Можно ли сдать купленную квартиру в ипотеку? Можно ли сдавать квартиру взятую в военную ипотеку


Можно ли сдавать в аренду квартиру взятую в ипотеку?

Ипотечное кредитование относится к числу самых распространенных способов покупки недвижимости, поэтому у заемщиков очень часто возникает вопрос, можно ли сдавать квартиру взятую в ипотеку в аренду.

Преимуществом этого варианта приобретения недвижимости является возможность получения относительно дешевого и долгого кредита. При этом, если учитывать, что залогом по ипотечному договору является сам объект недвижимости, то это позволяет клиенту банка не рисковать его имуществом. Однако также стоит отметить, что право собственности на недвижимость, находящуюся под ипотекой, ограничено.

И одним из подобных ограничений является запрет кредитной организации на сдачу недвижимости в ипотечную аренду, что значительно снижает возможности ее владельца по получению прибыли. Рассмотрим подробнее, возможно ли сдавать в аренду жилье, взятое в ипотечный кредит, и как сделать это правильно.

Кто может претендовать на получение ипотеки?

Оформить ипотеку вправе любой гражданин России, который соответствует требованиям кредитных организаций. Они почти идентичны и отличаются незначительными деталями.

К основным требованиям банков относятся:

ПоказателиТребования
ГражданствоРФ
Минимальный возраст21 год
Уровень заработной платыЗаемщик должен иметь достаточный уровень дохода для обслуживания ипотеки на весь срок кредитной линии
Официальное трудоустройствоТрудовой стаж на последнем месте работы должен составлять не менее полугода, общий трудовой стаж – не менее года

Особенности ипотечной недвижимости

Под ипотекой понимается разновидность целевого банковского кредита, который выделяется для покупки жилой недвижимости.

У ситуации с ипотечным займом есть 2 особенности:

  1. До момента полного расчета с кредитной организацией квартира будет находиться либо под залогом, либо под банковским обременением.
  2. Тем не менее, закон определяет заемщика как полноправного владельца купленной квартиры, поэтому он может распоряжаться ей по своему усмотрению, включая наличие права сдавать ее в аренду.

Как только заемщик выплатит долг банку, обременение снимается. Однако на протяжении всего периода обслуживания ипотеки ежемесячные выплаты могут быть тяжкой обязанностью. И однажды у него может возникнуть желание обеспечивать кредитные обязательства посредством сдачи залоговой квартиры в аренду. Рассмотрим далее, можно ли сдавать в аренду недвижимость, заявленную в качестве залога по ипотеке.

Можно ли сдавать в аренду ипотечную квартиру?

Часто заемщики удивляются, когда Сбербанк или другой банк прописывает в договоре ипотеки условие по запрету аренды квартиры, и не понимают, почему нельзя этого сделать.

Проблема для банка состоит в том, что соглашение об аренде останется действительным даже тогда, когда заемщик перестанет выплачивать задолженность и она перейдет в собственность банка.

Раньше недобросовестные заемщики пользовались этим положением закона, заключая арендный договор на недвижимое имущество с продолжительностью действия в несколько десятилетий с аффилированными структурами, сохраняя фактический контроль над квартирой.

И чтобы предотвратить такую незаконную практику, многие кредитные учреждения стали включать в ипотечный договор пункт о невозможности сдачи ипотечной квартиры в аренду.

Эта мера нанесла серьезный удар по инвесторам, которые планировали приобрести квартиру в ипотеку для последующей сдачи. Они не смогли найти доступный способ осуществить это, что значительно ударило по рынку первичной недвижимости.

Так как сдать купленную недвижимость в аренду и чем такой договор грозит собственнику и нанимателю?

Существует три варианта правомочности владельца квартиры относительно распоряжения недвижимостью, сдаваемой в аренду:

  1. Сдача в аренду ипотечной квартиры прямо разрешена кредитной организацией либо же договор ипотеки не содержит соответствующих положений. В таком случае все договора аренды могут свободно определять условия аренды недвижимости, находящейся под ипотекой.
  2. Сдача квартиры в аренду возможна в случае выполнения определенных условий. Договор ипотеки включает пункт, предусматривает возможность аренды квартиры по согласованию с банком. Также договор ипотеки часто содержит ограничение максимального срока аренды, а также отсутствие возможности автоматического продления оговора.
  3. Сдача недвижимости в аренду прямо запрещается ипотечным соглашением. В таком случае любые действия клиента банка, направленные на заключения договора аренды квартиры, будут признаны незаконными.

Квартира по военной ипотеке

Касаемо военнослужащих и жилья, приобретаемого по программе военной ипотеки, здесь ситуация весьма неоднозначная:

  1. Во-первых, собственник может свободно пользоваться своим имуществом, в том числе заключать договор аренды.
  2. С другой стороны, военнослужащим прямо запрещена любая коммерческая деятельность.

Опять же достаточно спорно, можно ли считать аренду жилья коммерческой деятельностью, если она происходит без заключения договора и непостоянно?

Примечание: согласно статье 23 Гражданского Кодекса РФ, одним из признаков коммерческой деятельности является систематичность.

Так что однозначного ответа на этот вопрос нет.

Есть еще один момент. Кроме банка, залогодержателем недвижимости военнослужащего является государство.

И если кредитная организация может закрыть глаза на использование недвижимости для получения дохода, от государства едва ли стоит ждать такой лояльности.

Как сдать в аренду квартиру в случае прямого запрета банка?

Даже когда в договоре прописан запрет на сдачу в аренду квартиры, находящейся под ипотекой, существует несколько вариантов того, как это осуществить даже при наличии формального запрета банка.

Например, можно попробовать договориться о пересмотре соглашения ипотеки. Это можно мотивировать тем, что без средств от аренды квартиры не будет возможности вовремя выполнять обязательства по ипотеке. Страх получить новую проблемную задолженность зачастую мотивирует большинство банков пойти на компромисс.

Также сдать в аренду квартиру можно, не информируя банк. Как известно, в России большинство договоров аренды заключаются без официального оформления, в устной форме. И несмотря на тот факт, что законодательство требует наличия письменного договора, доверяя друг другу, собственник и наниматель зачастую оставляют договор устным.

В этом случае банк не сможет доказать, что договор аренды вообще имел место. Так что в случае прямого запрета кредитной организации на аренду квартиры в ипотеке все же остается возможность фактически сдавать ее в аренду, но следует избегать заключения официального договора аренды.

Возможные риски

Риски от неофициального договора аренды несет как арендодатель, так и арендатор, так что в интересах арендатора заранее узнать, находится ли недвижимость под ипотекой. В том случае, если арендуемая квартира является залогом по ипотеке, стоит узнать, разрешает ли держатель ипотеки (банк), сдавать квартиру в аренду.

Когда сдача квартиры запрещена ипотечным договором, могут возникнуть основания для признания недействительным договора аренды, что повлечет досрочное выселение арендатора.

Так, отвечая на вопрос о том, можно ли сдавать в аренду квартиру, приобретенную в ипотеку, необходимо отметить, что в любом случае существует реальная возможность аренды такой квартиры, юридическая же возможность – только при условии заключения соответствующей договоренности с кредитной организацией.

К счастью, рынок финансовых услуг представляют достаточно большое количество учреждений, которые не запрещают сдачу квартир в аренду, поэтому заключая договор ипотеки, рекомендуется узнавать, какие банки разрешают собственнику извлекать прибыль из своего имущества.

vcredite.info

Сдача ипотечной квартиры в аренду и проживание в служебном жилье

Ответ эксперта:

Согласно действующему законодательству сдача квартиры, на которой есть обременение в форме ипотеки (залога недвижимости), можно осуществлять только с согласия кредитора.

Таким образом, необходимо очень внимательно прочитать договор займа и все приложения к нему. Обычно банки устанавливают, что их заемщик обязан уведомить кредитора о желании сдать квартиру в аренду и получить его согласие.

В этом случае в обращении указывается арендатор, а также срок действия договора аренды. Получив на руки решение о согласии банка, заемщик приобретает право распоряжаться жилой площадью, сдавая ее в наем.

Кредитные учреждения обычно не отказывают военным, так как дополнительные средства позволяют им быстрее расплатиться с суммой основного долга. Кроме того, учитывается специфика работы, которая подразумевает регулярные переезды.

Ключевое правило заключается в том, что военный должен отчитаться в налоговую инспекцию по полученной прибыли. Согласно нормам Налогового кодекса РФ он обязан уплатить НДФЛ в размере – 13% от полученного дохода. Очень часто на практике арендодатель «забывает» заполнить декларацию. В этом случае он рискует быть оштрафованным на большую сумму.Также не рекомендуем сдавать квартиру без ведома банка.

Иногда заёмщик ошибочно полагает, что сможет предоставить жилую площадь арендатору не уведомляя кредитора. В том случае, если данный обман будет раскрыт банк может потребовать досрочного погашения всего размера ипотеки. На это у него будет полное право и недобросовестный заемщик не сможет добиться обратного решения даже в судебном порядке.

Что касается служебного жилья, то здесь вопрос будет решаться на основе заключенного жилищного договора. В частности, одним из оснований для его расторжения является обеспечение военного жилым помещением по месту его службы.

После того, как военный воспользовался правом на целевой жилищный заем и приобрел квартиру, он уже не является нуждающимся. С этого момента с ним расторгается жилищный договор и он обязан покинуть служебную квартиру.

Существует одно исключение из этого правила, которое позволит вам реализовать задуманное. Для этого квартира должна быть приобретена не по месту прохождения постоянной службы.

В этом случае военный сохраняет право на служебное жилье и при этом получает возможность сдавать купленную квартиру в аренду, получив согласие банка.

А.О. Маршалов

независимый эксперт по вопросам

накопительно-ипотечной системы

gosvoenipoteka.ru

Можно ли сдавать взятую по военной ипотеке квартиру в аренду

Видео о сдаче квартиры Нередко случается такая ситуация, что военнослужащий, уже получив жилье, вынужден переселяться в другой регион, в связи с изменением места службы.

Жильё в собственности

Что в таком случае делать с недвижимостью, тем более, если нет желания, а порой и возможности его продать, но право на пользование ею остаётся? Для многих офицеров выходом может стать сдача её в аренду. Однако по этому поводу возникает ряд вопросов, в том числе и о том могут ли военные сдавать квартиру? На этот вопрос однозначного ответа нет, так как в первую очередь зависит от того, на основании чего военнослужащий владеет и распоряжается недвижимостью.

Жильё в собственности Некоторые считают, что сдача недвижимости в наём офицерами невозможна, так как это приравнивается к предпринимательской деятельности, что законодательством строго запрещено, и более того может нести негативные последствия. Однако такое мнение в корне неверно, так как право владения и распоряжения собственным имуществом, никем не запрещено, и эти нормы никаким законом не отменяются. Поэтому сдавать в аренду недвижимость, принадлежащую на правах собственности, безусловно, возможно.

Удивительно, но факт! Единственное, на что стоит обратить внимание военнослужащему:

Это не может быть расценено как занятие предпринимательской деятельностью. Жилая площадь по ДСН Другая ситуация с жильём, принадлежащим военнослужащему по договору социального найма. По нормам Жилищного Кодекса, а именно ст. Однако, в данной ситуации есть и ограничения.

Поэтому сдавать квартиру в военном городке можно только в том случае если она принадлежит вам на праве собственности. Они не могут быть переданы другому нанимателю и по договору аренды или доверительному управлению. Более того, на них существует и ограничение на обмен такими помещениями.

Удивительно, но факт! В такой ситуации, многие опасаются, что если законопроект будет принят, то последует запрет сдавать квартиры в аренду, либо эта процедура будет значительно осложнена, что также совсем не радует.

Причём учитывая стоимость квартир в Москве и Санкт-Петербурге, военнослужащие проходящие службу в этих городах, предпочитают приобретать недвижимость в других регионах. Недвижимость при этом длительное время находиться без жильцов, и сдача её в аренду могла бы принести офицеру дополнительный доход. В таком случае основная проблема заключается в том, что недвижимость, приобретённая по ипотечному кредиту находиться в залоге у банка, а в данном ситуации ещё и у государства.

Более того, при оформлении ипотеки, у заёмщика в большинстве банков требуют страхование залогового имущества. Как быть в таком деле?

Можно ли сдавать квартиру, взятую в ипотеку?

Для начала, если вы ещё не оформили кредит, и намерены в будущем не проживать в оформляемой недвижимости, а сдавать её в аренду, следует поинтересоваться у банка, имеете ли вы на это право? Если банк предоставляет вам такое право, то квартиру можно сдавать без всяких проблем.

Если нет, следует узнать о возможности заключения договора на ваших условиях, или подыскать другой банк. Если же договор уже заключён, необходимо внимательно изучить его, и если в нем указано, что сдача в аренду не запрещена, то вы также имеете на это право. Большинству банков все равно сдаётся или нет их залоговое имущество, и они заключают договора, в которых оговаривается возможность сдачи его в аренду.

Можно ли сдавать в аренду квартиру, купленную по военной ипотеке?

Со страховой компанией эти вопросы также можно обговорить до заключения страховки, но учтите, что в таком случае страховка вам обойдётся дороже, так как возрастает риск наступления страхового случая. Если же договор уже был заключён, и эти вопросы не оговорены, проблемы могут возникнуть при наступлении страхового случая. Компания может отказаться от выплаты страховой премии , и вряд ли вы сможете взыскать её через суд.

Кроме того, не стоит забывать, что в случае оформления военной ипотеки недвижимости находиться в двойном залоге, у банка и государства. Поэтому для того, что бы сдать квартиру необходимо получить и разрешение государства. Учитывая, то, что военнослужащие в силу своей деятельности вынуждены довольно часто менять место своего проживания, думаю, что получить такое разрешение вполне возможно.

Удивительно, но факт! Возможный инвестиционный доход в этом случае не учитывается.

Проблема может заключаться в том, что чиновники не подготовлены для таких ситуаций и у первопроходцев может возникнуть проблемы с оформлением бумаг. Но, тем не менее, учитывая то, что квартира по военной ипотеке фактически не требует затрат в плане оплаты кредитных обязательств, средства, полученные за сдачу её в аренду, могут стать довольно стабильным источником доходов, что искупает все сложности при оформлении документов. Некоторые военнослужащие сдают квартиры без оформления договора. В таком случае, если у них отсутствует на это право, они рискуют тем, что банк может проверить залоговую собственность, и, обнаружив нарушение кредитного договора потребовать досрочного погашения кредита.

Вопрос о том, разрешают ли военным сдавать квартиру в наём, в настоящее время звучит все чаще, и, как правило, связан в основном с военной ипотекой. Ситуация может осложниться, в связи с тем, что в марте года в Государственную Думу был внесён законопроект, согласно которому будет запрещено временное расселение граждан в квартирах, находящихся в жилых домах.

Согласно тексту пояснительной записки, этот закон должен запретить использование квартир, в целях предоставления гостиничных услуг.

Но как мы знаем, наше Правительство сначала принимает законы, а уже потом думает об их действие на остальные категории граждан, чьи права по идеи новый закон затрагивать не должен. В такой ситуации, многие опасаются, что если законопроект будет принят, то последует запрет сдавать квартиры в аренду, либо эта процедура будет значительно осложнена, что также совсем не радует.

Читайте также:

  • Что надо для усыновления ребенка в россии из дома малютки
  • Соглашение о разделе имущества после расторжения брака
  • Восстановить одежду от разводов стирки быстро
  • Алименты с ндфл или без
  • В банке втб выдали 2 карты 1 синяя вторая красная
  • vs-oz.ru