Жилищный кредит и залог недвижимости. Военная ипотека задаток


Как оформить задаток при покупке квартиры в ипотеку

Одним из важнейших этапов является внесение задатка при покупке квартиры в ипотеку. В результате продавец жилья получает уверенность в том, что клиент готов его приобрести.

Как оформляется задаток при покупке квартиры в ипотеку

Когда при покупке квартиры вносится задаток, об этом извещается банк. После этого кредитная организация вычитает его сумму из объема первоначального взноса. Передача денежных средств осуществляется либо наличными, либо через безналичный перевод.

Задаток при ипотеке оформляется идентично задатку без ипотеки:

  1. Договор подписывается в двух экземплярах, один из которых отдается продавцу, а другой покупателю.
  2. Снимается копия для предоставления в банк.
  3. Покупателем передаются финансовые средства в оговоренном в договоре размере.
  4. Продавец пишет официальную расписку, подтверждая передачу.
  5. Для банка снимается копия расписки от продавца, в которой тот подтверждает получение всех денежных средств, предусмотренных задатком.
  6. Договор вступает в силу.

С юридической точки зрения, договор вступает в силу в случае, если в нем есть следующие необходимые сведения:

  • указаны владельцы той квартиры, которая выставлена на продажу;
  • указаны покупатели;
  • отмечены сведения, подтверждающие личности участников сделки;
  • указана стоимость сделки;
  • задаток должен быть написан как цифрами, так и прописью;
  • отмечены сведения, касающиеся квартиры;
  • обозначена ответственность за несоблюдение договора.

Кроме того, опытные риэлторы советуют вместе с договором прикладывать справку от психиатра, которая подтверждает, что сделка участниками была совершена в здравом уме и памяти. Это позволяет в случае неблагоприятного развития событий, избежать судебного разбирательства по этому вопросу.

Договор задатка на приобретение квартиры

Договор задатка является видом Предварительного договора. В нем отдельно содержится информация, касающаяся утраты или возврата средств, оставленных в качестве задатка.

Связано это с тем, что задаток является специальным инструментом, который обеспечивает полное выполнение всех предварительных договоренностей, касающихся квартиры. Сторона, нарушающая их, теряет задаток в полном объеме.

Скачать образец соглашения о задатке (скачать в формат .doc):

Важно понимать значение определения «задаток». Когда отсутствует Соглашение о задатке, в случае если события будут развиваться по плохому сценарию, суд официально посчитает его авансом.

Есть рекомендация, касающаяся этого вопроса. Нужно составлять сразу два документа:

  • Предварительный договор купли-продажи
  • Соглашение о задатке

Важно! Необходимо тщательно составить расписку, касающуюся получения денежных средств. Ее отсутствие чревато проблемами при возможном судебном разбирательстве. Образец представлен ниже.

Образец расписки, за получение задатка (скачать в формат .doc):

Образец распискиОбразец расписки

Особенности договора аванса при покупке квартиры в ипотеку

Под «авансом» понимаются договоренности, которые регламентируют вопросы авансового платежа. В таком договоре должны быть указаны следующие сведения:

  • объект договора, под которым понимается квартира;
  • точное время и дата, когда были внесены денежные средства;
  • размер внесенных финансов.

Кроме того, регламентируются ситуации, при которых аванс не будет возвращен.

Часто определения «задаток» и «аванс» обыватели считают идентичными. Однако между ними есть определенные отличия. На законодательном уровне термин «аванс» не упоминается. В практике под ним понимают внесенную предоплату некоторого размера. Его наличие не обязывает полностью соблюдать все положения, обозначенные в договоре. В него могут быть внесены дополнения. Они должны быть согласованы между всеми участниками сделки.

При разрыве договора, в том случае, если это аванс, несется материальная ответственность в частичном размере от всего объема внесенных денежных средств. При соглашении о задатке, вопросы, касающиеся его расторжения, регулируются законодательно. На практике, чаще используется именно аванс, по причине большей гибкости и меньших потенциальных санкций.

Образец расписки за аванс:

Процесс оформления аванса при ипотеке в Сбербанке

Покупка квартиры в ипотеку в Сбербанке имеет некоторые отличия, от других кредитных организаций. После получения кредитного решения, банком дается срок длительностью 4 месяца, в течение которого требуется найти квартиру.

Следует найти подходящую жилую площадь, проверить все вопросы юридического характера, собрать весь пакет документов и подписать договор кредитного характера.

В Сбербанке не имеется жестких ограничений, касающихся дома, в котором находится покупаемая квартира. Единственный запрет касается перепланировки. Она должна быть узаконена или же хозяин жилплощади должен подтвердить, что он вернет все в первоначальный вариант. Кроме того, Сбербанк требует официально оформленного предварительного договора.

Подписывается договор аванса или задатка, где подробно описываются условия, а также предварительного договора по форме Сбербанка, что является формальным требованием.

Покупатель должен перечислить первоначальный взнос на собственный счет в этой кредитной организации. В случае, когда некоторая сумма уже перечислена продавцу он предоставляет расписку. Это защищает от сделок сомнительного характера.

Залог при продаже недвижимости

Под «залогом» понимается часть от общей суммы, которая будет удержана в случае нарушения условий сделки со стороны покупателя. Это является дополнительной гарантией, которая приводит к выполнению взятых на себя обязательств. Очень важно грамотно подходить к вопросу документального оформления залога. В современных нестабильных условиях может произойти много различных событий, способных повлиять на сделку: покупатель потеряет денежные средства, разразится финансовый кризис, изменятся цены на недвижимость, в результате одному из участников, сделка станет невыгодной.

Ипотека без аванса

Существуют ситуации, когда отсутствуют необходимые денежные средства на внесение первоначального взноса. Несмотря на это, покупатель может обратиться в кредитную организацию и подписать ипотечное соглашение. Клиент получит более высокие проценты на заключаемый кредитный договор. Этим, банковская организация страхует себя от потенциальных потерь. Претендовать на ипотеку без первоначального взноса могут исключительно физические лица, являющиеся гражданами Российской Федерации.

Возврат задатка при отказе банка в ипотеке

Существует серьезный риск того, что банковская организация откажет в получении кредита. Исходя из этого, вопрос, касающийся возврата задатка, если банк не одобрил квартиру по ипотеке, выходит на первый план. Универсального средства защиты от этого нет. Однако при грамотном подходе, можно обезопасить себя.

В рамках осуществления ипотечной сделки следует тщательно подойти к вопросу составления предварительного соглашения. В нем нужно точно указывать сумму, которая будет выплачена за квартиру из своих финансовых накоплений, а какая сумма будет взята у кредитной организации. Должны быть указаны все гарантии, а при их несоблюдении, размер выплат компенсаций за понесенные убытки.

Также отмечается отсутствие законодательно несогласованной перепланировки жилой площади. В противном случае, продавец должен самостоятельно решить данные вопросы и внести необходимые изменения в документы, при походе в БТИ.

Если он должен представить банковской организации документы, подтверждающие владение жилым помещением, то следует обозначить точный срок. При необходимости, указывается согласие со стороны супруга.

Необходимо обязательно указывать, чтобы задаток был возвращен покупателю, если банк откажется оформлять ипотечный договор.

Важно! На законодательном уровне, согласно ГК РФ, задаток следует вернуть в полном размере, если обязательства по договору были прекращены до того, как он фактически начал исполняться. К этому можно отнести и отказ банка в выдаче кредита на покупку квартиры в ипотеку.

ipoteka.finance

Договор залога недвижимости по военной ипотеке

Накопительная ипотечная система для военных на сегодняшний день это практически единственная реальная возможность приобрести собственное жилье без томительного ожидания в жилищных очередях. Подчас военнослужащий, обратившись в банк, может столкнуться с подписанием нескольких договоров, которые являются обязательными. Договор залога недвижимости по военной ипотеке является обязательным условием всех банков, предоставляющих ипотечные займы.

По такому договору одна сторона является залогодержателем (кредитор или банк), имеет право на удовлетворение денежных обязательств от должника, исходя из стоимости имущества другой стороны. Ипотечный кредит тесно связан с недвижимым залогом, поскольку имеют одну и ту же цель — возврат денежных средств банку и защита прав заемщика-военнослужащего.

Из чего должен состоять договор залога

Договор залога приобретаемой жилой недвижимости по программе военной ипотеки обязательно должен содержать следующие основные разделы:

  1. Предмет договора с его оценкой и подробным описанием.
  2. Сроки и размеры обязательств, которые оплачиваются ипотечным кредитом.
  3. Право собственности, на основании которого имущество принадлежит залогодателю.
  4. Регистрацию прав соответствующими органами.

РЕКЛАМА

Если имущество, приобретаемое по ипотечному займу в совместной собственности (например, супругами), то для передачи его необходимо письменное согласие.

Требования к залоговому жилью

Ипотека под залог приобретаемого жилья имеет общие требования к техническому и юридическому состоянию жилплощади, которая приобретается участником НИС.

В частности, требования к выбору квартиры:

  1. Приобретать необходимо отдельную жилую площадь, права на нее должны быть зарегистрированы в регпалате.
  2. Жилье должно иметь все коммуникации: электричество, отопление, водоснабжение. Допускается как централизованные, так и автономные системы.
  3. На недвижимость не должно быть обременения, не допускается прописка третьих лиц.
  4. Все перепланировки, переносы стен и дверей должны быть узаконены.
  5. Жилая площадь не должна быть меньше той, которую требует банк. Поэтому по системе НИС не желательно приобретать коммунальное жилье, комнату в квартире или малогабаритное жилье.

Кредит под залог дома с участком

Банк выдаст жилищный займ и одобрит залоговый договор недвижимости по военной ипотеке, если предполагается приобрести дом с участком. Но, как и к квартире, в данном случае выдвигаются соответствующие требования к дому:

  • Наличие дороги, по которой к дому можно подъехать.
  • Расположение дома в жилом населенном пункте.
  • Пригодность дома для проживания не только летом, но и зимой.
  • Состояние кровляи должно быть в удовлетворительном состоянии.
  • Фундамент обязательно из кирпича или бетона.
  • Наличие всех систем жизнеобеспечения и сантехнических коммуникаций.

Помимо требований к дому, как залоговому объекту, предъявляются требования к земле, на которой расположен дом:

  • Земельный участок по военной ипотеке должен быть объектом собственности.
  • Обязательно наличие кадастрового паспорта и межевой плана, т.е. описание с указанием местности и привязкой к системе координат.
  • Земля должна находиться в жилом секторе, то есть, иметь разрешенный вид использования под жилищное строительство.

Исходя из требований обеспечения залога, часто возникающий вопрос — как можно использовать военную ипотеку для строительства дома, имеет ответ, что такая процедура не имеет законодательного основания.

Когда имущество считается заложенным

Согласно статье 64.1 Федерального Закона об ипотеке, земельный участок, квартира или иное жилое помещение находится в заложенном имуществе банка с момента государственной регистрации права собственности заемщиком.

Пока действует ипотечный кредит заложенное имущество нельзя менять, продавать и совершать какие либо действия, меняющее его юридический статус.

Поскольку ипотечный кредит предоставляется на длительный срок и при небольшой процентной ставке, банки обязательно страхуют заемщиков, причем обычно подразумевается 2 или три вида страхования (имущества, личное, титульное).

Как изменились права приобретения

Ипотека под залог имущества имеет свои права приобретения, и Федеральным законом от 28.06.2011 года № 168 были внесены изменения в статью 64 «Об ипотеке. Залоге недвижимости» и в статью 77 "О накопительно-ипотечной системе обеспечения жильем военнослужащих".

Главным изменением является то, что сейчас военнослужащие могут приобретать недвижимость, находящуюся в поручительстве Агентства по ипотечному жилищному кредитованию.

В этом случае соблюдается вся прозрачность сделки, поскольку она надлежащим образом обеспечивается всеми документами. В дальнейшем это является гарантией, что у покупателей не возникнет никаких правовых проблем.

Процентная ставка по залоговому имуществу невелика. Она составляет 6,19% годовых, ее и будет выплачивать военный. Она значительно ниже той, которую предоставляют банки.

Эта ставка общая и не меняется от дополнительных условий, таких как страховка, сумма займа, его срок и пр. Программа кредитования действует по всей стране.

РЕКЛАМА

Общий бал: 0Проголосовало: 0

Данная публикация была вам полезна?

Сохраните закладку в социальных сетях!

Рекомендуем другие записи по схожей теме:
Другие публикации:

gosvoenipoteka.ru

Программа военная ипотека подразумевает залог недвижимости

Обычно ипотечный кредит, и военная ипотека в том числе, неразрывно связан с залогом недвижимости. При этом преследуется общая цель – возврат ссуды банку и защита интересов военнослужащего. Если выданный банком жилищный займ не возвращается, в силу каких-либо финансовых трудностей со стороны заемщика, то недвижимость становится собственностью кредитора.

Залог для кредитора

Заклад недвижимого имущества при военной ипотеке становится своеобразной защитой совместных интересов банка-кредитора и Росвоенипотеки.

Тому могут быть разные причины:

  • повреждение или полное уничтожение недвижимости;
  • цена недвижимости изменяется в основном в сторону повышения и меньше подвергается инфляции;

Эти две причины являются стимулом для заемщика не допускать задолженностей по кредиту, даже принимая во внимание, что платежи по кредиту осуществляются за счет средств накопительно-ипотечных взносов.

В залог недвижимого имущества может включаться то, что приобретается на средства участника НИС: квартиры, жилые дома, земельные участки и другое.

Это должно быть имущество, на которое зарегистрированы права.

Общие требования к квартире-залогу

РЕКЛАМА

Банки-кредиторы для военнослужащих, естественно предъявляют высокие требования к приобретаемой недвижимости. Ипотека с залогом квартиры, которая, по сути, и есть предмет гарантии, который банк может изъять в случае неуплаты кредита, должна удовлетворять требованиям:

  1. Приобрести можно отдельную квартиру с оформленным правом собственности.
  2. Общая площадь не должна быть меньше требуемой банком. По этой причине программа обеспечения жильем военнослужащих не рекомендует приобретать малогабаритные квартиры, комнаты в коммунальных квартирах.
  3. Обязательным требованием банков является подключение жилища к электроснабжению, водоснабжению, отопительным системам, либо наличие автономной системы жизнеобеспечения.
  4. Наличие перепланировок разрешено в случае официального подтверждения.
  5. Ипотека под обязательство жилых помещений предоставляется лишь на жилье без обременения.

Не представляется возможным оформить кредитный договор об ипотеке под обеспечение объекта недвижимости, если:

  • квартира находится в аварийном доме;
  • дом с квартирой планируется капитально ремонтировать либо сносить;
  • в доме не должно быть деревянных перекрытий.

Требования по ипотеке к дому

Ипотека и залог жилых помещений в отдельно стоящем доме разрешена при условии:

  • обязательное расположение дома в месте пригодном для проживания, где имеются другие жилые дома, то есть, на территории населенного пункта;
  • наличие подъездной дороги;
  • здание пригодно для постоянного проживания;
  • подключение к системам жизнеобеспечения, либо наличие автономных систем тепло и водоснабжения, а также подключение к электрическим сетям;
  • наличие каменного, либо кирпичного фундамента;
  • исправное состояние кровли.

Требования, если залог - земля

Вместе с документами на дом, необходимо иметь документы на участок, причем требования к земле такие же жесткие, как и к жилым объектам:

  • земля должна принадлежать к категории земли населенных пунктов и предназначаться для строительства жилья;
  • на землю должно быть оформлено право собственности;
  • удовлетворять нормативам земельного законодательства, то есть иметь описание координат граничных точек, границ. Одним словом, утвержденный межевой план и кадастровый паспорт.

Страхование залога - комплексное страхование

Для снижения рисков банки при заключении договора по военной ипотеке и залоге недвижимости требуют обязательного ипотечного страхования. При этом некоторые кредиторы требуют комплексное страхование, защищающее от некоторых часто встречающихся рисков:

  1. Страхование жизни заемщика, его здоровья.
  2. Страхование недвижимости, предусматривающее случаи пожаров, взрывов, краж, заливов водой, стихийных бедствий и т.д.
  3. Титульное страхование, предусматривающее риск утраты права собственности.

Страховая сумма определяется в зависимости от программы, объекта обеспечения и составляет приблизительно около двух процентов от суммы кредита. По закону в обязательном порядке требуется страховать лишь залог, т.е. недвижимое имущество.

Ипотека представляет собой кредит с минимальной ставкой на длительный срок, поэтому банки стараются всяческими путями заставить заемщика застраховать и свою жизнь, и здоровье, и право на собственность, то есть титульное страхование.

Последнее страхование совсем необязательно при покупке жилья в новостройке, так как только что сданные квартиры обычно не имеют обременения.

РЕКЛАМА

Общий бал: 10Проголосовало: 3

Данная публикация была вам полезна?

Сохраните закладку в социальных сетях!

Рекомендуем другие записи по схожей теме:
Другие публикации:

gosvoenipoteka.ru