Ипотека и развод: выход есть! Ипотека втб и развод


Развод и ипотека

26 декабря 2013, 20:19

Большая часть ипотечных заемщиков –это семейные пары или люди, которые живут в гражданском браке. К сожалению, браки иногда завершаются разводами. В этом случае, ипотечным заемщикам необходимо понимать, как разделить жилье и договориться об этом с кредитным учреждением. Определить, кто продолжит оплачивать кредит или как продавать ставшую ненужной совместную квартиру. Все эти вопрос актуальны не только для зарегистрированных супругов, но и для тех, кто не сделал свои отношения официальными. По данным Росстата, в нашей стране разводом заканчивается половина зарегистрированных браков. В прошлом году на один миллион браков пришлось около шестисот разводов. Сколько из эти пар имели обязательства перед банком, Росстат не уточняет. Однако, по словам банкиров, развод обремененный ипотекой явление довольно частое. При оформлении кредита недвижимость приобреталась в общую совместную собственность, поэтому и права на это имущество у обеих сторон равные. Получается, что при разводе обе стороны имеют равные права на приобретенную квартиру. В  случае, когда кредит брали гражданские супруги, не связанные друг с другом юридически, квартира, обычно, оформляется в общую долевую собственность, доли распределяются разным образом для каждой стороны. В обоих случаях по долгам отвечают обе стороны, в соответствии с условиями кредитного договора. Когда дело касается развода, супругам необходимо решить, как поступить с приобретенной недвижимостью, которая могла быть оформлена как на обоих созаемщиков, так и на одного из них. Остро вопрос стоит в том случае, когда квартира была куплена на имя одного из супругов, а выплаты фактически предоставлял другой супруг. Спорные ситуации могут быть разными, в которых обеим сторонам будет довольно трудно прийти к одному мнению. Еще одна стандартная спорная ситуация – это когда один из супругов внес в первоначальный взнос  из собственных средств, например, продав квартиру, доставшуюся ему в наследство. По  словам Натальи Киселевой, юрист офиса «Академическое» компании «Инком-Недвижимость» во время развода такой спор очевиден: основные средства супруг вносит из своих личных средств, то есть его доля должна быть больше, а вновь приобретенное жилье, в соответствии с законом,  - совместная собственность супругов. Совершенно по-другому выглядит ситуация, когда супруги не зарегистрированы официально, а квартира оформлена не на того, кто вносил первоначальный взнос за счет собственных средств. В  итоге, вернуть вложенные в приобретение жилья деньги при разрыве отношений практически невозможно. Тем не менее, если не получается договориться самостоятельно не получается, ситуацию будет решать только суд. Алексей Попович, заместитель начальника управления развития ипотечного кредитования Райффайзенбанка рассказал, что по опыту банка самый распространенный вариант дележа ипотечного жилья – это переоформление кредитных обязательств и объекта обеспечения по кредиту на одного из заемщиков. Но, независимо от решения бывших супругов, сделать то, что они хотят, можно только по договоренности с кредитным учреждением. По словам Германа Белоуса, директор департамента розничного бизнеса СБ-банка, если кто-то из супругов решится целиком переоформить на себя право собственности на жилье, он должен получить согласие кредитного учреждения на совершение данной сделки, вновь пройти процедуру анализа платежеспособности и урегулировать вопрос по компенсации с другой стороной. Провести эту операцию будет не просто, потому как кредитор не намерен нести издержки при переоформлении состава залогодателей. В этой ситуации даже брачный договор может оказаться бессилен. По мнению Анны Волковой, директор юридического департамента АИЖК, при разделе имущества АИЖК готов согласиться на внесение изменений в сведения ЕГРП при условии, что такой раздел осуществлен на основании решения суда или утвержденного судом мирового соглашения, а не на основании простого соглашения, даже если это брачный договор. Брачный договор супруги могут менять несколько раз и при этом каждый раз кредитор должен вносить изменения в ЕГРП.  Сколько платить и кому? Один и самых острых вопросов при разводе с  ипотекой – кто и как проложит выплачивать оставшуюся ссуду. Герман Белоус напомнил, что при разводе официально зарегистрированных супругов обязательства своевременно, полностью оплачивать ипотечный кредит ложатся в равной степени на обе стороны, не зависимо от того, кто вносил первоначальный взнос при оформлении и кто оплачивал кредит ранее. Стоит отметить, что кредитное учреждение имеет полное право требовать от обоих супругов- созаемщиков исполнения обязательств не зависимо от того, состоят они в официальном браке или нет. Иван Минаков, заместитель председателя правления Международного банка развития, заметил, что банк не принимает в учет развод, этот процесс ни каким образом не влияет на действительность кредитных договоров и поручительств. В спорной ситуации иски будут поданы к обоим сторонам и взыскание будет проводится за счет того, у кого есть ликвидное имущество, добавил он. Апеллировать к тому, что недвижимость  досталась другому супругу или большую часть денежных средств внесла одна из сторон, не получится. Если стороны договорились с банком о внесении изменений в состав собственников жилья, это не значит, что состав должников тоже изменится. При бракоразводном процессе не только недвижимость делится на двоих, но и остаток долга по кредиту в соответствующих долях. Для кредитора, в юридическом плане оба супруга, даже бывшие, продолжают оставаться должниками. Если супруг, который фактически оплачивает кредит, перестанет платить, кредитор имеет полное право потребовать исполнения обязательство от обоих заемщиков и взыскать долг со всех должников, а также подать на взыскание на залог. Главная опасность для заемщиков в том, что «гасить» ставший ненужным кредит вторая сторона вряд ли станет. Например, ситуация, когда один из бывших супругов внес первоначальный взнос и при разводе он теоретически может заявить противоположной стороне, что платить оставшиеся проценты по кредиту он не будет. В случае, если один из бывших супругов отказывается платить по кредиту, а кредит выплачивает другой, избавиться от второго собственника будет непросто. Когда возникает такая ситуация урегулирование вопроса происходит вместе с кредитной организацией. Пример, одна из сторон может перевести остаток долга на себя и оплатить другой стороне его первоначальную долю, таким образом, оставив недвижимость себе. В этом случае, первым делом необходимо поставить банк в известность, собрать полный пакет документов для оценки платежеспособности и возможности перевести весь остаток долга на одного из бывших супругов.  В результате, необходимо отдельно договариваться с кредитным учреждением об изменении состава собственников и должников.  Реализуем ненужное Если не получается договориться друг с другом о переводе собственности на приобретенную в кредит недвижимость не удается, а в суд стороны идти не хотят, тогда остается последний вариант – продать спорную квартиру.  Решить такую ситуацию можно следующим образом, например, выставить квартиру на продажу и погасить обязательства перед кредитной организацией, а остаток поделить соответственно первоначальному материальному участию и разойтись. Для этого в первую очередь нужно уведомить банк. Важное условие сделка по продаже должна проходить в банке-кредиторе при участии сотрудника банка. Часть стоимости недвижимости, равная сумме задолженности по ипотеке, будет закладываться или в отдельную депозитарную ячейку  на время регистрации перехода собственности, или на специальный счет – аккредитив, с которого кредитная сама заберет деньги в счет погашения кредита после регистрации. Когда ипотека будет погашена, банк предоставит справку о том, что она погашена и банк снимает обременением с квартиры. Однако, перед продажей квартиры, сторонам нужно договориться друг с другом. Иван Минаков сообщил, что кредитная организация может дать согласие на продажу задолженной недвижимости, но важное условие – это соглашение между бывшими супругами по поводу распределения средств. В любом случае, реализации квартиры будет проходить под контролем банка и в, первую очередь, будут погашаться долги банку.  Готовиться к разводу нужно заранее  Все участники рынка сходятся во мнении, что избежать спорных ситуаций при разводе с ипотекой можно, если заранее все распланировать, как бы грустно это ни звучало в момент семейного счастья. Герман Белоус уверен, что чтобы обеспечить себе безопасность перед ипотечной сделкой, супруги должны заранее определиться с тем, кто и в каком объеме будет владеть правом собственности по приобретаемому жилью, и подтвердить договоренность при помощи заключения брачного договора в нотариальной форме. В нашей стране этот документ устанавливает только режим раздела имущества. В нем можно указать то, кому после развода достанутся дорогостоящие подарки, движимое и недвижимое имущество, ювелирные украшения. Важно, это соглашение необходимо составлять до вступления брак или же на любом его этапе. По словам Марии Литинецкой «Метриум Групп», как правило, брачный договор для ипотечной сделки составляют те супруги, которые уже имеют общую собственность и один из них хочет приобрести квартиру только для себя. Важно также сохранять все документальные подтверждения для всех важных этапов получения и обслуживания кредита: каждая из этих бумаг может стать решающей при рассмотрении дела в суде.  Следует хранить кредитный договор, договор об ипотеке, все документы обо всех платежах, договор купли-продажи квартиры, расписку продавца – все это может быть использовано и для получения имущественных налоговых вычетов, предусмотренных налоговым законодательством. Необходимо также хранить и договор страхования, и документы об оплате страховой премии. А также документы о собственности, документ о получении продавцом денежных средств и расписку продавца следует хранить бессрочно. Особое внимание нужно обратить на сделки по покупке недвижимости в новостройке на условиях договора ДДУ (договор долевого участия), когда покупатель вступает в права собственности после сдачи дома. Если вы планируете купить недвижимость и жениться одновременно, но при этом сохранить квартиру за собой, лучше сначала вступить в права собственности на жилье, а потом уже регистрировать отношения. В случае, когда сначала был подписан ДДУ, а потом были заключены официальные отношения и потом ждали несколько лет оформления собственности, ( за это время можно развестись) то супруг при разводе может потребовать у вас не только половину всех выплаченных за период семейной жизни платежей, но и половину первоначального взноса, потому как формально договор купли-продажи заключался в период супружества. 

ipoteka-piter.ru

Ипотека и развод: выход есть!

Брачный контракт

Ипотека и развод. Выход есть! Примеры житейских ситуаций в Москве.

Ничто не вечно под луной, в том числе и браки. Из статистики видно, что до десятилетия доживают менее половины из всех заключаемых в нашей стране браков. А развод - это не только эмоциональное событие. Зачастую, главное и столь желанное ранее приобретение отдельной жилплощади при помощи ипотеки становится главной имущественной проблемой при разводе. Сравните сроки ипотеки (до 30 лет) и среднюю длительность брака (до 10 лет).

Напрашивается вывод о том, что каждый супруг перед тем, как принять решение об ипотеке, обязательно должен все просчитать, чтобы потом не остаться и без денег, и без квартиры в ипотеке при разводе. Ситуация, когда супруги находятся в одинаковых, как первоначальных, так и текущих финансовых условиях, скорее исключение, а не правило.

По закону квартира в ипотеке при разводе, как и все имущество, приобретенное в браке, должно быть поделено пополам. Как быть? Заключить брачный контракт!

Кому достанется квартира в ипотеке при разводе?

Итак, брачный контракт - это действительно выход при заключении договора на покупку квартиры для молодой семьи в ипотеку. В нем можно прописать абсолютно все нюансы, которые затем значительно упростят бракоразводный процесс и раздел имущества. Можно указать, кто большую лепту будет вносить в погашение платежей, кто смог оплатить первоначальный взнос и в каком количестве и т.д. А на основании этих вложений можно договариваться, кому какая доля жилья, в процентном соотношении, будет принадлежать после погашения ипотечного кредита. Также бывают ситуации, когда один из супругов не хочет или не может оплачивать кредит вообще. В таком случае брачный договор поможет другому супругу не делить то, за что он платил сам, а полностью сохранить всю собственность. Кстати, в брачном контракте также можно прописать и кто будет платить по ипотечному кредиту, если вы разведетесь до его погашения, кому достанется в последствии ипотечная квартира.

Когда заключать брачный контракт?

По закону брачный контракт можно заключать в любое время, но только не после развода. Вы можете подписать данный договор как перед свадьбой, так и прожив много лет в браке. Поэтому ничто вам не мешает подстраховаться и заключить брачный контракт перед походом в банк за ипотечным кредитом.

Брачный контракт и несогласие одного из супругов на ипотеку

Учтите, что банк обязательно поинтересуется желанием второго супруга на ипотечный кредит. Это прописано в законе. И если один из супругов против, а брачного договора нет, то банк откажет. В данном случае супруг должен был стать созаемщиком со всеми правами и, что наиболее важно для банка, обязанностями по погашению кредита, а без желания супруга никто заемщику ипотеку не даст. А брачный контракт, если в нем есть такой пункт, четко укажет, что вы, не взирая на желания второй половинки, можете взять кредит на квартиру, которая будет только вашей собственностью. Но и все обязательства перед банком также только ваше дело.

Ипотека и развод: житейская история

В Москве супругам особенно рекомендуется задуматься о заключении брачного контракта. Прежде всего потому, что стоимость квартиры обычно внушительная. Рассмотрим несколько ситуаций, возникающих у супругов, имеющих квартиру в ипотеке при разводе в Москве.

Ситуация 1. Развод «по любви».

Супруги решили развестись, но не потеряли хороших взаимоотношений. Ипотека была получена вместе, а в данный момент проживать совместно не имеет смысла. Лучшим выходом, предлагаемым нашими консультантами, является продажа ипотечной квартиры из-под залога. Т.е. остаток задолженности по ипотеке выплачивает покупатель, банк снимает обременение, и регистрационная палата осуществляет перевод права собственности на покупателя. Экс-супруги при этом распоряжаются полученной разницей так, как договорились.

Ситуация 2. Взаимопонимание утрачено.

В этом случае единственным выходом является обращение в суд. Но наши консультанты считают, что данная мера является крайней, так как судебные издержки будут существенными, а результат судебного заседания прогнозируемым – суд разделит все обязательства согласно закону пополам. Юридически же ситуация станет только запутанней. Наша рекомендация – обратиться к третейской независимой стороне, которая сможет найти выход. Кроме того, рекомендуем даже во время противоречий продолжать исправно оплачивать квартиру в ипотеке - при разводе банк все равно передаст в автоматическом режиме сведения в НБКИ (самое крупное бюро кредитных историй, Национальное Бюро Кредитных Историй), испортив кредитную историю двум созаемщикам по ипотеке.

Выводы по статье: во-первых, ипотека - ответственный финансовый шаг, поэтому брачный договор может быть верным решением для построения дальнейших взаимоотношений между супругами. Особенно данная рекомендация актуальна состоявшимся в финансовом плане супругам. Во-вторых, брачный договор может быть одним из условий получения ипотеки, выдвинутых банком. В-третьих, при возникновении разногласий и начале процесса развода редакция рекомендует обратиться к финансовым консультантам – они подскажут линию поведения, сводящую к минимуму возможные убытки.

Редакция рекомендует компанию «Дженерал Кредит» как обладающую достаточным опытом при решении группы вопросов на тему ипотеки и развода.

ipoteka.msk.ru

Ипотека при разводе втб

То же самое можно сказать и о семейных парах, которые оформляют ипотеку, но, к сожалению, в жизни далеко не все так гладко и предсказуемо, как в любовных романах, а потому разводы не редкость. Как же быть, если жизненные пути разошлись, а ипотека еще не выплачена? В соответствии с законодательством Для начала отметим, что не нужно, что-либо выдумывать, а необходимо ориентироваться на Законы.

В частности, сразу два кодекса — Гражданский и Семейный, — говорят о том, что все, нажитое в годы браках, является совместным. Если, конечно же, другого не было предусмотрено брачным контрактом. Срок дележа Делить имущество можно не только сразу после развода, а на протяжении трех лет после оформления оного. При этом купленная в кредит квартира также подлежит равнозначному разделу, не смотря на то, на кого она действительно была оформлена.

Это же касается и выплаты кредита. Даже если он был оформлен только на одного из супругов. Казалось бы, что все просто и понятно, но на самом деле, самое интересно начинается потом.

ипотека при разводе втб теперь вот

Обязательно известить банк При разводе обязательно нужно сообщить в банк, что ваш брак распался. Потому что в любом типовом договоре ипотеки это прописано. В частности, там говорится, что заемщик обязан сообщить об изменениях в составе семьи. При этом идеальным вариантом будет тот, когда получится погасить заем досрочно. После чего можно спокойно заниматься разделом имущества, в том числе — и вышеназванной квартиры.

Законодательные основания раздела ипотеки

До того, пока не решите данную проблему, увлекаться дележкой не рекомендуется. А то не исключена ситуация, что будет просрочено несколько платежей, после чего банк просто отберет квартиру и выставит ее на торги по цене, намного ниже рыночной. В итоге, недвижимость будет продана, оба уже бывших супруга останутся без жилплощади, да еще и не факт, что денег, полученных с продажи квартиры, хватит на полное погашение займа и не придется выплачивать часть суммы. Два оптимальных варианта Идеальный вариант, предполагающий досрочное погашение ипотеки, встречается не так уж и часто.

Да и не всем по карману. Потому далее рассмотрим два наиболее реальных и просто оптимальных варианта развития ситуации: В первом случае крайне важно получить от банка разрешение на продажу залоговой квартиры. Можно попытаться обойти данную норму, но не факт, что вам это удастся сделать. Если же бывшие муж и жена способны и дальше выплачивать ипотеку, то в таком случае уже сам банк может предложить свой вариант развития ситуации, которая предусматривает продажу жилья, досрочное погашение ипотеки, а также на оставшуюся сумму, если таковая будет, открытие еще двух ипотек, но уже в отдельности на каждого.

Альтернатива есть всегда Например, если один из супругов обладает достаточными финансовыми возможностями, сбережениями или просто имеет стабильную работу с хорошей зарплатой, то в таком случае следует рассмотреть следующий вариант. Второй супруг отказывается от своей доли без какой-либо компенсации или же получает ее в чисто символическом размере, а первый берет на себя все последующие выплаты и оставляет квартиру за собой.

Актуальные посты

При этом также рекомендуется известить банк. Особенно в том случае, если договор оформлен не на того из супругов, который берет на себя обязательства по дальнейшему погашению ипотеки. Переоформление кредитного договора обойдется приблизительно в один процесс от суммы долга перед банком на момент оформления новой бумаги. И последний из возможных реальных вариантов предусматривает дальнейшее совместное погашение ипотеки с целью дальнейшей продажи квартиры и деления денег поровну.

Конечно, в этом есть плюс — по крайней мере, в данный момент цены на жилье растут намного быстрее, чем поднимается инфляция. Но есть и негативы.

Удивительно, но факт! Если один из супругов имеет достаточную платежеспособность, чтобы исполнять обязательства самостоятельно, а второй готов потерять свои права на недвижимость, возможно переоформление ипотеки на первого.

Их, как минимум, три. Снова придется обращаться в банк, чтобы оформить новый договор, в котором будет указываться, какую именно часть ежемесячно погашает каждый из бывших супругов. Если ипотека была взята пару лет назад, то ждать счастливого момента продажи недвижимости и разделения полученной суммы, придется невероятно долго. Возникает еще одна проблема, которую придется решать — кто останется жить в квартире.

Учитывая и так напряженные отношения при разводе, определить это будет непросто. И последнее — только диалог! Конечно, мы бы посоветовали вам не ссориться и не разводиться, но не всегда есть вариант найти примирение. Поэтому, завершая данную статью, отметим, что лучше всего не обострять ситуацию, а попытаться найти из нее выход, сев за стол переговоров и решив, какой же путь будет в данном случае действительно оптимальным.

Читайте также:

  • Письмо о гарантийных обязательствах на товар
  • Что делать если бывший муж не платит ипотеку
  • Алименты с дохода от сдачи в аренду квартиры
  • pnevmostoika124.ru


    Смотрите также