Ипотека на стадии строительства. Рефинансирование ипотеки на этапе строительства


Ипотека на стадии строительства | КредиторПро-2018

Жилищный заем на стадии котлована один из самых удобных форм получения квартиры в новостройке. Заемщики имеют возможность выбирать планировку, число комнат, думать над дизайном помещений. При этом сделка еще и финансово выгодна для человека, так как на 30% ниже по стоимости готового дома.

Как получить кредит

До 2008 года долевого строительства квартир в России не было. После поправок в законодательстве людям стали доступны такие займы. В этом случае инвесторы выступают дольщиками, используя при этом банковские средства для погашения недвижимости.

В связи с новой схемой кредитования, мошенники стали меньше обманывать людей. Дело в том, что ДДУ приходится регистрировать, а значит нет двойным продажам имущества. Банкиры тщательно изучают финансовое состояние застройщика, его предыдущие сданные объекты, нет ли незакрытых судебных разбирательств с юрлицами.

Большинство кредиторов готовы сотрудничать только с аккредитованными застройщиками. И если клиенту нужно жилье от «незнакомого» для банка девелопера, то придется компании пройти проверку в учреждении. А на это может уйти от месяца и более.

Нюансы сделки

На деле сделки на стадии котлована несут риски для покупателя и кредитора. Дело в том, что изначально финансовому учреждению будут переданы только имущественные права на собственность, то есть физически никакого залога нет. Все эти операции будут в обязательном порядке застрахованы, но банкирам от этого не легче.

Если дом так и не будет введет в эксплуатацию, то обеспечения так и не будет. Так что многие финансовые учреждения требуют дополнительные гарантии на время постройки здания. Это может быть квартира или поручительство другого лица. А иногда все вместе взятое.

Таким образом решаются многие проблемы. Люди закладывают свое жилье, ждут введения новостройки в эксплуатацию. А после этого перезаключают договора с банком. Большая часть народа личное имущество продают и закрывают долг по займу.

В этом случае по договору могут быть 2 вида ставок:

  • Повышенный процент на время постройки дома (+2%-4% от стандартных условий).
  • Классическая ставка на оставшийся срок обслуживания задолженности.

При передаче в отделение новых правоустанавливающих документов, арест на личное имущество снимают, берут в залог новые квадратные метры, и подписывают обновленный график погашения.

В итоге ставка снижается. При использовании материнского капитала, необходимо уведомить об этом сотрудника филиала, так как эта информация вписывается в кредитном и ипотечном соглашении.

Помощь от государства меняет немного перераспределение долей на жилье. Родители в обязательном порядке у нотариуса подписывают бумагу, что после закрытия долга они обязуются выделить доли на всех своих несовершеннолетних детей. Семейный капитал таким образом защищает интересы младшего поколения.

Иногда получить ипотеку на стадии строительства можно не только у застройщика, но и инвестора, если тот планирует продать свои имущественные права на жилье. С этим банкиры тоже работают. Тогда оформляется договор цессии, который обязательно перепроверит юридический отдел кредитора.

Кто выдает

  1. Промсвязьбанк

Так пользуются популярностью 2 программы по ипотеке. Это «Новостройка» под 8,8% в год. Первый взнос будет на уровне 10%.

Можно взять кредит и без аванса, тогда стоит готовиться к погашению 10,9%, но зато это фиксированное значение на весь срок обслуживания долга. При желании можно заложить и личное имущество под 8,9% в год. Тогда кредитор готов выдать до 30 млн.р.

  1. «Глобэкс»

Выдают средства для финансирования сделки на покупку строящегося жилья. Ставка будет от 9,5% на срок до 30 лет. Готовы выдать до 25 млн.р. Интересна для потребителей ипотечная программа с АО «Дом.РФ», где процент на уровне 6%, а сумма немного меньше обычных условий, всего 20млн.р

  1. «АК Барс»

Предложение называется «Перспектива». Тут процент – от 8,9% в год, а первый взнос нужно донести в размере 10%-80%. Период кредитования – до 25 лет.

  1. Газпромбанк

Стоит обратить внимание на 3 программы. Две из них идут под акцией до 30.06.2018года. Самый низкий 9% не зависит от размера первого взноса плательщика и срока оплаты долга. В проекте участвуют квартиры КП «УГС» и прочих застройщиков, которые активно сотрудничают с ГПБ.

Первый взнос будет от 10%, а срок – 30 лет. Ответ могут дать в течение суток, а после он будет действителен в течение квартала. Страховать придется все, что потребует банк. Чуть выше процент 9,2% будет для прочих объектов недвижимости в новостройках.

Остальные условия остаются без изменений. Если человеку понравились апартаменты бизнес-класса, то % понижается до 8,7 в год. Первый взнос будет 10%, а срок кредита – 30 лет.

Воспользоваться нашим расширенным калькулятором с возможностью построения графика платежей и расчета досрочного погашения вы можете на этой странице.

Есть лимиты для минимальных сумм по ипотечному кредиту на этапе постройки дома. Для жителей столицы и МО, СПб и Ленинградской обл. – это 12млн.р., остальные регионы могут взять не менее 4-5 млн.р. (стоит свериться со списком областей на сайте учреждения в разделе Частным клиентам→ Кредиты→ Ипотека→ Первичный рынок).

Если вы хотите узнать, куда лучше вложить деньги, чтобы заработать в этом году, тогда пройдите по этой ссылке.Если вас интересуют вклады, то ознакомиться с лучшими предложениями банков вы можете здесь.Если вы хотите узнать, как получить кредит без отказа? Тогда пройдите по этой ссылке. Если же у вас плохая кредитная история, и банки вам отказывают, то вам обязательно необходимо прочитать эту статью. Если же вы хотите просто оформить займ на выгодных условиях то нажмите сюда. Если вы хотите оформить кредитную карту, тогда пройдите по этой ссылке. Другие записи на эту тему ищите здесь.

kreditorpro.ru

Рефинансирование ипотеки, статья, обзор, совет на строительном портале ДивоСтрой

Стабилизация ситуации на финансовом рынке, постепенный рост экономической активности и замедление инфляции позволили Банку России с конца 2016 года установить размер ключевой ставки на уровне 10%, максимально приблизив ее значение к докризисному периоду в декабре 2014 года. Сегодня коммерческие банки выдают ипотечные кредиты на новое и строящееся жилье под 11-12% годовых, в то время как в конце 2014 — начале 2015 года на фоне финансового кризиса эти показатели достигали рекордных за всю историю существования ипотечного кредитования в России 17-20%. Значительное снижение ставок за относительно небольшой период времени и появление более выгодных предложений способствовали росту популярности на рынке банковских услуг такого продукта, как рефинансирование ипотеки.

Основным потребителем услуги рефинансирования ипотеки должны стать заемщики, которые взяли кредит в период экономического кризиса 2008-2009 годов и валютного кризиса 2014-2015 годов, когда ставки были максимально высокими. Программа рефинансирования представляет собой изменение параметров ипотечного кредитования (срок, сумма ежемесячного платежа, валюта, условия страхования и т. д.) за счет смены кредитной организации. Для банка, предоставляющего услугу, этот ход позволяет нарастить кредитный портфель и приобрести нового клиента в условиях высокой конкуренции, а для заемщика — получить более выгодные или удобные для него условия кредитования.

Особенности рефинансирования ипотечного кредита

Рефинансирование представляет собой выдачу кредита заемщику для погашения кредитных обязательств перед другим банком. Возможно рефинансирование ипотеки на новостройку, строящееся или вторичное жилье.

Для дальнейшего удобства назовем Банком А кредитную организацию, выдавшую ипотеку первоначально, а Банком Б — банк с более выгодными условиями кредитования, который готов дать кредит заемщику, чтобы тот погасил свои обязательства перед Банком А.

Основные этапы рефинансирования ипотеки выглядит следующим образом:

1. Заемщик Банка А обращается в Банк Б с запросом на рефинансирование своего кредита. 2. Банк Б оценивает все условия, риски и выгоду от такой сделки и, если все в порядке, дает заемщику свое согласие. 3. Заемщик открывает в Банке А специальный аккредитивный счет и Банк Б переводит туда деньги для погашения кредита заемщиком. 4. Заемщик погашает свои обязательства перед Банком А, закладная на объект недвижимости переходит в Банк Б.

Рефинансирование ипотеки для заемщика должно быть спланированным и продуманным решением. Выгодными условиями для рефинансирования являются предложения, в которых ипотечная ставка ниже не менее чем на 2-3%.

Также важно при планировании сделки правильно выбрать время для обращения в новый банк. Во время тренда на снижение ключевой ставки ЦБ РФ лучше немного подождать — есть вероятность, что ипотечное кредитование может стать еще дешевле. Однако большинство аналитиков склоняются к тому, что в 2017 году ставка не опустится ниже 11%.

Документы для оформления ипотечного рефинансирования

К стандартному пакету документов, предоставляемых в Банк Б для оформления рефинансирования, относятся:

1. Заявление на получение кредита. 2. Паспорт, СНИЛС. 3. Справка по остатку задолженности по ипотечному кредиту перед Банком А, а также копия кредитного договора. 4. Справка по форме 2-НДФЛ, копия трудовой книжки, выписка из банковского счета.

Необходимо учитывать, что Банк Б для принятия решения может запросить и другие документы, подтверждающие доход.

Дальнейшие шаги по рефинансированию выглядят следующим образом:

1. Открывается аккредитив в пользу Банка А. 2. Банк Б переводит на аккредитив Банка А денежные средства, необходимые для погашения кредита. 3. На регистрацию отправляются документы по наложению залога на предмет ипотеки.

На последнем этапе остается только получить все необходимые документы. И на этом все — далее взаимодействие осуществляется только с новым банком-кредитором.

При поиске нового кредитора в первую очередь следует изучить предложения крупных банков, ставки у которых, как правило, немного ниже, чем у небольших кредитных организаций. Сотрудничество с крупным банком всегда надежнее, поскольку в условиях нестабильного рынка маленький банк более подвержен влиянию различных экономических процессов и потрясений.

Также при выборе банка можно изучить дополнительные преимущества сотрудничества с ним: дебетовые карты с кешбэком, удобный онлайн-банкинг и т. д.

www.divostroi.ru

Как рефинансировать ипотеку | Zaimix Blog

Мои друзья Кристина и Петя взяли ипотеку два года назад. Когда ставки по кредитам изменились, они решили ее рефинансировать. Но оказалось, что это не всегда выгодно. В этой статье расскажем подробно, что надо сделать, прежде чем принять решение о рефинансировании. В 2015 году мои друзья Кристина и Петр решили расширить жилплощадь. Когда сын был маленьким, жить в однокомнатной квартире было нормально, но теперь он вырос и стало некомфортно.

Супруги продали свою однушку, и на эти деньги сделали первый взнос по ипотеке, купив трехкомнатную квартиру на этапе котлована. При продаже удалось выручить 4 500 000 ₽, но новое жилье стоило 7 200 000 ₽. Не хватало 2 700 000 ₽, и друзья решили брать ипотеку. На таком раннем этапе стройки кредит давали только два банка. В одном супругам отказали. В результате они оформили ипотеку в банке «Возрождение» на 20 лет под 13,75 % годовых. Ежемесячный платеж по ипотеке составил 33 100 ₽.

Два года спустя, в 2017 году почти все банки сильно снизили ставки по ипотечным кредитам. Вот как изменились минимальные ставки:

Проанализировав предложения банков, ребята решили рефинансировать ипотеку — взять ипотечный кредит в другом банке по более низкой ставке, чтобы погасить старый и уменьшить платеж. Ставки за два года снизились почти на треть, и это решение казалось разумным. К этому моменту Кристина и Петр выплачивали свой кредит уже два года. Дом за это время построили, но в собственность должны оформить квартиру только в декабре 2017 года. Поэтому раньше января 2018-го рефинансировать кредит не получится. Анализируя условия нынешнего кредита, ребята ориентировались именно на период с 1 сентября 2015 года (когда начались платежи по ипотеке) по 1 января 2018 (когда планируют рефинансировать). То есть за два с лишним года, Кристина и Петр погасили только 70 000 ₽ основного долга, отдав при этом на порядок больше за пользование кредитом. Такая ситуация их не устраивала.

Такое соотношение основного долга и процентов получается, потому что аннуитетные платежи построены по принципу - сначала платишь проценты, потом тело кредита.

Чтобы  рефинансировать кредит, придется потратиться. Надо оформить много документов, а это стоит денег.

Новая страховка на недвижимость обойдется в 30 000 - 45 000 ₽. В старом полисе выгодоприобретатель — старый банк. Поэтому страховку надо переоформлять. Если новый банк не сотрудничает с вашей страховой компанией, то оформлять полис придется в другом месте.

Оценка объекта недвижимости будет стоить  2 500 - 6 000 ₽. Это надо сделать потому, что закладная на жилье переходит к новому кредитору, и для ее переоформления потребуется новый отчет об оценке.

Переоформление права собственности с изменением обременения обойдется от 2 000 - до 30 000 ₽. Такой разброс цен связан с тем, что некоторые банки позволяют клиентам делать это самостоятельно, другие же работают только с определенными агентами. Переоформление права собственности надо делать для того, чтобы внести в Росреестр сведения о смене банка, в залоге которого находится квартира.

Справки в банке об остатке задолженности и отсутствии просроченных платежей по кредиту могут стоить до 5 000 ₽. Некоторые банки выдают их бесплатно. Кроме этого, при подаче заявки на рефинансирование попросят предоставить данные о зарплате и копию трудовой книжки.

Получается, что сама процедура рефинансирования, в зависимости от условий обоих банков — старого и нового — может стоить от 34 500 до 86 000 ₽. Даже нижний порог был для Кристины с Петей существенной суммой. Затраты на оформление всех документов включили в общие расчеты.

После этого ребята посчитали, какой процент должен быть у нового кредита, чтобы рефинансирование было выгодно с учетом затрат на оформление всех документов. В итоге, получилась такая таблица: Если взять новый кредит под 13 % годовых, дополнительные расходы будут окупаться от двух до пяти лет. Выгоднее потратить сумму дополнительных расходов на частично-досрочное погашение.

Если взять новый кредит под 12 %, расходы окупятся за один-два года. Итоговая экономия составит почти 500 000 ₽.

Если взять новый кредит под 10 % или меньше, то выгода становится очевидной: даже при максимальных расходах на переоформление, расходы окупятся уже через год. При этом, месячный платеж снизится на 7 000 ₽.

Получилось, что рефинансировать ипотеку выгодно, если удастся снизить ставку минимум на 2 %. Предложения банков начинаются от 9,5 %. Ребята решили подать заявки во все подходящие банки, как только оформят квартиру в собственность. Если им одобрят новую ставку ниже 11,75 %, то надо менять банк.

В ходе своих расчетов, ребята выяснили, что чем дольше выплачиваешь кредит, тем меньше должна быть ставка, при которой рефинансирование становится выгодным. Вот, как выглядела бы ситуация к 2025 году, когда они платили ипотеку уже десять лет:

Если бы с того момента, когда Кристина и Петр взяли кредит, прошло десять лет, надо было бы искать банк, который предложит ставку хотя бы на 3 % ниже имеющейся:

Если взять кредит новый под 13 %, дополнительные расходы будут окупаться от 3 до 7 лет. Лучше остаться в старом банке.

Если взять новый кредит под 11,5 %, затраты на переоформление будут окупаться от года до двух с половиной лет. Выгода есть, но она небольшая.

Если взять новый кредит под 10 %, затраты на рефинансирование окупятся за 6-18 месяцев. За оставшиеся 10 лет семья сэкономит более 500 000 ₽.

Если же платить по кредиту осталось год или два, то рефинансировать ипотеку не стоит. В последние годы ипотеки выплачивается в основном основной долг, а проценты уже почти все уплачены.

1. Рефинансирование стоит денег — сумма зависит от условий банков.

2. Чем меньше времени прошло с того момента как вы взяли кредит, тем выгоднее рефинансирование

3. Процентная ставка в новом банке должна быть минимум на 2 % ниже текущих условий

4. Если до конца срока ипотеки осталось год-два, выгоднее вложится в досрочное погашение, чем тратиться на рефинансирование.

blog.zaimix.ru