Ипотека при разводе: 4 способа разделить долги и имущество с минимальными потерями. Ипотека при разводе банк втб


Как делить квартиру в ипотеке при разводе

К сожалению, такое явление, как развод сегодня встречается довольно часто. Причем большинство семей расторгают свои брачные узы в первые 5 лет, после заключения брака, но на этот момент многие уже успели оформить жилье в ипотеку. Расторгнуть семейные отношения будет достаточно просто, а вот отношения с банком будут длиться согласно условиям кредитного договора, на этом этапе у супругов могут возникнуть некоторые сложности. Подойдем всесторонне к вопросу, как делить квартиру в ипотеке при разводе, в том числе если в семье имеются несовершеннолетние дети.

как делить квартиру в ипотеке при разводе

Законный брак и ипотека

Для начала рассмотрим вопрос, что делать с ипотекой при разводе, если жилье было приобретено в период законного брака. В соответствии с законом все имущество, приобретенное совместно мужем и женой, делится между ними в равных долях. Соответственно, если ипотечная квартира была приобретена в браке, то при разводе она также будет разделена поровну.

Но учитывая, что жилье было приобретено за счет кредитных средств, то без участия кредитно-финансовой организации обойтись не получится, по сути, она является третьей стороной в конфликте между супругами. Банк может пойти навстречу и предложить альтернативные варианты по урегулированию вопроса задолженности по кредиту:

  • жилье будет продано, а вырученные средства направлены на погашение кредита;
  • супруги заключают мирное соглашение и определяют порядок выплаты кредита после расторжения брака;
  • выплаты по ипотеке осуществляет заемщик согласно условиям кредитования, а раздел имущества осуществляется в судебном порядке в отдельном процессе.

Стоит немного пояснить. Самый разумный вариант, если супруги не могут решить вопрос, кто будет распоряжаться недвижимостью и оплачивать кредит, продать залоговую недвижимость, пока банк не увеличил сумму долга за счет начисленных процентов и штрафов. Но здесь нужно быть готовым к тому, что стоимость объекта будет минимальной и, как правило, она равна сумме долга, соответственно, в данном варианте супруги на этапе расторжении брака остаются без собственности и без долга.

как делится квартира в ипотеке при разводе если есть дети

Советы заемщикам, если в вашей семье встал вопрос о расторжении брака, то обратитесь в кредитно-финансовую организацию и проконсультируйтесь с менеджером по решению вопроса ипотечного кредита.

В другом варианте супруги могут договориться о разделе ипотечной квартиры пополам и о порядке оплаты ипотечного кредита. Например, половину платежа вносит один супруг, а вторую половину другой. Чтобы в будущем не возникло разногласий и споров, желательно чтобы передача средств от одного супруга фактическому плательщику ипотеки была документально зафиксирована, например, отправлять деньги путем перевода на банковскую карту или счет.

Последний вариант, один из супругов может отказаться от своей доли в ипотечном жилье и снять с себя обязательства по уплате займа. Но здесь может возникнуть несколько нюансов, ведь до развода весь заработок супруга считался общим, что означает, платежи счет погашения ипотечного займа вносили оба супруга. Здесь один из них, но то есть тот, кто отказался от права собственности может потребовать денежную компенсацию за фактически уплаченную часть ипотечного кредита.

На самом деле, банки негативно относится к разводам в семье, где жилье находится в ипотеке. Причина тому то, что большинство не могут договориться мирно и в итоге оплата ипотеки ставится под вопрос, от чего возникает просроченная задолженность, и страдает, соответственно, кредитор. Здесь нужно обязательно как можно быстрее принять решение и оповестить о нем банк, потому что, например, если обязательства на себя по выплате кредита берет один из супругов, то банк будет тщательно анализировать его доходы, будет ли их достаточно для выплаты ипотечного кредита.

ипотека при разводе супругов с детьми

Так, или иначе, второй супруг является созаемщиком по ипотеке, если между мужем и женой не было брачного договора. А значит, даже после развода банк будет требовать оплату от него даже в том варианте, если он фактически отказался от права собственности на объект недвижимости. Здесь решить вопрос можно только следующим образом, нужно выйти из созаемщиков, но на свое место найти другого человека, который взял бы на себя ответственность за выплату займа в будущем, а если быть точнее, то есть вопросы должен заниматься основной заемщик, именно он должен предоставить в банк гарантию.

Ипотека до брака

Случается также, что ипотечный займ был оформлен одним из супругов до вступления в семейные отношения. Раздел ипотеки при разводе в данном случае будет несколько проще постольку, поскольку второй супруг в договоре кредитования участия не принимает, а значит и не имеет права требовать и выделение для него доли.

Другая сторона вопроса в том, что в период брака оплата кредита осуществлялась из общего семейного бюджета. Даже несмотря на то что на тот период один из супругов мог не работать, Все равно все имущество будет считаться совместно нажитым. Как говорилось ранее, жилье и кредит остается за основным заемщиком, но он должен выплатить компенсацию второй половине за свой вклад в уплату ипотечного кредита на период брака.

Обратите внимание, что этот вопрос можно решить только в суде и с присутствием квалифицированного адвоката.

Развод с детьми

Наиболее остро стоит обычно вопрос, как делится квартира в ипотеке при разводе, если есть дети. Ведь закон всегда в первую очередь защищает несовершеннолетних детей, и при разводе родителей их интересы будут ставить на первый план. При разводе с детьми ставится вопрос об определении их места жительства, как правило, после развода они остаются жить с матерью.

раздел ипотеки при разводе

Вернемся к вопросу об ипотеке, при оформлении ипотечного кредита жилье может быть оформлено только в собственность заемщика или заемщика и созаемщика по соглашению сторон. То есть если супруги брали ипотеку в браке, то у них есть там определенная доля. А вот дети в кредитном договоре участия не принимают и доли им выделяют крайне редко, а точнее, только в том случае, если в ипотечном кредитование участвовали средства материнского капитала. Отсюда можно сделать вывод, что жилье будет делиться непосредственно между супругами, но с учетом интересов детей.

В идеальном варианте ипотека при разводе супругов с детьми будет делиться поровну в равных долях. Если у детей есть доля, то она остается за ними. Уплата займа в данном случае ложится на плечи мужа и жены в равной мере.

Здесь также можно заключить мировое соглашение и определить порядок оплаты ипотечного кредита, например, супруг основной заемщик, значит, супруга должна ему ежемесячно отдавать сумму достаточно оплата ипотечного кредита. Кроме того, нужно определить, кто будет проживать в квартире или доме купленными в ипотеку, здесь также можно договориться только мирным путем либо кто-то из супругов, либо они совместно до полной выплаты ипотечного кредита. Здесь нужно обратить внимание, что даже суд не может выселить из квартиры одного из супругов, если у него есть право собственности на долю в нем.

Если же супруги не достигнут взаимного согласия, то вопрос будет решаться с помощью судебного разбирательства. А, если быть точнее, то единственный вариант для супругов, которые не пришли к общему согласию – это продажа квартиры и полное погашение ипотечного займа. Являются ли дети препятствием для продажи жилья? Нет, не являются.

Обратите внимание, если банк получил судебное постановление о реализации предмета залога, то родителям как можно быстрее нужно определить место жительства ребенка и сделать регистрацию, в противном случае у них могут возникнуть проблемы с органами опеки и попечительства, вплоть до лишения их родительских прав.

Алименты с ипотекой

Алименты – это выплаты одного из родителей на содержание своих несовершеннолетних детей. Согласно Российскому законодательству освобождение от данной выплаты, нет. То есть, нет причин, чтобы не платить деньги на содержание своего несовершеннолетнего ребенка. Соответственно, ипотека не является поводом в отказе от алиментов.

Выплату осуществляет один из родителей своим несовершеннолетним детям, второму родителю с которым проживают дети. И независимо от того, кто платит ипотечный кредит, алименты все равно платить придется. Причем их размер определен законодательством и изменению не подлежит, на 1 ребенка 25% от зарплаты, на двоих 33% на троих и более 50% от всего дохода родителя. Либо в фиксированной сумме, определенной родителями по взаимной договоренности.

алименты и ипотека после развода

Из всего вышесказанного можно сделать вывод, алименты и ипотека после развода никоим образом взаимно не связаны. Если супруги платят кредит совместно, то они оба вносят платежи в разных частях, плюс один из них платит другому алименты в полном объеме в соответствии с законодательством.

Обратите внимание, если ипотека была оформлена по спецпрограмме, например, военная ипотека, то приобретаемое жилье не делится между супругами, а обязательства остаются у заемщика, потому что часть средств на уплату займа выделяет государство.

Подведем итог, что развод с ребенком и ипотекой довольно трудный процесс, многие семьи могут решить свои вопросы только через суд. Но и это не решит проблему намного разумнее договориться между собой мирно и обязательно свои взаимоотношения заверить у нотариуса, чтобы в будущем избежать каких-либо споров.

znatokdeneg.ru

законодательные аспекты и варианты раздела

 

Как же делится ипотека при разводе? Вопрос этот достаточно популярен среди российских граждан, собирающихся расторгнуть свой брак. Ведь очень многие сейчас приобретают жилье за счет ипотечного займа.

От супружеского счастья остались лишь улыбающиеся лица на свадебных фотографиях? А семейный очаг уже давно «прогорел»? Тогда развод для большинства несложившихся пар становится единственным выходом. Но как быть, если семейное «гнездышко» было приобретено в кредит, а не за наличные средства?

Ипотека при разводе способна придать еще большую драматичность и без того сложным взаимоотношениям бывших супругов.

Буква закона

Семейный кодекс РФ однозначно определяет совместным все имущество, приобретенное за время проживания в браке (ст.33). И приобретенная в кредит жилая недвижимость не является исключением из собственности семьи. При этом в ФЗ от 1998 г. «Об ипотеке» отсутствуют какие-либо ограничения на раздел подобного имущества.

В п.1 ст.39 СК «черным по белому» прописано, что если супруги не заключили договор (соглашение, контракт) об определении конкретных долей на имущество, то эти доли признаются абсолютно равными для обоих. Тот же СК (п.3. ст.39) говорит и о том, что общие долги после развода будут распределены между супругами прямо пропорционально их долям.

Пока все вроде бы ясно, но в чем же «загвоздка» во всех семейных распрях, касающихся ипотеки? Ответ вполне очевиден. Присутствует тут третья независимая сторона – банк.

При чем здесь банк?

Раздел ипотеки при разводе

Без непосредственного участия банковской организации обойтись в таком вопросе практически невозможно. Кредитное учреждение, выдавшее бывшим супругам ипотечный займ, становится одним из главных углов «любовного треугольника». Ведь квартира находится в залоге именно у банка. А пока объект недвижимости имеет залоговый статус, все операции по его продаже, переводу кредита только на одного супруга, разделению ежемесячных платежей или же суммы кредита не могут быть совершены без соответствующего разрешения от банка. Юридическая консультация обязательна в подобных ситуациях.

Банки достаточно редко соглашаются на продажу залоговой квартиры. Переоформить имеющуюся ипотеку на 2 разных займа возможно, но только если квартира является многокомнатной. Произвести раздел «однушки» нельзя, т.к. ее доли не могут выступать самостоятельным предметом ипотеки. Кроме того, кредитные учреждения негативно относятся к увеличению числа должников по одному кредиту.

Имея уже солидный и весьма плачевный опыт ипотечных споров, российские банки предпочитают при оформлении кредита делать супругов созаемщиками. Кредитная организация тогда имеет право требовать исполнения обязательств от каждого из супругов. Выгода в такой ситуации очевидна и для самих заемщиков – возрастает максимальная сумма кредита, на которую они могут рассчитывать совместно.

Также все чаще в ипотечных договорах стал фигурировать пункт о том, что условия займов не изменяются при разводе созаемщиков.

Варианты деления

Семейный кодекс РФ разрешает супругам самостоятельно определить «судьбу» нажитого имущества. «Полюбовная» договоренность о мирном продолжении выплат по ипотечному займу совместными усилиями после развода – явление редкое, но все же встречающееся. Но супруги имеют возможность заранее определиться с порядком раздела совместного имущества, подписав брачный договор/контракт (до брака или уже между женатыми супругами). Оспорить условия данного соглашения банк имеет право только тогда, когда заемщики скрыли факт его наличия.

Брачный контракт

Варианты раздела ипотеки при разводе будут зависеть от конкретного банковского решения:

1.       Случай «все довольны»: супруги – созаемщики, равные доли, после развода платить кредит продолжают оба, один супруг возмещает другому половину платежей.

2.       Ситуация «похуже»: заемщик – один супруг, имущество и долги делятся 50 на 50, двухкомнатная квартира. Тогда «физически» выделяются доли. Ипотечный займ делится с последующим переоформлением двух новых кредитов (возможно заключение допсоглашений по имеющемуся займу) на каждого из супругов.

3.       Вариант «печальный, но решаемый»: супруги – созаемщики, однокомнатная квартира, равные доли, второй супруг не хочет платить и на данное имущество не претендует. Основной заемщик оплачивает комиссию за переоформление договора, предоставляя при этом отказ второго супруга в письменной форме от доли в квартире. После окончания всех выплат именно он становится полноправным и единственным собственником жилья.

4.       Случай «все ужасно»: банк не дает «добро» на перевод долговых обязательств, а основной заемщик не в состоянии один «потянуть» ежемесячные выплаты. Решение – продажа квартиры, возврат долга банку, раздел оставшейся от продажи денежной суммы 50 на 50.

Как продать ипотеку

Продажа ипотечной квартиры – не лучший вариант для кредитного учреждения, но часто банки идут на подобный компромисс, чтобы гарантированно вернуть хотя бы сумму основного долга.

Заемщики могут заняться самостоятельным поиском покупателей, обратиться в агентство недвижимости или предоставить банку возможность выставить жилье на аукцион (потребуются дополнительные расходы на его организацию, а цена продажи, как правило, существенно ниже рыночной).

Агентство недвижимости погашает кредит собственными средствами либо находит покупателя, который гасит займ за заемщиков, а затем ждет окончания всех необходимых процедур и вступления в права собственности продавцов. «Заманить» в подобную рискованную авантюру покупателей можно только достаточно выгодной стоимостью жилого объекта.

Бывают ситуации, когда нужны деньги срочно, тогда супруги принимают решение о перекредитовании в другой банковской организации для погашения текущего займа. Сразу следует оговориться, что обычное рефинансирование ипотеки в данном случае вряд ли будет полезно, так как недвижимость просто станет залоговым имуществом другого банка, не решив существующей проблемы. Поэтому для погашения ипотеки необходимо брать беззалоговый кредит или кредит под залог иной материальной ценности. После получения денежных средств  с продажи ипотечной квартиры необходимо провести досрочное погашение кредита по стандартной процедуре с написанием соответствующего заявления.

Некоторые нюансы:

•        Нормы семейного права не действуют для лиц, проживающих в гражданском браке.

•        Согласно СК (п.3 ст. 34), супруг, занимавшийся воспитанием детей и ведением домашнего хозяйства, не лишается права на совместное имущество.

•        При оформлении кредита до заключения брака между супругами делится только та сумма, которая выплачивалась при совместном проживании (эти средства считаются уже частью семейного бюджета).

•        Средства, выделяемые военнослужащим по военной ипотеке, не попадают под категорию совместной собственности.

•        Если один из супругов при оформлении или для выплат по ипотеке использовал личные средства (унаследованные, подаренные, вырученные от реализации своего имущества), то второй супруг не сможет рассчитывать на часть этой недвижимости.

Раздел ипотеки при разводе — это частный случай раздела совместно нажитых в браке кредитных долгов. Если же Ваша супружеская жизнь подошла к своему завершению с обязательствами по какому-либо другому виду кредита, то рекомендуем Вам ознакомиться со статьей «Раздел кредита при разводе», в которой описаны наиболее распространенные жизненные ситуации и пути выхода из них. Кроме того, Вам также будет крайне полезна статья «Заявление о разделе кредита», в которой подробно описаны все нюансы документального сопровождения раздела кредита при разводе.

С помощью нашего удобного и простого сервиса у вас есть уникальная возможность наглядно сравнить кредиты в банках, чтобы подобрать наиболее подходящие условия.

При использовании материалов сайта активная ссылка на kredit-otziv.ru обязательна. Поделиться в соц сетях и в Интернете

kredit-otziv.ru

Как делится квартира в ипотеке при разводе, если есть ребенок

Если вы приняли решение по какой-то причине расторгнуть свои официальные отношения, то у вас может возникнуть вопрос, как делится квартира, находящаяся в ипотеке, при разводе, если есть ребенок. Сейчас практически каждая семья берет кредит на жилье, так как накопить такие огромные суммы практически нереально. Однако иногда случается так, что супруги решили разойтись – при этом у них еще не выплачена ипотека и есть несовершеннолетние дети. Если жена с мужем не смогут договориться друг с другом, то у них возникнут серьезные проблемы при расторжении брака. О стандартном разделе имущества уже не может быть и речи. Как развестись, если на пути столько препятствий?

Раздел имущества, если есть детиРаздел имущества, если есть дети

Нюансы

Данная статья будет посвящена теме «Как делится ипотечная квартира при разводе?». Вопрос действительно интересный, так как здесь есть множество тонкостей. Всё зависит от вида ипотеки, а также от того, было ли куплено жилье тогда, когда пара уже находилась в браке или же расторгла его. Дело в том, что если люди живут вместе и оформили свои отношения официального в органах ЗАГСа, то не имеет значения, на какого именно оформлен ипотечный кредит. Обязательства по его выплате ложатся на них обоих. При этом не совсем понятно, что же делать, если происходит развод.

Если такая пара решила развестись, она должна уведомить об этом банк, который выдавал ипотеку. Там вам предложат варианты, каким именно образом можно разделить недвижимое имущество. Стоит отметить, что в итоге банк может просто не согласиться с тем решением, которое примет суд.

Варианты

Раздел имущества при разводеРаздел имущества при разводеКак делить квартиру при разводе, если она еще находится в ипотеке? Чтобы принять правильное решение, вам необходимо рассмотреть все существующие варианты:

  • Продать недвижимость и полностью погасить ипотечный кредит. Это вариант является самым оптимальным. Квартира продается, кредит полностью гасится, а оставшиеся средства делятся между двумя супругами. Однако такой вариант достаточно затруднителен. Во-первых, вам потребуется найти покупателя, который согласится купить квартиру, находящуюся в обременении, ведь с оформлением документов могут возникнуть трудности, да и проводиться сделка будет намного дольше. Во-вторых, необходимо получить разрешение от банка на продажу недвижимости, а далеко не все организации идут навстречу своим клиентам.
  • Можно всё организовать так, чтобы ипотечные выплаты были поровну разделены между двумя супругами. То есть, каждый будет нести свою индивидуальную ответственность по выплатам. В таком случае нужно решить, кто будет продолжать жить в квартире, а кто из нее съедет. Если отношения между бывшими супругами не очень хорошие, то один из них может просто перестать выплачивать кредит назло второму, что встречается достаточно часто.
  • Один из бывших супругов отказывается от квартиры, документы переоформляются. В таком случае все обязанности по кредиту ложатся на плечи второго. Такой вариант максимально удобен. Однако вы должны понимать, что оплачивать кредит придется полностью самостоятельно, и это нужно учитывать.

Важно! Стоит отдельно отметить, что у некоторых банков прописаны некоторые условия для тех, кто решил разводиться. В договоре может быть указано, что в случае развода придется в обязательном порядке досрочно погасить кредит. Сделать с этим будет ничего нельзя, так как вы сами согласились на такие условия и подписали бумаги.

Иногда банки уже при выдаче кредита стараются перестраховаться и заставляют пары подписать брачный договор, где будут прописаны все пункты по поводу того, что делать с ипотекой, если семья распадется. Сейчас такие условия встречаются всё в большем количестве кредитных организаций. На самом деле, это совсем не удивляет, ведь в некоторых регионах количество разводов доходит до 80%. Банки не хотят терять свою выгоду и сталкиваться с такими проблемными случаями.

Вообще, супругам действительно лучше заранее продумать все варианты. Конечно же, никто не думает о разводе, все уверены, что проживут вместе всю свою жизнь. Но, как показывает практика, практически каждая пара разводится.

Решение суда

Раздел имущества при разводеРаздел имущества при разводеНе стоит забывать, что если у вас есть несовершеннолетний ребёнок, то разводиться вам придется исключительно через суд. Он может постановить, что дети останутся жить именно с матерью, а в таком случае ей будет положено 70% от общей площади квартиры, то при этом ипотека всё равно будет платиться в равной степени двумя супругами. В принципе, банк может пойти на это, ведь он будет также продолжать получать свои деньги, и развод никак не повлияет на его выгоду. Против в данном случае может быть только отец, так как его такой расклад может не устроить. Кроме того, отца это всё равно не освобождает от алиментов, а значит, расходы у него будут достаточно большие.

В некоторых случаях может быть даже уменьшен размер платежа у матери. Обычно это происходит, если у нее имеются особые обстоятельства. Суд примет такое решение, если женщина является нетрудоспособной или, например, воспитывает ребенка-инвалида. Получается, что большую часть расходов по кредиту должен будет взять на себя отец ребенка. При этом квартира всё равно принадлежит в равной степени обоим супругам. Такое решение может быть принято только в том случае, если пара с детьми. В любых других ситуациях на женщину будет возложена та же ответственность, что и на мужчину.

tel-mig-texttel-mig-text

Развод при наличии детей и еще ипотеки будет достаточно сложным. Супругам придется решить очень много моментов: как делится ипотека при разводе в таком случае, как разделить недвижимость. Если есть дети, то суд встанет на сторону матери, ведь чаще всего малыши остаются именно с ней. Однако решение может не устраивать банк.

Военная ипотека

Как разделить квартиру в ипотеке при разводеКак разделить квартиру в ипотеке при разводеЕсли недвижимость была приобретена в собственность по военной ипотеке, то все условия, которые описаны выше, действовать уже здесь не будут. Дело в том, что кредит выплачивается не самим заемщиком, как это принято при других видах кредитов, а государством. То есть, сам заемщик и его супруга никак не причастны к выплатам. Если квартира была куплена по ипотечному кредиту даже тогда, когда пара уже находилась в барке, то военный является единственным ее владельцем и не имеет права заниматься переоформлением недвижимости.

Суд обычно требуют, что имущество было разделено в равной степени между супругами, как обычно. Однако стоит отметить, что на практики такое происходит крайне редко. Получается, что второй супруг вообще не может претендовать на недвижимость, даже если она была куплена в официальных отношениях и в семье имеются дети.

При наличии несовершеннолетних детей ситуация не измениться, и это обязательно нужно учитывать. Ипотеку при разводе также продолжает платить государство, а бывший супруг или супруга ничего не смогут сделать.

Кредит до вступления в брак

Может быть и так, что недвижимость была приобретена одним из супругов еще до того, как двое людей вступили в официальные отношения. Здесь законодательство работает достаточно просто – имущество принадлежит тому, кто его приобрел, а второй не имеет никакого к этому отношения.

Сложнее дела обстоят в том случае, если жилье покупалось в барке, но первоначальный взнос лежал на плечах одного из супругов. При этом данная сумма была получена в связи с продажей собственной квартиры еще до брака. Если человек сможет всё доказать документально, то есть огромная вероятность того, что ему достанется большая часть квартиры или же он будет выплачивать меньшую часть по кредиту.

Прежде чем взять ипотеку, необходимо очень хорошо подумать. Ипотечный кредит не выплачивается за один месяц, а через 10-20 лет может очень многое измениться, и вы должны это понимать. Разводящихся и так ждет много трудностей, а с ипотекой их будет еще больше. Не стоит думать, что «я никогда не разведусь». Подпишите брачный договор, в котором прописано, как будет поделено имущество в случае развода. Там можно указать абсолютно все нюансы: развод с ребенком, расторжение брака без детей, что делать, если есть долговые обязательства. Тогда у вас точно не появится вопрос, как делить квартиру и ипотеку. В случае же развода с детьми, супруг, который на себя берет меньшую ответственность, должен пойти на некоторые уступки. Например, отцу стоит оставить недвижимость матери и детям, при этом самому продолжать выплачивать кредит.

kvadmetry.ru

Ипотека при разводе: 4 способа разделить долги и имущество с минимальными потерями

Единственный момент, который остается неучтенным при оформлении ипотеки семейной парой – что делать в ситуации, если принято решение о разводе. Как правильно закрыть вопрос с оставшейся задолженностью и разделить недвижимость, чтобы соблюсти интересы каждой из сторон?

Первое, что предстоит сделать супругам, принявшим решение расторгнуть брак, еще до начала процесса – уведомить банк. Сделать это необходимо, поскольку принятое решение затрагивает интересы кредитора. Если заемщик самостоятельно не проинформирует банк, вместо него это сделает суд.

Банк крайне не заинтересован в получении очередного проблемного кредита, поэтому можно рассчитывать на помощь и согласие банка в проведении мероприятий по урегулированию ситуации с залоговой недвижимостью.

Очень важно, чтобы платежи по ипотеке исправно погашались, независимо от того, в какой стадии находится процесс о расторжении брака – такая ситуация не освобождает от выполнения обязательств по договору. Отсутствие задолженности поможет избежать риска продажи квартиры с молотка по невыгодной цене и необходимости платить серьезные суммы штрафов и пеней.

4 возможных варианта выхода из ситуации

Разделить имущество без особых проблем удастся в том случае, если бывшие супруги сумеют договориться. Общаться и принимать решение о дальнейших действиях придется в любом случае, даже если раздел будет производиться на основании решения суда.

Дополнительные факторы, которые влияют на процедуру раздела, размер доли каждой стороны и выбор дальнейших действий:

  • Момент заключения договора: до вступления в брак или после.
  • Время принятия права собственности, если первоначально ипотека оформлялась на имущество на стадии строительства.
  • Количество заемщиков, срок действия договора и возможность его переоформления.

Согласно закону, при разводе супруги не только получают равные доли в совместно приобретенном имуществе, но и получают одинаковые обязательства по выплате кредита.

Досрочное погашение и продажа: идеальный способ решить проблему

Самым выгодным для бывших супругов является продажа жилья по рыночной стоимости. Однако продать предмет залога без участия банка можно только в случае полного погашения задолженности, если досрочное погашение предусмотрено условиями договора. Остаток задолженности по ипотеке предпочтительнее уточнить в банке, поскольку условиями программы может быть предусмотрено начисление комиссии за погашение ранее срока конца действия договора.

Процедура может занять длительное время и происходит в несколько этапов:

  • Необходимо найти полную сумму для выплаты долга перед банком.
  • После погашения задолженности происходит снятие обременения с жилой недвижимости.

Когда вопрос с банком закрыт, а права на квартиру перешли к бывшим супругам, есть достаточно времени, чтобы продать имущество, одновременно подыскав жилье для каждого.

Сложнее придется парам, если нет возможности найти достаточно средств, чтобы полностью выплатить всю задолженность.

Как происходит реализация залоговой квартиры

Если собрать всю сумму, чтобы выплатить задолженность досрочно, невозможно, стоит рассмотреть вариант продажи залоговой квартиры. Для этого необходимо получение согласия на реализацию от банка. Если банк одобрит продажу, то процедура будет проходить под его непосредственным контролем.

Порядок действий:

  • Обратиться в банк для получения согласия на продажу.
  • Найти покупателя.
  • Под наблюдением банка заключить сделку купли-продажи.

Следует учесть, что за все действия, совершаемые с недвижимостью, оформленной в залог, придется дополнительно платить. И оплату осуществляет непосредственно заемщик. Важный момент: до полного погашения остатка необходимо осуществлять ежемесячные платежи в полном объеме, чтобы избежать начисления штрафов.

После заключения договора на продажу, заемщик выплачивает полностью задолженность. Средства, которые останутся после расчетов с кредитором, должны быть разделены между супругами согласно причитающимся им долям во владении имуществом.

Совместное погашение платежей: как правильно организовать

Что делать, если нет возможности найти крупную сумму для выплаты банку, а остаток задолженности настолько велик, что после продажи останется сумма, недостаточная для покупки жилья? Бывшие супруги могут принять решение о дальнейшем совместном погашении ипотеки.

В этой ситуации необходимо учесть, что если продолжать платить без переоформления договора, то может возникнуть ситуация, когда один из супругов перестанет вносить платежи. Пострадает тот, кто платит – банк может не только штрафовать за просрочки, но и через суд изъять квартиру для принудительной продажи.

Поэтому имеет смысл выяснить непосредственно в банке, возможно ли переоформить договор с раздельным погашением для каждого. Возможность изменений условий обычно прописана в договоре. Полностью застраховать себя от неприятностей можно, получив решение суда о разделе долга и процентов.

В этом случае, если один из заемщиков перестанет выполнять обязательства, банк сможет наложить взыскание только на его долю залога. После полного погашения и снятия обременения заемщики могут продать или обменять жилье.

Переоформление права собственности: когда должником остается один

Разделить мирно ипотечную жилплощадь можно, переоформив кредит на одного из бывших супругов с одновременной выплатой компенсации другому. В этом случае заемщик остается единственным собственником жилья после погашения задолженности.

Компенсации подлежит:

  • Сумма, равная доле супруга в формировании первоначального взноса.
  • Сумма, равная половине всех платежей основного долга и начисленных за все время совместного погашения процентов.

Стороны могут договориться как о единовременной выплате компенсации, так и о разбивке выплаты на определенный срок. Также в качестве компенсации одному из супругов может быть передано другое равноценное по стоимости имущество. Если договоренность достигнута и стороны пришли к соглашению, следует оформить изменения в договоре.

Банк может предложить 2 варианта. В первом случае сторона, получившая возмещение, выводится из участников договора (заемщиков, поручителей). Все права и обязанности принимает супруг, который продолжит выполнять обязательства перед банком.

В другом случае банк может предоставить рефинансирование действующей ипотеки с оформлением договора на единственного заемщика.

Что будет, если бывшие супруги не смогут договориться?

Если конфликтная ситуация затягивается и при этом стороны перестают платить по кредиту, то последствием такого поведения станет изъятие квартиры банком.

Достаточно 3 случаев просрочки или отсутствия платежа на протяжении календарного года, чтобы банк получил право начать процедуру взыскания. В результате – жилье изымается для продажи с аукциона, проводятся торги. В большинстве случаев цена залоговых квартир при реализации существенно ниже реальной рыночной стоимости – банку невыгодно удерживать и обслуживать изъятое жилье в ожидании повышения цен.

Вырученные средства направляются на погашение всех задолженностей. Кроме процентов и остатка по основной суммы, из средств будут оплачены все расходы банка на процедуру: судебные издержки, стоимость проведения аукциона, сопутствующие затраты, штрафы за просрочки, пени.

Осложнения процесса – основные проблемы с разделом жилья в залоге

Проблемы, с которыми сталкиваются заемщики при разделе ипотеки в случае развода, связаны с юридическими тонкостями и отсутствием нормативных актов, которые урегулируют некоторые вопросы. Всегда сложно разделить имущество, если пара не зарегистрировала брак официально – гражданские браки не считаются официальными, и доказывать собственное право на долю в имуществе придется в суде.

Моменты, которые часто используются для манипуляций, также касаются спорных ситуаций, когда ипотека оформляется до свадьбы, но право собственности реализуется уже при совместном проживании (покупка жилья на стадии строительства). В таком случае имущество может быть разделено в равных частях.

Единственный способ предусмотреть риски – заключить брачный договор. Документ является официальным, и каждый из супругов гарантирует собственные права и обязанности, связанные с имуществом (как собственным, так и залоговым).

proipoteku24.ru


Смотрите также