Особенности обмена ипотечной квартиры на новую. Можно ли обменять квартиру в ипотеке на другую втб


Как поменять одну квартиру на другую, если ипотека еще открыта

Ипотечная квартира – это не приговор, ее можно не только продать, но и обменять на другую квартиру, оформив новый договор ипотечного займа. Главное, чтобы у заемщика была хорошая кредитная история, и новый залог отвечал требованиям банка согласно  ст. 6 ФЗ № 102.

Можно ли обменять ипотечную квартиру на другую

При замене залога в действие вступает ст. 345 ГК РФ. При обмене ипотечного залогового жилья к статье прибавляются требования банка.

Переоформление возможно при соблюдении трех ключевых условий:

    • кредит выплачивался не менее 4-5 лет;
    • обмен на жилье меньшей стоимости;
    • положительная кредитная история.

Подготовка к сделке проходит в несколько этапов:

  1. Проверьте прописан ли в кредитном договоре пункт о возможности обмена залоговой квартиры/дома.
  2. Выберите новый объект недвижимости. Если обмен проводится на недвижимость в другом городе, он должен быть не более чем в 1 000 км от кредитной организации. Чтобы сделка прошла без заминок, предпочтительнее обратиться к услугам надежного Агентства недвижимости (АН) – партнера банка заемщика.
  3. Проводится проверка выбранной недвижимости силами заемщика и службы безопасности банка в УК или ЖЭУ, в налоговой, ФМС, ЕГРП. Параллельно проверяется третий участник обмена – покупатель действующего залогового жилья, главным образом на наличие судимости.
  4. Подготовка документов.

На последнем этапе придется предоставить в банк следующие документы:

  • кредитный договор;
  • выписку из банка о лицевом счете;
  • документы на объект обмена;
  • документы по требованию банка на участников сделки;
  • справку по действующему кредиту об отсутствии задолженности и просрочек;
  • свидетельство о браке;
  • свидетельства о рождении, если собственниками являются несовершеннолетние;
  • справку о согласии всех прописанных в залоговой недвижимости на обмен;
  • техдокументация на объект обмена: технический паспорт и поэтажный план помещения;
  • оценка нового объекта недвижимости.

Сделка оформляется в следующем порядке:

  1. На каждый объект недвижимости оформляется договор купли-продажи. Жилплощадь заемщика числится в залоге у банка вплоть до окончательного оформления залога.
  2. Заемщик регистрирует покупку нового жилья в Росреестре.
  3. После получения Свидетельства оформляется кредитный договор, после чего на объект обмена накладывается обременение банка.
  4. Кредитная организация (КО) дает разрешение на вывод прежней ипотечной жилплощади из залога, и новый собственник может закончить оформление собственности.

Сбербанк не любит подобные обмены и одобряет их только надежным клиентам:

  • участникам зарплатного проекта;
  • кредитная история при этом должна быть максимально чистой, без просрочек;
  • при наличии кредитной истории в других банках, она должна быть положительной.

Расходы по переоформлению и все справки оплачивает заемщик. Особенности процедуры зависят от стоимости и размера жилья, рассматриваемого в качестве нового залога.

Равноценное жилье

Кредитный договор останется тот же, меняется лишь объект, выступающий в качестве залога. Если объект недвижимости прошел проверки, и соблюдены все требования банка, составляются:

  • договор мены;
  • акт передачи нового объекта;
  • снятие обременения и вывод из залога старого объекта недвижимости.

Обмен квартиры на более дорогую

Обмен квартиры на большую, более предпочтителен для банков, поскольку стоимость залога увеличивается. Чаще всего процедура проходит с одновременной подачей заявления в банк на продажу ипотечной квартиры и оформления покупки в кредит новой.

Обмен на квартиру меньшую по квадратуре или стоимости

Банки подобные сделки могут одобрить только в крайних случаях. Например, если финансовое положение заемщика ухудшилось, и нет гарантий, что обязательства по внесению ежемесячных платежей будут выполнены.

КО выдаст согласие только при условии выплаты 2/3 или половины долга. Если банк откажет в сделке, то единственный выход – взять потребительский кредит на покрытие ипотечного долга.

Если разрешение получено, возможен вариант с доплатой:

  • оформляется два договора купли-продажи;
  • после снятия обременения заканчивается оформление с передачей собственности покупателю, выплачивается вся стоимость по договору;
  • деньги идут на уплату остатка долга по первому ипотечному договору и в качестве первоначального взноса по второму.

Обмен квартиры на дом

Данная сделка менее распространена. Процедура усложняется оценкой недвижимости: индивидуальное строение зачастую имеет право собственности на землю, на которой построено. Если заемщик собирается обменять дом в ипотеке на квартиру, сделать это сложнее из-за трудностей в поиске покупателя. Если таковой имеется, алгоритм действий аналогичный.

Особенности обмена при военной ипотеке

Жилье по сути находится в двойном залоге: у банка и у «Росвоенипотеки». Если причина обмена – смена места жительства военнослужащего из-за работы, то вступает в силу программа «Переезд». Главное требование – новое жилье должно быть равноценным по стоимости текущему.

Во всех остальных случаях необходимо погасить ипотечный кредит и отчисления «Росвоенипотеки» по ЦЖЗ. После снятия обременения оформляется договор купли-продажи. Далее возможно снова взять жилплощадь по программе.

В чем могут возникнуть трудности при обмене квартиры

Главная сложность в длительности процедуры, она может занимать до нескольких месяцев. Ускорить процедуру может сотрудничество с банком: обговорите предварительно все этапы сделки.

Если при оформлении текущего ипотечного кредита участвовало АН, сотрудничающее с КО, лучше также поручить ему. Это сэкономит время на проверку продавца и объекта недвижимости.

ДАТА ПУБЛИКАЦИИ: 07.05.2018

Внимание!

Информация могла устареть. Проверяйте информацию на официальном сайте.

creditkin.guru

Обмен квартиры в ипотеке: 3 способа переехать

Ипотека – самый долгосрочный вид кредитования. Эта особенность, несомненно, является преимуществом, давая возможность решить вопрос с жильем семьям со средним уровнем дохода. Но одновременно ограничивает действия собственника. С залоговой квартирой провести сделку по обмену или продаже – проблематично. Как действовать правильно, если нужно обменять квартиру в ипотеке?

Закон не запрещает собственнику распоряжаться имуществом, а квартира, оформленная в залог по кредиту, остается в собственности заемщика. Ограничения, связанные с заключением сделок с такой недвижимостью, являются прямым следствием действия обременения, наложенного на жилье.

Кредитное учреждение (банк, выдавший ипотечный кредит), по сути, является заинтересованным лицом и залогодержателем. А это значит, что все действия с квартирой в ипотеке (продажа, обмен), должны происходить только с согласия и под прямым контролем банка.

Можно ли обменять жилье с обременением по ипотечному кредиту

Можно ли обменять квартиру в ипотеке, переехать в жилье большей площади с доплатой, или, наоборот, произвести обмен на меньшее жилье? Получив согласие банка, можно реализовать сделку с обменом. В зависимости от качества новой квартиры, суммы остатка долга, условий подписанного договора, и того, насколько добросовестно выполняет свои обязательства заемщик, ситуацию можно решить с помощью 3 разных процедур:

  • Сделка по обмену с одновременной процедурой замены залога.
  • Обмен с заключением двух договоров: продажи старой квартиры и покупки новой.
  • С привлечением краткосрочного кредита для погашения задолженности по квартире в ипотеке, с последующим оформлением договора покупки на новое жилье.

Самостоятельно просчитать возможность оформления обмена по той или иной процедуре – невозможно. Зависит выбор, в первую очередь, от решения банка. Прежде чем выбирать квартиру, на которую стоит произвести обмен, необходимо обратиться непосредственно в отделение банка, заключавшее договор ипотеки.

Чтобы не пришлось посещать банк несколько раз, стоит заранее подготовить документы, которые потребуются для заполнения заявления на разрешение обменять квартиру (некоторые из перечня можно получить в отделении):

  • Паспорт.
  • Идентификационный номер.
  • Свидетельство о браке.
  • Паспорт и согласие супруга (супруги).
  • Выписка (отчет) со счета, подтверждающая отсутствие долга по кредиту.

Перед тем, как принять решение о получении согласия банка на процедуру, стоит внимательно перечитать договор – можно избежать недоразумений. Некоторые из кредитных учреждений прописывают в договорах условия, при соблюдении которых разрешают проводить сделки с квартирой (домом) в ипотеке.

Основные требования касаются срока договора – большинство банков соглашаются на замену залога, если с момента заключения прошел определенный срок (от 2 лет до половины действия). Также большое значение имеет отсутствие задержек по очередным платежам.

Как обменять ипотечную квартиру на равноценную

Больше шансов получить согласие банка на обмен у заемщиков, которые планируют произвести равноценный обмен, например, при переезде в другой город или район. Здесь основным фактором будет место расположения нового жилья.

Идеальным вариантом будет квартира в непосредственной близости к отделению, в худшем случае – на расстоянии, которое можно преодолеть в течение нескольких часов. Такие требования аргументированы тем, что представитель кредитора должен иметь возможность свободно удостовериться в нормальном состоянии предмета залога.

Следующий этап процедуры – проверка выбранной квартиры. Сбором необходимой информации придется заниматься и заемщику, и службе безопасности банка. Обязательным будет предъявление выписок из ЖЭУ, ЕГРП, домоуправления. Со своей стороны, банк проверит по всем доступным базам наличие у собственника проблем с законом, кредитную историю и юридическую чистоту квартиры.

Если на этапе проверок никаких обстоятельств, которые могут помешать оформлению сделки, не выявлено, стороны приступают к заключению договора. Одновременно оформляются:

  • Договор обмена.
  • Передача нового залога.
  • Снятие обременения со старой квартиры.

Процедура – достаточно длительная и требует не только времени, но и средств: все расходы, связанные с получением выписок, справок, заключением договоров, оценкой, оплачивает заемщик. Только после оформления залога на новую квартиру банк снимет обременение, и новый собственник сможет реализовать право собственности.

Обмен квартиры в ипотеке на большую – порядок действий

По процедуре смены залога есть возможность обменять ипотечную квартиру, если новое жилье дороже, как минимум, на 20%. Банку выгодно получить в качестве залога более дорогую недвижимость. Если вариант с чистым обменом не может быть реализован из-за несогласия банка, можно получить разрешение на продажу.

В этом случае процедура становится еще дороже и длительнее. Придется одновременно подавать заявление на согласование продажи ипотечного жилья и заявку на предварительное одобрение нового кредита. Часто такое одобрение происходит по упрощенной схеме, если не возникало проблем с погашением по действующему договору и качество нового залога устраивает кредитора.

Только после того, как получено согласие по двум заявкам, можно предпринимать следующие шаги. Оформляются два договора: старая квартира продается, заключается договор на покупку новой. При этом процедура оформления залога на новое жилье проводится в первую очередь. Старая квартира все еще находится под обременением, которое снимается после заключения нового кредитного договора.

Как произвести обмен залоговой ипотечной квартиры на жилье поменьше или дешевле

Самый сложный случай с обменом квартиры в ипотеке на более дешевое или жилье меньшей площади. Согласие банка на проведение сделки получить удастся только в том случае, если большая часть суммы по кредиты уже выплачена – кредитору не выгодно менять солидный залог на квартиру, продать которую будет сложнее. В противном случае придется искать потребительский кредит, который позволит закрыть ипотеку, чтобы снять обременение с квартиры.

В этом случае также оформляются два договора. Продажа осуществляется после снятия обременения, покупка оформляется после получения доплаты от владельца квартиры, на которую производится обмен. Деньги, полученные от продажи, можно использовать, чтобы погасить потребительский кредит.

Военная ипотека: есть ли шанс обменять квартиру

Еще сложнее процедура, если квартира оформлена по военной ипотеке. Фактически, жилье находится в двойном залоге: у банка и у Росвоенипотеки. Но и в этом случае есть два способа решить вопрос с обменом.

Если ситуация, когда необходимо обменять квартиру, связана с непосредственным переводом военнослужащего в другой город для прохождения службы, то договором предусмотрен обмен по программе «Переезд». Процедура – аналогична вышеизложенной по равноценному обмену, происходит смена залога. Единственное требование – жилье, выбранное для переезда, должно быть аналогично залоговому имуществу и находиться в месте службы военнообязанного.

В другом случае процедура требует погашения, как ипотечного кредита, так и суммы отчислений Росвоенипотеки по ЦЖЗ. После снятия обременения военнослужащий вправе оформить договор на продажу квартиры. На новое жилье можно оформить новый договор военной ипотеки.

Сложные моменты при оформлении обмена квартиры: что нужно просчитать заранее

Процедура, связанная с обменом квартиры в ипотеке, проходит в несколько этапов и может длиться месяцами. Существенно ускорить обмен поможет предварительная консультация с банком: заранее будет определен порядок проведения процедуры, получено согласие на сделку.

Если жилье, которое находится в залоге, покупалось при посредничестве риелторской организации, сотрудничающей с банком, то и проведение обмена с поиском подходящих вариантов лучше доверить тем же специалистам: удастся сэкономить время на проверку продавца, квартиры. Кроме того, больше шансов найти продавца, который согласится на рискованную сделку – ведь именно ему приходится отдавать в залог собственную квартиру, не имея оформленного права собственности на приобретаемое в результате обмена жилье.

frombanks.ru

Можно ли обменять квартиру, находящуюся в ипотеке?

Здравствуйте! Как поменять квартиру в ипотеке на другую? Сейчас живем в однокомнатной, в семье есть ребенок - планируем приобретать большую по площади.

 

Добрый день!

Обмен квартиры в ипотеке на большую теоретически возможен, но основное решение – за Банком, который вас сейчас кредитует. Также будут сложности в поиске покупателя, который согласится на усложненную процедуру покупки жилья.

Попробуем описать схематично весь процесс:

  • Вы подбираете новую квартиру.
  • Обращаетесь в Банк с заявлением об изменении предмета залога и (возможно), увеличении суммы ипотечного кредита.
  • Если Банк соглашается (этого может и не произойти, будьте готовы и к такому исходу), то вы оформляете две сделки купли-продажи, убедившись в том, что новое жильё соответствует требованиям банка.
  • Новая квартира переходит во временную собственность банка (до момента выплаты всего долга), а старая – освобождается из-под залога.

На схеме все выглядит довольно просто, но на деле это далеко не так. В частности, нюанс состоит в том, что до момента оформления новой квартиры, старая временно остается в залоге, и покупатель вашей однокомнатной серьезно рискует, приобретая такую недвижимость. Пойдет на такую сделку далеко не каждый покупатель.

Альтернатива 1

Как вариант, можем предложить вам такую схему:

  • Досрочное погашение ипотеки за счет нового потребительского кредита, что влечет за собой освобождение собственности из-под залога;
  • Погашение потребительского займа за счет средств от продажи старой квартиры;
  • Оформление новой квартиры в ипотеку.

Здесь также есть свои минусы. Во-первых, взять кредит при том, что у вас есть непогашенная ипотека, будет очень непросто, во-вторых – это дополнительные расходы на оформление нового займа и новой ипотеки.

Альтернатива 2

Еще один выход из положения – это переоформление остатка долга по действующей ипотеке на нового собственника (опять же, с согласия банка) и оформление новой квартиры в новую ипотеку. В качестве первого взноса можно использовать доплату, полученную от покупателя.

К минусам этого варианта можно причислить то, что банк может не согласиться на смену заёмщика, и сложность в поиске такого покупателя, который согласится оплатить часть стоимости квартиры наличными, а часть – взять в кредит на имеющихся условиях.

Сложностей может быть гораздо больше, например, вы говорите о том, что у вас появился ребенок. Пока вы находитесь в декретном отпуске, вы считаетесь иждивенцами супруга, и взять ипотеку будет сложнее.  

banks.is

Обмен квартиры в ипотеке на другую втб

На сегодняшний день ипотека — это наиболее распространенный способ обзавестись жильем с помощью заемных средств. Однако, несмотря на то, что жилплощадь сразу же становится собственностью заемщика, она остается в залоге у банка. При этом ипотечные займы оформляются, чаще всего, на десятки лет, а за этот период материальное положение заемщика и его жизненные обстоятельства могут существенно измениться.

Появление в семье детей, увеличение или, наоборот, уменьшение дохода, желание обзавестись другой более или менее комфортабельной недвижимостью — все это становится поводом, чтобы задуматься об обмене квартиры, которая находится в ипотеке у банка. Тот факт, что жилье, находиться в залоге, в свою очередь, затрудняет свободное проведение различных сделок, связанных с этой квартирой. В теории обменять ипотечную квартиру не сложно, но на практике совершить обмен не так уж и просто.

На такую сделку, в первую очередь, заемщику нужно получить согласие от банка на обмен, ведь именно у него в залоге находиться квартира. Для этого необходимо обратиться в кредитующий банк с просьбой, оформленной в письменном виде, разрешить обменять квартиру, находящуюся у него в ипотеке. Вместе с заявлением необходимо представить следующий набор документов:

  • Копия и оригинал паспорта
  • Свидетельство о заключении брака, если заемщик состоит в браке
  • Копия лицевого счета
  • Выписка из домовой книги
  • Документы, подтверждающие своевременность выплат.

Процедура обмена ипотечной квартиры несколько проблематичная и довольно сложная, при этом не несущая кредитору никакой выгоды. Однако финансовые учреждения, как правило, идут навстречу своим добросовестным заемщикам, но требуют от них выполнения конкретных условий.

Перед тем, как обменять недвижимость в ипотеке, важно отметить тонкости и нюансы данной сделки. По условиям кредиторов обмен жилья, взятого в ипотеку, возможен только при заключении договора продажи уже существующей квартиры и покупки новой недвижимости, соответствующей требованиям кредитной организации. Банк в обязательном порядке должен оценить новый объект кредитования, а за оценку жилья платит заемщик.

Кроме того, прежде чем обменять жилье в ипотеке, заемщик должен будет предоставить повторно полный пакет документов, требуемый для заключения ипотечного договора, снова принести все справки. Также необходимо написать заявление на увеличение размера ипотеки на сумму по разнице между стоимостью обмениваемого и покупаемого жилья. Финансовые учреждения часто требуют, чтобы заемщик сразу погасил первоначальный взнос за новую квартиру.

Если банк отказался давать согласие на обмен жилья в ипотеке, то тут уже ничего не поделаешь, придется жить на старом месте или же досрочно погасить ипотечный кредит. Ну, а при получении официального подтверждения того, что кредитор не возражает против обмена квартиры, упрощенная последовательность действий по совершению двух сделок купли-продажи будет происходить, примерно, так:

  • Заключение двух договоров купли-продажи недвижимого имущества, при этом та квартира, которую заемщик продает, юридически все еще будет находиться в залоге у банка
  • После регистрации права собственности заемщика на новую недвижимость, она переходит в залог кредитной организации
  • Банк дает согласие на снятие обременения с проданной квартиры, а новый собственник получает возможность пройти госрегистацию права собственности на данное жилье.

При этом в выгодном положении оказывается только заемщик, поскольку ни банку, ни покупателю никаких выгод при реализации данной схемы не предусмотрено. Поэтому заемщику даже при согласии банка на обмен будет весьма проблематично найти покупателя-продавца, который согласиться на то, что какое-то время его квартира будет заложена кредиторам. Кроме того, продавцу придется подготовить целых ряд документов и бумаг на недвижимость, чтобы покупатель-заемщик мог ее застраховать.

Если заемщик не может или не хочет по каким-либо причинам совершать обмен, то он может воспользоваться альтернативной схемой: продать ипотечную квартиру и приобрести другую недвижимость. Этот вариант будет осуществляться по следующему алгоритму:

  • Сбор заемщиком всего пакета бумаг на новый жилищный кредит
  • Подача заявления и ожидание положительного решения банка на сделку
  • Ипотечное жилье выводится из-под залога банка посредством краткосрочного займа
  • Недвижимость без обременения быстро реализуется по рыночной цене
  • На денежные средства, вырученные от продажи квартиры, прежде всего, погашается краткосрочный кредит
  • На оставшуюся сумму приобретается новое жилье или приобретается более комфортабельная недвижимость с помощью ипотеки, а оставшиеся деньги направляются на первоначальный взнос.

Отметим, что в данном случае необходимо заблаговременно получить подтверждение от банка, что он готов предоставить ссуду на приобретение другого жилья, иначе заемщик рискует остаться без обеих квартир.

www.krepkoeradi.ru

Можно ли обменять квартиру в ипотеке на другую?

Приобретение квартиры в ипотеку для многих является серьезным шагом, но в связи с различными жизненными ситуациями могут появиться обстоятельства, при которых у заемщика может возникнуть желание приобрести другой вид недвижимости. Имущественные сделки с квартирой, находящейся под обременением, сегодня невозможны и вопрос обмена ипотечной квартиры для многих становится практически неразрешимым. Специалисты не рекомендуют прибегать к незаконным схемам, а советуют изучить существующие варианты.

Важные моменты

Ипотечное кредитование всегда связано с большими суммами денег и высокой длительностью срока погашения долговых обязательств заемщиком. В качестве страховки от рисков невыплаты кредитов банки оставляют в своем распоряжении залоговую недвижимость, в качестве которой чаще всего выступает приобретенное по ипотеке имущество. В случае невозврата кредита имущество переходит к банковской организации, которая после его реализации компенсируют собственные затраты.

До момента полного погашения по кредиту на залоговый объект накладывается обременение. Для заемщика это означает, что он не вправе осуществлять имущественные сделки с жильем в виде продажи, обмена, дарения. При этом существует один важный нюанс в виде того, что заемщик не может обменивать или продавать недвижимость без согласия кредитной организации. В связи с этим при желании обменять квартиру клиенту необходимо обратиться в банк и озвучить свое желание.

Сегодня многие кредитные учреждения лояльно относятся к своим клиентам и готовы идти на уступки, рассматривая каждое обращение в индивидуальном порядке. При прямой заинтересованности банка и получения более выгодного предложения в виде более ликвидного объекта залога вероятность того, что банк даст согласие на проведение операции обмена весьма высока.

Особенности обмена квартир военнослужащих

Одна из самых сложных процедур обмена квартир связана с ситуациями, когда недвижимость была приобретена в рамках программы для военнослужащих. В этом случае залог находится у Росвоенипотеки и кредитной организации. Тем не менее выходы из ситуации существуют и порядок действий зависит от конкретной ситуации.

В случае необходимости обмена недвижимости в связи со сменой места службы контрактника и перевода его в другой регион, рамками кредитования предусмотрен пункт «Перевод». В этом случае процедура напоминает процесс обмена недвижимости с согласия банка на равноценную недвижимость и происходит посредством оформления договора смены залога. Главным требованием кредитной организации в этом случае является:

  • приобретение недвижимости в месте новой службы военного;
  • равнозначность стоимости нового и бывшего объекта залога.

При невозможности использования подобного варианта остается единственный шанс получить новое жилье только после погашения всей суммы задолженности по кредиту. Снятие обременения позволит продать квартиру и оформить новый займ для приобретения нового жилья.

Требуемые документы и особые нюансы

Первым шагом для возможности обмена квартиры на другую должно стать личное обращение клиента в банк, который выдал ипотечный кредит, для оформления заявления. При этом понадобятся следующие документы:

  • удостоверение личности;
  • свидетельство о браке при его наличии;
  • данные лицевого счета;
  • подтверждение своевременности выплат по кредиту.

Согласно действующим правилам обмен ипотечного жилья возможен только при осуществлении сделки по его продаже и покупки нового жилого имущества. При этом вновь приобретаемое жилье должно полностью установлено стандартным требованиям кредитной организации. В качестве обязательной процедуры является оценка недвижимости, за проведение которой расходы будет нести заемщик.

В конечном итоге будет заключен новый ипотечный договор и для его заключения необходимо повторное предоставление полного стандартного пакета документов. Если между стоимостью вновь приобретаемого объекта и залогового имущества имеется разница, то дополнительно оформляется оформление заявления на увеличение размера займа. Стоит быть готовым к тому, что банк потребует внести большую сумму для оплаты первоначального взноса за вновь приобретаемое жилье.

Процесс обмена квартиры сложный и часто длительный по времени. Упростить процедуру возможно при обращении в компании, которые являются партнерами банка. В процессе переоформления будут тщательно проверены все документы и кредитная история заемщика.

Как происходит процесс обмена квартир?

Развитие сценария обмена во многом зависит от того, какие цели преследует заемщик при обмене недвижимости. Существуют следующие варианты:

  1. обмен на равнозначную квартиру;
  2. выбор более дорогой по стоимости недвижимости;
  3. приобретение объекта с меньшей стоимостью.

Самым простым считается первый вариант и в большинстве случаев банки готовы идти на уступки клиенту. Шансы на получение одобрение сделки довольно высоки при покупке более дорогого имущества, так как в этом случае кредитная организация выигрывает в результате получения в виде залога более ликвидного имущества. Третий вариант может быть связан с существенными сложностями для клиента, так как банки неохотно идут на подобные виды сделок.

Обмен недвижимости на равнозначную по стоимости

Одним из самых распространенных считается вариант, когда происходит обмен равноценным по стоимости жильем, что часто возникает при необходимости сменить район проживания заемщика. В этом случае специалисты банка должны удостовериться в том, что новое жилье соответствует требованиям кредитной организации и заемщик обязан предоставить в банк все требуемые документы повторно.

При отсутствии проблем на этапе проверки, основные участники процесса переходят к этапу оформления сделки:

  1. заключается договор обмена;
  2. происходит передача нового залога;
  3. со старой недвижимости снимается обременение.

Все расходы, связанные с процессом переоформления, берет на себя заемщик. После окончания оформления новой залоговой недвижимости и снятия обременения со старой, заемщик получает право свободно распоряжаться бывшим объектом залога.

Обмен жилья не равного по стоимости залоговой недвижимости

В большинстве случаев проблем с переоформлением не возникает в случае, если новая недвижимость дороже залогового объекта не менее 20%. В этом случае банк приобретает выгоду, поэтому кредитные учреждения редко дают отрицательный ответ.

При таких вариантах оформление проходит через заключение 2-х договоров купли-продажи. Последовательность действий выглядит следующим образом:

  • проходит заключение договоров купли продажи;
  • на новую недвижимость регистрируется право владения заемщиком, и она переходит банку в качестве залогового имущества;
  • банк дает согласие на снятие обременения с проданной квартиры;
  • новый владелец проходит процедуру регистрации для получения прав владения жильем.

При желании обменять жилье в ипотеке на объект с меньшей стоимости с большой долей вероятности последует отрицательное решение. Согласие можно получить только в случае, если большая часть суммы по кредитным обязательствам уже погашена.

Банк не дает согласие на обмен: что делать?

При нежелании банка идти на сделку и давать разрешение на обмен или продажу квартиры существует иной вариант выхода из сложившейся ситуации. Заемщик вправе свободно распоряжаться жилой недвижимостью после снятия обременения с объекта залога. В связи с этим при полном погашении кредитной задолженности он получит возможность поменять ее на другую недвижимость или продать ее с целью покупки на вырученные средства новой квартиры.

При невозможности найти средства для погашения ипотечного займа можно воспользоваться следующими вариантом оформление потребительского займа для погашения ипотеки. Стоит учесть, что ставки по потребительским кредитам существенно выше по сравнению с ипотечными, поэтому действия необходимо выполнить в максимально сжатые сроки.

Процесс получения нового имущества будет выглядеть следующим образом:

  1. оформление пакета документов на новый ипотечный займ;
  2. подача заявления в банк и ожидание положительного решения о возможности взятия кредита;
  3. оформление и получение потребительского займа;
  4. погашение ипотечных обязательств и вывод бывшего залогового имущества из-под обременения;
  5. продажа квартиры;
  6. погашение задолженности по потребительскому займу;
  7. приобретение новой квартиры, внесение оставшейся от продажи суммы в качестве первого взноса и в виде платежа по основному долгу.

Подобные действия должны быть четко согласованы и физическое лицо должно иметь четкую уверенность в согласии банка выдать кредит, иначе велика вероятность остаться без жилья. В связи с длительностью процесса оформления документов на каждом из перечисленных этапов, стоит быть готовым не только к временным затратам, но и расходам финансового плана в виде оплаты использования средств потребительского займа.

Заключение

Сегодня обменять квартиру в ипотеке на другую можно только с согласия кредитной организации, которая выдала займ. Получение одобрения выше при желании оформить в залог более дорогую недвижимость, так как банк в этом случае приобретает более ликвидный объект. При несогласии кредитора идти на сделку, специалисты советуют рассмотреть возможность оформления потребительского кредита. В этом случае заемщик может оплатить задолженность, продать недвижимость и оформить новую ипотеку на желаемый объект недвижимости.

onedvizhke.ru

Обмен квартиры с доплатой ипотекой: особенности

Обмен квартиры с доплатой ипотекой представляет собой один из вариантов улучшения жилищных условий, при котором граждане одновременно с продажей своего жилья приобретают новый объект недвижимости с помощью средств ипотечного кредита. Прямая сделка мены не практикуется в качестве предмета ипотеки, поэтому гражданам фактически предстоит совершить одновременно две сделки.

Как обменять квартиру на большую с доплатой ипотекой

Программа ипотечного кредитования предусматривает возможность использовать заемные средства для покупки нового объекта недвижимости. Если граждане решили расширить свои жилищные условия, они смогут использовать ипотечный кредит в качестве доплаты только если предварительно продадут имеющееся жилье.

В этом случае порядок действий будет состоять из следующих этапов:

  1. обращение в банковское учреждение для выбора программы ипотечного кредитования и оформление заявки на получение кредита;
  2. при наличии одобренного кредита – поиск покупателя на свою квартиру и одновременный поиск жилого помещения большего размера;
  3. составление проектов обоих договоров и согласование условий сделки;
  4. представление в банк проекта договора приобретаемого жилого помещения;
  5. оценка рыночной стоимости покупаемой квартиры для представления отчета об оценке в банк;
  6. одобрение кредита со стороны банковского учреждения;
  7. получение денежных средств за продаваемую квартиру и одновременная уплата части цены приобретаемой недвижимости;
  8. регистрация обоих сделок в органах Росреестра и официальное оформление залога на приобретенную недвижимость в пользу банка;
  9. оформление страхового полиса в соответствие с требованием банка.

Таким образом, банк не будет интересоваться подробностями продажи квартиры, определение условий этой сделки осуществляется гражданами самостоятельно.

Основной особенность такого обмена с использованием средств ипотечного кредита является практически одновременное проведение обеих сделок. Прежде чем выбирать варианты продажи и покупки, необходимо удостовериться, что банк одобрит кредит. Отказ в кредитной заявке изначально заставит искать иные источники для осуществления доплаты.

Одновременное проведение двух самостоятельных сделок, да еще и оформление ипотечного кредита, заведомо представляет сложность. Поэтому наиболее оптимальным вариантом станет обращение к опытному специалисту по недвижимости. С его помощью можно не только быстро найти подходящие варианты для продажи и покупки квартир, но и проверить  юридическую чистоту обеих сделок.

На стадии расчетов по обеим сделкам также необходимо учитывать нюансы, которые позволят снизить риски потери денежных средств и имущества:

  • по возможности нужно минимизировать временную разницу между регистрацией обоих договоров, так как продав одну квартиру граждане фактически остаются без жилого помещения до момента вселения в новый объект;
  • так как проведение покупки недвижимости подразумевает использование средств от продажи, оптимальным вариантом передачи денег станет аренда банковской ячейки, а не наличный расчет.

Зарегистрировав право собственности и залог в учреждении Росреестра, нужно не забыть обратиться в страховую компанию и оформить полис, предусмотренный условиями кредитования. Банковские учреждения включают требование о страховании обязательным условием для выдачи ипотечного кредита, а его нарушение может повлечь досрочное расторжение договора и обращение взыскания на квартиру.

law03.ru

Можно ли обменять квартиру находящуюся в ипотеке?

По мнению вице-президента Российской гильдии риэлтеров К. Апрелева, существует всего два варианта решения проблем при переуступке прав собственности на заложенное жилье. «Если на квартиру, приобретенную с привлечением ипотечного кредита, есть покупатель, который готов погасить кредит досрочно, он этот кредит гасит, а продавцу квартиры возвращает уже выплаченную за нее сумму. Второй сценарий - перекредитование - применяется, если покупатель заложенной квартиры не может купить ее сразу, но готов приобрести опять же по ипотеке. В этом случае все обременения по квартире ему достаются „в наследство” от ее прежнего владельца», - говорит Апрелев. С точки зрения нач-ка управления в АИЖК Д. Гришухина, провернуть сделку с «ипотечной» квартирой далеко не так просто. «В принципе, владелец квартиры, пока не погасит кредит, без разрешения банка никаких сделок с квартирой совершить не может. Банки, особенно с иностранным капиталом (ДельтаБанк, Райффайзенбанк) , крайне неохотно идут на перекредитование, поскольку боятся потерять предмет залога, то есть квартиру. Более либерально относятся к заемщикам не слишком крупные российские кредитные организации» . Его точку зрения разделяет и вице-президент Промэнергобанка В. Талавер: «Ни продать, ни сдать в аренду, ни сделать перепланировку, ни заложить недвижимость без согласия кредитора нельзя. А банки отрицательно относятся ко всем сделкам с квартирами, заложенными по договору об ипотеке, и все ограничения прописывают в договорах. Единственная возможность - досрочно погасить кредит, а потом уже продавать квартиру» . Что касается перекредитования, то, как говорит В. Талавер, «теоретически сменить заемщика тоже можно, но как это осуществить на практике - большой вопрос, поскольку таких сделок пока не было» . «Позицию банков понять можно, - продолжает он. - Закон - и Семейный, и Гражданский, и Жилищный кодексы - в первую очередь защищает интересы заемщика, а не кредитора, поэтому банки защищают свои интересы сами, запрещая сделки с предметом залога и прописывая эти ограничения в договорах» . По словам Талавера, единственное послабление, которое они делают - дают возможность заемщикам сдавать жилье в аренду, чтобы арендные платежи шли в счет погашения ипотечного кредита. Единственное, что может сделать владелец «ипотечной» квартиры без оглядки на банк - ее завещать. «Любые условия договора об ипотеке или иного договора, которые такое право ограничивают, являются ничтожными», - говорит Н. Шелковая. Это значит, что суд не примет эти условия во внимание. Итак, если сделка состоялась с согласия банка-залогодержателя, лицо, которое приобрело заложенное имущество, становится на место залогодателя и начинает нести все обязанности залогодателя по договору ипотеки. «Но если имущество, заложенное по договору об ипотеке, было отчуждено с нарушением законодательства (например, без согласия кредитора) , залогодатель вправе потребовать признания сделки недействительной, либо потребовать досрочного исполнения обязательств, либо обратить взыскание на имущество», - предупреждает Н. Шелковая. Правда, по словам Шелковой, обширной практики по отчуждению (читай - продаже) заложенного имущества пока нет. «Чаще всего схема реализации заложенной квартиры используется, когда возникают проблемы с погашением кредита, для осуществления досрочного исполнения обязательств. Естественно, обязательным условием является достижение между заемщиком-залогодателем и банком-кредитором соответствующей договоренности. Основной сложностью в данном случае является поиск покупателя, который согласится приобрести квартиру с обременением, а чаще всего покупатели опасаются подобных сделок. Поэтому велика вероятность того, что квартира будет реализована не по оптимальной цене», - говорит она.

Да можно, с согласия банка. Сходите в банк, спросите условия, потом, когда найдете обмен тоже привлеките банк. Вообще то они не обязаны это делать, но в нынешних условиях резко возросших невозвратов реально могут пойти навстречу и переоформить залог на новую квартиру.

Здравствуйте хотела бы вам задать вопрос в 2012 году взяла ипотеку выплачиваю ее как и надо просрочке не какой нет. Даже иногда погашаю часть досрочно. Ипотека уже три года. На сегодняшний день понимаю что квартира которую мы взяли в ипотеку маловата, хотим сделать обмен, на побольше или равносильно тому что есть, но в другом городе, поменять ипотечную квартиру на дом с участком. При всем при этом не теряя ипотеки не каких доплат не делать что б все так и осталась ипотека. Скажите даст ли добро банк, возможно ли это и что для этого надо?

touch.otvet.mail.ru