Банки: материнский капитал мешает выгодному рефинансированию ипотеки. Рефинансирование ипотеки с маткапиталом


Рефинансирование ипотеки открытие в году. Материнский капитал и рефинансирование ипотеки. Можно ли рефинансировать ипотеку, если был использован маткапитал

С начала 2017 года наблюдается существенное снижение процентных ставок по ипотечным кредитам. 10 августа крупнейший российский банк - Сбербанк, - объявил о рекордном снижении ставок по жилищным кредитам (теперь они составляют от 7,4 до 10% на жилье в новостройках и от 8,9 до 10% - при покупке на вторичном рынке). Примеру Сбербанка последовали и другие крупные коммерческие банки. Таким образом, как отмечают эксперты, сейчас соотношение процентных ставок и цен на недвижимость «максимально выгодное за всю историю ипотеки в России».

По его словам, на этом этапе трудностей в экономике больше людей используют эту функцию для увеличения своих долгов с более низкими процентными ставками. Сумма финансирования составляет до 60% стоимости имущества. Существует также проблема в случае рефинансирования долга, что клиент корректирует свой бюджет, чтобы не возвращаться в долг. «У нас есть руководство для менеджеров, стремящихся привлечь финансовое образование к клиентам», - вспоминает он.

Однако в случае земли они должны быть свободны от долгов. Иногда у нас есть фермер, у которого есть земля или ферма, и он хочет получить кредит, - объясняет он. В то время как крупные банки стремятся позиционировать себя на этом рынке, маленькие стремятся укрепить свое положение. Процент финансируемого имущества в среднем колеблется от 45% до 50%, и большинство предпочитает фиксированные ставки. Максимальное финансирование жилой недвижимости составляет 60%, но процентная ставка падает до 40% для летних домов и коммерческой недвижимости и 30% для земли.

Всего в сравнении с 2016 годом средняя ставка по ипотеке сократилась уже на несколько процентных пунктов, достигнув летом 2017 года абсолютного минимума за всю историю наблюдений . Однако не исключено, что и это еще не предел - в мае 2017 года премьер-министр Дмитрий Медведев заявлял, что состояние экономики в стране позволяет снизить ставку по ипотеке до 6-7% . Такая цель перед Правительством стоит уже давно, однако только сейчас для этого «созрели условия».

Нохра говорит, что он не заботится о вхождении крупных банков в этот рынок. «У всех банков есть интерес, но сложная вещь заключается в том, чтобы иметь доверие к клиенту и выпускать кредит, потому что заемщик уже приходит с изношенным кредитом», - отмечает он. «Менеджер должен много знать клиентов и следить за его жизнью, а не просто отдавать деньги», - объясняет он. «Мы видим, что он берет деньги более или менее, чего не делает большой банк, ставит всех в один и тот же пакет, а затем увеличивает возобновление недвижимости».

Маленьким также нужен кусочек. Но не только крупные банки выходят на кредитный рынок с залогом недвижимости. Банко Паулиста начал работать в конце прошлого года и надеется продвинуться в этом году, объясняет директор института Говард Александр Гомиде. «Кредит с недвижимостью - самая дешевая и самая длинная линия для физических лиц, что увеличивает их спрос, а при вхождении крупных банков продукт станет знакомство на рынке», - говорит он.

Таким образом, сейчас в России появилось большое количество заемщиков, обслуживающих старые ипотечные кредиты, взятые под существенно более высокий процент, чем сейчас. Понятно, что в таких условиях резко возрастает интерес населения к инструменту рефинансирования ипотеки .

Что такое рефинансирование кредита?

Говоря простыми словами, рефинансирование предполагает изменений условий кредита в том же банке или смену кредитора на более выгодных для заемщика условиях.

По его словам, кредитный рынок недвижимости демонстрирует снижение в этом году, но восстанавливается. Они помогли снизить процентные ставки и инфляцию под контролем, что в конечном итоге побудило л

kredzaim.ru

Рефинансирование с материнским капиталом

Если средства МСК были использованы в качестве первоначального взноса, и все члены семьи были наделены долями при регистрации права собственности и ипотеки, то они сохранят свой статус и при рефинансировании кредита. Если наделения долями при регистрации жилья и ипотеки не было, а было оформлено нотариальное обязательство сделать это впоследствии, то доля будет закреплена при перекредитовании. Однако, можно согласовать с ПФР и возможность наделения долями детей после погашения нового кредита. В этом случае будет необходимо обязательно оформить нотариальное обязательство.

Привила и условия рефинансирования по ипотечным займам с использованием материнского капитала от стандартных условий рефинансирования ипотечных займов.

Больше информации об условиях перекредитования, требованиях к заемщику и ставках можно узнать на сайте Агентства ипотечного жилищного кредитования - https://дом.рф/mortgage/prod_perecredit/ .

В случае использования материнского капитала в качестве средств для рефинансирования существующего ипотечного займа необходимо учитывать требование Пенсионного фонда России по наделению детей долями в приобретенной жилой недвижимости. Если средства МСК не были использованы до перекредитования, неважно, возникло ли на право на них до получения нового кредита или после его получения – оформляется нотариальное обязательство по наделению долями, и материнский капитал направляется на досрочное погашение.

Механика наделения детей долями в недвижимом имуществе такова:

  • Если общей собственности супругов и детей в момент совершения сделки нет, то собственнику жилого помещения необходимо предъявить в ПФР нотариальное обязательство о наделении долями детей.
  • В случае, когда собственником оформлен один из супругов - сначала через нотариуса необходимо заключить соглашение о разделе совместно нажитого имущества и выделить долю второму супругу. Затем, опять же у нотариуса заключить договор дарения долей детям.
  • Если же оба супруга – собственники, а собственность долевая, то можно сразу заключать договоры дарения детям. Если собственность совместная, ее надо будет сначала разделить между супругами, а потом подарить доли детям.

На регистрацию соглашение о разделе общего имущества супругов и договоры дарения долей детям подаются одновременно. Сделать это может и нотариус. Минимальный размер доли на ребенка законодательством не определен, ее может установить собственник по своему усмотрению. Вместе с тем, мы рекомендуем выделять доли, по площади не ниже минимальных норм, установленных нормативными актами субъектов РФ.

Подробнее о материнском капитале, правилах его получения и использования можно узнать на сайте ПФР - http://www.pfrf.ru/knopki/zhizn~434 .

zakonbase.ru

Банки: материнский капитал мешает выгодному рефинансированию ипотеки

Ассоциация российских банков (АРБ) опубликовала на своем сайте открытое письмо, где обратилась к генпрокурору РФ Юрию Чайке и мэру Москвы Сергею Собянин с просьбой обратить внимание на влияние маткапитала на рефинансирование ипотеки.

При оформлении нового кредита на жилье с участием несовершеннолетних – а именно это происходит при рефинансировании ипотеки – действия органов опеки вынуждают банки повышать процентные ставки. В результате заемщики не могу рефинансировать кредит на более выгодных условиях, отмечается в письме.

При оформлении ипотеки с использованием материнского капитала жилье оформляется в общую собственность родителей и детей и передается банку в залог. Обычно залог имущества несовершеннолетних требует разрешения органов опеки, но в этом случае он оформляется в специальном порядке – ипотека возникает в силу закона и одобрения опеки не требует.

На фоне снижения ставок заемщики хотят рефинансировать полученную ранее ипотеку и договариваются о новом кредите, за счет которого гасят первоначальный. При этом происходит снятие обременения с жилья и повторное оформление права собственности и залога по новому кредиту. Но на данном этапе материнский капитал уже использован, и правило о возникновении ипотеки в силу закона не применяется, в результате кредит оформляется с согласия органов опеки.

АРБ указывает, что отдельные органы опеки разрешения на это не дают, поскольку формально ипотечный кредит ухудшает имущественное положение несовершеннолетних. При этом опека отказывается учитывать взаимосвязь первого и второго кредитов и улучшение материального положения заемщика по новому кредитному договору.

В результате банки остаются без обеспечения выданного кредита, из-за чего повышается процентная ставка, и выгода рефинансирования остается минимальной.

АРБ обращает внимание на отсутствие в Москве единой практики при принятии органами опеки решений при рефинансировании ипотеки, полученной с использованием материнского капитала. Ассоциация просят Собянина совместно с представителями банковского сообщества рассмотреть проблему и выработать единые критерии для оценки ситуаций, а Чайку просят принять соответствующие меры прокурорского реагирования.

realty.vesti.ru

Как рефинансировать ипотеку с материнским капиталом

Объем рефинансирования – перекредитования под меньший процент – может достигнуть в этом году 15% объемов выдачи российской ипотеки. Рефинансирование стало доступно для военной ипотеки, оно уже давно применяется и для кредитов с материнским капиталом. В начале июня материнский семейный капитал (МСК) разрешили использовать и для перекредитования по ипотеке, взятой до рождения ребенка. Пользуемся случаем, чтобы напомнить заемщиками основные моменты этой процедуры.

В чем особенность?

Правила и условия рефинансирования ипотеки с использованием материнского капитала абсолютно идентичны стандартным условиям перекредитования. Правда, при рефинансировании ипотечных кредитов с МСК у заемщика возникает необходимость оформления долей в заложенной квартире на всех членов семьи, включая детей.

Когда наделять?

Если материнский капитал был использован при первичном кредитовании, а все члены семьи получили причитающиеся им доли при регистрации права собственности и ипотеки, то при рефинансировании кредита «статус-кво» сохраняется. Если по каким-либо мотивам наделить долями детей не удалось, сделать это необходимо в процессе перекредитования. Доли детям можно выделить и после погашения нового кредита. Для этого потребуется согласие Пенсионного фонда России и нотариально заверенное обязательство заемщика выполнить свои обязательства по наделению долями.

Как наделять?

Если собственность записана на одного из супругов, ему следует разделить совместно нажитое имущество и выделить долю второму супругу. Сделать это необходимо и при наличии совместной собственности на квартиру. После этого можно заключать нотариально заверенный договор дарения долей детям. При долевой собственности супругов подарить доли можно сразу. Минимальный размер долей не определен законодательством. Собственник может установить его на свое усмотрение. Важно, чтобы он не был ниже минимальных норм жилой площади в том или ином регионе России.

Следует иметь в виду, что залог квартиры, доля в которой принадлежит несовершеннолетнему, может быть оформлен только с согласия органов опеки и попечительства. Иногда они трактуют залог как ухудшение жилищных условий несовершеннолетнего и отказывает в разрешении. Получать вторичный кредит без оформления долей права собственности на детей, в обход ПФР, эксперты не рекомендуют. Это может стать поводом для оспаривания второй сделки по залогу имущества.

Ассоциация российских банков намерена добиться выработки единых рекомендаций органам опеки, позволяющих рассматривать рефинансирование кредитов с использованием материнского капитала по более низкой ставке, как улучшение имущественного положения детей, и давать на них согласие.

zakonbase.ru

Рефинансирование ипотеки с материнским капиталом | Блок проекта

Выдача кредитных средств под залог недвижимого имущества называется ипотекой. В последнее время в банковском секторе наблюдается значительное снижение процентных ставок по таким займам, поэтому у населения возникает естественное желание улучшить условия кредитования путём рефинансирования займа.

У семей, использовавших для погашения ипотечного кредита материнский капитал, в связи с предоставленной возможностью появился закономерный вопрос, а можно ли рефинансировать такой заём, и разрешено ли использовать капитал после переоформления ипотеки.

При решении данного вопроса граждане могут столкнуться с определёнными трудностями по причине того, что некоторые банки в силу определённых обстоятельств могут отказать заявителю в проведении такой процедуры.

В каком случае может потребоваться процедура рефинансирования ипотечного кредита

Термин рефинансирование подразумевает получение в банке нового кредита для погашения действующего. Если рассматривать ипотечное кредитование, то при перекредитовании такого займа право на имущественный залог в обязательном порядке переходит к банку приемнику. Рефинансирование нельзя отнести к категории простого перезаимствования денежных средств. Отличительной особенностью такой процедуры является то, что заёмщик получает определённую выгоду из-за смены кредитора. Например, снижение процентной ставки или увеличение срока кредитования. Ипотечные кредиты, полученные несколько лет назад, в настоящее время выглядят достаточно дорогими.

Идея рефинансирования кредита также актуальна при валютной ипотеке. В связи с нестабильностью курса доллара, рублёвый заём стал более выгодным. Колебания курса привели к тому, что финансовая нагрузка на семейный бюджет увеличилась в разы.

Иногда рефинансирование ипотечного кредита становится необходимым, когда физическому лицу по той или иной причине нужно вывести залог из-под обременения или заменить его на другое имущество.  Такая процедура вполне возможна при переоформлении займа в определённый период выплаты остаточного долга.

Использование материнского капитала при рефинансировании ипотечного займа

Федеральный закон №256-ФЗ от 29.12.2006 г. разрешает использование средств материнского капитала при ипотечном кредитовании. При этом сертификат может быть использован до наступления 3 летнего возраста ребёнка. Применить капитал можно по двум направлениям:

  1. Погашение основного долга по ранее полученному займу
  2. Использование в виде первоначального взноса при оформлении нового кредита

На рассмотрении также находится ещё один вариант использования государственного сертификата, а именно оплата ежемесячных взносов по ипотеке в период пребывания матери в декретном отпуске.

Использование материнского сертификата по той или иной схеме довольно часто вызывает определённые трудности при рефинансировании займа. Это связано с тем, что многие банки отказывают в перекредитовании долга по причине того, что при погашении первоначального кредита необходимо заново выделять имущественные доли несовершеннолетним детям в залоговом имуществе. Если при оформлении ипотеки капитал не был использован, то его можно направить на погашение нового займа. Однако и в этом случае заёмщика ждут определённые сложности.

Сложность использования государственного сертификата в процедуре рефинансирования ипотечного займа заключается в следующем. Приобретаемая недвижимость должна быть обязательно оформлена в долевую собственность, как на родителей, так и на всех детей. Если при подаче заявки на использование сертификата такое условие не может быть выполнено по причине того, что имущество находится в залоге, то родители составляют нотариальное обязательство о том, что после снятия обременения доли будут распределены в соответствии с российским законодательством.

Использование материнского капитала до рефинансирования ипотеки

При использовании материнского капитала в виде первоначального взноса по ипотеке право собственности на залоговую недвижимость должно быть распределено между всеми несовершеннолетними детьми. За соблюдением этого обязательства тщательно следят надзорные органы. В результате такого распределения долей при подаче заявки на рефинансирование у граждан возникают определённые трудности:

  • Банки не хотят принимать в залог имущество, собственниками которого являются несовершеннолетние граждане. При негативном стечении обстоятельств финансовому учреждению может достаться имущество, которым владеют защищённые законодательством граждане. Естественно нести ответственность за выполнение кредитных обязательств они не смогут
  • Если заёмщик по каким-либо обстоятельствам перестанет выполнять кредитные обязательства, то банк не сможет забрать в свою собственность такой залог

Гражданский и Семейный Кодекс защищают имущественные права детей. В связи с этим продать квартиру, купленную с использованием материнского капитала, довольно таки трудно.

Если при получении ипотеки был использован материнский капитал, а выделение долей закреплено нотариальным обязательством, то при снятии обременения с недвижимости по причине погашения первоначального займа по программе рефинансирования распределение собственности необходимо произвести в течение шести месяцев.

Риск потери финансовой выгоды и пристальное внимание контролирующих органов приводя к тому, что банки стараются не связываться с такой категорией заёмщиков, что приводит к массовым отказам в рефинансировании.

Внесение материнского капитала после рефинансирования

Если при первичном оформлении ипотечного займа материнский сертификат не использовался, например, по причине того, что семья получила его намного позже, то его можно применить после проведения процедуры рефинансирования. Однако в этом случае тоже можно столкнуться с определёнными трудностями.

 Вся проблема состоит в том, что при проведении перекредитования цель выдачи займа меняется. В договоре полученная ссуда будет называться кредитом на погашение обязательств третьему лицу. Такая формулировка не соответствует требованиям закона о материнском капитале. Ведь как известно одним из направлений использования государственного сертификата является приобретение недвижимости в долевую собственность. В данной ситуации не помогает даже тот факт, что ипотечный объект имеет официальную регистрацию в Росреестре.

Механизм рефинансирования займа по сути является обычной финансовой операцией, в результате которой:

  • Физическое лицо снижает нагрузку на семейный бюджет за счёт уменьшения процентной ставки или растягивания срока кредитования
  • Предмет залога в результате документального переоформления просто переходит к новому кредитору. Никакой купли-продажи при этом не происходит
  • Финансовое учреждение получает свою прибыль и увеличивает кредитный портфель

Однако с точки зрения законодательства эта процедура не обеспечивает достаточную защиту малолетних граждан.

В законе о материнском капитале есть важный пункт, который как раз позволяет использование сертификата для погашения ранее взятой ссуды. Оговорка звучит следующим образом. Владелец сертификата либо его супруг может использовать средства материнского капитала для погашения основного долга по кредиту, взятого по программе рефинансирования для закрытия предыдущего займа. Также сертификат разрешено использовать для погашения процентов.

Однако у этого пункта есть некоторое уточнение. Обязательство по ипотечному кредиту и рефинансируемому займу должны возникнуть у физического лица до получения материнского капитала. Иными словами, до рождения второго ребёнка. В противном случае сертификат можно использовать только на погашение первичной ипотеки, выданной на приобретение недвижимости. 

При возникновении такой ситуации держатель капитала должен выбрать один из двух вариантов:

  1. Отправить денежные средства по сертификату на погашение первичного займа, но при этом потерять право на рефинансирование такой ссуды в будущем
  2. Рефинансировать заём без использования материнского капитала

С экономической точки зрения первый вариант для заёмщика является наиболее выгодным, так как за счёт сертификата можно снизить часть основного долга, от величины которого в будущем будет зависеть стоимость ипотеки. Даже при потере возможности рефинансировать заём и при наличии завышенной процентной ставки размер ежемесячного платежа останется вполне доступным для семейного бюджета.

Если размер ипотеки значительно превосходит сумму материнского капитала, то на её погашение в любом случае уйдёт много времени. В этом случае имеет смысл сохранить право на рефинансирование и при появлении более лояльной программы кредитования переоформить заём. Возможно, что такой переход поможет сэкономить сумму, сопоставимую с размером капитала.    

Оформление материнского капитала для погашения рефинансируемого кредита

Для того чтобы правильно распорядиться материнским капиталом и при этом получить определённую финансовую прибыль, необходимо провести правильный кредитный расчёт. Это можно сделать самостоятельно или воспользоваться услугами банковских специалистов.

В том случае, когда было принято решение о погашении рефинансированной ипотеки, обязательство по которой возникло до рождения ребёнка, в Пенсионный фонд будет необходимо предоставить следующие документы:

  • Копию договора первичной ипотеки, по которой происходит процедура рефинансирования
  • Копию нового ипотечного договора, в котором целью выдачи денежных средств является погашение ранее полученного долга

Второй документ очень важен, так как именно он подтверждает целевое использование средств. Именно на его основании заёмщик получает право на использование материнского капитала.

Никто еще не оставлял комментариев. Вы можете !

moneyzzz.ru