Рефинансирование ипотечного кредита: что это такое. Рефинансирование ипотеки смысл


Есть ли смысл рефинансировать ипотеку? | Цены и рынок | Недвижимость

Рефинансирование ипотеки — это полное или частичное погашение уже существующего кредита за счёт нового, полученного на более выгодных условиях. Перекредитование можно осуществить в своём или любом другом банке, который предлагает такую услугу.

Рефинансирование имеет и преимущества, и недостатки. В случае долгосрочного кредита такой способ кредитования позволяет уменьшить суммы ежемесячных платежей. Это в первую очередь выгодно тем, у кого изменилась жизненная ситуация, возросли расходы и т. д. Рефинансирование может решить эту проблему за счёт увеличения срока кредита в среднем на 1-2 года, а также за счёт изменения размера ежемесячных выплат. С помощью процедуры рефинансирования клиент банка может изменить валюту, в которой осуществляются платежи. Он также может объединить кредиты в разных банках в один, что упрощает осуществление платежей. Для заёмщиков, которые оформили кредит по высокой процентной ставке, рефинансирование — один из способов уменьшить переплату. Предоставив нужные документы, можно оформить кредит по более низкой ставке и выплатить его гораздо быстрее, если это позволяет финансовое положение. Сэкономить можно и при смене кредитора, который готов будет рефинансировать ваш кредит.

К минусам можно отнести повторную оценку и страхование своего имущества: это потребует времени и дополнительных денег. Кроме того, передача залога от одного банка другому будет сопровождаться временными затратами и сбором документов, а это ещё время. Новый банк будет заново оценивать вашу платёжеспособность и кредитную историю, а также всю информацию о текущем кредите.

«Безусловным плюсом рефинансирования ипотеки является наличие денег на руках. Это один из способов получения денежных средств в виде живых денег либо уменьшения или продления выплат. Происходит это по-разному, в зависимости от того, каким образом осуществляется рефинансирование. У заёмщика в этом вопросе интерес только один: получить деньги под залог квартиры. А вот недостатком рефинансирования ипотеки является сама успешность такой сделки. Рефинансирование на самом деле зависит от стабильности получения доходов. При любом нарушении стабильности человек оказывается в ситуации потери залогового имущества. А ведь бывает и так, что квартира под залогом — это единственное жильё. И поскольку ипотечные кредиты выдаются на достаточно большой срок, — 20-30 лет — то такой риск очень существенный. Кроме этого, рефинансирование может быть сопряжено с дополнительными материальными и временными расходами заёмщика, а также с заключением нового договора ипотечного страхования», — говорит эксперт рынка недвижимости Наталья Словесникова.

Смотрите также:

www.aif.ru

Рефинансирование ипотечного кредита: что это такое

Опубликовал: admin в Кредиты 29.10.2018 8 Просмотров

Взятие ипотечного кредита — очень серьезный шаг, на его выплату может уходить значительная часть семейного бюджета. Безусловно, собственное жилье — это хороший задел на будущее, однако, оно не является защитой от экономических неурядиц.

Нестабильность экономики может навредить не только крупным предприятиям, но также и простым работникам, а если приходится выплачивать ипотеку, то ситуация может стать действительно сложной — появляется риск потерять жилплощадь. В подобной ситуации имеет смысл обратить внимание на такую услугу, предоставляемую банками, как рефинансирование ипотеки.

Рефинансирование ипотеки – что это такое

Самое простое объяснение сути рефинансирования — погашение одного кредитного продукта с помощью другого. То есть вы просто берете новый кредит и с его помощью погашаете свой текущий долг.

Таким же образом работает и рефинансирование ипотеки.

Что это такое, в общих чертах теперь понятно, но есть и несколько особенностей, характерных для данного вида рефинансирования. Связаны они с тем, что ипотека, как правило, выдается на длительный срок и составляет большую сумму. В связи с этим не каждый банк будет в восторге от вашего желания рефинансировать заем — для банка это означает потерю значительной суммы, которые он мог бы получить в виде процентов.

Особенно это актуально, если условия старого договора намного выгоднее для него по сравнению с текущими предложениями на рынке кредитов.

Поэтому, когда вы заключаете договор ипотечного кредитования, внимательно изучайте его пункты, касающиеся рефинансирования и досрочного погашения. Некоторые банки специально включают в договор условия, делающие досрочное погашение невыгодным для клиентов. Однако для банка важнее всего получить свои деньги, так что,если рефинансирование для вас — способ не потерять жилье, то банк, скорее всего, согласится и пойдёт навстречу.

Потерять клиента вообще – намного хуже, чем потерять часть выручки.

Выгодно ли рефинансирование ипотеки

Получение нового кредитного продукта позволит изменить целый ряд его условий:

  • период погашения кредита;
  • размер регулярных платежей;
  • процентную ставку;
  • валюту.

Оценка этих параметров позволит определить, выгодно ли для вас рефинансирование ипотеки. Разберем каждый пункт подробней.

  1. Период погашения тесно связан с размером платежей. Увеличение периода позволит уменьшить платеж. Снижение доходов может привести к проблемам с выплатой заёмных средств, и уменьшение платежей становится едва ли не единственным выходом, позволяющим сохранить квартиру, даже если сумма переплаты увеличится. С другой стороны, если семейный доход заметно увеличился, то нет смысла тянуть с выплатой кредита — можно увеличить регулярный платеж, сократив тем самым период погашения кредита и уменьшив итоговую сумму переплаты.
  2. Изменение процентной ставки — одна из самых распространенных причин, по которой прибегают к рефинансированию. Действительно, когда сумма кредита исчисляется миллионами, даже пара процентов облегчит бремя. Поэтому если банк предлагает вариант, по которому ставка рефинансирования ипотеки (процент по кредиту) значительно ниже, подумайте об этом. Возможно, у вас появился шанс сэкономить много денег.
  3. Валюта — подразумевается та валюта, в которой был взят кредит. Особенность валютных кредитов в том, что выплаты тоже должны осуществляться в той же валюте, в которой был взят заём. А если вы получаете зарплату в другой валюте, то сначала производится конвертирование. Здесь и кроется основной подводный камень — выгодность такого кредита напрямую зависит от курса валюты. С повышением курса выгода падает, и привлекательные с учетом курса на момент заключения договора условия могут стать разорительными. Тут у вас два выхода — найти работу, где бы вам платили в той валюте, в какой взят кредитный продукт либо прибегнуть к рефинансированию с изменением валюты кредита. Обычно рефинансирование ипотеки — это более разумный выбор, поскольку поиск работы может занять длительное время.

Порядок процедуры рефинансирования

Так как рефинансирование, по сути, — это новый кредитный продукт, то и процедура оформления во многом схожа с получением кредита. Прежде всего нужно сказать, что рефинансирование возможно как в другом банке, так и в том же, где уже оформлен кредит.

Во втором случае не придется заново собирать документы, максимум, что от вас потребуют — справку о доходах или документы о произошедших в семье и на службе изменениях (например, рождении ребенка или смене работы).

Если же вы обратились в другой банк, то готовьтесь к стандартной долгой процедуре одобрения и сбору всех документов, которые потребует кредитная организация. Для начала процедуры нужно написать заявление о вашем желании провести рефинансирование ипотечного кредита — независимо от того, в каком банке вы это делаете.

Документы, скорее всего, потребуются те же, что и при заключении предыдущего договора: паспорта всех заемщиков, свидетельство о браке, справки о доходах, документы на жилье, а иногда и повторная его оценка. Кроме того, нужно уведомить прошлый банк.

Решение о рефинансировании требует тщательной оценки возможной выгоды, но в целом — это дополнительный инструмент, позволяющий получить выгоду или найти выход из сложной ситуации при возникновении серьезных изменений. Главное – грамотно просчитать выгоду и выбрать наиболее лояльные условия рефинансирования.

myscript.ru

Рефинансирование ипотеки: откладывать нет смысла

Откладывать рефинансирование ипотеки теперь бессмысленно, все равно снижение ипотечных ставок остановилось на несколько месяцев. Если только Кремль не потребует от Германа Грефа запустить новую волну снижения. Но это маловероятно.

УГРОЗА РОСТА ИНФЛЯЦИИ

Санкции США сыграли с российским ипотечным рынком, а точнее – с сегментом рефинансирования, злую шутку. Многие граждане, выплачивающие жилищные кредиты, ранее отложили рефинансирование своих займов на потом, когда процентные ставки еще снизятся. Однако снижение остановилось и, скорее всего, продолжится нескоро.

Последнее введение санкций и сопровождавший его скачок курсов валют с большой вероятностью заставят Центробанк РФ на какое-то время прекратить поступательно снижать ключевую ставку. Ведь санкции создали угрозу роста инфляции.

«Инфляция способна ускориться до 4,0-4,5% к концу года (наш предыдущий прогноз – 3,5%). Ослабление рубля может также привести к приостановке ожиданий снижения инфляции у населения, – рассуждает экономист Нордеа Банка Татьяна Евдокимова. – На этом фоне ЦБ, вероятно, возьмет паузу в цикле снижения ключевой ставки, оставив ее на текущем уровне 7,25% несколько месяцев».

Между тем ряд игроков на рефинансирование делает серьезную ставку. «Доля рефинансирования в объеме всех выдач ипотечных кредитов у нас составляет более 50%, и уже сейчас можно сказать, что она будет сохранена, – поясняет начальник отдела ипотечного кредитования Альфа-Банка Наталья Кузьменцова. – Данная программа востребована нашими клиентами, это подтверждается нарастающим количеством заявок».

И ранее многие эксперты поясняли БН, что локомотивом продаж среди ипотечных продуктов в 2018 году будет именно рефинансирование. Эти прогнозы не теряют актуальность до сих пор. «С учетом тенденции к снижению процентных ставок, крайне востребованным в нынешнем году будет рефинансирование ипотеки, – говорит начальник управления развития залоговых продуктов банка “Открытие” Анна Юдина. – Именно в этом сегменте рынка между лидерами развернется основная борьба».

Собственно бум ипотечного рефинансирования в стране идет с начала весны и, по прежним прогнозам, должен был продлиться до сентября-октября. Во всяком случае, ожидалось, что к концу года подавляющее большинство готовых воспользоваться услугой граждан найдут на это время и далее сегмент сузится до стабильных 3-5% ипотечного рынка.

КРЕДИТНАЯ ИСТОРИЯ В БЕЗОПАСНОСТИ

Американские же санкции ведут к тому, что ипотечный бум окажется менее ярко выражен и растянется на более длительный срок (см. таблицу). При этом возрастет число заемщиков, прибегающих к сервису не единожды за период гашения займа, а несколько раз. Благо себестоимость процедуры относительно невелика, а кредитная история «все стерпит». Хотя ряд банковских менеджеров, чтобы клиент не воспользовался услугой в другом банке, взяли привычку пугать обслуживаемых заемщиков – дескать, ЦБ считает такую операцию реструктуризацией долговых обязательств, будто бы вызванной неспособностью их выполнять.

Но, как поясняет БН генеральный директор БКИ «Эквифакс» Олег Лагуткин, хотя информация фиксируется, это на отношениях физлица с банками никак не скажется. «Рефинансирование ипотечного кредита не является фактором, снижающим качество кредитной истории, это всего лишь инструмент, с помощью которого заемщик может улучшить условия возврата заемных средств», – подчеркивает эксперт.

ПРИЧИНЫ ОБРАЩАТЬСЯ В НЕСКОЛЬКО БАНКОВ

Напомним, всю вторую половину прошлого года большинство банков с помощью программ рефинансирования переманивали клиентов от конкурентов и чинили всяческие препятствия собственным заемщикам, пытающимся перекредитоваться. Вплоть до того, что по три раза умышленно теряли заявления или тянули с выдачей справок так, чтобы их срок действия кончился.

«В качестве примерной схемы допустим, что предложение к рефинансированию равно 9%, а ставка по кредиту – 12% годовых, – поясняет руководитель аналитического центра “Русипотеки” Сергей Гордейко. – В результате один банк теряет клиента, приносящего 12%, а другой приобретает клиента, приносящего 9% годовых. И так по кругу, меняясь клиентами и теряя доходность».

Сейчас ситуация практически нормализовалась. Тем не менее эксперты рекомендуют, как и при традиционной ипотеке, подавать заявки на рефинансирование не только в свой банк, но и в «чужие».

«Заявку на рефинансирование ипотеки целесообразно сразу подавать в три-четыре банка, а не в один. И многие заемщики поступают именно так», – говорит генеральный директор «Центрального ипотечного агентства» Сергей Гребенюк.

Тому есть объективные причины. Во-первых, риск получить отказ в своем банке, что бы ни сулили его пиарщики в открытых источниках, все равно остается. При этом одно дело, когда у заемщика стандартный кредит на новостройку, и другое – когда это нишевый продукт. Здесь конкурентов своему кредитору еще придется поискать.

Например, ипотека на комнату в коммуналке или на загородный дом. Председатель правления Банка Жилищного Финансирования (преимущественно ориентированного на ломбардную ипотеку) Руслан Исеев уточняет: «Пока мы не видим существенных объемов рефинансирования именно наших портфелей. Кроме того, текущие схемы предполагают выдачу заемщикам необеспеченных кредитов до момента регистрации ипотеки на нового кредитора. Это рискованно и не всегда оправданно, с нашей точки зрения».

Во-вторых, подсказывает глава «Ипотек.ру» Дмитрий Овсянников, в своем банке условия могут быть и хуже, чем в другом, но зато процедура – проще и легче. «У человека, допустим, ставка 12%. Можно его кредит рефинансировать в другом банке, и процентная ставка будет 9%. Он приходит в свой банк, и ему снижают ставку до 10,5-11,0%. На этом большинство и успокаивается: одно заявление, никакого сбора документов, ставка стала ниже», – резюмирует он.

Кроме того, нужно помнить, что при рефинансировании заемщик может написать заявление на сумму большую, чем остается должен банку.

Таблица

Ипотечное кредитование в РФ за первые два месяца 2018 года

№БанкРыночная доля без учета рефинансирования за 2 месяца, %Рыночная доля с учетом рефинансирования за 2 месяца, %

1Сбербанк62,1858,59

2ВТБ14,6514,71

3Россельхозбанк6,377,16

4Совкомбанк3,593,11

5Газпромбанк2,594,74

6ДельтаКредит1,561,90

7Абсолют Банк1,381,28

8Уралсиб1,281,22

9Санкт-Петербург1,090,96

10Райффайзенбанк1,052,00

11АК БАРС1,010,98

12Центр-Инвест0,640,55

13Российский капитал0,520,70

14ФК Открытие0,480,59

15Возрождение0,430,39

16Промсвязьбанк0,430,38

17ЮниКредит Банк0,380,46

18Транскапиталбанк0,370,45

19Связь-Банк0,320,28

20Запсибкомбанк0,270,34

21Металлинвестбанк0,240,20

22Кубань кредит0,180,15

23Московский кредитный банк0,150,13

24Левобережный0,140,22

25Примсоцбанк0,130,28

26СМП Банк0,130,12

27Зенит0,090,08

 

Источник

bren.today

Есть ли смысл рефинансировать ипотеку Полезные советы Дом Subscribe.Ru

Рефинансирование ипотеки – это полное или частичное погашение уже существующего кредита за счёт нового, полученного на более выгодных условиях. Перекредитование можно осуществить в своем или любой другом банке, который предлагает такую услугу.

Рефинансирование имеет и преимущества, и недостатки. В случае долгосрочного кредита такой способ кредитования позволяет уменьшить суммы ежемесячных платежей. Это в первую очередь выгодно тем, у кого изменилась жизненная ситуация, возросли расходы и т.д. Рефинансирование может решить эту проблему за счет увеличения срока кредита в среднем на 1–2 года, за счет изменения размера ежемесячных выплат. С помощью процедуры рефинансирования клиент банка может изменить валюту, в которой осуществляются платежи. Он также может объединить кредиты в разных банках в один, что упрощает осуществление платежей. Для заемщиков, которые оформили кредит по высокой процентной ставке, рефинансирование – один из способов уменьшить переплату. Предоставив нужные документы, можно оформить кредит по более низкой ставке и выплатить его гораздо быстрее, если это позволяет финансовое положение. Сэкономить можно и при смене кредитора, который готов будет рефинансировать ваш кредит.

К минусам можно отнести повторную оценку и страхование своего имущества – это потребует времени и дополнительных денег. Кроме того, передача залога от одного банка другому будет сопровождаться временными затратами и сбором документов – это еще время. Новый банк будет заново оценивать вашу платежеспособность и кредитную историю, а также всю информацию о текущем кредите.

«Безусловным плюсом рефинансирования ипотеки является наличие

денег на руках. Это один из способов получения денежных средств, в виде живых денег, либо уменьшение или продление выплат. Происходит это по-разному, в зависимости от того, каким образом осуществляется рефинансирование. У заемщика в этом вопросе интерес только один – получить деньги под залог квартиры. А вот недостатком рефинансирования ипотеки является сама успешность такой сделки. Рефинансирование на самом деле зависит от стабильности получения доходов. При любом нарушении стабильности человек оказывается в ситуации потери залогового имущества. А ведь бывает и так, что квартира под залогом – это единственное жилье. И поскольку ипотечные кредиты выдаются на достаточно большой срок – 20-30 лет, то такой риск очень существенный. Кроме этого, рефинансирование может быть сопряжено с дополнительными материальными и временными расходами заемщика, а также с заключением нового договора ипотечного страхования», - говорит эксперт рынка недвижимости Наталья Словесникова.

subscribe.ru

Стоит ли проводить рефинансирование ипотеки?

Обновлено: 02.10.2014   Создано: 02.10.2014   Автор: Сергей К   Просмотров: 4446

Ни для кого не секрет, что в настоящее время единственным способом обзавестись жильем для многих российских граждан является оформление ипотечного займа. Между тем условия кредитования постоянно меняются и нередко в борьбе за потенциальных клиентов банки уменьшают размер процентной ставки, что коснулось и жилищных займов.

Так, например, ипотечные кредиты выданные несколько лет назад и займы оформляемые сегодня могут иметь разницу в годовой ставке до 3%.

Если же учесть тот факт, что ипотека предполагает весьма солидную сумму и продолжительный период заимствования, то экономия становится довольно существенной для бюджета среднестатистического российского гражданина. Впрочем, если вы уже успели оформить жилищный заем по процентной ставке, которая значительно выше предлагаемой банками сегодня, то не стоит отчаиваться, ведь в настоящее время огромное количество финансовых учреждений предлагают своим клиентам такую услугу как рефинансирование ипотечного кредита. В данной статье мы как раз таки поговорим о том, стоит ли проводить рефинансирование ипотеки, что из себя представляет эта банковская услуга и действительно ли подобная процедура может быть выгодной для заемщика.

Особенности рефинансирования ипотеки?

Рефинансирование ипотеки предполагает оформление нового займа, с целью погасить задолженность по-старому. Смысл данной услуги заключается в получении более выгодных условий, способствующих значительной итоговой экономии, которая обеспечивается за счет уменьшения размера процентной ставки. Помимо этого, используя услугу рефинансирования ипотечного кредита заемщик получает возможность пролонгировать период кредитования, то есть увеличить срок возврата одолженных денег. Наверняка, многие посчитают подобные действия со стороны заемщика неразумными, ведь каждый человек всячески стремится как можно быстрее окончательно рассчитаться с кредитором и избавиться от долговых обязательств, которые вряд ли кому-либо доставляют удовольствие.

Однако не стоит забывать, что ситуации в жизни бывают разными и никто не застрахован от неожиданного ухудшения материального положения, что порой приводит к сложностям при погашении займа, более того, иногда обстоятельства складываются таким образом, что даже рефинансирование ипотеки не позволяет решить проблемы и ежемесячный кредитный платеж становится непосильной ношей для семейного бюджета. Между тем, если помимо уменьшения годовой ставки с помощью все той же услуги рефинансирования ипотечного кредита продлить и период кредитования, то в результате можно существенно уменьшить сумму ежемесячного взноса, тем самым облегчив процесс выплаты займа.

Говоря о том, стоит ли проводить рефинансирование ипотеки следует также сказать, что использовать данную банковскую услугу можно с целью оформления более солидного займа. Смысл такой процедуры заключается в том, что за время погашения действующего жилищного займа, рыночная стоимость недвижимости может значительно увеличиться, следовательно, приобретенная на заемные средства квартира тоже подорожает. Таким образом, исходя из стоимости залогового обеспечения, финансовое учреждение сможет предоставить заем на большую сумму, которую заемщик может использовать на собственное усмотрение, например, сделать хороший ремонт или приобрести мебель.

Стоит ли проводить рефинансирование ипотеки?

Прежде всего следует сказать, что процедура рефинансирования ипотеки не так проста, как это может показаться на первый взгляд и предполагает немало бюрократических препятствий и всевозможных нюансов, причем помимо документации, необходимой для оформления жилищного займа, заемщику придется предоставить новому банку еще и справки из старого финансового учреждения, свидетельствующие о его благонадежности. Помимо этого следует учитывать и то, что приобретенная в кредит квартира обременена залоговыми обязательствами, наложенными на нее прежним кредитором, следовательно, заемщику необходимо вывести ее из под этого обременения, после чего вновь пройти процедуру оформления залога с новым банком.

Все эти нюансы сулят неизбежные дополнительные траты, ведь оплата услуг страховой компании, оценщика, нотариуса и т.д. возлагаются на плечи заемщика. Также при рефинансировании ипотечного кредита может возникнуть необходимость оплатить банковские комиссии, которые потребует кредитор за рассмотрение кредитной заявки или за предоставление заемных денег. К тому же, нельзя исключать, что и прежний банк не потребует с заемщика вознаграждение за осуществление досрочного погашения жилищного займа. Исходя из вышеперечисленных моментов рефинансирования ипотечного кредита, возникает закономерный вопрос – когда же имеет смысл использовать данную банковскую услугу? Говорить о выгодности от перекредитования можно тогда, когда рефинансирование ипотеки позволяет заемщику сэкономить как минимум 2-3%.

Если же рефинансирование проводится одновременно с пролонгацией периода заимствования, то ощутимой выгоды от подобной процедуры не будет. Хотя, если ваша цель заключается в том, чтобы уменьшить размер обязательных кредитных взносов, а не итоговой переплаты, то рефинансирование ипотечного кредита будет весьма актуальным решением.

rfinansist.ru

Рефинансирование ипотеки: а есть ли смысл?

Когда банки загоняют в тупик, «финансовая яма» превращается в бездонный колодец, доходов становится меньше, а проценты за кредиты растут, у человека остается два выхода – банкротство или рефинансирование кредитов.

В первом случае потребуется немало сил и средств, после чего на банкрота будут наложены многочисленные ограничения. Рефинансирование проще, дешевле и выгоднее. Сейчас, например, набирает популярность программа рефинансирования ипотеки. Что это такое и с чем это едят? Чтобы разобраться, портал BankNN.ru обратился к ведущим специалистам Нижнего Новгорода.

В чем преимущества рефинансирования ипотеки?

Роман Сурчилов, исполняющий обязанности руководителя филиала, территориальный директор ПАО «БАНК УРАСИБ» в Нижнем Новгороде

Рефинансирование ипотеки дает возможность снизить ставку по действующему кредиту. Этот кредит предоставляется под залог квартиры, приобретенной по первому ипотечному кредиту. Чаще всего новый кредитор требует, чтобы у клиента была положительная кредитная история по обслуживаемому кредиту. Однако стоит помнить, что право собственности на жилье должно быть оформлено, т.е. рефинансировать кредит на строящееся жилье будет возможно только после того, как стройка завершится.

Зачастую рефинансирование помогает получить дополнительные возможности. Так, например, в Банке УРАЛСИБ, в рамках программы рефинансирования ипотеки в новом ипотечном кредите можно объединить не только уже имеющийся ипотечный, но и потребительские кредиты, задолженности по кредитным картам, а также включить в «тело» кредита дополнительную сумму, чтобы получить ее наличными.

Залог переоформляется на нового кредитора. А нужды в повторном страховании нет, к договору страхования заключается дополнительное соглашение об изменении выгодоприобретателя.

Зачем банкам рефинансирование ипотеки?

Светлана Помелова, заместитель директора регионального центра «Волжский» Райффайзенбанка

Главная выгода для банков заключается в возможности привлечь на обслуживание и сохранить качественных клиентов с хорошей платежной дисциплиной. Это позволяет банку сформировать возможность для роста в среднесрочной перспективе.

Программы рефинансирования в основном направлены на привлечение клиентов, вступивших в ипотеку в 2014-2015 гг., когда проценты по кредитам были достаточно высокими – порядка 17-18% годовых. С середины прошлого года, после снижения Центробанком ключевой ставки, банки существенно обновили свои ипотечные предложения и ввели программы рефинансирования, которые пользуются спросом у заемщиков. Провести такую сделку получается не всегда, так как сумма сэкономленных средств не всегда отвечает ожиданиям клиента.

При выборе банка для рефинансирования ссуды важно обращать внимание не только на ставку, но и на условия. В большинстве случаев рефинансирование будет нецелесообразным, если разница в размере ставок составляет менее 2%, а также если выплаты по кредиту осуществляются уже более 5 лет.

www.banknn.ru

Рефинансирование ипотеки: откладывать нет смысла

Откладывать рефинансирование ипотеки теперь бессмысленно, все равно снижение ипотечных ставок остановилось на несколько месяцев. Если только Кремль не потребует от Германа Грефа запустить новую волну снижения. Но это маловероятно.

Угроза роста инфляции

Санкции США сыграли с российским ипотечным рынком, а точнее – с сегментом рефинансирования, злую шутку. Многие граждане, выплачивающие жилищные кредиты, ранее отложили рефинансирование своих займов на потом, когда процентные ставки еще снизятся. Однако снижение остановилось и, скорее всего, продолжится нескоро.

Последнее введение санкций и сопровождавший его скачок курсов валют с большой вероятностью заставят Центробанк РФ на какое-то время прекратить поступательно снижать ключевую ставку. Ведь санкции создали угрозу роста инфляции.

«Инфляция способна ускориться до 4,0-4,5% к концу года (наш предыдущий прогноз – 3,5%). Ослабление рубля может также привести к приостановке ожиданий снижения инфляции у населения, – рассуждает экономист Нордеа Банка Татьяна Евдокимова. – На этом фоне ЦБ, вероятно, возьмет паузу в цикле снижения ключевой ставки, оставив ее на текущем уровне 7,25% несколько месяцев».

Между тем ряд игроков на рефинансирование делает серьезную ставку. «Доля рефинансирования в объеме всех выдач ипотечных кредитов у нас составляет более 50%, и уже сейчас можно сказать, что она будет сохранена, – поясняет начальник отдела ипотечного кредитования Альфа-Банка Наталья Кузьменцова. – Данная программа востребована нашими клиентами, это подтверждается нарастающим количеством заявок».

И ранее многие эксперты поясняли БН, что локомотивом продаж среди ипотечных продуктов в 2018 году будет именно рефинансирование. Эти прогнозы не теряют актуальность до сих пор. «С учетом тенденции к снижению процентных ставок, крайне востребованным в нынешнем году будет рефинансирование ипотеки, – говорит начальник управления развития залоговых продуктов банка “Открытие” Анна Юдина. – Именно в этом сегменте рынка между лидерами развернется основная борьба».

Собственно бум ипотечного рефинансирования в стране идет с начала весны и, по прежним прогнозам, должен был продлиться до сентября-октября. Во всяком случае, ожидалось, что к концу года подавляющее большинство готовых воспользоваться услугой граждан найдут на это время и далее сегмент сузится до стабильных 3-5% ипотечного рынка.

Кредитная история в безопасности

Американские же санкции ведут к тому, что ипотечный бум окажется менее ярко выражен и растянется на более длительный срок (см. таблицу). При этом возрастет число заемщиков, прибегающих к сервису не единожды за период гашения займа, а несколько раз. Благо себестоимость процедуры относительно невелика, а кредитная история «все стерпит». Хотя ряд банковских менеджеров, чтобы клиент не воспользовался услугой в другом банке, взяли привычку пугать обслуживаемых заемщиков – дескать, ЦБ считает такую операцию реструктуризацией долговых обязательств, будто бы вызванной неспособностью их выполнять.

Но, как поясняет БН генеральный директор БКИ «Эквифакс» Олег Лагуткин, хотя информация фиксируется, это на отношениях физлица с банками никак не скажется. «Рефинансирование ипотечного кредита не является фактором, снижающим качество кредитной истории, это всего лишь инструмент, с помощью которого заемщик может улучшить условия возврата заемных средств», – подчеркивает эксперт.

Причины обращаться в несколько банков

Напомним, всю вторую половину прошлого года большинство банков с помощью программ рефинансирования переманивали клиентов от конкурентов и чинили всяческие препятствия собственным заемщикам, пытающимся перекредитоваться. Вплоть до того, что по три раза умышленно теряли заявления или тянули с выдачей справок так, чтобы их срок действия кончился.

«В качестве примерной схемы допустим, что предложение к рефинансированию равно 9%, а ставка по кредиту – 12% годовых, – поясняет руководитель аналитического центра “Русипотеки” Сергей Гордейко. – В результате один банк теряет клиента, приносящего 12%, а другой приобретает клиента, приносящего 9% годовых. И так по кругу, меняясь клиентами и теряя доходность».

Сейчас ситуация практически нормализовалась. Тем не менее эксперты рекомендуют, как и при традиционной ипотеке, подавать заявки на рефинансирование не только в свой банк, но и в «чужие».

«Заявку на рефинансирование ипотеки целесообразно сразу подавать в три-четыре банка, а не в один. И многие заемщики поступают именно так», – говорит генеральный директор «Центрального ипотечного агентства» Сергей Гребенюк.

Тому есть объективные причины. Во-первых, риск получить отказ в своем банке, что бы ни сулили его пиарщики в открытых источниках, все равно остается. При этом одно дело, когда у заемщика стандартный кредит на новостройку, и другое – когда это нишевый продукт. Здесь конкурентов своему кредитору еще придется поискать.

Например, ипотека на комнату в коммуналке или на загородный дом. Председатель правления Банка Жилищного Финансирования (преимущественно ориентированного на ломбардную ипотеку) Руслан Исеев уточняет: «Пока мы не видим существенных объемов рефинансирования именно наших портфелей. Кроме того, текущие схемы предполагают выдачу заемщикам необеспеченных кредитов до момента регистрации ипотеки на нового кредитора. Это рискованно и не всегда оправданно, с нашей точки зрения».

Во-вторых, подсказывает глава «Ипотек.ру» Дмитрий Овсянников, в своем банке условия могут быть и хуже, чем в другом, но зато процедура – проще и легче. «У человека, допустим, ставка 12%. Можно его кредит рефинансировать в другом банке, и процентная ставка будет 9%. Он приходит в свой банк, и ему снижают ставку до 10,5-11,0%. На этом большинство и успокаивается: одно заявление, никакого сбора документов, ставка стала ниже», – резюмирует он.

Кроме того, нужно помнить, что при рефинансировании заемщик может написать заявление на сумму большую, чем остается должен банку.

Таблица

Ипотечное кредитование в РФ за первые два месяца 2018 года

Банк

Рыночная доля без учета рефинансирования за 2 месяца, %

Рыночная доля с учетом рефинансирования за 2 месяца, %

1

Сбербанк

62,18

58,59

2

ВТБ

14,65

14,71

3

Россельхозбанк

6,37

7,16

4

Совкомбанк

3,59

3,11

5

Газпромбанк

2,59

4,74

6

ДельтаКредит

1,56

1,90

7

Абсолют Банк

1,38

1,28

8

Уралсиб

1,28

1,22

9

Санкт-Петербург

1,09

0,96

10

Райффайзенбанк

1,05

2,00

11

АК БАРС

1,01

0,98

12

Центр-Инвест

0,64

0,55

13

Российский капитал

0,52

0,70

14

ФК Открытие

0,48

0,59

15

Возрождение

0,43

0,39

16

Промсвязьбанк

0,43

0,38

17

ЮниКредит Банк

0,38

0,46

18

Транскапиталбанк

0,37

0,45

19

Связь-Банк

0,32

0,28

20

Запсибкомбанк

0,27

0,34

21

Металлинвестбанк

0,24

0,20

22

Кубань кредит

0,18

0,15

23

Московский кредитный банк

0,15

0,13

24

Левобережный

0,14

0,22

25

Примсоцбанк

0,13

0,28

26

СМП Банк

0,13

0,12

27

Зенит

0,09

0,08

comments powered by HyperComments

mk-proekt.ru