Как взять квартиру в ипотеку под низкий процент у банка? Как обналичить военную ипотеку не беря кредит в банке на покупку квартиры


Компания Vertex - Мошеннические схемы в ипотечном кредитовании

Автор: Имя, Место_работы_должность_и_др_информация

По мнению экспертов в последнее время спрос на ипотеку начал расти. После снижения банками ставок число выданных ипотечных займов увеличилось. Летом в основном брали кредиты под залог имеющегося жилья (например, на развитие бизнеса или покупки земли), а сейчас - кредиты на покупку готовых квартир. Но в то же время на этом рынке увеличилось число мошеннических операций с ипотечными кредитами.

Мошенники на банковском рынке действуют во многих направлениях. Многообразие схем мошенничества здесь связано с желанием мошенников как можно быстрее получить конкретные денежные средства не связывая себя, например, с реализацией фальшивых ценных бумаг или другими операциями, требующих гораздо большего времени и рисков быть пойманными.

Мошенники даже в ипотечном кредитовании находят возможности погреть руки. В период экономической нестабильности перед коммерческими организациями и частными предпринимателями остро стоит вопрос: где взять деньги на поддержание своего бизнеса?

Малый и средний бизнес для поддержания своего дела на плаву, особенно в период кризиса постоянно нуждается в банковских кредитах. Но большие ставки и жёсткие требования к потенциальным заёмщикам ставят предпринимателей в трудное положение. Поэтому владельцы предприятий МСБ прибегают к различным ухищрениям для того, чтобы пополнить капитал. Так как оформить кредит легально и на приемлемых условиях сейчас довольно проблематично, то некоторые предприниматели находят выход из такого положения через ипотечное кредитование, где предоставляемая денежная сумма в разы больше, чем в любом другом виде кредитования. Однако и обналичить ипотеку гораздо сложнее, чем потребительский или автокредит.

Простейшая схема обналичивания ипотечного кредита выглядит так: потенциальный покупатель квартиры вступает в сговор с продавцом, которым могут быть близкие друзья или родственники лжепокупателя. Итак, «продавец» продаёт заемщику квартиру, получая от банка приличные деньги по ипотечному кредиту. Далее «покупатель» и «продавец» спокойно делят наличные между собой, квартиру сдают в аренду, получают годовую арендную плату и отбывают в неизвестном направлении, оставляя банку возможность самому решать проблемы по взысканию долга. Конечно, в этом случае банк не обанкротиться, ведь квартира осталась у него в залоге, и в случае отсутствия платежей продаст её и в проигрыше не останется. Но сколько уйдет времени, сил и денег на отстаивание своей правоты? Период от первой просрочки до поступления денег исчисляется многие месяцами. Другая схема мошенничества связана с продажей квартиры, доставшейся по наследству какому-либо родственнику.

Если квартиру выставляют на продажу, то возможный покупатель берёт ипотечный кредит на приобретение этой квартиры. Он вносит требуемый банком первоначальный взнос (в Сбербанке и «ВТБ-24» сейчас снизился до 20 %) от стоимости квартиры и оплачивает все банковские комиссии. Но через какой-то период времени вдруг выясняется, что у продавца есть сестра (о которой продавец не информировал банк и покупателя) , которая по закону имеет полное право на половину доли наследуемой жилплощади. А так как сделка купли-продажи была осуществлена без её участия, то через суд договор купли-продажи признаётся недействительным и квартира - предмет залога по ипотеке переходит в руки продавца, который в свою очередь отказывается возвращать банку потраченные на кредит денежные средства. Банк проиграл: нет ни залога, ни денег за него. Заёмщик, который понадеялся на профессионализм банковских сотрудников, также понёс значительные финансовые убытки. Он остался без квартиры и потерял деньги, потраченные на оформление и погашение ипотечного долга.

Также после покупки заёмщиком ипотечной квартиры может оказаться, что в квартире прописан совершенно посторонний человек, который в настоящий момент находится в местах лишения свободы и должен освободиться в ближайшее время, и может предъявить законные претензии на долю ипотечной жилплощади.

Получается, что банковские работники не досмотрели предмет залога (квартиру) случайно или преднамеренно в сговоре с продавцом или группой мошенников, не заметив при оформлении ипотечного кредита, что на момент сделки купли-продажи в квартире был прописан посторонний человек. Продавец квартиры может войти также в сговор с работником ЖЭКа и получить документ об отсутствии прописанных лиц, хотя фактически в квартире прописан жилец. В таком случае суд может признать сделку недействительной.

Поэтому при покупке жилья особенно внимательно стоит перепроверять достоверность выписки из домовой книги. Как заёмщику в этой ситуации решить данную проблему безболезненно и с минимальными потерями для своего бюджета.

Так как в этом случае виноват банк, то заёмщик первым делом должен обратиться в банк - залогодержатель ипотечной квартиры. Банк может предложить альтернативные варианты выхода из сложившейся ситуации. Но если предложения банка не устроит заёмщика, то он может обратиться в суд о признании сделки купли-продажи недействительной. Заёмщик имеет право отказаться оплачивать далее ипотечный кредит, предварительно расторгнув кредитный договор в судебном, порядке. В случае положительного судебного решения заёмщик передаст квартиру кредитору, а тот в свою очередь потребует у первоначального продавца квартиры возврата уплаченной денежной суммы.

Какие убытки в данной ситуации несёт каждая сторона сделки купли-продажи проблемной квартиры?

Заёмщик теряет жилье. Если он не хочет расставаться с квартирой, так как сделал в ней дорогостоящий ремонт или по другим личным обстоятельствам, то можно подать в суд на явившегося соседа и доказать своё право на полное владение собственностью.

В случае положительного судебного решения банк-залогодержатель теряет деньги. Банк вряд ли получит свои деньги от продавца, так как он, скорее всего, уже давно скрылся в неизвестном направлении. (Например, переехал в другой город, где купил квартиру во много раз дешевле). Даже если банк разыщет продавца квартиры и судья выпишет повестку с требованием явиться на судебное заседание, продавец будет скрываться от любого судебного преследования. В итоге, если сделка купли-продажи будет признана недействительной, банк останется, что называется, «у разбитого корыта»: с проблемной квартирой и прописанным в ней заключённым. Конечно, банк в свою очередь проведёт внутреннее служебное расследование, обратится в милицию с заявлением о привлечении сотрудников к уголовной ответственности по факту мошенничества, совершит прочие сделки, направленные на возмещение своих убытков, но заёмщика это не утешит.

Покупатель останется в прибыли: он продал квартиру и, забрав деньги, скрылся в неизвестном направлении.

Случай другой: Заёмщик приобрел квартиру подписав договор купли продажи с хозяином этой квартиры и стабильно вносит несколько лет ежемесячные платежи по кредиту. Вдруг выясняется, что один из бывших собственников данной жилплощади обратился в суд с требованием признать сделку купли-продажи недействительной и вернуть ему бывшую собственность.

Обычно в качестве истца на данных судебных процессах выступает супруг или супруга бывшего собственника жилья. Суть требований заключается в том, что квартира была продана без его(её) согласия, хотя закон требует в случае реализации недвижимости обязательно получить письменное согласие супруга(и) на отчуждение квартиры.

В этом случае также можно предъявить претензии к банку, чьи сотрудники не проверили все документы, а также к Государственной регистрационной палате, которая не имела право зарегистрировать сделку купли-продажи без данного документа. И в данной ситуации закон также на стороне заёмщика. Ему следует обратиться в суд. Статистика судебных решений по подобным делам убедительно доказывает: суды обычно принимают сторону заёмщика и признают законной совершенную сделку купли-продажи квартиры. Правда, при условии, что остальные документы по продаже жилья были оформлены верно, без юридических неточностей и разночтений.

Случай третий: Заёмщик сам стал соучастником мошеннической группы. Вступив в сговор с мошенниками, он оформил ипотечный кредит, залогом по которому выступает не полноценный коттедж или элитная квартира, а полуразвалившийся дом на окраине города. В этом случае в сговоре с мошенниками были специалисты, которые оценивали стоимость жилья Ситуация осложняется также в случае, если сотрудник банка состоит в сговоре с мошенниками. В этом случае банковский служащий не только закроет глаза на сфабрикованные фотоснимки предмета залога, но и намеренно не обратит внимания на явно завышенную оценку кредитуемой недвижимости. Соблазн особенно велик, когда молодому специалисту настойчиво предлагают подзаработать, обещая, что всё останется в тайне.

Как правило, банки работают с проверенными оценочными компаниями и не ожидают от них подлога. Однако это заблуждение. Не стоит отождествлять оценочную компанию и отдельного оценщика, работающего в ней. Руководитель компании может просто не знать о махинациях своих подчинённых.

Заёмщики-мошенники в случае значительной удаленности объекта от кредитора рассчитывают на то, что банковский специалист не поедет на осмотр залога и его оценки. Заёмщик рассчитывает на привлечение к оценке объекта собственной оценочной компании, которая может быть в сговоре с мошенниками. Если руководство банка действительно сочтёт ненужным провести необходимые мероприятия, а будет уповать на добросовестность заёмщика и неизвестной оценочной компании, то банк получит сфабрикованное заключение и завышение рыночной стоимости.

Схема сговора с оценочной компанией довольно широко распространена. Оценочная компания в своём заключении старается не отражать недостатки недвижимости, а преувеличивать его достоинства. Банки конечно должны досконально проверять представленную оценщиками документацию. Но мошенники имеют отличное представление о механизме работы конкретного банка. Прежде чем принять предложение от заёмщика, они проанализируют ситуацию и определят наиболее подходящий для данной махинации банк. Поэтому если в банк попадает заключение с искажённой информацией, то это не хитрость заёмщика, а недоработки самого банка. В банк с незапятнанной репутацией мошенники обращаться не станут. Они пойдут туда, где слабая защита и плохая безопасность.

Поэтому не стоит пренебрегать выездом на место и проведением предварительной проверки потенциального предмета залога. Лучше, если специалисты сделают свои фотоснимки объекта, чтобы впоследствии сличить с оригиналами в заключении. В обязательном порядке необходимо перепроверять результаты рыночной оценки залога, проведённой оценочной компанией.

Обычно, если заёмщик получил ипотечный кредит, то он даже не пытается погасить его. Скорее всего, после получения денежных средств он скроется в неизвестном направлении. В такой ситуации банк даже не будет нанимать коллекторов для проведения досудебного взыскания, а сразу же обратится с заявлением в милицию о возбуждении уголовного дела по статье «Мошенничество» и привлечении заёмщика к уголовной ответственности. Поэтому проверка должна быть не только личных сведений заёмщика в анкете, но и в статуса потенциального предмета ипотеки - недвижимого имущества.

Поскольку покупка недвижимости - очень серьезный шаг, то заёмщику следует внимательно проверять поступающую информацию и подписываемые документы. В противном случае есть риск оказаться втянутым в уголовное расследование и последующее судебное разбирательство.

Добросовестный гражданин, нуждающийся в жилье, самостоятельно займётся поиском выгодного варианта с приемлемыми банковскими тарифами и условиями. И только подобрав для себя оптимальный вариант, обратится в банк.

Заёмщики же, склонные к авантюрным поступкам и мошенническим действиям, прибегают к обману при помощи нерадивых риелторов и ипотечных брокеров. Так как основным поставщиком потенциальных заёмщиков для кредитных организаций являются риелторские агентства, то здесь банкиров и заёмщиков может ждать масса неприятностей. Риелторские агентства кроме подбора недвижимости и ведения сделки, оказывают так называемые брокерские услуги. Если гражданин, нуждающийся в жилье, при подборе квартиры обращается в риелторское агентство, то ему это агентство может предложить за отдельную плату, например, лоббирование его кредитной анкеты в банках. В большинстве случаев у риелтора нет реальной возможности «пролоббировать» конкретного заёмщика в кредитной организации: он только создает иллюзию для клиента, но реально помочь ему не в силах.

К услугам таких брокеров обращаются в основном клиенты, у которых либо отсутствует время для поиска наиболее выгодного варианта, либо те, кому банки по различным причинам ранее не одобрили кредитную заявку. Брокерские и риелторские услуги стоят недешево. Оценив затраты, необходимые для получения ипотеки, адекватный человек вряд ли добровольно обратится к ипотечным брокерам.

Таким образом, к данной услуге прибегают те, кто понимает, насколько ничтожны их перспективы. В этом случае тарифы банка и понесённые затраты его мало интересуют, главное - получить кредит. Довольно часто за этим скрывается желание провести мошенническую схему и обмануть банк.

Поэтому, если в банк попадает пакет документов от риелтора или ипотечного брокера, стоит внимательно к нему присмотреться. Банк обязан иметь в своём подчинении подразделение по проверке потенциального предмета залога, который включает в себя:

проверку потенциального предмета ипотеки на месте и проверку юридической чистоты предмета ипотеки, достоверности предоставленных сведений.

Если в ходе проверки выявляется больше двух эпизодов предоставления ложных сведений, данному заёмщику лучше отказать, а с агентством, предоставившим данный пакет документов, следует прекратить сотрудничество.

Но бывает, что существует сговор риелторов и сотрудников банка. Риелторы отлично понимают, что решающее слово в цепочке по проверке потенциального заёмщика в любом банке остаётся за службой безопасности. Договорится с сотрудниками службы безопасности риелторы чаше всего и не пытаются. Поэтому риелторы изыскивают слабое звено среди сотрудников других отделов, например, среди тех, кто непосредственно курирует ипотечную сделку. Соблазн получения «отката» в обмен на одобрение кредитной заявки очень велик. Схема «отката» проста: специалисту предлагается войти в долю и за каждую завершённую сделку получать определённый процент. Практика показывает: молодой возраст специалиста, отсутствие опыта плюс низкая заработная плата подстегивают к получению «грязных денег».

Воспользовавшись услугами риелтора по подбору нужной квартиры, клиент может столкнуться с массой сюрпризов. Часто под предложением гарантированного получения ипотечного кредит скрывается не что иное, как откровенное вымогание денег. Предлог для взятки может быть любым. Например, анкетные данные не подходят под требования банка или кредитная история не внушает доверия. Кроме внесения необходимых комиссионных, риелторы дополнительно попросят заплатить немалую денежную сумму якобы для «отката» банку и берутся исправить любую возникшую проблему. В действительности риелтор не имеет реальной возможности помочь в оформлении ипотечного договора, единственное, что может сделать, - это разослать пакет документов заёмщика в кредитные учреждения.

Здравомыслящий человек самостоятельно выберет банк с выгодными условиями, с минимальными банковскими процентами, низким первоначальным взносом и комиссионными за предоставляемые услуги. Обратившись к риелтору, будущий заёмщик часто лишает себя права выбора. Риелтор намекает, что давно работает на ипотечном рынке и знает подноготную кредитной программы любого банка. И посоветует заёмщику банк, который в первую очередь устраивает самого риелтора. Мнение заёмщика в этом случае второстепенно.

Часто риелторы или фирмы-посредники за определённое вознаграждение предлагают помощь в получении кредита заёмщикам, не имеющим официального источника дохода и места работы. Данный вид деятельности трудно назвать законным, хотя он процветает. В этом случае риелторы вступают в сговор с представителями кредитных организаций и предоставляют в банк фиктивные документы о месте работы и размерах дохода потенциального заёмщика. Взамен риелторы просят денежное вознаграждение в размере от трёх до пяти процентов от общей суммы кредита.

Некоторые заёмщики стараются не заглядывать в будущее, стараясь всеми правдами и неправдами оформить кредит, несмотря на то, что завышенная сумма кредита отражается на ежемесячном платеже и конечной сумме возврата. И если пакет липовых документов о месте работы и доходе попадёт в руки не участвующего в сговоре банковского специалиста, который увидит фальшивку, то заёмщика могут навсегда внести в «черный кредитный список».

Достаточно часто риелтор вступает в сговор с оценочной компанией, увеличивая оценочную стоимость предмета залога, что в результате отражается на увеличении суммы ипотечного кредита и первоначального взноса. Однако не все оценщики желают портить свою репутацию, и многие отвергают предложения подобного рода.

Бытует мнение, что риелторы проверяют юридическую чистоту выставляемого на продажу недвижимого имущества. Однако это мнение ошибочно. Риелтор может пообещать и наговорить потенциальному покупателю что угодно, но его главная цель - получить свои комиссионные. После получения денег он сочтёт свою миссию выполненной, даже если сделка купли-продажи ещё не доведена до конца.

Ещё одной схемой мошенничества является предоставление фальшивых данных о прописке заёмщика. Многие банки активно приступили к кредитованию по стандартам АИЖК, согласно которым запрещается выдавать ипотечные кредиты гражданам, не имеющим регистрации.

На сегодняшний день в ряде регионов России орудуют преступные группы, предлагающие за вознаграждение оформить официальную прописку. Мошенничество в потребительском кредитовании давно породило прописку заёмщика за вознаграждение, однако стоит отметить, что современный способ отличается от прежнего тем, что прописка действительно официальная, хотя заёмщик никогда не жил по указанному адресу. Мошенники, используя поддельные штампы, проставляют в паспорте прописку с реальным адресом в жилом многоквартирном доме, убеждая клиента в подлинности регистрации.

Вариантов предоставления ложных сведений существует множество: в паспорт гражданина может быть вклеена фотография другого человека, в штамп прописки - внесена дополнительная цифра в графе «Номер квартиры».

Также распространены подделки нотариальных доверенностей. Например, недобросовестный близкий родственник может использовать поддельную доверенность на представление интересов в банке. Лучший способ перепроверки достоверности сведений в доверенности - непосредственная беседа с нотариусом.

Другая ситуация: заёмщиком, покупателем предмета залога, может выступать психически нездоровый человек, состоящий на учёте в психоневрологическом диспансере. Предоставленная для сделки «липовая» справка или её отсутствие грозит признанием сделки недействительной, на что также рассчитывают мошенники.

Стоит учитывать, что в пик кризиса многие предприятия, и частные предприниматели работают не на полную мощность, а, следовательно, уровень заработной платы работников в разы ниже, чем до кризиса. В справках о доходах нередко содержатся искажённые сведения, наиболее распространённым вариантом является представление сфальсифицированной справки о доходе форме № 2-НДФЛ. Таким образом, имеет смысл выделить время на перепроверку платёжеспособности клиента, его реального дохода.

Как правило, специалистам банка приходится работать с копиями документов, представленных на проверку. Необходимо обязательно сверять копии с оригиналами. Тогда остается только проверить достоверность сведений, указанных в документе и выехать для проверки наличия залога.

Вариантов мошенничества с залогом может быть много. Это отсутствие кредитуемого частного дома, коттеджа, отсутствие номера квартиры в многоэтажном жилом доме, отсутствие самого жилого дома. Предмет залога также может находиться в ненадлежащем состоянии. Например, в свидетельстве о праве собственности указаны реквизиты коттеджа, а на представленных в оценочную компанию фотографиях изображено добротное здание, с чистовой отделкой и условиями для благополучного проживания. Однако после выезда на место нахождения коттеджа выясняется, что фактически это дом без крыши и окон, в стадии незавершенного строительства Выезд в адрес залога необходим не только для того, чтобы убедиться, что квартира или дом действительно существуют и пригодны для проживания, но и для того, чтобы выявить продажу квартиры с неузаконенной самовольной перепланировкой (а такие случаи на практике нередки). В случае возникновения дефолтной ситуации возникнут большие проблемы, так как на арестованный по решению суда предмет залога вряд ли найдется покупатель.

Таким образом, при оформлении ипотеки крайне важной является эффективная работа сотрудников ипотечной структуры и отдела собственной безопасности банка. Без грамотно организованной проверки ипотечных сделок кредитное учреждение рискует превратиться в банкрота. На практике встречается множество казусов, когда банковские служащие невнимательно проверяют юридическую чистоту залоговой недвижимости. Одни специалисты, желая обогатиться, вступают в сговор с мошенниками и дают разрешение на сделку купли-продажи квартиры с «тёмным прошлым». Другие по своей неграмотности и лени разрешают оформить кредит заёмщику, имеющему непогашенные судимости. Третьи не обращают внимания на завышение стоимости предмета залога оценочной компанией и т.д.

Поэтому чтобы не попасть на уловки мошенников необходимо осуществлять доскональную и тщательную проверку документов и представленных в них сведений.

В заключение следует отметить, что по данным банков в последнее время появились заёмщики, злостно уклоняющиеся от своевременного погашения долгов, в т.ч. ипотечных и при этом не испытывающие серьезных финансовых проблем. Как только кредитная организация подаёт иск в арбитражный суд, то ответчики пытаются скрыть имущество, фиктивно передавая права на него третьим лицам.

В связи с этим Сбербанк (у которого очень много непогашенных долгов) подготовил предложения по усилению уголовной ответственности за злостное уклонение от погашения кредиторской задолженности, разработанные с «учётом накопленного им правоприменительного опыта» и направил их в Госдуму.

Экономические меры, предусмотренные законом в таких случаях, не всегда способны обеспечить надлежащую защиту, поскольку к моменту получения решения суда ликвидное имущество попросту отсутствует. В этой связи Сбербанк ратует за уголовное преследование как обычных граждан, так и руководителей организаций, участвующих в махинациях с имуществом заёмщика: такая мера может стать действенным инструментом побуждающим должника воздерживаться от совершения противоправных действий. Если предложение Сбербанка будет поддержано законодателями, то за злостное уклонение от погашения кредита в особо крупных размерах граждане могут схлопотать срок от двух до пяти лет.

vertexglobal.ru

Кому принадлежит квартира, купленная в ипотеку?

Покупка объекта жилой недвижимости с привлечением кредитных средств не редкость, но часто заемщики не знают кому принадлежит квартира, купленная в ипотеку.

С каждым годом рынок ипотечного кредитования развивается все интенсивнее. Несмотря на кризисные периоды, полной стагнации в этом сегменте не наблюдается. Все большее количество граждан стремятся приобрести «свой угол», пусть и с помощью заемных средств. Но существует расхожее мнение, что жилая площадь, купленная в ипотеку, не является собственностью заемщика. Это утверждение совершенно не соответствует действительности.

Купил жилье – стал собственником

С момента заключения сделки купли-продажи объекта жилой недвижимости (квартиры, дома, доли в жилом объекте) покупатель (он же заемщик) становится полноправным собственником жилья даже при ипотеке. Но в свою очередь жилая недвижимость становится залоговой, что накладывает на права владельца определенные ограничения. Именно эти ограничения часто принимаются не сведущим в правовых аспектах владельцем жилого помещения за факт владения жильем банком.

В соответствии с п. 2, ст.74 102-ФЗ жилое помещение, находящееся в государственной или муниципальной собственности, не может быть приобретено с помощью ипотечных средств, а значит не может стать собственностью покупателя – заемщика.

Стоит отметить, что процент невыплат заемщиками средств по кредитным обязательствам стабильно высокий, в связи с чем, для банков не представляется возможным выдавать займы без залога. Залог – возможность максимального снижения рисков займодателя.

Ограничения на пользования жилой собственность

В соответствии с Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ, приобретенная с помощью кредитных средств жилая недвижимость может быть обременена следующими ограничениями:

  1. продажа жилого помещения;
  2. перепланировка;
  3. регистрация по месту жительства.

Без банка жилье не продать

Полноправный владелец жилья не может самостоятельно принимать решение о продаже квартиры или дома, приобретенных с помощью ипотечных средств. Но это не значит, что квартиру невозможно продать в принципе. Продажа возможна с разрешения банка и полной уверенности займодателя в возврате выданных средств, а также процентов за пользование кредитом на конкретную дату.

Важно помнить, что остаток суммы долга рассчитывается с учетом процентов за пользование кредитом на момент погашения долга.

Банки охотно дают согласие на продажу жилой недвижимости в случае, если владелец жилья улучшает жилищные условия с помощью нового ипотечного кредита.

Узаконить перепланировку нельзя

Сделать узаконенную перепланировку в жилом помещении, приобретенном с помощью кредитных средств, также не представляется возможным. Определить степень допустимых изменений сложно, а банк, в первую очередь, заинтересован в том, чтобы недвижимость сохранила свою ликвидность. И раз оценка, проведенная специалистами, показала рыночную стоимость жилья в определенном состоянии, банку выгодно оставить залоговое имущество в первозданном виде, чтобы наверняка не понести потери.

Прописка дальних родственников под вопросом

Регистрация по месту жительства в жилом помещении, приобретенном с помощью ипотечных средств, ничем не ограниченна для собственника жилья (заемщика) и ближайших родственников. Для прописки родителей, супругов или детей владельца жилого помещения процедура закрепления по месту жительства ничем не отличается от подобной процедуры собственников не ипотечного жилья. Но прописать дальнего родственника или совершенно постороннего человека не представляется возможным.

Сдать в аренду не выйдет

Помимо основных рассмотренных ограничений собственник жилья может столкнуться с запретом на сдачу жилого помещения в аренду. В случае, если арендные отношения оформлены официально, а банк, в силу нарушения заемщиком условий ипотечного договора, вынужден выставить квартиру на торги, продажа жилого помещения становится возможной только по истечению срока действия договора аренды.

Покупка квартиры до брака или после?

На первый взгляд все просто – кто берет ипотеку, тот и владелец квартиры, но в ряде случаев вопрос определения собственника жилого помещения, приобретенного с помощью кредитных средств, не столь очевиден. Если жилье приобретено собственником до брака, то и в случае развода жилое помещение остается за собственником. Если же супругу или супруге удастся доказать факт его (ее) участия в выплатах, производимых за ипотечный кредит, то решением суда он (она) может стать собственником доли в жилом помещении, эквивалентной внесенным суммам. В подобной ситуации важно обезопасить себя:

  • будучи собственником жилого помещения и продолжая оплачивать ипотечный кредит самостоятельно, необходимо делать это лично в банке или через личный кабинет. Чтобы в случае развода не возникло спорных ситуаций, нельзя давать наличные средства супругу, так как в случае внесения им денег на собственный счет и оплаты ипотечных взносов с этого счета, доказать, что средства ему не принадлежали будет невозможно и суд примет его сторону;
  • со стороны супруга ипотечного заемщика ситуацию необходимо рассматривать зеркально. В случае вступления в брак и устной договоренности между супругами о разделении бремени ипотечного кредита, необходимо вносить собственные средства с личного счета, чтобы в случае семейного краха не остаться ни с чем.

Два собственника и ипотека

Покупка квартиры с двумя собственниками по ипотеке возможна как с родственниками, так и с посторонними людьми. В такой ситуации совладелец приобретаемого жилья выступает в роли поручителя или созаемщика. Соотношение долей в приобретаемой жилплощади определяется договором. В случае, если квартира приобретается супругами, шансы на одобрение кредита банком увеличиваются из-за суммарной величины дохода.

Будучи собственником жилого помещения с обременением, необходимо знать все пункты кредитного договора, по которым банк может принять решение о продаже залогового жилья. Самым важным параметром всегда выступает своевременная и полная оплата ежемесячных взносов в соответствии с графиком погашения кредита. Как правило, 3 и более просрочки по выплатам могут послужить причиной расторжения кредитного договора со стороны банка и продажи жилого помещения на торгах по более низкой цене. В таком случае банк покрывает свои затраты, а владелец получает оставшуюся несущественную сумму.

Таким образом, становясь полноправным собственником жилого помещения, купленного в ипотеку, важно помнить, что квартира остается в залоге у банка до полной выплаты суммы по кредитному договору, а значит, ограничения на распоряжения, казалось бы своей собственностью, никто не отменял.

ipoteka.finance

Возможность получения ипотеки наличными

В том случае, если клиент, приобретая недвижимость, предоставит дополнительный залог в виде уже имеющейся недвижимости, он может получить ипотеку наличными. Однако не все банки так легко соглашаются отдать деньги и рискнуть финансами. Ведь в случае невозврата кредитных средств придётся продавать жильё, а не факт, что это удастся сделать по выгодной цене. Также при всём этом может пострадать репутация финансового учреждения.

Получение наличных на ипотеку возможно в том случае, если клиенту на приобретение недвижимости не хватает части суммы. Если физическому лицу необходимая крупная сумма денежных средств, банк расходует лишние деньги, теряет время на инкассацию и обналичку. Также в целях безопасности проще перевести деньги на счет продавца или застройщика, чем отдавать человеку в чемодане.

Однако банкам приходится уступать, так как рынок диктует свои условия, и выдавать наличные на ипотеку. Ведь помимо приобретения жилья человек желает ещё сделать в нём ремонт. Для того чтобы узнать, где в России можно получить ипотеку наличными, можно воспользоваться нашим кредитным порталом, где из списка банков выбрать наиболее подходящее учреждение.

При оформлении кредита наличными стоит учесть тот факт, что расходы по нему будут значительно больше. За риски финансового учреждения придётся платить из своего кошелька. Также частные лица платят за оценку имущества, услуги юриста, комиссионные сборы.

Как уже говорилось выше, что в том случае, если заемщик может предоставить дополнительный залог, он может рассчитывать на снижение ставки. Даже если у клиента нет собственных средств на первоначальный взнос, но есть дополнительный залог, получить кредит не составит труда. Однако в этом есть и минусы. Жильё, которое заложено, будет находиться в отчуждении. Его нельзя будет продать, совершить в нём перепланировку, поселить в квартиру жильцов. Обо всём необходимо уведомлять банк и действовать с его согласия. Также неприятным моментом для психики заемщика будет риск потери недвижимости.

Для того чтобы не рисковать уже имеющимся имуществом, лучше воспользоваться стандартным кредитом, изучив при этом кредитные программы всех российских банков. На получение кредитования могут рассчитывать граждане с постоянной регистрацией, стабильным доходом, соответствующим возрастом, постоянным местом работы.

Погашение кредита должно осуществляться по графику платежей. Если данное действие не осуществляется, имущество может быть конфисковано, и уже потраченные деньги на кредит не вернутся.

www.creday.com

Как взять квартиру в ипотеку под низкий процент у банка в 2018

Многие, когда слышат слово «ипотека» испытывают страх и отвращение, а другие наоборот считают это очень выгодной сделкой. Так как же обстоят дела на самом деле?

В переводе с греческого языка этот термин можно также трактовать как «залог». Ипотека – это своего рода кредит, который выдаётся только в том случае, когда клиент может заложить недвижимость. Когда отдадите всю сумму кредита – ваша недвижимость снимется с залога, а если не отдадите, то квартира, дом или просто помещение будут распроданы, а деньги, полученные с их продажи пойдут на покрытие ипотеки.

Хорошая сторона ипотеки

Если главная цель – это приобретения жилья, то логичнее будет оформить ипотеку. Дело в том, что после оформления ипотечного кредита банк сразу же даёт недвижимость, для этого необязательно закладывать уже имеющуюся квартиру. При этом банковское учреждение официально оформляет квартиру на своего клиента, что даёт определённые гарантии. В случае невыплаты кредита в этом случае, квартира также будет изъята и распродана.

Детали оформления ипотечного кредита

Если вам нужны деньги и жильё, то банку нужны стопроцентные гарантии того, что вы сможете выплатить кредит. Поэтому не удивляйтесь, когда до заключения сделки вам будет необходимо пройти целый ряд анкет и вопросов. Сумма кредита напрямую будет зависеть от того, какой доход вы получаете. Некоторые банки учитывают только официальный доход, то есть доход, получаемый на официальном месте работы. Другие же банки учитывают и другой доход, который получает клиент вне официальной работы. Перед приобретением квартиры кредитор обязательно спросит вас о том, на какую стоимость квартиры вы рассчитываете. И чем меньше будет эта сумма, тем большие проценты придётся выплачивать.

Также большинство банков требуют наличие поручителей при оформлении ипотеки. Это необходимо для того, чтобы требовать деньги у них, если клиент не будет в состоянии сам выплачивать кредит. Если же и поручители отказываются платить, то банк продаёт квартиру и деньги, полученные с квартиры, забирает в счёт долга.

ipoteka.finance

Что делать, если банк забирает квартиру за долги по ипотеке

По статистике каждая пятая семья имеет в собственности жилье, которое было куплено по ипотечному кредиту. Сегодня может произойти разное, к примеру, финансовое положение сильно ухудшилось, оплачивать кредит стало просто нечем и это может грозить семье тем, что банк заберет квартиру за долги по ипотеке.

Часто, банк забирает ипотечное жилье только при условии, что заемщик не выходит на связь и не хочет выполнять взятые на себя обязательства. Если сообщение не дают желаемого результата, а в это время происходит начисление пеней и штрафов за просроченные платежи, то кредитная организация просто вынуждена продавать квартиру на торгах, и тем самым окупить свои затраты.

Заемщик должен знать, что лучше сохранить отношения с банком, в противном случае он не сможет жить в ипотечном жилье.

В каких случаях банк забирает ипотечную квартиру

Заемщику дают время, чтобы оплатить задолженность банку и тогда процесс отчуждения квартиры за долги начинать не станут.

Помимо этого, кредитная организация имеет право потребовать оплаты долга досрочно из-за несоблюдения обязательств заемщиком и только после этого предпринять попытку реализовать ипотечную квартиру.

Даже после реализации жилья на торгах его еще можно вернуть, если оплатить полностью всю задолженность, заплатить все расходы, понесенные банком в связи с продажей, работу юристов и адвокатов и т.д.

Кредитная организация может забрать жилье в определенных ситуациях:

  1. Если заемщик сдавал жилье в найм, зная, что согласно договору между ним и банком он этого делать не имел права;
  2. Если кредитной организации стал известен тот факт, что квартира служит залогом еще по одному кредитному обязательству;
  3. Если в результате халатных действий по отношению к жилью, оно стало непригодным для последующего проживания;
  4. Если клиент не выполнил требования по страховке;
  5. Если заемщик регулярно не позволяет представителям банка посещать квартиру, чтобы произвести осмотр;
  6. Если клиент решил продать недвижимость, не известив об этом кредитную организацию;
  7. Если сроки оплаты по кредиту регулярно не соблюдаются, а также, если были просрочки по выплатам более 3 месяцев. В этом случае, банк отберет квартиру за долги по ипотеке.

Могут ли выселить за долги по ипотеке?

Выселить из ипотечного жилья на сегодня является очень распространенным явлением. В практике судов частой причиной выселения из жилья становится продолжительная неуплата по кредитному долгу.

Жилье, если имеются задолженности, будет изъято, и банк продаст квартиру за долги по ипотеке.

Процесс выселения из ипотечного жилья состоит из трех этапов:

  1. Наличие просрочки по платежам за ипотечную квартиру, на основании договора, объектом залога служит купленное жилье;
  2. Банк подал исковое заявление в суд о взыскании долга по кредиту и обращает взыскание на залоговое имущество;
  3. Суд вынес вердикт об удовлетворении иска и определил способ продажи залоговой квартиры. Обычно это общественные торги.

Если, изъятое жилье не было продано с торгов, то оно отдается в собственность кредитной организации, которая может распоряжаться им как ему захочется. Если недвижимость будет реализована, то право собственности оформляется на победителя торгов.

В соответствии со статьей 78 Федерального Закона « 102 «Об ипотеке», заявление банком о взыскании заложенного имущества, а также, его продажа, являются основанием для выселения заемщика и членов его семьи из ипотечной квартиры.

В ходе разбирательства, суд принимает во внимание такие моменты, как:

  • Заемщик не уклонялся от выполнения требований кредитного договора;
  • Должник лишился постоянного места работы;
  • Заемщик пытался решить проблемы в досудебном порядке, т.е. просил у банка рассрочки или отсрочки по оплате ипотеки.

Как сохранить ипотечное жилье, если есть долги

Еще раз необходимо напомнить заемщику, что забрать ипотечное жилье можно лишь по решению суда. Поэтому не стоит впадать в панику, если банк или коллекторы угрожают забрать квартиру.

Очень часто, выселяют за долги по ипотеке за невыполнение обязательств по кредиту.

Если денег на погашение кредита у заемщика нет, то долг по ипотеке возьмут только квартирой.

Какой бы трудной не была ситуация по задолженности, заемщики пытаются сохранить свою квартиру всеми доступными им приемами. На суде они говорят о самых разнообразных моментах, возражая против отчуждения квартиры. Заемщики ссылаются на потерю основного места работы, кризис, уменьшение заработной платы.

Иногда кредитные организации ведут себя неправомерно, многие банки не идут на соглашение с должником.

Суд в большинстве случаев встает на сторону должника, если тот потерял работу, но при этом не отказывался от исполнения своих обязательств, а искал варианты для урегулирования отношений с кредитной организацией.

При возникновении проблем с оплатой кредита не стоит скрываться от заимодавца. Наоборот, надо своевременно сообщить банку о возможных проблемах, попросить рассрочку или реструктуризацию долга. Даже если кредитор не хочет идти на уступки, это послужит доказательством добросовестности должника в судебном разбирательстве.

Действия судебных приставов-исполнителей

Даже если есть вердикт суда не в пользу должника, то заемщик предпринимает попытки сохранить свое жилье разными методами. Основной проблемой приставов является проникнуть в квартиру для оформления документов: акта об имуществе, наложения на него ареста, передачи его на сохранение заемщику. Очень часто им просто не открывают дверь, их не пускают, с ними не хотят общаться. А без выполнения этих действий недвижимость передать на продажу нельзя.

Помимо этого, если квартира все-таки продана с торгов и задолженность перед кредитной организацией закрыта, для практического выселения должника, новому обладателю квартиры нужно снова обращаться в суд с заявлением о признании бывшего владельца потерявшим право пользования и выселении. Данный процесс проходит с обязательным участием сотрудника прокуратуры.

Судебный пристав-исполнитель имеет право забрать квартиру за ипотечные долги, даже если в ней прописаны несовершеннолетние дети ( п.1, ст.46 ГПК РФ).

Банк забрал квартиру по ипотеке

На сегодняшний день в законе «Об ипотеке» сказано, что квартира, являющаяся залогом по ипотеке, продается на торгах. Здесь речь идет о погашении задолженности, как через суд, так и без него.

По теории, передать жилье банку можно в любое время. Банк, являясь собственником, может выполнять с недвижимостью любые действия. Заемщик также имеет право передать жилье кредитору. Для этого должно быть заключено соглашение между заемщиком и кредитором.

При продаже квартиры на торгах, кредитная организация несет определенные убытки. Банкам выгоднее вернуть залоговую недвижимость в собственность. В этой ситуации выигрывают все: и банк и заемщик. Если объем денежных средств, полученных от реализации квартиры, будет больше, чем величина долга, то разницу, на основании законодательства, вернуть заемщику. В этой ситуации банк забирает квартиру по ипотеке, а оставшийся долг не взыскивается.

Если забрали квартиру по ипотеке, долг остался, это говорит о том, что-либо квартира на торгах была продана за меньшую сумму, и ее не хватило на погашение задолженности, либо сумма ипотеки вместе с пенями больше, чем объем вырученных на аукционе за недвижимость средств.

Вопросы и ответы

Может ли банк отнять квартиру, если это единственное жилье по ипотеке?

К сожалению, это возможно. Выселение из квартиры возможно по вынесенному вердикту судебных органов о признании лица, утратившим право на данное жилое помещение и выселении, на основании статьи 446 гражданско-процессуального кодекса России.

Имеет ли право банк продать квартиру в ипотеке, если прописан маленький ребенок?

Многие граждане ошибочно думают, что если прописать несовершеннолетнего ребенка в залоговой квартире, то банк не сможет ее ни забрать, ни продать. На самом деле это не так, и дети не будут служить помехой для выселения из квартиры и выставления ее на продажу. Кредитная организация заберет жилье, и выставит его на реализацию, а судебные приставы-исполнители им в этом помогут (ФЗ №229 РФ).

Что делать, если банк забирает квартиру за долги по ипотеке?

Сначала необходимо обратиться за помощью к квалифицированному юристу и пояснить сложившееся положение. Мало людей, которые намеренно перестают оплачивать проценты по кредиту и погашать основную задолженность, чаще всего причиной этого являются серьезные проблемы с материальным положением.

Если не упускать никаких нюансов и грамотно подготовить необходимый пакет документов, то реализации квартиры и выселения можно избежать.

Необходимо также знать несколько моментов, которые помогут гражданину не остаться на улице:

  • По закону банк не имеет права просто выселить на улицу из ипотечного жилья семейство с детьми, если не предоставит им другое жилище и не получит согласие от органов опеки;
  • Можно оспорить оценку квартиры в суде. Если большая часть задолженности оплачена, а квартира резко потеряла в стоимости, о на нее лучше всего найти приобретателя;
  • Возможности банка не безграничны, в тяжбы в суде могут длиться несколько лет. Во время судебного разбирательства банк может принять решение, что выиграть дело просто так у него не получится. В этой ситуации он может пойти на мировое соглашение и предложить заемщику более выгодные условия для погашения задолженности.

Рекомендации и судебная практика

Ответственный заемщик обязан решать эту проблему еще до ее появления. Зная, что уже через определенное время оплачивать кредит будет нечем, он должен обратиться к кредитору и в письменном виде сообщить ему о своих финансовых проблемах, а также попросить о рассрочке, реструктуризации или о любом ином варианте выхода из этой ситуации. К заявлению нужно приложить подтверждающие документы.

Заявление и документы банк должен рассмотреть на протяжении месяца и сообщить о своем решении. Чаще всего банк идет навстречу должнику, и меняет кредитный договор. Если должник на этом этапе бездействовал, то ему нужно ждать последствий. Кредитор для начала направит должнику сообщение о просрочке, а потом обратиться с исковым заявлением в суд.

Так как залогом по кредиту будет сама недвижимость, то в случае неуплаты, будет вынесено решение об изъятии квартиры по ипотеке в счет погашения задолженности. Следует помнить, что кредитная организация имеет все правовые основания так поступить, но при этом должник еще имеет шанс сохранить квартиру. Это можно сделать при помощи «затягивания» процедуры отчуждения жилья. Например, подать встречный иск о назначении судебной оценки, который поможет выиграть немного времени и выяснить точную цену недвижимости. Затем можно обратиться в арбитраж с обжалованием, что тоже займет определенное время.

Судебная практика показывает, что такие приемы помогают выиграть несколько лет, за которые должник может стабилизировать свое финансовое положение, скопить денег и предложить банку оформить мировое соглашение, продолжив тем самым платить по кредиту.

Как не трагично, суд отберет квартиру в ипотеке в любом случае. Можно только попытаться отсрочить время или уменьшить объем задолженности. Должники по ипотеке самые незащищенные граждане. На основании этого, приобретая квартиру в ипотеку нужно все хорошо взвесить и обдумать.

ipoteka.finance