Выгодно ли перекредитовать ипотеку и стоит ли это делать. Рефинансирование ипотеки закладная


Как осуществляется рефинансирование ипотечного кредита

Одним из наиболее серьезных видов кредита является ипотека. Характеризуется такая ссуда не только крупной суммой займа, но и большой ответственностью и риском со стороны заемщика. Ведь в случае не способности вернуть долг, жилая площадь, используемая в качестве залога, перейдет к банку, и выплаченные ранее деньги будут потеряны.

Популяризация ипотечных кредитов в недавние годы спровоцировала многих граждан на необдуманные действия. Желание стать владельцем собственной квартиры подталкивало к заключению далеко не самых выгодных договоров на получение ссуды. Относятся сюда и кредиты в иностранной валюте, и завышенные процентные ставки. Что не менее важно, многие просто не смогли объективно оценить финансовые возможности на длительный период времени и сегодня серьезно озабочены поиском возможности упростить условия погашения долга.

Что такое рефинансирование кредита на жилье и как его реализовать

Для облегчения сложившейся ситуации, а также повышения заинтересованности клиентов в ипотеке, банковскими структурами была разработана новая схема, получившая наименование рефинансирование ипотечного кредита. Данная процедура, как и перекредитование потребительских займов, подразумевает погашение остатка текущего долга за счет открытия нового кредита, однако при этом, стоит сказать, что реализовать ее на практике несколько сложнее, чем другие виды займа.

При выборе условий рефинансирования, необходимо определить цели, которые вы планируете достигнуть. Если это изменение валюты кредита или, например, увеличение его суммы, проще всего обратиться в банк, где первоначально была оформлена ссуда. Если вы хотите снизить текущую процентную ставку или увеличить срок выплаты, можно воспользоваться услугами другого банка.

Видео. Особенности рефинансирования ипотеки

Если вы обратитесь в свой первоначальный банк, вам потребуются веские причины для обоснования своих пожеланий по изменению условий. Если же вы выбрали другую банковскую структуру, не забудьте захватить свою кредитную историю, которая в этой ситуации должна быть практически идеальной.

Для проведения перекредитования ипотеки, в отличие от других видов сделок, необходимо согласие всех сторон, включая и тот банк, который выдал первоначальный заем. А он, кстати, может и отказать, в случае чего выяснять причину отказа придется через суд. Конечно, можно взять средства у нового кредитора и просто погасить ими текущий долг, однако на такое пойдет не каждый, ведь в данном случае ваша недвижимость перестает быть залоговым имуществом и сделка может оказаться рискованной для банка. Улучшить ситуацию может предоставление в залог другого имущества (например, автомобиля или другой недвижимости).

Типы перекредитования

Если банк, в котором вами был получен кредит на приобретение недвижимости согласен передать долг другому, могут быть использованы две схемы оформления документов. Связано это с тем, каким образом был оформлен первоначальный заем: по закладной или с целевым использованием.

В первом случае, если оформлялась закладная на имущество, она просто выкупается новым банком, сохраняя при этом все условия выплаты долга. И только после того, как сделка завершена, новый кредитор начинает переоформление ипотеки, изменяя условия договора на те, что были оговорены: пониженная процентная ставка, другой тип валюты, увеличение срока выплат. Стоит сказать, что по данному вопросу в целом неплохо было бы оформить дополнительное соглашение между заемщиком и новым кредитором, чтобы не оказаться в менее выгодных условиях.

Если же закладная не была составлена, тогда новый договор реализуется на условиях целевого использования, в котором назначением выступает погашение текущего долга в первом банке. При проведении такой сделки сразу оформляется новая ипотека, которая определяет новые условия возвращения долга для заемщика.

Принимая решение о рефинансировании ипотеки, следует понимать, что кажущаяся на первый взгляд выгода может таковой не являться. Как правило, нет такого банка, который согласится на сделку, что не принесет ему прибыли. Так, например, снижение ставки при продлении срока выплаты в итоге может обернуться большей переплатой. Более того, новый банк может потребовать оформить страховой полис на залоговое имущество с ужесточенными условиями.

Возможны при перекредитовании и скрытые проценты, платежи и штрафы, как со стороны изначального, так и в правилах нового банка кредитора. В первом случае это может быть комиссия за досрочное погашение кредита, величина которой традиционно составляет 2-5%. Новый банк может взять комиссию за оформление сделки или какие-либо дополнительные услуги, которые возникнут в тот момент, когда процесс перекредитования уже начнется и заемщик уже не сможет отказаться.

www.informinter.ru

Перекредитование ипотеки под меньший процент: как изменить ставку

Перекредитование ипотеки стало услугой, которая во всём мире получила широкое распространение. Тысячи людей воспользовались ею во время своего сотрудничества с банками.

Благодаря подобным продуктам заёмщики получают определённую выгоду, позволяющую хотя бы немного снизить финансовую нагрузку.

Основные положения

Перекредитование обычно означает, что клиенту выдают ещё один кредит для того, чтобы он погасил имеющуюся задолженность. Особенно выгодным будет предложение, если в случае нового договора меняется процентная ставка.

Есть и другие причины, по которым может понадобиться заключение нового договора:

  • Изменение размеров.
  • Желание использовать другую валюту для платежа.
  • Изменение сроков погашения.

Часто бывает так, что при заключении новых договоров другим становится предмет договора.

Как провести перекредитование ипотеки? Пошаговая инструкция в видео:

Вопрос по перекредитованию решается обычно в том же учреждении, где оформлялся первоначальный документ. Но допустим вариант, когда для этого обращаются в другую организацию.

Почему это выгодно

Перекредитование чаще всего актуально для договоров, у которых с самого начала был большой срок. Даже два-три процента в таких программах могут сыграть важную роль. Благодаря этому и появляется возможность сэкономить на процентной ставке.

Процедура теряет смысл, если разница будет меньше хотя бы 2-3 процентов. Ведь приходится вновь подавать заявки, заниматься оформлением документов, платить все сборы и комиссии повторно.

Это потребует дополнительных затрат, как в плане сил, так и в плане денежных средств. А польза в результате не будет существенной.

Что нужно для перекредитования ипотеки

Программ с подобными условиями вводится небольшое количество, и не каждый банк способен похвастаться подобными услугами. Ведь такие займы для финансовых организаций отличаются высокой степенью риска.

Как быть заемщику, если Сбербанк отказал в ипотеке? Ответ здесь.

Для создания таких программ требуется формировать специальные резервы. Далеко не каждая организация-кредитор располагает соответствующими возможностями.

Надо быть готовыми к тому, что у заёмщиков тщательно проверяется материальное положение, когда они подают заявку. Вероятность положительного ответа повышается, если имеется положительная кредитная история.

Потребуется сбор не только стандартного пакета с документацией, но и дополнительные бумаги:

  • Действующее кредитное соглашение.
  • Документ, подтверждающий отсутствие просроченных платежей.

Банк-кредит обязан согласиться с тем, чтобы задолженность была погашена досрочно.

О требованиях к заёмщику

Их не так много, но любые клиенты должны выполнять ряд условий при обращении к банку:

  1. Хорошая кредитная истории в отношении существующего займа.
  2. Имеющийся кредитный договор должен оставаться действительным на протяжении минимум двенадцати месяцев.

К примеру, весьма удобное предложение разработано Сбербанком. Главное – чтобы заёмщик был добросовестным, и смог официально это подтвердить.

Способы оформления

Понадобится не только доказать свою платёжеспособность, но и позаботиться о предоставлении залога. Обычно эту функцию выполняет тот же объект недвижимости, что уже находится в залоге, только у первой организации.

Останется только собрать документы, которые подтверждают материальное положение. Дополнительно оформляется оценочное заключение по недвижимости.

Схема перекредитования ипотеки. Фото: myshared.ru

Учреждение, с которым подписывался ипотечный договор ранее, должно выдать согласие в письменной форме, чтобы осуществилось досрочное погашение кредита, всей суммой.

После этого новая организация перечисляет денежные средства на указанный счёт. Прежний банк снимает объект недвижимости с залога, как только старый долг гасится в полном объёме.

Заёмщику назначаются повышенные проценты на период, когда старый залог ещё не снят, а новый не успели оформить. Таким образом, банки просто страхуют кредиты, у которых на некоторое время отсутствует обеспечение. Пониженные ставки вводятся, когда недвижимость вновь становится залогом.

Участие государства

В этом случае правильнее будет говорить о том, что долги реструктуризируются. В проекте сейчас так же участвует одна из государственных специализированных структур, помогающих слоям населения с наименьшей защищённостью в социальном плане.

Кто может получить помощь:

  • Граждане с одним и более несовершеннолетними иждивенцами.
  • Ветераны боевых действий.
  • Инвалиды, любых категорий.
  • Граждане, воспитывающие детей-инвалидов.

При реструктуризации льготы имеют следующий вид:

  1. Отсрочка на срок до 18 месяцев.
  2. Снижение процентных ставок. Остаток по процентам выплачивается со стороны государства.
  3. Уменьшение суммы долга. Условия в каждом случае разрабатываются индивидуально.

Какие понадобятся документы для оформления ипотеки? Смотрите по ссылке.

Нельзя воспользоваться сразу всеми видами льгот, надо выбрать только что-то одно. Важно соблюдать все требования, собрать необходимый список документов. Лучше заранее обратиться к профильным специалистам, для предварительной консультации.

Можно ли сократить расходы

Можно избежать массы ненужных затрат по переоформлению, если после обращения в первоначальное учреждение именно последнее согласится снизить процентные ставки. Иногда удаются и такие манёвры. Если ответ будет отрицательным, то без участия нового банка не обойтись.

Оформление перекредитования чаще всего связано со следующими расходами:

  1. Государственные пошлины.
  2. Страхование по недвижимости, на самого заёмщика.
  3. Траты в связи с проведением экспертной оценки.
  4. Оплата услуг при обращении к ипотечному брокеру.
  5. Комиссия банка, составляющая до 1 процента.

Что такое перекредитование кредита? Смотрите видео:

О передаче закладных между банками

Важна предварительная договорённость с каждым из заведений по поводу того, как будет осуществляться процедура. Процедура по передаче недвижимости упрощается, если первоначально оформляли закладную.

Закладные относятся к документам, которые подтверждают наличие законного права по залогу. В этом документе содержатся все условия, на основании которых она была передана гражданину ранее.

Закладные представляют группу именных ценных бумаг. Если банк осуществляет перекредитование, то достаточно будет проставления подписей на закладных. Не обойтись без полного наименования учреждения, которое предоставило услугу.

Организации ничем не рискуют, если три стороны одновременно подписывают документ. Первому банку приходят деньги для погашения задолженности.

Второй приобретает нового заёмщика вместе с недвижимостью для залога. Это одна из самых удобных возможностей для тех, кто пользуется подобными услугами.

О последующем залоге

Последующий залог – понятие, которое официально описано в действующем законодательстве. Текст нормативного акта предполагает, что недвижимость, которая уже однажды находилась в залоге, может оказаться в таком положении ещё раз.

Надо только сначала погасить долг у предшествующего кредитора. А затем уже налаживать отношения с дальнейшими залогодержателями.

Но для организаций, предоставляющих услуги по перекредитованию, такой вариант менее привлекателен. Ведь после погашения первого долга новой организации практически ничего не достанется.

Правила оформления закладной на квартиру по ипотеке — читайте тут.

Достоинство для нового заёмщика – в том, что не требуется согласия от первоначального. Достаточно сообщить гражданину о том, что была осуществлена соответствующая сделка. Избавляют и от необходимости расторгнуть первый кредитный договор.

Отлагательное условие

Это значит, что рефинансируемый банк готов пойти навстречу клиенту. Договор заключается, но при этом ставится дополнительное условие.

Плюсы и минусы перекредитования ипотеки. Фото: myshared.ru

Заёмщик предоставляет обеспечение залогом в срок, который установлен в виде календарной даты, либо периодом времени. Например, в Сбербанке дают 120 дней для того, чтобы оформить ипотеку.

Заёмщик должен рассчитаться по долгу в строго установленные сроки. Именно при выполнении данного условия ипотечная недвижимость освобождается от залога. После переходят к оформлению договора со вторым банком.

Заключение

Рефинансирование не предполагает наличия жёстких правил и ограничений. Ведь у банков на рынке ипотеки и так немного клиентов. Потому каждая организация старается предложить свои условия, занять определённую нишу.

Это делается для получения большого количества клиентов. Даже максимальный срок перекредования может составлять до 50 лет. Надо только найти подходящий вариант.

Бесплатная консультация

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать - напишите вопрос в форме ниже:

Предыдущая статьяСуществуют ли в банках списки должников по кредитамСледующая статьяПорядок действий при перекредитовании ипотеки Сбербанка в этом же банке

phg.ru

Рефинансирование ипотеки

Особенности рефинансирования ипотеки

Прежде чем вплотную заняться рефинансированием кредита в другом банке, следует внимательно ознакомиться с условиями сделки – так, от заемщика может потребоваться обязательное страхование жизни и здоровья и другие действия, могущие свести на нет выгоду от перекредитования.

Разница в процентных ставках должна составлять не менее 2%. Если вы узнали о рефинансировании ипотечного кредита спустя продолжительное время после заключения первого договора, не спешите заключать второй – предприятие может оказаться невыгодным, и без точного пересчета суммы от него следует воздержаться. 

А вот банк охотно даст согласие на сделку на любом этапе – если вы уже выплачиваете ипотечные платежи в течение 6 месяцев. Ведь для него вы будете надежным, проверенным плательщиком.

Рефинансировать ипотеку, выданную той же кредитно-финансовой организацией, можно далеко не во всех банках. Зато можно консолидировать свои кредиты и обеспечить перекредитованием не только ипотечный, но и потребительские кредиты. Правда, только потребительские, без ипотечного, рефинансировать нельзя.

Кстати, одним из вариантом избежать потребительского кредита на отдельные нужды является рефинансирование ипотеки с дополнительной суммой. В этом случае увеличивается кредитная часть, вы получаете свободные средства,  притом, что ставка по ипотеке существенно ниже, чем в потребительском кредитовании. 

Помимо перекредитования по сниженной процентной ставке, банки, допускающие рефинансирование ипотек, взятых у себя, могут предложить такие варианты, как продление срока кредита без увеличения суммы, либо смену валюты кредита (если валюта стабильно растет, этот вариант поможет существенно сэкономить). 

А рефинансирование ипотеки других банков может потребовать дополнительных трат. Например, в случае рефинансирования кредита под залог недвижимости, банк может потребовать переоценку имущества, предоставляемого в качестве залога, или поднять проценты до окончательного его переоформления. Также в договоре может быть прописан штраф за досрочное погашение кредита – что тоже снижает выгоды от перекредитования.

Процентные ставки рефинансирования ипотеки зависят от множества факторов – наличия титульного страхования, личного счета в банке, на который заемщик получает заработную плату, периода кредитования, политики учреждения и других обстоятельств. Поэтому в ведущих банках ставка рефинансирования ипотеки может варьироваться от 10,9 и 14,3%. Выгодное рефинансирование ипотеки предлагает АИЖК. Здесь ставка колеблется от 9 до 9,5% годовых, а срок кредитования от 3 до 30 лет, тогда как в большинстве банков он составляет 5-25 лет. Рефинансирование ипотеки в АИЖК предполагает выдачу суммы, которая не превышает остаток задолженности по кредиту и составляет не более 80% от стоимости заложенной недвижимости.

Условия рефинансирования ипотеки

Условия рефинансирования ипотеки потребительским кредитом в банке, как правило, не отличаются от условий кредитования – заемщикам выставляются такие же возрастные (от 21 года до 55 лет на момент окончания кредита для женщин и 60 – для мужчин) требования, а также требования к доходу (ежемесячные платежи должны составлять не более 40%), недвижимости для залога (к ее состоянию или расположению в конкретных населенных пунктах), трудоустройству (постоянная работа в течение последних 6 месяцев и общий стаж не менее 1 года за последние 5 лет), гражданству и прописке.

Рефинансирование ипотеки без подтверждения дохода также возможно в крупнейших банках РФ – но в этом случае первоначальный взнос составит 40-50% от стоимости недвижимости, а предмет залога подлежит необходимому страхованию.

Порядок действий и необходимая документация

Особых сложностей в том, как рефинансировать ипотечный кредит, нет: пакет документов идентичен уже поданному для получения ипотеки. Необходимо будет сделать лишь две вещи:

  • переписать заявление в банк;

  • получить от банка, который выдал ипотеку, справку о добросовестном внесении платежей на протяжении полугода (не требуется, если кредитование происходит в том же банке).

Рефинансирование ипотеки в другом банке может потребовать и других документов, точный перечень которых определяется кредитно-финансовой политикой учреждения, уровнем сотрудничества между банками и прочим. В число документов, связанных с уже взятым ипотечным кредитом, входят:
  • ипотечный договор;

  • индивидуальный график выплат;

  • справка об уступке прав требования по ипотечному договору;

  • копия закладной на недвижимость;

  • сведения об остатке долга и просрочках платежей, если таковые имели место;

  • дополнительные соглашения.

Помимо вышеназванных, участие в программе рефинансирования ипотеки стандартно требует подачи таких документов:

  • анкета и копия паспорта;

  • справка о доходе, копия трудовой книжки

  • документы, подтверждающие право собственности на недвижимость, акты об оценке имущества.

bankrt.ru

Рефинансирование ипотеки

Рефинансирование ипотеки (remortgage) — это погашение кредита в одном банке с помощью нового займа в другом банке. При этом залог — недвижимая собственность — остается прежним, но меняются условия выплаты.

Даже при небольшой разнице в размере процентных ставок по действующему и новому ипотечному договору рефинансирование ипотеки позволяет существенно сократить размер итоговой переплаты за счет срока кредитования. Заемщик может минимизировать переплату, уменьшив срок кредита, если возросший доход позволяет ему вносить более крупные ежемесячные платежи. В случае перекредитования на более короткий срок заемщику, скорее всего, предложат более низкую ставку.

Если же имеющиеся ежемесячные платежи вдруг стали обременительны для клиента (например, в его семье появился еще один ребенок, развод, потеря работы), то рефинансирование поможет снизить их за счет увеличения срока кредита.

Однако, несмотря на возможные выгоды рефинансирования, ипотечные заемщики сталкиваются с некоторыми сложностями. В кредитных договорах многих банков предусмотрен запрет последующей ипотеки, ограничивающий право заемщика переоформлять недвижимость на другого залогодержателя до момента полного погашения кредита. Зачастую положение о запрете прописывается условно: в период действия кредитного договора залогодатель не вправе передавать предмет залога в последующий залог без предварительного письменного согласия залогодержателя.

Чаще такое согласие кредитные организации не предоставляют. Но некоторые финансовые учреждения дают его при условии, что право смены кредитора будет оплачено заемщиком.

Учитывая вышесказанное, в случае отказа первичного кредитора предоставить заемщику согласие на последующую ипотеку, многие рефинансирующие банки действуют по следующей схеме: переводят кредит на счет заемщика, последний пишет заявление на досрочное погашение. После полного погашения задолженности по ссуде предыдущий кредитор выдает заемщику пакет документов, необходимый для снятия обременения с квартиры. Период снятия обременения с недвижимости и оформления закладной в пользу нового кредитора составляет примерно один-два месяца. Одни рефинансирующие банки на указанный период принимают в качестве обеспечения поручительство или дополнительный залог имеющейся у заемщика собственности. Другие предлагают рефинансирование без дополнительного обеспечения, но увеличивают ставку до момента регистрации основного залога на 1-3 процентных пункта. Отдельные банки идут на некоторый риск, не требуя дополнительного обеспечения до регистрации ипотеки и не повышая ставку на этот период. После снятия обременения клиент предоставляет в свой новый банк зарегистрированный договор ипотеки и закладную, а также заключает договоры страхования, предусмотренные кредитным договором.

Клиентам следует обратить внимание еще и на то, какие именно ипотечные кредиты рефинансирует тот или иной банк. Например, не все финансовые учреждения готовы перекредитовать нецелевые кредиты под залог имеющейся недвижимости. Кроме того, могут возникнуть сложности с повторным рефинансированием.

Также стоит отметить, что ряд кредитных организаций в случае желания своего заемщика рефинансировать кредит в другом банке, предлагают клиенту снизить процентную ставку по займу до размера ставки, действующей на момент обращения заемщика по аналогичным программам. За изменение параметров, изначально прописанных в договоре, первичный кредитор обычно взимает комиссии.

discovered.com.ua