Рефинансирование ипотечных кредитов - ипотечный продукт года. Рефинансирование ипотеки статистика


Рефинансирование ипотечного кредита - как и какой банк выбрать

В отличие от большинства кредитных продуктов ипотека отличается долгим сроком выплаты – от 5 лет и больше. За означенное время может произойти многое: заемщик потеряет свою платежеспособность, изменятся в лучшую сторону условия аналогичных кредитов, посторонний банк предложит условия лучше и т.д. И что же делать «бедному» заемщику в таком случае.

Выход подсказывают сами банки и финансовые эксперты – рефинансирование ипотечного кредита. Статистика показывает, что этому подвергается каждый пятый ипотечный займ. В некоторых банках в процентном отношении данный показатель достигает 40 %, причем перекредитованию подвергаются займы не только выданные самим банком, но и сторонними организациями.

В чем смысл процедуры

Многие заемщики не понимают смысла процедуры. Попробуем объяснить, что это такое простыми словами – рефинансирование, это новая ссуда с более низкой ставкой, позволяющая полностью погасить имеющийся на данный момент кредит. Позволяет улучшить условия действующей ипотеки: снизить ставку, ежемесячный платеж, вывести недвижимость из-под залога.

Сейчас ставки по кредитам подают, причем существенно и, по мнению экспертов именно сейчас перекредитование выгодно.

Выделяют два типа процедуры:

  • В первом случае происходит смена банка-залогодержателя. В этом случае заемщик оформляет новый жилищный займ в другом банке и квартира из одного залога переходит в другой. Клиент получает более дешевый кредит, банк нового клиента;
  • Берется обычный потребкредит и гасится ипотечный. Минус в удорожании кредита, плюс в том, что квартира полностью ваша и с ней можно делать все, что угодно.

Теперь рассмотрим положительные и отрицательные моменты процедуры.

Плюсы ипотечного рефинансирования:

  • Снижение ставки. Данный шаг актуален тем клиентам, которые оформили ипотеку достаточно давно, но до окончания еще долго. С учетом повсеместного снижения ставок выгода получается существенной;
  • Уменьшение ежемесячного платежа. Преимущество ипотечного займа в том, что его срок можно варьировать. И в случае ухудшения платежеспособности можно попросить в банке его увеличение, что бы снизить платеж. Обычно, если клиент до этого платил вовремя, кредитная организация не отказывает в его просьбе;
  • Снимаем обременение с недвижимости. В нашем случае это подразумевает оформление потребкредита и погашение им ипотечного займа. Квартира выходит из-под залога и ею можно располагать, как хочется. Правда, многие эксперты не относят его к рефинансированию;
  • Смена валюты. Актуально для тех, кто оформлял ипотечный займ в то время, когда они еще давались в валюте. Опять же при отсутствии задолженностей кредитные организации легко идут навстречу клиенту;
  • Смена кредитной организации на ту, которая предлагает более лучшее предложение;
  • Возможность получить наличку. Некоторые банки предлагают в ходе рефинансирования взять займ наличными. В этом случае остаток средств можно использовать по своему усмотрению.

Минусы:

  • Лучше всего соглашаться на процедуру, пока займ не перешел свой экватор. В противном случае на выгоду можно не рассчитывать;
  • Дополнительные расходы в виде повторной оценки недвижимости и страхования. А ведь это не бесплатно и съедают большую часть экономии. К тому в договорах многих банков предусматриваются штрафы за досрочное погашение;
  • Требуется собрать намного больше документов, чем для оформления самой ипотеки.

Выбор банка

Как, наверное, уже выяснили, перекредитование в других банках предполагает, что в них оформляется новый займ и гасится старый. Так что требования к заемщику в новом банке будут аналогичными:

  • Возраст 21-60 лет. Многие кредитные организации желают, чтобы клиент погасил ипотеку до выхода на пенсию;
  • В большинстве случаев требуется российское гражданство;
  • Непрерывный стаж как минимум последние полгода и годовой стаж в течение последних пяти лет;
  • Требуется заново подтвердить свою платежеспособность;
  • Кредитная история должна быть положительной.

Как узнать выгодность процедуры

Несмотря на то, что многие кредитные организации предлагают самые выгодные условия, многие заемщики не совсем уверены в выгодности рефинансирования. Как понять выгодна ли процедура вам. Для этого уделите немного времени и внимания следующим нюансам:

  • Если хотите иметь более низкий процент, то желательно, чтобы после перекредитования он снизился как минимум на 2 %, в противном случае на экономию можно не рассчитывать;
  • Нередко страхование банком жизни и здоровья клиента съедает будущую экономию. Можно конечно отказаться от нее, но в этом случае ставка увеличится на 1, а то и 2 процента;
  • Наибольшие затраты при перекредитовании по финансам и времени уйдут на переоценку и переоформлении залогового имущества. Эксперты рекомендуют останавливать свой выбор на банках, проводящих эту процедуру без участия клиента. К примеру, такую услугу предлагают ВТБ24 и Банк Москвы. Стоит учесть, что по времени процедура занимает примерно 3-4 месяца, и на это время ставка повышается на 1-2 %, так как у банка отсутствует гарантия в виде залога;
  • Если ваша зарплатная карта принадлежит одному банку, а ипотека взята в другом, то выгоднее будет перевести ипотеку в первый.

Однако необходимо тщательно подумать, прежде чем решитесь на данную процедуру.

Порядок оформления

Самое простое – это пройти данную процедуру в том банке, где вы взяли ипотечный займ, остаточно прийти в офис и написать соответствующее заявление. Но если соседний банк предлагает самые низкие ставки, и вы желаете перейти в него, то процедура будет следующей:

  • Нужно проконсультироваться в обеих банках: и в котором брали займ и в который собираетесь перевестись;
  • На втором этапе собираем требуемую документацию. Какие именно – узнаем в банке;
  • Ждем ответа от банка, в котором вы собираетесь перекредитоваться. Обычно на принятие решения банку требуется примерно 10 дней;
  • После получения положительного ответа от нового банка, необходимо обратиться в первый за разрешением на рефинансирование. Нужно быть готовым к тому, что банк может ответить отказом, не объясняя причин. К примеру, так во многих случаях отвечает Сбербанк;
  • Но если оба банка дали положительный ответ, то путем прямого перевода средств из банка в банк, гасим займ в первом;
  • Переводим залоговое имущество во второй банк – самый сложный и длительный этап.

На данный момент банки предлагают пройти процедуру рефинансирования, предлагая ставки в районе от 10 до 13.5 %. Вам остается только выбрать в каком банке пройти данную процедуру.

grazhdaninu.com

Рефинансирование ипотечных кредитов - ипотечный продукт года

В связи со снижением ключевой ставки и инфляции, наметился общий тренд на снижение кредитных ставок по всем банковским продуктам. Ипотечные кредитные ставки за последние два-три года постепенно стали снижаться с уровня 13-14% до 11% (на 01.07.17 по данным ЦБ) и продолжают снижаться. Этого снижения стало достаточно, чтобы заемщики стали обращаться в банки с просьбой рефинансировать их ипотечный кредит по более низкой ставке.

В первой половине 2017 года на волне спроса, банки стали разрабатывать и внедрять программы рефинансирования. Аналитический Центр компании ООО «РУСИПОТЕКА» проанализировал текущее состояние рынка рефинансирования, что отразилось в двух статьях руководителя аналитического центра Сергея Гордейко:

Также мы провели опрос среди ведущих экспертов ипотечного рынка и попросили ответить на два вопроса:

  • При каких условиях банкам интересно рефинансировать своих собственных заемщиков?
  • Сколько продлится рост рефинансирования относительно других ипотечных программ?

Карина Кучерук, - начальник управления ипотечных продаж, Банк Уралсиб

На сегодняшний день у нас нет программ рефинансирования внутренних клиентов, своих заёмщиков. Программа рефинансирования для клиентов с улицы, имеет главной целью привлечение новых клиентов за счет заемщиков других банков. Программа набирает обороты, пользуется большим спросом и, безусловно, будет являться в текущем году одной из топовых позиций продуктовой линейки. Для клиента это отличная возможность рефинансировать все имеющиеся кредиты и кредитные карты, а не только ипотечный кредит другого банка под более низкую ставку. Важным фактором в динамике роста программы рефинансирования по отношению к другим кредитным программам, является возможность увеличения суммы кредита. Клиенты, которые предпочитают гасить кредиты досрочно и понимают, что увеличив сумму смогут позволить себе покупку дачи ли новый хороший ремонт, начинают пользоваться этим продуктом. Уверена, что этот продукт будет активно развиваться до тех пор, пока снижение кредитных ставок не замедлят свою динамику.

Какой самый главный интерес банка при рефинансировании своих клиентов? Самый эффективный тот, кто, снижая ставку по текущему портфелю, увеличивает его объем. Помимо планов продаж, важным показателем является объем, качество портфеля и его доходность. Время бездумного демпинга и отчаянного пиара прошло. Теперь важно всем игрокам сохранять доходность, выполняя планы продаж.

Екатерина Синельникова, - руководитель бизнеса ипотечное кредитование дирекции розничного бизнеса, Банк Санкт-Петербург

Рефинансирование собственных заемщиков станет интересным банкам, если будут изменены подходы к данному продукту на уровне законодательства, а именно:а) исключение требований ЦБ в части признания изменений условий кредитования, которые осуществляются при внутреннем рефинансировании, реструктуризацией с дальнейшими последствиями в форме увеличения размера резерва по данным ссудам и необходимости осуществления дальнейшего мониторинга финансового положения и качества обслуживания по данной ссуде;б) возможность включения данных ссуд в портфель кредитов для целей секьюритизации;в) возможно, в каком-то виде государственная поддержка банка.Считаю, что рост рефинансирования будет популярным, пока активно снижается ключевая ставка.

Павлов Антон, - директор департамента кредитования и страховых продуктов Абсолют Банк

Запуск программы по рефинансированию кредитов внутри банка имеет несколько сложностей. Есть кредитный договор, подписывая который клиент соглашается на определенные условия предоставления кредита - размер ссуды, срок кредитования, процентная ставка и прочие параметры. Если банк будет постоянно пересматривать условия кредитования по действующим кредитам, то это приведет к повышению рисков и существенному увеличению операционных затрат, что в конечном итоге отразится на величине процентной ставки. В настоящее время данный продукт не является массовым, так как для клиента рефинансирование - это определенные временные и финансовые затраты (услуги оценочной компании, страховании, справки от банка-кредитора и пр.), поэтому далеко не для всех заемщиков рефинансирование является лучшим решением. Если разница в ставках меньше 1,5 процентного пункта, то выгода неочевидна. Если с момента оформления кредита прошло уже более половины срока, то также это не всегда рационально (при аннуитетных платежах вначале выплачиваются проценты, а потом тело кредита).

Мы ожидаем, что со снижением ставок спрос на рефинансирование будет расти. По нашим прогнозам доля данного продукта может достигнуть 20-25% от объемов вновь выдаваемых ипотечных кредитов уже в 2019-2020 гг."

Виктория Новская, - начальник управления партнерских продаж департамента розничного бизнеса Банк ЗЕНИТ

Рефинансирование собственных заемщиков для банков весьма болезненная процедура. Во-первых, это не приветствуется ЦБ РФ. С формальной точки зрения изменение условий по кредиту в сторону смягчения и/или выдача нового кредита на погашение действующего кредита расценивается как признаки ухудшения положения заемщика, а значит кредитор должен досоздать под такой кредит резервы, что крайне болезненно для банковских нормативов и накладно для акционеров.

Во-вторых, это дополнительные операционные затраты, которые, как правило, не окупаются

В-третьих, это еще и финансовые потери в виде снижения процентной ставки, что в совокупности с двумя вышеуказанными причинами зачастую делает рефинансирование внутри банка финансово-бессмысленной процедурой.

Если, к примеру, взять европейскую практику, то там считается нормальной ситуация, когда заемщики раз в 3-4 года мигрируют из банка в банк, это считается естественной миграцией клиентов. При этом это вовсе не означает, что эту ситуацию надо «пустить на самотек». В реальной жизни уже достаточно много банков перешли на расчет life time value по клиентам, и здесь очевидно, что кредит становится продуктом-якорем для большинства клиентов. Это означает, что если заемщик имеет другие продукты банка, то иногда выгоднее проиграть в одном продукте, чтобы в целом клиент остался в банке и принес пусть меньше, но все-таки доход.

Считаю, что рост программы рефинансирования был ожидаем из-за последних корректировок ключевой ставки со стороны ЦБ, что заставило коммерческие банки снизить свои ставки по розничному кредитованию. Поэтому этот существенный рост будет продолжаться только до тех пор, пока ставки не будут зафиксированы на каком-то среднем уровне, без существенных скачков в краткосрочном временном интервале."

Денис Алферов, - начальник управления по работе с партнерами, Юникредит Банк

Сегодня рефинансирование ипотечных кредитов рассматривается прагматично: если текущая ставка на рынке ниже той, что в кредитном договоре, клиенту выгодно рефинансировать кредит. С учётом снижения рыночных ставок и упрощения процедуры, такая услуга очень востребована в последнее время, но при этом банки редко оказывают её для собственных заёмщиков. Объёмы рефинансирования будут значимыми, пока сохраняется большой объём клиентов со ставками выше 12% - по нашей оценке, это продлится как минимум до конца 2018 года.

Назар Аржанников, - руководитель группы аналитики рынка ипотечного, Банк ДельтаКредит

Банкам интересно рефинансировать своих собственных заемщиков при условии наличия у заемщика кредитов в других банках, помимо основного, для того, чтобы частично компенсировать снижение ставки выдачей допсредств на погашение остальных кредитов в других банках. Либо при условии продажи дополнительных кросс-продуктов (потребительский кредит, автокредит, комиссионных продуктов). Так же это интересно с целью удержать клиента, в случае, если он намерен рефинансироваться в другом банке (ведь в таком случае банк лишается процентных доходов вообще).

Рынок понимает, что в первую очередь будут рефинансироваться клиенты, оформившие ипотечный кредит в первой половине 2015 года (в особенности 1 кв 2015). Есть также понимание, что такие клиенты уже активно начали рефинансироваться, поскольку жизненный цикл кредита у таких заемщиков находится в своей «молодой» стадии, до 2,5 лет, при среднем сроке запрашиваемого кредита 175 мес в тот период (по данным ЦБ), и в рефинансировании у таких клиентов есть рациональная выгода. Что касается динамики, то наиболее финансово-грамотные из таких заемщиков также понимают, что на текущем рынке как минимум до конца 2017 года ставка может снижаться каждый квартал на 0,5-0,75%, таким образом есть смысл подождать и получить более низкий процент.

Я ожидаю локальный всплеск рефинансирования осенью (в целом можно говорить о 2-м полугодии 2017), через 2-3 недели после очередного решения о снижении ставки ЦБ РФ, что приведет к опережающей динамике роста рефинансирования относительно широкого рынка ипотеки. Как только этот пул заемщиков рефинансируется, то динамика рынка ипотеки и рынка рефинансирования должна выровняться и доля сделок по рефинансированию должна выйти на пологую прямую, относительно постоянную к динамике рынка ипотеки.

Александр Бунин, - руководитель развития кредитных продуктов дирекции по развитию розничных продуктов, АК БАРС" БАНК

Рефинансирование для банков интересно при условии кредитования TOP UP (сумма вновь выдаваемого кредита больше, чем ОСЗ рефинансируемого кредита: рефинансируется собственный кредит и кредит(ы) в другом банке(ах). Считаю, что рост продлится до тех пор, пока предложения по рефинансированию будут выгоднее, чем условия по ранее выданным кредитам, ОСЗ по которым еще достаточно большой, и период обслуживания составил не более 5 лет.

РУСИПОТЕКА, 24.08.2017  

rusipoteka.ru

Как рефинансировать ипотеку

Ипотечное кредитование не стоит на месте, увеличивается число банков и кредитных программ, которые могут помочь в приобретении собственного жилья. Кроме того, рост кредитных предложений приводит к росту конкуренции среди банков, к борьбе за клиентов, что позволяет кредиторам предлагать своим клиентам все более привлекательные условия получения ссуды. Поэтому те лица, которые уже достаточно давно оформили ипотечный кредит, на сегодняшний день могут встретить кредитные предложения с более привлекательными условиями, что и заставляет их задумываться над вопросом рефинансирования ипотеки.

Оформляя ипотеку в банке, человек заранее знакомится с условиями кредитования, с процентной ставкой, первоначальным взносом, порядком погашения кредита, но в определенный момент, спустя время после оформлении ссуды, он может обнаружить, что в другом банке предлагаются более выгодные процентные ставки, более удобная система взносов по ипотеке и т.д. В этом случае можно порекомендовать обратиться в банк с просьбой пересмотреть условия действующей ипотеки. Результатом запроса может стать смягчение условий кредитования с целью сохранения клиента или же отказ от проведения рефинансирования ипотеки. В случае отказа в изменении условий ипотеки заемщик имеет полное право обратиться в другой банк, а само обращение к другому кредитору и получение его одобрения может быть использовано как веский аргумент для собственного кредитора в пользу изменений условий кредитования.

Конечно, рефинансирование ипотеки в другом банке может быть выгодным, но перевод ипотечного кредита также потребует определенных сил и финансовых затрат. Клиенту будет необходимо погашать банковские сборы, проходить повторную процедуру оценки имущества, его страхования, кроме того, важно чтобы новый банк одобрил объект недвижимости, который находится в ипотеке. Издержки влечет также процедура перерегистрации и использование услуг нотариуса.

Рефинансирование ипотеки часто может осуществляться по схеме погашения задолженности перед одним банком с последующим оформлением ипотеки в другом. При этом выгодной такая схема может быть только в том случае, если выплаты по ипотеке не превысили половины от суммы задолженности.

Для тех клиентов, которые только подбирают выгодную программу ипотеки, посещение нашего ресурса может быть полезным и необходимым, так как на сайте можно ознакомиться с разнообразными кредитными условиями многих банков, сравнить условия кредитования, размеры выплат по ипотеке и найти оптимальное решение вопроса получения выгодного займа на приобретение жилья.

www.creday.com