Экспертные статьи по секьюритизации и ипотечному кредитованию в 2013 году. Секьюритизация военной ипотеки


Что такое секьюритизация ипотечных кредитов и порядок ее организации

Секьюритизация ипотечных кредитов стала применяться российскими банками сравнительно недавно. Это специальный инструмент, который используют финучреждения с целью снижения собственных рисков. Рассмотрим подробнее, что означает эта процедура и как она применяется на практике.

Секьюритизация ипотечных кредитов: определение, виды, механизм сделки

Секьюритизация: определение и виды

Простыми словами, секьюритизация ипотечных кредитов – это продажа долговых обязательств. Когда банк выдает средства на покупку жилой или коммерческой недвижимости, часто присутствует риск, что заемщик не вернет долг или выплатит, но частично. Для снижения таких рисков финансовые компании выпускают ипотечные ценные бумаги и перепродают инвесторам. Вторые приобретают их зачастую по меньшей стоимости и в будущем получают доход.

Кредитный портфель, как правило, включает пакет долговых обязательств с низкой корреляцией. То есть каждый ипотечный заем не зависит от другого и снижение доходности одного не влияет на прибыль «соседнего» займа. Таким образом, даже если портфель содержит сравнительно рискованные кредиты (или со средней ликвидностью), общая доходность будет выше, чем реализация всех долгов по отдельности. Цена продажи при этом формируется с учетом различных рисков. Также на размер прибыли инвестора может повлиять общая экономическая обстановка в стране.

Выгода банка от секьюритизации активов очевидна: он быстро возвращает переданные клиентам средства, что дает возможность повторно финансировать заемщиков, и защищает себя от рисков невозврата задолженности, то есть от потенциальной потери прибыли.

Секьюритизация делится на два основных вида:

  • С участием банковских активов – выполняется с использованием выпуска ценных бумаг или за счет привлеченных кредитов.
  • С участием посторонних активов (небанковских) – осуществляется благодаря кредитным средствам или финансам, поступающим с фондового рынка.

Кто участвует в сделке

Процедура секьюритизации предусматривает участие:

  1. Банка-оригинатора – предоставляет ипотечные займы и занимается их обслуживанием.
  2. Специальной инвестиционной организации – выкупает активы у кредитора-оригинатора, накапливает их, занимается эмиссией ценных бумаг.
  3. Резервного сервисного агента – приступает к выполнению обязанностей только после того, как основной банк теряет способность по обслуживанию данных кредитов.
  4. Гаранта – поддерживает процесс секьюритизации на кредитном уровне. Это может быть крупный банк или страховая компания.
  5. Платежного (ипотечного) агента – проводит операции с ценными бумагами.
  6. Андеррайтера – структурирует сделку, оценивает и поддерживает стоимость ценных бумаг.
  7. Консалтинговой компании (решает юридические и бухгалтерские вопросы) – консультирует в области налогообложения и юриспруденции.
  8. Рейтингового агентства – присваивает рейтинг выпущенным ипотечным ценным бумагам с учетом изученной характеристики пула (кредитного портфеля) и уровня финансовой независимости участников сделки.
  9. Инвесторов – занимаются вложением денег в эмитированные ипотечные ценные бумаги.

Кто участвует в сделке

Это классическая схема. Некоторые участники могут не фигурировать в сделке, например, при использовании такого вида как синтетическая секьюритизация. В этом случае банк-оригинатор переуступает права требования по долговым обязательствам напрямую покупателю (инвестору). При этом отпадает необходимость создавать специальную инвестиционную компанию, в качестве которой, как правило, выступает акционерное общество.

Как происходит процесс

В простом понимании процесс выглядит следующим образом:

  1. выдача ипотечного кредита заемщикам;
  2. формирование кредитного пула;
  3. выпуск ценных бумаг;
  4. продажа долговых обязательств инвестору;
  5. получение прибыли.

Изначально банк-оригинатор формирует и накапливает кредитный пул для эмиссии ценных бумаг. Учитывая, что фактическая стоимость такой сделки для банка весьма ощутима, портфель должен содержать не один и не два обязательства, они могут исчисляться тысячами. Есть определенные требования и к самим активам, как правило, это схожие по риску, срокам и ликвидности ипотечные кредиты. Схема секьюритизации может быть любой.

Накапливание активов (ипотечных долговых обязательств) производится разными способами. Банк может делать это в пределах своей организации, что не всегда выгодно. Альтернативный вариант – аккумулирование таких активов вне баланса – для этого создаются акционерные общества (специальные инвестиционные организации – один из участников сделки).

Специальные инвестиционные компании (именуемые в сокращении SPV) совместно с платежным агентом выпускают ценные бумаги для их дальнейшей реализации. На основании анализа рейтингового агентства производится оценка ликвидности «товара». На этом же этапе привлекаются андеррайтер и консалтинговое агентство, контролирующие процесс и оказывающие необходимую поддержку в части отладки бухгалтерии, выплаты налогов и юридической стороны сделки.

Впоследствии банк-оригинатор, изначально выдававший ипотеку населению или юридическим лицам, обслуживает эти кредиты, то есть принимает от заемщиков оплату по ним. Если он теряет лицензию или возможность и дальше выполнять функции агента, привлекается резервный сервисный центр, он продолжает обслуживать займы.

Ценная бумага, которую банк выпустил с целью подтверждения долговых обязательств, в дальнейшем может перезакладываться или несколько раз продаваться.

Заемщик, который приобрел недвижимость, продолжает выплачивать ипотечный кредит в установленном договором порядке. Секьюритизация никак не влияет на этот процесс. Исключением может стать только изменение реквизитов получателя денежных средств, в случае прекращения деятельности первоначального банка-оригинатора.

Как внедрялась секьюритизация в РФ

Процедура секьюритизации появилась в России сравнительно недавно. В процессе ее развития важную роль сыграло образование АИЖК. Банковские компании выдавали кредиты, которые в дальнейшем выкупались этим агентством, созданным под началом государства.

Старт секьюритизации был положен коммерческими кредитными учреждениями в 2005 году, в момент, когда такие банковские структуры как «Русский Стандарт», «Союз» и «Хоум Кредит» совершили сделки, направленные на рефинансирование портфелей, включающих потребительские займы и автокредиты. Первопроходцем процедуры секьюритизации ипотечного кредита стал «Газпромбанк» в 2007 году, подав пример другим банкам.

В течение следующих трех лет, после того как был заключен ряд первоначальных сделок на территории РФ, их количество начало усиленно расти. Активами для выпуска ценных бумаг стали выступать не только портфели потребительских займов. К ним присоединилось автомобильное и ипотечное кредитование, а также факторинговые платежи. Все осуществленные сделки имели трансграничную форму, то есть отечественные банки продавали свои портфели заграничным предприятиям.

В 2008 году, в связи с обострившимся финансовым кризисом, проведение трансграничных сделок стало невозможным. Возобновить их получилось только спустя 4 года. Одновременно с этим российская банковская практика получила первый опыт реализации секьюритизации на отечественном рынке. Именно этот момент положил начало разработке схемы рефинансирования активов разных форм с использованием облигаций, выпущенных внутри страны.

В 2017 году «Агентство ипотечного жилищного кредитования» и Сбербанк провели масштабную сделку по секьюритизации жилищных займов. Были выпущены однотраншевые ипотечные облигации с участием «Фабрики ИБЦ», созданной с целью привлечения финансовых вливаний на ипотечный рынок России, а также для увеличения числа состоявшихся кредитных сделок по более низким ставкам.

В 2018 году ценные бумаги присутствуют и на вторичном рынке, что в будущем, вероятнее всего, повлечет уменьшение риска и мобилизацию доступных денежных резервов с помощью рефинансирования. Как в дальнейшем проявит себя секьюритизация активов в банковском сегменте напрямую зависит от изменений в юридической законодательной базе и от ее будущего развития. К сдерживающим факторам может быть отнесена недостаточность спроса, то есть числа инвесторов, готовых вложить средства в ценные бумаги.

Но стоит отметить, что сама по себе процедура достаточно выгодна для всех сторон сделки. Участие принимают различные компании, получающие прибыль от деятельности, процесс ипотечного кредитования имеет меньше рисков для банковских структур, увеличивая объем выданных займов. Последнее несет выгоду для населения и юридических лиц, так как открывается возможность приобрести собственную недвижимость для проживания или ведения коммерческой деятельности.

creditkin.guru

Мы переоценили возможные темпы развития рынка секьюритизации

Андрей Семенюк. Родился 27 июня 1972 года. В 1996 году окончил Санкт-Петербургский университет по специальности «Физика радиоволн» с присвоением квалификации «Магистр физики».

В 1999 году окончил аспирантуру по специальности «Финансы, денежное обращение и кредит» Санкт-Петербургского государственного университета экономики и финансов. В 2000 и 2002 годах повышал квалификацию на курсах «Макроэкономика» и «Микроэкономика» London School of Economics and Political Science. В 2001 году прошел профессиональную стажировку в U.S. Securities and Exchange Commission (США). В 2004 году прошел профессиональную стажировку в Бизнес-школе Centra Universitario Di Organizzazione Aziendale (Италия).

С марта 2001 года по июнь 2007 года работал в Аппарате Правительства России, Указом Президента Российской Федерации от 26 января 2005 года № 88 присвоен классный чин Государственного советника Российской Федерации 1-го класса.

Занимал руководящие должности в департаменте экономики и управления собственностью, департаменте финансовых рынков и имущественных отношений, департаменте экономики и финансов правительства Российской Федерации.

C июня 2007 года работает в ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию». В настоящее время занимает должность первого заместителя генерального директора, руководителя службы стратегического планирования и корпоративного управления и курирует вопросы корпоративного управления в Агентстве и дочерних компаниях, взаимодействия Агентства с федеральными и региональными органами государственной власти, совершенствования нормативной базы, информационной политики, аналитических исследований, юридического сопровождения деятельности Агентства, развития рынка ипотечных ценных бумаг.

В 2006 году награжден Почетной грамотой Аппарата Правительства Российской Федерации, за безупречную и эффективную государственную службу объявлена благодарность Правительства Российской Федерации.

– Ипотека сегодня все больше воспринимается как один из основных драйверов развития банкинга. По итогам традиционного опроса Bankir.Ru таковым ее считают уже 46 процентов опрошенных банкиров. Насколько такая оценка, по вашим ощущениям, оправданна?

Что ж, присоединюсь к тем 46 процентам, которые считают, что ипотека – один из драйверов развития банковского бизнеса, особенно в нашей стране. Есть, наверное, как минимум несколько способствующих этому факторов, которые позволяют так думать.

Первый фактор – это все-таки относительно недостаточный объем ипотечного кредитования по сравнению с другими показателями развития банковского сектора, развития жилищного рынка, которые мы наблюдаем в других странах, где ипотечное кредитование существует много десятилетий или даже столетия.

– Недостаточный по отношению к банковским пассивам или по отношению к рынку?

Ну, во-первых, по отношению к рынку жилья. Сейчас у нас в среднем при помощи ипотеки совершается около 25 процентов сделок на рынке жилья. Это по официальной статистике Росстата. Если посмотреть статистические данные по Западной Европе и Америке, то там большая часть сделок совершается за счет ипотеки. То есть потенциал роста нашего рынка, если сравнивать, как минимум в два раза больше.

Второй фактор: ипотечное кредитование – тот продукт, который позволяет банкам привязывать к себе постоянного клиента. То есть ипотека может быть идеальным якорным продуктом. Привязывать к себе постоянного клиента и предлагать ему другие услуги. Европейские коллеги, кстати, часто говорили нам, что у них непосредственно ипотека, может быть, и не является основным источником процентного дохода в продуктовой линейке банков, но, привлекая клиента на длительный срок ипотечного кредитования, они успешно продают ему другие финансовые услуги. Во всем мире ипотека является мощным якорным продуктом. И у нас есть такие же перспективы.

И, наверное, третий фактор – с конца 2013 года Центральный банк сознательно ограничивает рост потребительского беззалогового кредитования физических лиц, тем самым стимулируя развитие ипотеки. Судя по намерениям регулятора, эта тенденция будет продолжена. Поэтому ипотека на самом деле – один из драйверов банковского бизнеса.

Другой вопрос, что этот бизнес не универсально интересен для всех банков. Это все-таки достаточно сложный финансовый продукт, наверное, один из самых сложных финансовых продуктов для банка. Я не беру какие-то сложные деривативные продукты для вип-клиентов. И ипотека требует больших объемов финансирования, причем – специфического финансирования как с точки зрения сроков, так и с точки зрения управления процентным риском. Потому что на такой срок, на который сейчас выдается ипотека, очень сложно привлечь фондирование с фиксированной ставкой. Банку приходится брать на себя процентный риск. По этой причине ипотека – продукт не для любого банка, а для крупных универсальных банков, для банков, специализирующихся в жилищной сфере, это точно «то, что надо»…

– Кстати, в ходе своей практики вы увидели какую-то принципиальную разницу между универсальным банком, работающим по ипотеке, и банками-монолайнерами?

Наверное, основная разница заключается в источниках финансирования. Потому что в крупных универсальных банках, как правило, основной базой фондирования служат депозиты населения. И тут все сильно зависит от размеров банка, от того, насколько у него устойчивая депозитная база. Понятно, что у очень крупных банков, у банков с государственным участием депозитная база более или менее стабильна, что позволяет им принимать на себя процентный риск, риск ликвидности. Напомню, что у подавляющего большинства депозитов максимальный срок размещения – два-три года, а минимальный срок российской ипотеки сейчас составляет семь-восемь лет…

Банки-монолайнеры большую часть фондирования осуществляют за счет выпуска ценных бумаг. Либо просто осуществляя выпуск корпоративных облигаций, либо – выпуски ипотечных ценных бумаг.

Второе различие заключается в том, что если мы говорим об универсальных банках, в первую очередь – о крупных банках с развитой филиальной сетью, то у них продажа ипотеки осуществляется через офисную сеть. Хотя уже сейчас многие банки продают свои кредитные продукты не только через собственные офисы, но и через тех же риелторов. Монолайнеры не имеют такой разветвленной филиальной сети, они осуществляют продажи не через свою сеть, а через партнеров, либо становятся рефинансирующей организацией по аналогии с АИЖК. Кстати, на российском рынке не так много монолайнеров – Банк жилищного финансирования, «ДельтаКредит»… Есть еще несколько банков, которые не полностью монолайнеры, но так или иначе для них ипотека один из основных видов бизнеса…

– Раз уж мы заговорили об источниках ресурсов для ипотеки. На самом деле использование депозитов в качестве основных источников фондирования – это, наверное, чисто российская специфика. Вечная проблема длинных денег в России прежде всего касается ипотеки. Насколько это сдерживающий фактор для развития ипотеки?

Действительно, это сдерживающий фактор. Мы видим, что в условиях ухудшения ситуации на финансовых рынках ухудшается и состояние ипотечного рынка, снижается конкуренция, растет доля нескольких крупных банков. Сейчас доля пятерки крупных банков на ипотечном рынке – больше 70 процентов. Это в том числе связано и с тем, что при ухудшении условий заимствования либо при закрытии возможностей заимствования на финансовых рынках через ту же секьюритизацию многие банки вынуждены сворачивать ипотеку. Специфика, скорее, связана с тем, что у нас, к сожалению, нет достаточного количества долгосрочных, институциональных инвесторов. Долгосрочные институциональные инвесторы – это, в первую очередь, пенсионные фонды, во вторую очередь – страховые компании. С пенсионными фондами намечалась положительная тенденция, они три года назад начали активно выходить на рынок секьюритизации. Но в силу тех решений, которые были приняты по накопительной части пенсий, фактически в 2014 году эти инвесторы на рынке отсутствовали. Надеемся, что в будущем они вернутся. Что касается страховщиков – у нас размер российского страхового рынка существенно ниже по объемам, чем на Западе.

– Россия – чуть ли не единственная страна, где активы страхового рынка меньше, чем активы банковского…

Может быть. Активы действительно небольшие. У нас отсутствуют в сколь-либо значимых объемах долгосрочные виды страхования. Все страхование краткосрочное. Соответственно, и резервы у страховых компаний тоже краткосрочные, они не могут покупать долгосрочные ценные бумаги.

– А отток капитала как-то сказывается на рынке ипотеки, на секьюритизации ипотеки? Или, может быть, для развития достаточно секьюритизации на внутреннем рынке, и российской ипотеке не нужна внешняя секьюритизация?

Когда рынок ипотеки только зарождался, многие банки выходили на зарубежные рынки и проводили секьюритизацию в иностранной юрисдикции. Но в последние годы, мне кажется, большая часть сделок секьюритизации проходила в России, причем присутствовали и иностранные инвесторы. И говорить о том, что отток капитала как-то особо сказался на рынке ипотечных ценных бумаг, трудно. Наверное, сказался точно так же, как на всем финансовом рынке. Выросли процентные ставки, сократились сроки заимствования. Практически нет размещения. Но по-прежнему есть программа АИЖК по покупке ипотечных ценных бумаг. То есть фактически мы являемся якорным инвестором для банков. И до конца 2014 года действует еще программа Внешэкономбанка по покупке ипотечных ценных бумаг.

– На мой взгляд, АИЖК, как и АСВ, один из двух примеров идеального воздействия госинститута на финансовый рынок. Потому что у нас обычно государство создает нечто по принципу наименьшего зла. А эти две системы действительно стали драйверами развития депозитного рынка России и ипотечного рынка России. Но вопрос – может ли АИЖК оставаться единственным драйвером? Насколько самого АИЖК на это хватит, ведь это все-таки государственная организация, а значит, все равно прямо или косвенно связанная с проблемами бюджета, с нефтяными поступлениями? Каковы перспективы работы механизма?

Наверное, я с вами соглашусь в том, что мы являемся типичным институтом развития. При создании АИЖК государство не задавалось целью создать государственный институт, который будет доминировать на рынке вне зависимости от того, в каком состоянии этот рынок находится. Задача состояла в том, чтобы прийти на этот рынок, внедрить технологии, позволяющие на нем работать все большему и большему количеству участников, и, когда уровень конкуренции будет достаточно высок, институт развития должен уйти из этой ниши и развивать другие ниши в этом сегменте. Так, собственно, мы и действовали все эти годы. Если посмотреть по объемам нашего рефинансирования банков в сравнении с объемом выдачи ипотечных кредитов, то вначале наши объемы были достаточно существенными, потом доля постепенно снижалась. В 2008–2009 годах, когда случился кризис, наши объемы опять выросли, и доля АИЖК подскочила с семи процентов до 30 процентов, то есть практически треть всех выданных кредитов в первой половине 2009 года была рефинансирована АИЖК. Это и называется контрцикличной политикой. После того как рынок стал постепенно восстанавливаться, наша доля вновь снижалась, в 2013 году она снизилась до пяти-шести процентов…

До того как появилось агентство и запустило механизм рефинансирования, рынок ипотеки существовал в очень небольших объемах в Москве, Петербурге, может быть, еще в одном-двух мегаполисах. Задача агентства состояла в том, чтобы в каждом населенном пункте у населения была возможность взять ипотечные кредиты, которые будут выдавать не только один-два банка в стране, но гораздо большее количество участников. Чтобы развивалась конкуренция. И вот мы видим, что в 2010–2011 годах ипотеку уже можно было взять в каждом регионе. Практически в любом населенном пункте ее готовы предложить несколько банков. И конкуренция есть, несмотря на то, что доминирует пятерка крупнейших банков. Все равно конкуренция достаточно высокая. Много небольших средних банков работают на рынке ипотеки, много региональных банков.

Поэтому в рамках стратегии, которую мы утвердили в сентябре 2014 года, АИЖК собирается постепенно уходить с рынка рефинансирования стандартных ипотечных кредитов. Мы видим, что есть другой, большой сегмент рынка, пока недостаточно развитый, где мы выступаем основным маркетмейкером. Это рынок секьюритизации ипотеки. Уже сейчас на этом рынке более 50 процентов всех сделок совершается с той или иной формой участия АИЖК. Плюс есть новые сегменты рынка – это развитие ипотеки для отдельных категорий граждан, так называемая социальная ипотека; это развитие рынка арендного жилья и новый проект, который сейчас запущен в формате государственной программы, – жилье для российской семьи. По этой программе до 2018 года предстоит построить 25 млн. квадратных метров жилья эконом-класса.

Так что у нас в рамках новой стратегии существуют четыре приоритета: рынок секьюритизации, социальная ипотека, арендное жилье и программа «Жилье для российской семьи».

– В случае с социальной ипотекой, на ваш взгляд, какие программы и подходы сработали? Поясню суть вопроса. Как любой классический либерал, я не особо верил в нерыночные, социальные проекты. И тем не менее, даже на мой пристрастный и скептический взгляд, в сфере социальной ипотеки минимум два проекта сработали довольно эффективно. Во-первых, программа военной ипотеки. Сертификаты стали действительно реальным инструментом. Во-вторых, опыт Татарстана. Там, на мой взгляд, сделали главную вещь. Не стали нагибать банки, не стали дотировать процентную ставку. Там стали строить и выделять жилье по социальной цене, а банк выдавал на его приобретение абсолютно коммерческую ипотеку. То есть банк работал с нормальными процентами, но сама цена квадратного метра была маленькой. И людям оказалось в 100 раз важнее взять на квартиру, допустим, два млн. вместо трех с половиной, чем взять три с половиной, но по сниженной ставке. Вообще, представляется, что ставка не главное. Если с меня просят за квартиру 10 млн., я не возьму кредит ни под 9 процентов, ни под 12, потому что в любом варианте это для меня неподъемная сумма… Ваш комментарий.

Во-первых, действительно, удачный пример – военная ипотека, которая эффективно работает. Доказательством того, что это хороший продукт, является факт, что эту нишу заняло не только АИЖК. Запускало продукт АИЖК, но через два года стали подключаться коммерческие банки, и сейчас достаточно большое количество банков самостоятельно выдают военную ипотеку. Прелесть продукта в том, что фактически платеж гарантирован со стороны государства…

Что касается Татарстана – вы абсолютно правы. Для человека важна абсолютная сумма ежемесячного платежа. И если посмотреть зависимость суммы ежемесячного платежа от процентной ставки либо от стоимости квадратного метра, то выясняется, что стоимость жилья намного сильнее влияет на размер платежа, чем снижение процентной ставки на один-два пункта. Платеж более чувствителен к стоимости жилья. Именно поэтому государство сейчас запустило программу «Жилье для российской семьи», где стоимость жилья будет ниже рынка. То есть фактически масштабируется татарстанский опыт. Принцип тот же. Только это будет реализовываться по всей стране, и сейчас идет отбор субъектов Российской Федерации для участия в программе.

– Отбор в чем заключается?

Должно быть содействие программе со стороны субъекта Российской Федерации. Регион должен, во-первых, обеспечить отбор соответствующих земельных участков и отбор застройщиков. Регион должен минимизировать все административные процедуры для застройщика, определить категории граждан, которые там будут покупать жилье. Российская Федерация определила в целом большой перечень категорий, но субъект может его как-то модифицировать в зависимости от своих особенностей, скажем, необходимости стимулировать учителей, врачей, граждан определенного возраста и т.п.

Что касается успешных механизмов социальной ипотеки, то надо отметить один момент. Говоря о рынке ипотеки, часто приводят в негативном ключе опыт Соединенных Штатов Америки. Но, если разобраться, их программа социальной ипотеки не так сильно пострадала в период кризиса, как сегмент саб-прайма, и позволяет кое-что перенять.

При организации программ социальной ипотеки у нас государство фактически принимает на себя финансовые обязательства – например, компенсацию части затрат по ежемесячным платежам по ипотеке (как в программе «Молодая семья»). Фактически бюджет на себя принимает долгосрочные, растянутые на срок до 30 лет, обязательства по ежемесячным или ежегодным перечислениям человеку той или иной субсидии. Это очень опасно. Например, до кризиса несколько регионов России субсидировали процентную ставку для социальных заемщиков. И в кризис они столкнулись с проблемой дефицита бюджетных ресурсов.

А вот в США государство не субсидирует человеку что-либо, а принимает за себя часть рисков за заемщика – через систему страхования ипотечных кредитов. В тех же Соединенных Штатах Америки есть государственная компания FHA (Federal House Administration), которая страхует ипотечные кредиты. А вторая государственная компания Ginny Mae помогает секьюритизировать такие ипотечные кредиты. Я думаю, что в долгосрочной перспективе и у нас социальная ипотека должна постепенно выстраиваться так же – через страхование. И в этой связи было бы, наверное, очень важно, чтобы регулятор оценивал риски по застрахованному кредиту ниже, чем риски по незастрахованному кредиту, и снижал планку резервирования.

– Кстати, о резервах. Регулятор говорит: все, замораживаем беззалоговое потребкредитование, залоговое интересней. А вот соотношение резервов по залоговому и беззалоговому кредитованию у нас в России достаточно разнится, чтобы стимулировать интерес банков именно к залогам?

Есть, наверное, два показателя с точки зрения регулирования, которые влияют на привлекательность того или иного вида кредитования. Их, конечно, больше, но основных – два. Первое – это нагрузка на капитал. Норматив достаточности капитала. А второе – это резервы. Банк России сделал, на мой взгляд, уже достаточно значительные шаги, чтобы выделить ипотеку из ряда потребительского кредитования. И по резервам, и по нормативам достаточности капитала есть дифференциация ипотеки в зависимости от ее качества. По тому же нормативу достаточности капитала, если не ошибаюсь, уже пять групп ипотеки выделены. По резервам – здесь еще, на наш взгляд, можно дальше провести дифференциацию. Кроме того, регулятором не учитывается передача риска страховщику при выдаче ипотечного кредита. Во всем мире развито ипотечное страхование – страхуются риски потери банка в результате обращения взыскания на недвижимость. У нас начали через нашу дочернюю компанию, страховую компанию АИЖК, развивать этот сегмент рынка. Он еще пока находится в самом начале своего развития. И существенным толчком к развитию и ипотеки, и ипотечного страхования, наверное, была бы дифференциация нормативов достаточности капитала и резервов со стороны Центрального банка. Но в то же время понятно, почему ЦБ не спешит – не наработана еще практика, нет статистики. Рынок должен какое-то время «пожить», мы должны посмотреть на статистику, должны посмотреть, насколько страховая защита работает на практике, и тогда вернуться к вопросу дифференциации резервов.

– Понятно. Но без такого решения вряд ли рынок ипотечного страхования пойдет в бурный рост.

Да, он очень постепенно развивается. Конечно, такое решение качественно изменило бы ситуацию с ипотечным страхованием. Будем ждать, когда наработанная практика даст статистику, а статистика – возможность сделать выводы.

– То есть тут мы в ожидании некоего опыта, по сути.

Ну, либо в ожидании решения Банка России.

– Тема арендного жилья – ее все чаще поднимают и любят приводить такой довод, что во всем цивилизованном мире люди всю жизнь снимают жилье. И что только в России бзик на собственном жилье. Чисто по-человечески я могу на каком-то мероприятии, особенно сидя в президиуме, согласно покивать этому. Но с одним условием: пусть лично у меня квартира будет неарендованная, в собственности… Насколько идеология арендного жилья реальна? Меня, например, точно не убедить, отказаться от идеи «Это – мое!».

Эта идея, конечно, противоречит сложившемуся менталитету, когда все имели жилье в собственности. Ведь даже в Советском Союзе де-факто жилье было в собственности. Люди к этому уже привыкли, это раз. С другой стороны, большинство населения рассматривает недвижимость как объект для инвестиций. У нас все-таки финансовая культура еще на таком уровне, когда депозит – это, скорее, краткосрочный объект для сбережений. Большинство населения все-таки рассматривает недвижимость как самый надежный, самый «правильный» инструмент для инвестиций. Хотя есть замечательный график, как обесценивалась недвижимость в Японии на протяжении последних 15 лет. Пятнадцать лет цены на недвижимость падали.

– Я понимаю, но, кроме цены самой недвижимости, она может сдаваться в аренду. И, упрощенно говоря, в любом городе России «однушка», сдаваемая в наем, принесет вам сумму, равную половине приличной зарплаты в этом городе. Второе – жилье, это единственное, что любая власть не отнимала в этой стране, при любых изменениях и потрясениях. Даже большевики боялись неоседлого населения. То есть де-юре они сделали отмену частной собственности, но для жилья придумали формат фактического владения. Вы сами только что это отметили…

Во многом вы правы. Именно поэтому я говорил о сложившемся менталитете. С другой стороны, жилье в собственности накладывает на тебя достаточно много обременений и уменьшает твою мобильность. И для молодых людей, которые достаточно мобильны и при этом могут менять место работы, город, все-таки аренда жилья чуть более удобна. Понятно, всем нам в возрасте захочется иметь домик в собственности. Но в молодости-то зачем?

Другое дело, что у нас рынок найма жилья абсолютно серый. Снимающий жилье человек не защищен ничем ни от выселения, ни от изменения цены. Никаких прав. Поэтому рынок найма должен быть абсолютно защищен как со стороны арендодателя, так и со стороны арендатора. Не зря в европейских странах законодательно подробно прописаны все условия аренды жилья, вплоть до того, насколько часто может меняться арендная ставка, насколько часто могут пересматриваться условия контракта, как долго имеет право человек проживать в арендном жилье. И его не имеют право оттуда выселить, даже если меняется владелец арендного дома. У нас часть таких поправок к законам уже принята, и мы надеемся, что постепенно (конечно же, не будет какого-то быстрого перелома) сформируется цивилизованный, защищенный в правовом отношении рынок аренды жилья.

– Я слышал о пилотном проекте арендных домов только в Новосибирске…

Нет-нет, есть несколько проектов. В Новосибирске, в Нижегородской области, в Татарстане. Модель прозрачна. Юридическое лицо является собственником арендного дома и собирает платежи с граждан. За счет этих платежей расплачивается с нами и осуществляет платежи по ипотечному кредиту. Есть два типа основных потребителей этого продукта. Во-первых, промышленные предприятия, которые таким образом решают жилищную проблему для своих сотрудников, привлекают квалифицированные кадры. Причем они могут сделать продуктом некую аренду с правом выкупа в рассрочку. Я знаю, что это в Татарстане реализуется. Вторая категория – это местные органы власти, которые используют арендные дома для решения своих социальных проблем. Например, в том же Новосибирске, в арендных домах, которые уже построены, частично живут бюджетники, частично – сотрудники Академгородка. Инициатором всей схемы и собственно владельцем юридического лица, которое является собственником арендного дома, является регион. И мы ожидаем, что в ближайшее время основным инвестором в арендные дома действительно будут либо органы власти через свои ипотечные агентства, через жилищные фонды, либо промышленные предприятия. По мере того как будет развиваться, выравниваться конкурентная среда, по мере этого граждане начнут понимать, что есть не только сектор теневой аренды, но и цивилизованный сектор аренды, сюда постепенно будет приходить бизнес.

– Скажите, на ваш взгляд, почему в России так толком и не появилось коммерческой ипотеки. Ведь малый и средний бизнес у нас фактически бездомный. А ведь появление офисов в собственности придало бы бизнесу уверенности, обеспечило бы его залогом на случай потребности в кредитах. Насколько, на ваш взгляд, это проблема? Может быть, это просто мой личный взгляд на эту тему?

Есть ряд других коллег с финансового рынка, которые говорят о той же проблеме: действительно, довольно сложно взять ипотеку на офисную недвижимость. Хотя некоторые банки такие продукты предлагают. Возможно, они не очень сильно распространены, но они есть. Мы как организация по жилищному кредитованию не занимаемся этим профессионально, поэтому могу высказать лишь экспертную точку зрения.

Мне кажется, что для ипотеки принципиальна уверенность в платежах заемщика. Банки научились оценивать платежи заемщика, проводить андеррайтинг заемщика. Но – физического лица. Более или менее накопилась статистика, выстроилась модель андеррайтинга, появились скоринговые системы. Физического заемщика оценить проще, он более прозрачен и понятен банку.

Что до бизнеса, то банки не научились массово оценивать таким же образом на длительный период заемщиков – юридических лиц. Речь идет о малом и среднем бизнесе. Наверное, в этом основная проблема.

– А почему государство не занято этим, это ведь тоже важнейшая социальная и экономическая проблема? Коль скоро мы хотим видеть устойчивый малый и средний бизнес, то почему бы не помочь ему обрести «жилье»? Создать малый бизнес, который привязан к стране, к городу, к окружающей среде? Вот у нас рестораны – сегодня один, через год на его месте другой, через три – третий. Приезжаешь в Париж и видишь ресторан или лавочку. Которая 15 лет на одном месте и, возможно, 100 лет была и еще 100 лет будет. Потому что принадлежит одной семье…

…А семья, скорее всего, живет на втором этаже этого же дома.

– Именно! А у нас сегодня тут – «Дымов», а завтра – «Крымов»… Почему бы не создать этакое АИЖК для малого бизнеса?

Если пофантазировать, то, наверное, такой институт развития мог бы работать, не выделяя прямых субсидий, а через систему государственных гарантий. Причем стимулировать прежде всего коммерческую ипотеку для бизнеса в тех отраслях, в развитии которых особенно нуждается тот или иной город или регион… Да, пожалуй, зерно в этом есть…

– Скажите, сейчас, оглянувшись на пройденный путь, что удалось, что не удалось, что вышло немного иначе, чем мыслилось при создании АИЖК.

Наверное, на старте мы переоценили возможные темпы развития рынка секьюритизации. Напомню, что закону об ипотечных ценных бумагах практически уже 10 лет. Тогда это был единственный вид секьюритизации в России. В то время как вся секьюритизация стала возможной только в этом году. Последний нормативный акт, открывающий дорогу секьюритизации всех активов, Центральный банк принял в 2014 году. Мы переоценили возможные темпы развития этого рынка. Ожидали, что к настоящему времени более 50 процентов ипотеки будет фондироваться за счет ценных бумаг. Но на планы сильно повлиял кризис 2008–2009 годов, а затем – нынешняя ситуация на финансовых рынках. Кроме того, у нас были более оптимистические прогнозы – не столько по абсолютным уровням процентной ставки, сколько по уровню маржи между стоимостью привлечения денег и стоимостью выдачи ипотечных кредитов. Сейчас маржа по ипотеке составляет около трех с половиной процентов в среднем по банковской системе. Два года назад она составляла около четырех процентов. Мы ожидали меньшую маржу. Но банки говорили, что сейчас они могут работать только в условиях такой маржи. Между тем на западных рынках размер маржи не превышает одного процента.

– Но для такой маржи должна быть другая экономическая атмосфера в целом…

Конечно. Маржа из чего формируется? Во-первых, это операционные издержки банков, которые зависят от объемов, от технологических систем, от автоматизации процессов. Во-вторых, маржа зависит от того, как четко работает система, допустим, судебная, как случаются дефолты, как быстро можно изъять залог, с какими издержками. В-третьих, в маржу закладываются риски – кредитный, процентный риск, риск ликвидности. Конечно, они у нас выше, чем на западных рынках. Ну и, наконец, прибыль...

– Скажите, а вы сами кредитами пользовались, ипотекой в том числе.

Да, у меня были два ипотечных кредита. Брал для улучшения жилья. Сейчас оба уже выплачены.

– Что вам дал взгляд на ипотеку с другой стороны баррикад?

Знаете, это мне помогло действительно с той стороны баррикад посмотреть, что такое быть заемщиком. Быть заемщиком – это, в первую очередь, трезво оценить свои силы. Во-вторых, я для себя выработал железное правило, которое, наверное, рекомендую всем заемщикам, – иметь некую подушку безопасности. Как минимум резерв по платежам на три месяца.

Например, в том банке, где у меня был взят ипотечный кредит, я открыл депозит и старался, чтобы на этом депозите всегда были средства как минимум на три ежемесячных платежа и при этом было предусмотрено автоматическое списание с этого депозита в счет погашения кредита. Вдруг забудешь заплатить или какой-то финансовый форс-мажор случится?

Третий момент – по-другому стал относиться, как это ни банально звучит, к себе, к своему здоровью. Потому что понимаю, что есть некая ответственность перед семьей. И был стимул застраховать жизнь, здоровье. Хотя с некоторых пор это стало необязательным, и большинство банков не то что не требуют, даже не вводят повышенную процентную ставку, если у заемщика нет страхования жизни и здоровья. Но я продолжал страховать.

– Какое бы вы порекомендовали соотношение семейного дохода и ипотечного платежа? Я вот полагаю, что комфортная ипотека должна обходиться в не более чем 30 процентов семейного дохода. А вы бы что порекомендовали?

Я с ходу, наверное, тоже назвал бы треть дохода. Хотя, конечно, универсального рецепта не существует. Потому что все довольно сильно зависит и от абсолютной суммы дохода, от абсолютной суммы платежа. Если у вас небольшой семейный доход, и ипотека составляет треть ваших доходов, а остальные две трети – это обеспечение минимально важных жизненных потребностей, то, наверное, и треть для вас не подходит. Потому что риск дефолта очень большой. Если доход достаточно большой, то в принципе вы можете позволить себе оставлять на жизнь меньше двух третей. Тогда ипотека может занимать и 40 процентов дохода. Но в принципе ориентир на треть дохода – золотое правило, которое можно использовать.

– Многие говорят, что ипотека способствует улучшению демографии. А как было в вашей семье?

Нет, у меня уже были дети (улыбается). У нас с женой двое детей.

– Чем живете, кроме работы?

Я бы не сказал, что у меня есть какое-то хобби, которому посвящаешь все свободное время. Я довольно разносторонний человек. Очень люблю путешествовать. Люблю фотографировать. Конечно, увлекаюсь фотографией на любительском уровне, но фотографирую много. Стараюсь активно заниматься спортом.

Вот чему ипотека точно способствует – более стратегическому взгляду на себя, на свою жизнь, на ее составляющие. На ценности и ответственность перед семьей. И в этом плане, думаю, это тоже хорошая социальная цель. Дай бог, мы в АИЖК смогли внести в ее развитие свою лепту.

bankir.ru, 16.01.2015 Беседовал Ян Арт

rusipoteka.ru

Cекьюритизация ипотечных кредитов в России и мире

Ипотечные кредитные линии относительно недавно появились в России, но уже успели прочно занять место в банковской системе, жизни граждан. Залоговые ссуды выдаются сроком до 30 лет, что сопровождается обоюдной опасностью для заемщика и кредитора. Поэтому для последних на первое место выходит секьюритизация ипотечных кредитов — передача их другой организации с целью получения денежных средств, ценных бумаг, но уже меньшей стоимости. Данный процесс пока не имеет законодательно утвержденного основания, хотя Агентство ипотечного жилищного кредитования практикует подобное последние несколько лет, тем самым предоставляя коммерческим банкам осуществлять повторные займы населению.

Сейф в руках

Что такое ипотечная секьюритизация

Процесс обусловлен финансированием конкретных активов с помощью выпущенных ценных бумаг. Его объектами могут выступать те же ипотечные ссуды, автомобильные кредиты, средства за владение лизинговым имуществом. Данная конверсия обусловливается снижением рисков финансового учреждения.

Процедура секьюритизации ипотечного займа предполагает продажу долгосрочных кредитов, коим является ипотечный, стороннему финансовому учреждению за уменьшенную стоимость. Таким образом, банк защищает себя от риска невозврата кредита, передавая его другой организации, однако получая за это живые деньги на рефинансирование. Последним может стать новый ипотечный кредит.

Процедура продажи банком долговых обязательств своих клиентов происходит переходом долгосрочного кредитного портфеля другому владельцу. Этим действием банк убивает двух зайцев — частично ликвидирует образовавшуюся финансовую брешь и обезопасит себя от будущих возможных неплатежей в случае банкротства заемщика. В некотором смысле это походит на передачу порохового ядра с зажженным фитилем из одних рук в другие. У кого ядро взорвется — тот и окажется проигравшим. Однако банкиров такие вещи, похоже, не волнуют.

Рынок секьюритизации в России

Первая подобная сделка была проведена в стране по инициативе Газпрома в середине нулевых годов. Сделка на будущие экспортные поступления газа на более чем миллиард долларов оказалась пробным камнем. Дальше — больше. Количество подобных финансовых операций с 2006 года значительно увеличилось, что привело к их некоторой легализации.

Возврат таким путем денежных средств, которые снова вкладываются в оборот, стало обычным делом. Спрос на данную конверсию объясняется стремлением банков предоставляющих ипотечные кредиты — оригинатора, расширить ресурсную базу. Подобное позволяет сократить издержки стремительно растущих размещенных средств. Технология пробрела популярность в других сегментах розничного займа коммерческих банков. Из чего можно заключить, что кредиторам получается компенсировать дефицит отпущенных ресурсов для наращивания объемов розничных активов.

На российском рынке ипотечного кредитования оригинаторы настойчиво инициируют секьюритизацию как источник долговременного финансирования. Крупные банковские организации выпускают соответствующие ценные бумаги благодаря расположенным на балансе ресурсам. Упомянутые процессы оговорены условиями институтов развития, включая посредничество специальных компаний — SPV, заверенное поддержкой оригинатора. Агенты среднего, мелкого подразделения проводят совместные выпуски, либо оформляют процедуру при помощи нескольких оригинаторов.

Россия

Основные участники процесса секьюритизации и их функции

Основными участниками процедуры конверсии представлены:

  1. Банки оригинаторы выдают, работают с ипотечными линиями, принимают платежи от заемщиков, зачисляют на специальные счета.
  2. Специальная инвестиционная комиссия SPV выкупает долговые обязательства у банка, выпускает в обращение ценные бумаги, содержит на своем балансе документы ипотечной линии, позиционируется их накопителем.
  3. Резервный сервисный агент задействуется при отсутствии возможности у организации выполнять свои функциональные обязанности.
  4. Гарант — крупные финансовые учреждения, страховые агентства, организует кредитную поддержку прохождению секьюритизации.
  5. Платежный агент работает непосредственно с документами имущественного права, проводит эмиссию, делит на транши, тем самым увеличивая выгоду рефинансирования ипотеки.
  6. Андеррайтер проводит оценку выпущенных бумаг, поддерживает их цену, принимает участие в структурировании соглашения.
  7. Консалтинговое агентство берет на себя консультации по вопросам бухгалтерского учета, налогообложения.
  8. Рейтинговая компания изучает характеристики договора долговых обязательств, финансовую стабильность участников процесса, определяет рейтинг присутствующих ценных бумаг.

Инвесторы вносят денежные средства в выпущенные документы имущественного характера.

Механизм секьюритизации в системе рефинансирования ипотечного кредитования

Данный механизм повторного ипотечного кредитования начали практиковать в Соединенных Штатах. Это дало повод развитию финансовой отрасли. Практически, это обусловливается переводом активов к более низкому ликвидному формату — ценным бумагам. Они покрываются обеспечением в форме платежей от исходных активов. Узкий смысл характеризует механизм секьюритизации в системе рефинансирования как конверсию низколиквидного актива в ценные бумаги, которые обеспечиваются денежными поступлениями от первичных активов.

Специалисты выделяют две формы секьюритизации — традиционную и синтетическую.

Схема

Традиционная

Подразумевает отсутствие эффективности при совместном удерживании на балансе кредитного учреждения активов высокого и низкого качества. Пока первые считаются на балансе, они заключают в себе все риски. Исходя из этого, считается, что вывод высококачественных активов за баланс конкретного банка станет оптимальным решением. Отделением активов занимается специально созданная для этого компания. Последняя покупает активы, тем самым беря на себя риски кредитора.

Синтетическая

Однако многочисленные долговые обязательства необходимо где-то накапливать, и банки пришли к выводу, что лучше это делать на балансе специальной инвестиционной компании — SPV. После ее приобретения необходимого числа активов, она выпускает свои ценные бумаги, гарантированные этими активами.

Процедура секьюритизации состоит из нескольких этапов, которые характеризуют деятельность всех участников финансового процесса, начиная от выдачи ссуды до погашения документов имущественного права, подкрепленных этими кредитами, как то:

  • предоставление ипотечной ссуды;
  • накопление кредитов, оформление пакета закладных документов.

Последней стадией считается аккумулирование финансовых средств для выплаты по документам имущественного права, их погашения.

Монеты на руке

Развитие законодательной основы внутренней секьюритизации

Сегмент секьюритизации ипотечных активов России стремительно развивается, его доля в конверсионных ипотечных ссудах занимает более 10%. Однако по сравнению с показателями стран Запада, это объем слишком мал. Ассоциация региональных кредитных учреждений России подготовила законопроект о секьюритизации, чтобы привлечь дополнительную ликвидность. Механизм создает специальную финансовую ассоциацию, которая будет заниматься исключительно эмиссией имущественных бумаг, исполнением соглашений за счет финансовых поступлений.

Предусмотрен временный запрет на реорганизацию, выплату прибыли до момента совершения всех обязательств. Эмиссия облигаций не должна включать государственную регистрацию их выпуска, отчета. Случай банкротства должен повлечь расчет по требованию кредиторов, в связи с выпуском облигаций. Однако закон находится лишь в стадии проекта, что подразумевает внутреннюю секьюритизацию исключительно ипотечных займов.

Основными проблемами, тормозящими данный процесс, считаются:

  • неполноценное упорядочивание залога прав;
  • строго формальные процессы уступки прав;
  • отсутствие уступки неиндивидуальных компетенций и др.

Возможно ситуация измениться после пенсионной реформы, которая будет предусматривать накопления в ценных бумагах, выпущенных посредством секьюритизации.

Эффективность применения механизма секьюритизации

Одним из самых важных факторов конверсии банковских активов представляется высокая стоимость ипотечного капитала из-за неразвитости банковского сектора. Выходя на рынок займа ценных бумаг, кредитные организации восполняют недостаток заемных ресурсов выгодными для себя условиями. Банку выгодно после собрания пула кредитов, продать их на фондовом рынке с целью привлечения дополнительных средств на выдачу новых займов.

При конверсии, ссуды уходят из баланса банка, чем снижается нагрузка на капитал, улучшается показатель его ликвидности. Также при секьюритизации этих займов, доля кредитного риска переходит к инвестору. Однако для последнего, такое вложение менее рискованно, чем приобретение ценных бумаг — ипотечные кредиты охватывают массу населения. Проблемы же малых банков решаются путем продажи крупным ипотечных займов, после чего последние осуществляют их эмиссию.

 

Риски секьюритизации

Конверсия риска заключена в оформлении процедуры передачи риска в сторону финансового рынка. Обладатель вероятной опасности выпускает имущественные документы, привязываясь к секьюритизируемому риску. Первичное размещение бумаг позволит сформировать ему некоторый резерв, используемый обеспечить упомянутый риск.

Большое распространение получила конверсия риска катастрофического действия. Она выражается выпуском облигаций сроком на один год. Прибыль, номинальная их цена распределены между вкладчиками капитала, зависимо от вероятности катастрофического риска.

Заключение

Внедрение секьюритизированного продукта, обеспечение его обслуживания требует проработанной законодательной базы, развитой инфраструктуры рынка ценных бумаг. Он обеспечит рост фондового рынка России за счет ускорения обращений ипотечных бумаг. Да и сами ценные бумаги станут объектом инвестирования финансовыми посредниками.

Далее предлагаем узнать, что такое ипотечный сертификат участия и зачем он нужен.

Ждем ваших вопросов в комментариях.

Запись на бесплатную консультацию в форме в углу.

Просьба оценить пост и поставить лайк.

ipotekaved.ru

Ипотека | Секьюритизация | Статьи

---Выберите эксперта---Абрамович ЕвгенияАксаков АнатолийАксенов ИгорьАлександрович АртурАлексеев ДмитрийАлексеев ЮрийАлексеенко НиколайАлымова НатальяАнашкина ЕленаАнисимов АндрейАпрелев КонстантинАрзянцев СергейАсланова ИринаАстраханцева МарияАюшеева СветланаБакланова ВикторияБалакин МихаилБалдуев КонстантинБарейша ИльяБасаргин Виктор Бахаев АлексейБеляков АндрейБердоусов СергейБессонов СергейБолотин ЕвгенийБондарева ЮлияБраверман АлександрБунд СтефанБуров ВладимирВагабов ДмитрийВасиленко ПавелВекшин ЛеонидВерхошинский ВладимирВетрова АлинаВикулин АлександрВоейков ВладимирВойтов ПавелВолков АлексейВолкова АннаВоронин БорисВоронин ВладимирГаевский ДенисГаллямов ФлюрГамза ВладимирГандзюк СергейГафарова АнастасияГизатова АнастасияГлазунов ДмитрийГодецкая ДарьяГодованец АлексейГолубицкий ВениаминГолубович АлексейГольдберг МихаилГордеев ДмитрийГордеева ЮлияГордейко СергейГрачев ИванГригорович ДмитрийГрицаенко ВячеславГришухин ДенисГуменникова РегинаГусаков ВладимирГусева ТатьянаДегтярев АндрейДемушкина ЕкатеринаДжантуханова ЭстеллаДжеймс КукДжикович ВладимирДмитриев ЕвгенийДмитриева ОксанаДокучаева ЕленаДолгополов АлександрДолжич АлександрДоронкин МихаилДрагунов ВладимирДусалеев ВячеславДячкин ЕвгенийЕгоров АндрейЕльцов МаксимЕлянюшкин ГерманЕмешев АлександрЕсенков Владислав Есин ВладиславЖигунов ИгорьЗабродин ИванЗадорнов МихаилЗайцева АннаЗелезецкий ИгорьЗорин АндрейЗуев РусланИванкина ЕленаИванов АлександрИванов АнтонИванов ОлегИпполитов АльбертИсеев РусланКадук СергейКажикина ИринаКазаков АлександрКазейкин ВалерийКалинин СергейКаменщиков КонстантинКанестри ЯнисКарелин АнтонКашеваров АндрейКашкина НатальяКиданов ВладимирКлепикова ЕленаКнязев МаксимКовалева СветланаКозырев АлексейКокорев РостиславКолосинский ИгорьКолошенко АлександрКольбер МишельКольцова НаталияКомаров АлександрКондратюк ЕленаКонстантин ШибецкийКормош ЮрийКорнева ОльгаКоробов АлександрКосарева НадеждаКотилевский КириллКотлов АлексейКотровский ДмитрийКраснова ЛадаКривуляк АндрейКруглик СергейКрупнов ЮрийКрутов АндрейКрысин АндрейКубасова ТатьянаКудрявцева ЕленаКудьяров АндрейКузин ИгорьКузнецов АлександрКучерук КаринаКучинский КириллЛавров НиколайЛадова НатальяЛазорина ЕкатеринаЛарин ИгорьЛебедева СофьяЛевитанская КатеринаЛейбов ВладиславЛеонов ЕвгенийЛещинский МаратЛибкинд НаумЛитинецкая МарияЛобжанидзе СергейЛомсадзе ПлатонЛопатин ВладимирЛюбимцева АннаЛях ОксанаМайкл ХельтерМакКарти ТимотиМалайчик МаринаМалиновский МихаилМаркарянц МигельМарченко ГригорийМасленников НикитаМатовников МихаилМаттиас МетцМахотин ЕвгенийМедведев ПавелМедведева МаринаМейзлер АнатолийМеликьян ГеннадийМень МихаилМеньшиков СергейМеньшикова АннаМинашин НиколайМинц ВикторМихайлов СергейМищенко ВалерийМоисеев АлексейМорозов АлександрМузыкина ЕленаМумжиу ДаниилМурычев АлександрМусатов АлексейНазаров ВладиславНекторов Александр Нехаев СергейНечаев ВиталийНиколаева ЕленаНиколль ТимНовиков АлексейОвсянников ДмитрийОвчарова ЛилияОзеров СергейОрешкович ЕкатеринаОсадчая ЮлияОсипов АндрейОсипов ГеннадийОстанина ЛарисаОстарков НиколайПак АнтонПантелеймонов ДмитрийПастухова НатальяПахаленко ВадимПекарская ЮлияПенкина ИринаПепеляева ЛианаПечатников АнатолийПирожкова СветланаПлутник АлександрПолякова МарияПомазанов МихаилПономарев ВладимирПостнов СергейПровкин ИгорьПрокопенко ВикторПрусаков ОлегПятлин ОлегРазумова ИринаРепченко ОлегРогожина НатальяРубцов БорисРуденко ВиталийРусанов ИгорьРыжов АндрейРыльский АлександрСаблин МаксимСажина АльмираСамиев ПавелСанникова ТатьянаСвитек ИванСеливанова НатальяСеливановский АнтонСеменченков ВалерийСеменюк АндрейСеменяка АлександрСерегин ВалерийСимановский АлексейСинельников АлександрСкляров Евгений Слепенкова МарияСлобонян РоманСмирнова НинаСмолин АркадийСнопок ВладиславСоболев ДмитрийСоколова ЕленаСорокин ИгорьСтаркова СофьяСтерник ГеннадийСтерхова МаринаСтругацкий ИванСубботина МарияСуворов ГеннадийСучков АндрейСычев РоманТабах АнтонТарасова ЕленаТарачев ВладимирТер-Аристокесянц ГеоргийТиллман ВикиТимофеев КонстантинТимошенко МаксимТимчук АндрейТокарева МарияТолстухин МихаилТоршин АлександрТуктаров ЮрийТуркин ФедорТурков АлексейТяжлов МихаилУлюкаев СергейУолтерс ДжеймсУшкова ТатьянаФайнблит ТатьянаФасахова АлександраФедоров ВалерийФедоров ИванФесенко ВладимирХрусталев АлександрЦогоев Артем Чариков ДмитрийЧепель ЕвгенийЧепенко ЕвгенийЧепцов РоманЧернышов Леонид Черняк АлександрЧухлов АлексейШапочкин ДмитрийШахунян МаринаШейла БэйрШелковый АндрейШершнев Илья Шитов НиколайШлома СергейШмидт АндреасШпетер СергейШпрингель ВикторШтуппниг АндреасШтырова ИраидаЩеглов АлександрЩербаков ВладимирЩетинин ЯрославЯзыков АндрейЯрон ЭрнстЯрославцев КонстантинЯсеновец ИгорьЯхонтов Владимир

Языков Андрей, генеральный директор АРИЖК

Универсальное решение проблемы «четырех и»

Ипотечное страхование позволяет решить сразу две задачи: снизить ставку по кредиту за счет перераспределения рисков и снизить стоимость фондирования за счет повышения уровня доверия инвесторов к ипотечным ценным бумагам

Пенкина Ирина, директор направления Структурированные финансы международной рейтинговой компании Standard Poor's

Ирина Пенкина: Рынок секьюритизации в России слишком маленький, но перспективный

Рынок секьюритизации в России есть, но он слишком маленький. А любому игроку интереснее играть на больших рынках. Но этот рынок в любом случае перспективный, потому что у наших банков нет иной возможности фондироваться в рамках тех регулятивных требований, которые ЦБ ужесточает и будет продолжать ужесточать

Иванов Олег, вице-президент Ассоциации региональных банков России

Еще один способ защитить банки

Существует немало способов защитить заемщиков, граждан – потребителей, получающих кредит. Пора, однако, вернуться к обсуждению практических способов защитить банки, выдающих кредит. По мнению автора, одним из таких покуда не задействованных средств защиты может стать стандартизация кредитной документации

Есенков Владислав , начальник Управления ипотечных программ КБ «Унифин»

В 2013 году ипотечные ставки вырастут на 2%

Мне кажется, что когда заявленные ставки по ипотеке будут уже очень близки к рекламным ставкам по потребительскому кредитованию – то есть достигнут 15–16% – тогда заемщики начнут сомневаться, брать ли им ипотеку. Хотя, с другой стороны, ипотека всегда будет востребована

Лопатин Владимир, председатель совета директоров «ВСК ипотека»

Стоит ли риэлторам участвовать в выдаче ипотечных кредитов

Кто-то сказал, что лучшая гастрономическая приправа — чувство голода у едоков. Аналогично, самое радикальное средство в борьбе с ипотечными сомнениями и предрассудками — показать человеку, какое жилье он может позволить себе без ипотеки и какое — с ней. Лучше риэлтора, безусловно, этого никто сделает

Туктаров Юрий, партнер юридической фирмы «Legal Capital Partners»

Заключение на проект Федерального закона N 594840-5

Предложенные проектом Федерального закона N 594840-5 положения содержат решения многих проблем законодательства об ипотечных ценных бумагах, в связи с чем их внесение в Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах» необходимо

Популярные разделы

rusipoteka.ru