Рефинансирование ипотеки, стоит ли усложнять схему? Рефинансирование ипотеки механизм


Рефинансирование ипотеки – есть ли необходимость? Возможные преимущества перекредитования.

Ипотечный договор, заключаемый при сделке купли-продажи жилья, не всегда может быть выгодным для покупателя. Высокие проценты или сжатые сроки выплаты – все это заставляет нового обладателя жилья резко ограничивать свои расходы и даже – пытаться найти дополнительные источники заработка. На самом деле, проблему можно решить с помощью механизма рефинансирования ипотеки – ее перевода в другой банк на новых, более приемлемых для себя условиях. Возможно, именно такой выход позволит вам чувствовать себя свободнее и своевременно погашать долги без необходимости ограничивать свои траты в повседневной жизни.

Механизм рефинансирования ипотеки

Перевод долга по ипотечному кредиту между банками занимает время и состоит из целого ряда последовательных этапов:

  • Вначале необходимо уточнить в банке возможность рефинансирования и записаться на предварительную консультацию к специалисту по данному вопросу;
  • Затем следует собрать пакет документов для рассмотрения вашего заявления. В него входят паспорт, справка о получаемых доходах, копия трудовой книжки, сам ипотечный договор, справка банка об остатке долга по кредиту, информация о качестве погашения ипотеки – отсутствии задолженностей, своевременности внесения очередных платежей и т.д. Кроме того, к документам необходимо приложить график выплат по ипотечному кредиту.
  • Рассмотрение документов занимает обычно не более пяти дней. Если по вашему делу будет дан положительный ответ, срок его действия составляет 120 дней.
  • Банк предоставляет заявителю письменное разрешение о передаче залога в другую банковскую структуру по его выбору.
  • Теперь вам необходимо собрать документы, касающиеся объекта недвижимости, – это его оценка независимым специалистом, выписка ЕГРП и т.д.
  • Банк, где заключен новый договор рефинансирования ипотеки, оформляет новую выдачу кредита и рассчитывается с предыдущим банком, погашая вашу ипотечную задолженность. Таким образом, рефинансируемая ипотека оказывается полностью закрытой. Если вас интересует вопрос досрочного погашения ипотеки, уточните возможность такого действия, чтобы его прописали в новом договоре.
  • С перекредитованием происходит смена залогодержателя. Процесс отличается некоторой сложностью и продолжительностью. Уточнить механизм его действия необходимо в банке, куда вы перевели свою ипотеку. Может оказаться, что данный вопрос решается банками во внутреннем порядке без участия лица, оформившего кредит. Если же требуется ваше участие, оно обычно сводится к получению закладной в «старом» банке и ее передача в «новый», который теперь является вашим кредитором по ипотечному договору. Механизм данного действия необходимо уточнить.

Обратите внимание: рефинансирование ипотеки внутри одного банка, т.е. пересмотр условий кредитного договора, практически невозможен. Для банковского учреждения это означает потерю части дохода, на что оно вряд ли согласится.

В каком случае вам выгодно оформить рефинансирование ипотеки?

Специалисты в вопросах кредитования недвижимости напоминают: если вас полностью устраивают условия действующего кредита, не стоит их менять. Не просчитав все будущие затраты, вы можете оказаться в более невыгодном положении, напрасно потратив силы и средства на перевод ипотеки. Решение о финансировании оправдано в следующих случаях:

  • Годовая ставка по кредиту ниже действующей на 1% и более. С учетом высокой стоимости жилья этот незначительный процент принесет вам ощутимую экономию;
  • Дополнительные платежи и начисления по ипотеке в новом банке отсутствуют или значительно ниже, чем в том, где вы ранее заключили договор;
  • У вас появилась возможность перевести ипотеку в свой зарплатный банк, где условия для «своих» заемщиков более лояльны;
  • У вас есть свободное время и возможность заниматься процедурой рефинансирования.

Какие банки в настоящее время наиболее выгодны с точки зрения рефинансирования ипотеки?

Современные банковские структуры «с именем» готовы на многое, чтобы привлечь новых клиентов. Поэтому условия оформления ипотечного кредитования в них могут быть достаточно лояльными. К сожалению, это правило актуально не для всех банков. Так, например, Сбербанк и Россельхозбанк не предусматривают действие программы рефинансирования, и если ваш договор на ипотеку заключен с этими банками, вы будете вынуждены продолжить с ними работу до полного погашения выплат. Но большинство действующих структур все же учитывают жесткую конкуренцию в своем рыночном сегменте и рады пойти навстречу новым клиентам.Обратите внимание: подавляющее большинство банковских учреждений составляют с заемщиком ипотечный договор на стандартных условиях, одинаковых для каждого банка. Как правило, это:

  • Конкретная ставка, действующая до полного погашения кредита;
  • Рубль в качестве валюты кредита;
  • Отсутствие комиссий за выдачу кредита;
  • Сумма кредита, погашающая не более 80-85% стоимости жилья;
  • В качестве обеспечения выступает сам объект недвижимости;
  • За нарушение графика предусмотрены штрафные санкции.

Что касается срока действия договора, он может составлять от года до 30 лет, в зависимости от механизма кредитования в конкретном банке и уровня дохода заемщика. К персоне последнего предъявляют стандартные требования – возраст в пределах 21-65 (или 70) лет, а также – не менее года общего стажа и не менее трех 3 месяцев с момента трудоустройства на последнем месте.

Перед тем как принимать окончательное решение по рефинансированию, несколько раз просчитайте его финансовые условия и обязательно проконсультируйтесь со специалистами в сфере кредитования. Смена условий кредитования в лучшую сторону – возможность легче и быстрее рассчитаться за новую квартиру и наслаждаться жизнью.

new-pushkin.ru

Рефинансирование ипотечных кредитов: общие принципы и задачи

Некоторое время назад мы уже поднимали вопросы, связанные с рефинансированием — как, с какой целью и кем производится перекредитование задолженности в банках; какую пользу извлекает для себя из этого заемщик; насколько выгодно производить рефинансирование и на каких этапах.

Сегодня пришло время начать разговор о конкретном виде перекредитования — рефинансировании ипотечных кредитов. Стоит заметить, что это самый сложный и хлопотный вид рефинансирования — ведь необходимо собрать большое количество документов, переоформить недвижимость, находящуюся в залоге. Кроме того, банки очень серьезно подходят к кредитованию на большие суммы, поэтому стоит ожидать длительной процедуры проверки и принятия решения по кредиту.

Однако все большее число заемщиков в последние годы обращаются в банки с целью рефинансировать ипотечный кредит. О сути, целях такой операции и о выгоде, которую получают заемщики при перекредитовании, и пойдет речь далее.

Суть рефинансирования ипотечных кредитов

Итак, разберемся, что же представляет собой рефинансирование ипотечного кредита. Говоря простым языком, рефинансирование — это получение кредита в одном банке для погашения ссуды в другом. Как мы знаем, в случае с потребительскими кредитами рефинансировать можно как всю ссуду, так и ее часть. При рефинансировании ипотечных кредитов в большинстве случаев речь идет о полном погашении долга — дело в том, что обычно выдача нового кредита производится под залог купленной в ипотеку недвижимости. Таким образом, чтобы передать квартиру или дом в залог по новому кредиту, необходимо полностью расплатиться по старому. Кроме того, есть и еще одно существенное отличие рефинансирования ипотеки от других видов рефинансирования: довольно часто банки рефинансируют свои собственные ипотечные ссуды, выданные ранее по другим программам. Такой механизм рефинансирования представляется самым удобным: сокращается время рассмотрения заявки, нет сложностей с оценкой и переоформлением залога.

Цели рефинансирования ипотеки

Причины, которые могут побудить заемщика перекредитовать задолженность по ипотеке, могут быть различны. И заметим, что не всегда банки готовы пойти навстречу и выдать новый кредит, если неясны цели рефинансирования ипотеки. Дело в том, что за желанием клиента оформить новый кредит могут скрываться финансовые или семейные проблемы, которые могут повлиять на дальнейшую выплату долга. Именно поэтому при рефинансировании банки требуют от клиента безупречную кредитную историю и продолжительность выплаты долга по старому кредиту минимум 6-12 месяцев. Однако можно выявить основные цели, которые прозрачны и понятны банкам; финансовые учреждения охотно выдают кредиты заемщикам, которые хотят уменьшить переплату, ежемесячный платеж, вывести залог из-под обременения либо увеличить срок кредита.

Уменьшение процентных ставок и переплаты

Это, пожалуй, главная причина, по которой заемщики стремятся рефинансировать кредит — как обычный потребительский, так и автокредит либо ипотеку. Во время кризиса 2008-2009 годов ставки про кредитам сильно увеличились, а требования к заемщикам стали гораздо более жесткими. По ипотеке была и другая проблема: все крупные банки с лояльными условиями практически остановили выдачу кредитов, получить ипотеку можно было только там, где и до кризиса условия были не самыми лучшими.

Похожая ситуация была и до 2005-2005 годов: ипотечные кредиты в России на тот момент были на стадии становления, и выдавались под высокие проценты. Теперь же клиенты банков, оформившие кредит в то время, стремятся уменьшить свои затраты и оформить новый кредит на более привлекательных условиях, за его счет погасив предыдущий.

Стоит заметить, что выгода от такой операции крайне индивидуальна — в большинстве случаев, особенно если с выдачи первого кредита прошло несколько лет, смысла рефинансировать долг уже нет. Банки советуют пользоваться следующим нехитрым правилом: можно задумываться о рефинансировании ипотеки, если разница между ставками по новому и старому кредиту составляет минимум 2-3%. Однако же и это правило не всегда подходит: нужно учитывать не только процентные ставки, но и наличие и размер комиссий (за выдачу нового кредита, за досрочное погашение, за ведение счета и т.д.).

Кроме того, увеличить переплату по новому кредиту может и переоформление страховки (страхование недвижимости по ипотечным кредитам является обязательным условием выдачи). Если страховая компания первого банка не аккредитована во втором, то процедура переоформления страхового полиса может стать весьма затратной. Также стоит обратить внимание на прочие затраты: на оформление документов, оценку недвижимости (большинство банков требуют проведение независимой оценки) и т.д. Только после расчета всех необходимых затрат можно оценить реальную выгоду, которую заемщик получит от процедуры рефинансирования.

Снижение ежемесячного платежа

Это вторая частая причина, по которой заемщики стремятся рефинансировать кредит. Ипотечные кредиты долгосрочные, и за время выплаты такой ссуды (в среднем 20-25 лет) в финансовом положении заемщика и его семьи могут произойти серьезные изменения. Смена работы, развод (или, наоборот, женитьба), рождение ребенка, болезни, кризисные ситуации в экономике, высокий уровень инфляции могут значительно изменить доход заемщика и семейный бюджет, а значит, и повлиять на возможности по выплате долга по кредиту.

При возникновении таких ситуаций банки рекомендуют не дожидаться просрочек по кредиту (после их появления, учитывая значительные платежи по ипотечным кредитам, будет практически невозможно вернуться в русло нормальных выплат). Как следствие — нарастающий объем просроченной задолженности, штрафы, а при длительном сохранении такой ситуации — и востребование банком заложенной недвижимости. Чтобы предупредить катастрофические последствия (а может быть, просто нормализовать семейный бюджет) стоит задуматься о рефинансировании кредита.

Причем в таких случаях прежде всего стоит обраться в банк, в котором оформлена ипотека. При хорошей кредитной истории и погашении задолженности в прошлом без просрочек банки в большинстве случаев принимают положительное решение по вопросу рефинансирования кредита. Польза для банка очевидна: снизив ежемесячный платеж за счет увеличения срока кредитования (очень часто при этом увеличивается и процентная ставка, стоит заметить) банк без дополнительных затрат получает больший доход. Заемщику же не придется тратиться на переоформление кредита, страховки, залога — при рефинансировании кредита в «родном» банке все эти операции не потребуют от заемщика никаких усилий.

Однако не стоит рассчитывать только на банк-кредитор — во-первых, многие банки весьма консервативно подходят к вопросам рефинансирования собственных ссуд, считая такие запросы со стороны заемщиков свидетельством их финансовой несостоятельности. Во-вторых, как уже говорилось выше, при рефинансировании ссуды банк может увеличить процентные ставки по кредиту или другие платежи. Если условия по кредиту и

acredo.ru

Механизмы рефинансирования ипотечных кредитов

Российская ипотека сегодня остро нуждается в юридических инструментах, открывающих дополнительные возможности по адекватному финансированию и рефинансированию ипотечных программ, сроки которого должны быть сопоставимы со сроками ипотечных кредитов. Такими инструментами могут стать ценные бумаги (эмиссионные и неэмиссионные) и институт доверительного управления. Поскольку банки, специализирующиеся на ипотечных программах, всегда имеют права требования по кредитным договорам, именно эти права и должны использоваться для привлечения финансирования.

Использовать права требования по кредитам можно двумя основными способами — в качестве залогового обеспечения для привлечения финансирования (например, в качестве ипотечного покрытия облигаций) и путем их трансформации в ценные бумаги (ипотечные сертификаты участия или инвестиционные паи), которые, в свою очередь, могут быть выпущены на вторичный рынок для рефинансирования ипотечных кредитов.

Облигации с ипотечным покрытием

Облигации с ипотечным покрытием являются эмиссионными ценными бумагами, закрепляющими право владельца на возврат уплаченной суммы и получение процента, выплачиваемого не реже одного раза в год. Размер процента определен решением о выпуске этих облигаций. Порядок выпуска и обращения облигаций с ипотечным покрытием урегулирован законами «Об ипотечных ценных бумагах» и «О рынке ценных бумаг» , а также нормативно-правовыми актами федерального органа исполнительной власти по рынку ценных бумаг и Банка России. Облигации с ипотечным покрытием могут быть эмитированы банками или специализированными организациями — ипотечными агентами.

Ипотечными агентами могут выступать акционерные общества, учреждаемые исключительно для эмиссии и обслуживания определенного количества выпусков облигаций с ипотечным покрытием, после исполнения обязательств по которым ипотечные агенты подлежат ликвидации. Ипотечный агент не может иметь штат сотрудников: полномочия единоличного исполнительного органа и ведение бухгалтерского учета должны быть переданы двум разным специализированным организациям. Следовательно, учредители ипотечного агента будут вынуждены периодически ликвидировать акционерные общества, завершившие обслуживание облигаций, и создавать новые акционерные общества для обслуживания последующих выпусков. Кроме того, учредителям ипотечных агентов придется переплачивать за выполнение функций специализированной организации — единоличного исполнительного органа — и ведение бухгалтерского учета, так как услуги компаний стоят дороже услуг наемных работников.

Целесообразно исключить данные требования к ипотечному агенту из за кона «Об ипотечных ценных бумагах», поскольку они ведут к увеличению расходов ипотечных агентов и как следствие к снижению доходности облигаций с ипотечным покрытием.

Ипотечное покрытие облигаций могут составлять обеспеченные ипотекой требования по кредитам и займам, ипотечные сертификаты участия, удостоверяющие долю в другом ипотечном покрытии, денежные средства, государственные ценные бумаги и недвижимое имущество.

В случае признания эмитента облигаций с ипотечным покрытием банкротом имущество, составляющее ипотечное покрытие, не включается в конкурсную массу. Ипотечное покрытие реализуется путем продажи с обязательством покупателя выполнить все условия, предусмотренные решением о выпуске облигаций (замена эмитента), или продажи имущества, составляющего ипотечное покрытие, с распределением полученных денежных средства между владельцами облигаций (продажа ипотечного покрытия).

Облигации с ипотечным покрытием предусматривают фиксированный доход, который владелец бумаги дол жен получать не реже одного раза в год. Доходы в виде процентов по облигациям с ипотечным покрытием, эмитированным до 1 января 2007 г., облагаются налогом на доходы (прибыль) по льготной ставке — 9% (после 1 января 2007 г. — 15%).

Именные неэмиссионные ценные бумаги

Рефинансирование ипотеки может осуществляться также через институты доверительного управления денежными требованиями по ипотечным кредитам. В настоящее время параллельно существуют два подобных института — закрытый ипотечный паевой инвестиционный фонд (далее — ПИФ), регулируемый законом «Об инвестиционных фондах», и ипотечное покрытие, переданное в доверительное управление и регулируемое законом «Об ипотечных ценных бумагах». Доля в ПИФе удостоверяется инвестиционным паем, доля в ипотечном покрытии — ипотечным сертификатом участия.

Данные институты очень похожи друг на друга. Имущество и имущественные права передаются в доверительное управление управляющей компании, имеющей соответствующую лицензию ФСФР; доля в праве собственности на имущество, передаваемое в доверительное управление, удостоверяется именной неэмиссионной ценной бумагой, не имеющей номинальной стоимости. Имущество, находящееся в общей долевой собственности, обособляется от имущества управляющей компании и имущества владельцев ценных бумаг. Обращение взыскания на обособленное имущество не допускается ни при банкротстве владельцев этих ценных бумаг, ни при банкротстве управляющей компании. Для хранения и учета прав на имущество, составляющее ПИФ или ипотечное покрытие, а также контроля за распоряжением этим имуществом привлекается специализированный депозитарий.

Однако существуют и определенные различия. Состав ипотечного покрытия, описанный в ст. 3 закона «Об ипотечных ценных бумагах», существенно ограничен по сравнению с составом активов ПИФа, регламентированным ст. 33 закона «Об инвестиционных фондах» и п. 10 положения ФСФР «О составе и структуре активов акционерных инвестиционных фондов и активов ПИФов» .

В состав ипотечного покрытия могут входить обеспеченные ипотекой требования о возврате основной суммы долга и об уплате процентов по кредитным договорам и договорам займа, ипотечные сертификаты участия, удостоверяющие долю их владельцев в праве об щей собственности на другое ипотечное покрытие, и денежные средства в рублях и иностранной валюте. Денежные средства могут появляться только в процессе управления ипотечным покрытием, но не при формировании ипотечного покрытия.

В состав активов ПИФа могут входить государственные ценные бумаги РФ, государственные ценные бумаги субъектов РФ, ипотечные ценные бумаги, денежные требования по обеспеченным ипотекой обязательствам из кредитных договоров, денежные требования по обязательствам из кредитных договоров для уплаты цены по договорам участия в долевом строительстве (не более 30% стоимости активов ПИФа), а также права залогодержателя по договорам залога имущественных прав по указанным договорам участия в долевом строительстве, объекты недвижимого имущества (в случае обращения на них взыскания) и имущественные права по обязательствам из договоров участия в долевом строительстве (в случае обращения на них взыскания).

Необходимо дополнить ст. 3 закона «Об ипотечных ценных бумагах» денежными требованиями по обязательствам из кредитных договоров для уплаты цены по договорам участия в долевом строительстве и недвижимым имуществом, поскольку число кредитов на строящееся жилье растет из года в год, а недвижимость, на которую обращается взыскание, может не быть реализована на публичных торгах.

В законе «Об ипотечных ценных бумагах» предусмотрено, что сумма долга по обеспеченному ипотекой обязательству не должна превышать 70% от рыночной стоимости предмета ипотеки. Следовательно, ипотечное покрытие могут составлять только те кредиты, при получении которых заемщики вложили в приобретаемую недвижимость не менее 30% собственных средств. Поскольку во многих ипотечных программах процент собственных средств ниже 30%, данное ограничение не позволит рефинансировать значительную часть ипотечных кредитов.

Имеет смысл внести изменения в закон «Об ипотечных ценных бумагах», предусмотрев разницу между суммой долга и рыночной стоимостью предмета ипотеки в размере не более 15%. Для денежных требований, включаемых в состав ПИФа, эта разница, предусмотренная положением «О составе и структуре активов акционерных инвестиционных фондов и активов паевых инвестиционных фондов», составляет всего 10%.

Существенно различаются возможности компаний, управляющих ПИФа- ми и ипотечным покрытием. Средства, получаемые компанией, управляющей ипотечным покрытием, по обязательствам, требования по которым составляют ипотечное покрытие, за вычетом вознаграждений и расходов должны быть выплачены владельцам ипотечных сертификатов участия в срок, установленный правилами доверительного управления, который не должен превышать три месяца со дня их получения. Поскольку денежные средства, получаемые управляющей компанией в процессе управления ипотечным покрытием, не аккумулируются, стоимость ипотечного сертификата участия уменьшается.

В отношении ПИФов подобное ограничение отсутствует: порядок и сроки выплаты промежуточных доходов не являются обязательными условиями правил доверительного управления ПИФом. Это влечет для владельцев инвестиционных паев как возможность получения больших доходов, так и более высокие риски, связанные с включением в состав ПИФа новых активов.

Сумма вознаграждения управляющему ипотечным покрытием, специализированному депозитарию, регистратору, ведущему реестр владельцев ипотечных сертификатов участия, не должна превышать 5% суммы исполненных обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие.

В законе «Об инвестиционных фондах» предусмотрен более значительный бюджет — максимальный размер вознаграждения составляет 10% от среднегодовой стоимости чистых активов ПИФа.

Ипотечные сертификаты участия имеют безусловные преимущества. Срок действия договора доверительного управления в ПИФе не может быть менее 1 года и не должен превышать 15 лет. Срок действия договора доверительного управления ипотечным покрытием не может быть менее 1 года и не должен превышать 40 лет. Следовательно, в ПИФ не могут передаваться ипотечные кредиты сроком 20 и 25 лет, которые сегодня востребованы на рынке. Для данных кредитов подходит только конструкция до верительного управления ипотечным покрытием. Выдача ипотечных сертификатов участия может осуществляться не только управляющими компаниями, но и банками.

Доходы учредителей доверительного управления ипотечным покрытием, которое получено на основании приобретения ипотечных сертификатов участия, выданных до 1 января 2007 г., облагаются налогом на доходы (прибыль) по льготной ставке — 9% (после 1 января 2007 г. - 15%). Доходы учредителей ПИФов облагаются по обычным ставкам: у физических лиц — по ставке 13%, у юридических — по ставке 24%.

Ипотечные сертификаты участия более интересны потенциальным покупателям на вторичном рынке. На пример, закон «Об инвестировании средств для финансирования накопительной части трудовой пенсии в РФ» разрешает размещать пенсионные накопления в ипотечные сертификаты участия, но не разрешает размещать их в инвестиционные паи.

К сожалению, закон «Об ипотечных ценных бумагах» не работает ввиду полного отсутствия подзаконных актов. Если к закону «Об инвестиционных фондах», который регулирует деятельность ПИФов, действует более 20 нормативно-правовых актов Правительства РФ, ФКЦБ и ФСФР, то к закону «Об ипотечных ценных бумагах» принято одно постановление правительства «Об утверждении Типовых правил доверительного управления ипотечным покрытием» и одна инструкция Банка России «Об обязательных нормативах кредитных организаций, осуществляющих эмиссию облигаций с ипотечным покрытием».

Ипотечные общие Фонды банковского управления

Одним из инструментов финансирования ипотеки мог бы стать институт доверительного управления общими фондами банковского управления (далее — ОФБУ), регулируемый инструкцией Банка России № 63 «О порядке осуществления операций доверительного управления и бухгалтерском учете этих операций кредитными организациями Российской Федерации» (далее — инструкция № 63). Данная инструкция позволяет банкам принимать в доверительное управление ценные бумаги, а также денежные средства в рублях и иностранной валюте. Закладные, которые являются именными ценными бумагами, также могут быть объектами доверительного управления для банка, выступающего в качестве доверительного управляющего.

В ст. 1013 Гражданского кодекса указано, что денежные средства не могут быть самостоятельным объектом доверительного управления, за исключением случаев, предусмотренных законом. В ст. 5 закона «О банках и банковской деятельности» такой случай предусмотрен: банки вправе осуществлять доверительное управление денежными средствами.

ОФБУ признаются имущественные комплексы, состоящие из имущества, передаваемого в доверительное управление разными лицами и объединяемого на праве общей собственности, а также приобретаемого доверительным управляющим при осуществлении доверительного управления. Для создания ОФБУ банку необходимо утвердить инвестиционную декларацию, которая должна содержать информацию о предельном стоимостном объеме имущества в ОФБУ, о доле каждого вида имущества, о доле каждого вида ценных бумаг, входящих в портфель инвестиций ОФБУ, о доле средств, размещаемых в валютные ценности и оботраслевой диверсификации вложений. ОФБУ подлежит регистрации в территориальном учреждении Банка России. Вся процедура создания ОФБУ проводится через Банк России, никаких согласований в ФСФР банкам получать не требуется.

Риски владельцев сертификатов долевого участия ОФБУ сопоставимы с рисками владельцев ипотечных сертификатов участия и инвестиционных паев, поскольку имущество ОФБУ так же обособляется от имущества учредителей управления и от имущества банка, выступающего в качестве доверительного управляющего. Сертификаты долевого участия ОФБУ должны приносить больший доход по сравнению с ипотечными сертификатами участия и инвестиционными паями, поскольку создание ОФБУ не предусматривает издержек по учреждению, выплате вознаграждения управляющей компании и оплате услуг специализированного депозитария, регистратора, аудитора и оценщика. Еще одним преимуществом ОФБУ является отсутствие ограничений по минимальной стоимости имущества, при которой ОФБУ считается сформированным.

Факт передачи имущества в ОФБУ и размер доли учредителя в составе ОФБУ удостоверяется сертификатом долевого участия, который не является имуществом и не может быть предметом договоров купли-продажи и иных сделок. Это означает, что банкам нет смысла передавать в ОФБУ закладные, поскольку полученные взамен сертификаты долевого участия нельзя использовать ни для продажи, ни для передачи в залог под привлекаемое финансирование. ОФБУ будет интересен банкам, реализующим ипотечные программы, только при условии принятия туда денежных средств с целью последующей выдачи ипотечных кредитов. Однако эту конструкцию сегодня невозможно реализовать из-за ограничений, заложенных в инструкции № 63.

Во-первых, банк, выступая в качестве доверительного управляющего, вправе принять в доверительное управление денежные средства в рублях и иностранной валюте (п. 3.1 инструкции № 63), но не вправе выдавать кредиты за счет этих денежных средств (п. 3.4 инструкции № 63). Это, безусловно, не позволяет использовать ОФБУ для финансирования ипотечных программ. Данное ограничение представляется не вполне обоснованным, поскольку банку запрещается заниматься привычной для него деятельностью — кредитованием.

Во-вторых, п. 2.2 и 3.1 инструкции № 63 разрешают банкам пере давать закладные в доверительное управление индивидуальному предпринимателю или коммерческой организации, но не банку. Данное ограничение не позволяет банкам, реализующим ипотечные программы, но не имеющим достаточного штата кредитных специалистов, передавать закладные в доверительное управление другим банкам. Индивидуальные предприниматели и коммерческие структуры вряд ли смогут надлежащим об разом обслуживать ипотечные кредиты — для этого у них нет ни опыта работы, ни квалифицированных кадров.

Инструкция № 63 могла бы успешно работать на ипотеку при условии внесения в нее двух незначительных изменений: нужно исключить п. 3.4, запрещающий банкам осуществлять кредитование за счет средств ОФБУ, и условие п. 2.2, запрещающее банку передавать закладные в доверительное управление другому банку. Более того, порядок доверительного управления ценными бумагами должен регулироваться законом, а не подзаконными актами — это прямо установлено в ст. 1025 Гражданского кодекса РФ.

Заключение

Анализ потенциальных инструментов рефинансирования ипотечных кредитов показывает, что они, к сожалению, далеки от совершенства.

Процедура эмиссии облигаций до статочно сложна: проспект эмиссии должен быть заверен независимой аудиторской фирмой, выпуск облигаций и отчет об итогах их выпуска под лежат государственной регистрации в Банке России. Ипотечный агент является громоздким и затратным субъектом, воплощающим сразу три юридических лица — учредителя, организацию, имеющую полномочия единоличного исполнительного органа, и организацию, ведущую бухгалтерский учет.

Институт доверительного управления ипотечным покрытием, потенциально способный стать активным участником рефинансирования ипотеки, нуждается в корректировках, поскольку не поспевает за потребностями ипотечного рынка. Для того чтобы этот институт заработал, необходимо принять ряд поправок к закону «Об ипотечных ценных бумагах» и незначительно переработать блок нормативно-правовых актов ФКЦБ и ФСФР, регулирующий ПИФы, распространив их действие на доверительное управление ипотечным покрытием.

Ипотечные ПИФы постепенно воплощаются в жизнь, но они изначально не могут удовлетворять всем потребностям ипотеки, поскольку являются институтом, основывающимся не на законе, а на подзаконных актах, которые заведомо не способны обеспечить их оптимальное функционирование.

Ипотечные ОФБУ вполне могут стать удобным инструментом в случае внесения соответствующих поправок в инструкцию № 63 Банка России. В перспективе данный институт должен быть урегулирован в рамках специального закона и превратиться в достойную альтернативу ипотечным сертификатам участия.

Недвижимость и ипотека, 30.05.2005  

rusipoteka.ru

Рефинансирование ипотеки, стоит ли усложнять схему прекредитования

Рефинансирование ипотеки, стоит ли усложнять схему прекредитования

Эксперты Капитал-Кредит работающие по программе рефинансирования ипотечных кредитов в один голос советуют будущим заемщикам выбирать комфортную программу кредитования не «впритык» к размеру зарплаты.

Необходимо, чтобы даже в случае существенного снижения дохода ипотека оставалась посильной. К сожалению не все покупатели недвижимости прислушиваются к этим рекомендациям профессиональных ипотечных брокеров, другие неожиданно сталкиваются с более серьезными трудностями, чем предполагали.

Сокращение реальных доходов и одновременный рост расходов на повседневные товары стали реальностью для многих россиян в 2015 году. Для семей, которые выплачивают ипотеку, это может означать, что ежемесячная кредитная нагрузка стала слишком обременительной. Помочь в этом случае способна программа рефинансирования.

Кому нужно рефинансирование ипотеки?

Услуга рефинансирование ипотечного кредита в первую очередь необходима той категории заёмщиков, кто хочет уменьшить размер ежемесячных платежей по текущему кредиту. С помощью программы рефинансирования можно увеличить срок кредита, тем самым сократив ежемесячный платеж. Конечная переплата в таком случае станет больше, однако заемщик получит возможность сохранить квартиру и положительную кредитную историю.

Нередко встречаются и другие случаи. Сегодня рефинансирование вновь может заинтересовать заемщика возможностью снижения процентной ставки по ипотеке. Это особенно актуально для тех, кто взял кредит в пик кризиса, когда банки были вынуждены устанавливать высокие ставки.

С начала 2015 года ставки на вторичном рынке снизились на 2-3%, а у некоторых банков и больше. И хотя в период максимальных ставок спрос на ипотеку находился на низком уровне, сделки все же заключались – жизненные обстоятельства у каждого покупателя свои, и иногда не получается отложить решение квартирного вопроса до лучших времен. Тем более что существует возможность при значительном изменении рыночной ситуации «переиграть» условия своего кредита, то есть осуществить рефинансирование ипотеки.

Минусы рефинансирования ипотеки

Внимательно проанализировав популярность ипотечных программ среди заемщиков, можно заметить, что программы рефинансирования привлекают далеко не всех. Есть моменты, которые могут свести на нет все вышеперечисленные бонусы.

В первую очередь стоит отметить, что рефинансирование в другом банке является более сложным продуктом, чем ипотека. Сделка предполагает участие изначального кредитора, заемщика и нового банка. Соответственно, необходимо учесть интересы всех сторон. Далеко не все банки официально предоставляют заемщикам возможность рефинансировать свои ипотечные кредиты. Конечно, многие кредиторы готовы идти навстречу заемщику и проводить сделку без согласия первоначального банка. Однако это ведет к повышению процентной ставки (в среднем на 1-2%) до окончательного оформления новой ипотеки.

Кроме того, для проведения рефинансирования понадобятся определенные документы по заемщику, квартире, а также по первоначальному кредиту. В банке необходимо будет взять справки об остатке задолженности по кредиту, платежной дисциплине заемщика, выписку по счету и т. д. Сбор такого обширного пакета документов потребует не только времени, но и дополнительных финансовых затрат.

Рефинансирование, как и изначальная ипотека, предполагает ряд расходов: оценка квартиры, страхование, оплата государственной пошлины при перерегистрации права собственности, комиссия за перевод денежных средств на счет изначального кредитора. Кроме того, в некоторых банках предусмотрены различные опции по снижению процентной ставки. Чтобы этими воспользоваться, необходимо будет оплатить от 1% до 5% от суммы кредита единовременно даже в том случае, если подобная опция уже была оплачена изначальному кредитору.

Поэтому прежде чем решиться подавать заявку на рефинансирование, следует тщательно подсчитать выгоду подобного мероприятия. Специалисты сходятся во мнении, что рефинансирование имеет смысл при условии, что процентная ставка снижается минимум на 2%, а срок кредита при этом будет составлять более 5 лет. В иных случаях, как правило, заемщик практически ничего не выиграет на переплате по кредиту.

 

Основные способы рефинансирования ипотеки

Способы проведения рефинансирования ипотеки во многом определяются тем, каким образом был оформлен первоначальный кредит на покупку жилья. Если есть согласие от банка на перекредитование, то применяется самый простой механизм – выдача кредита с целевым использованием. Заключается договор последующей ипотеки, что позволяет сразу получить желаемые условия кредита.

Второй механизм – выкуп закладной. Он возможен только в том случае, если первый кредит был выдан с оформлением закладной, в пользу владельца которой заемщик обязан вносить платежи.

Третий механизм рефинансирования: первоначальный кредитор уступает право требования по кредитному договору новому банку. После этого происходит изменение условий кредитования.

Все вышеописанные механизмы применимы только в том случае, если рефинансирование ипотеки осуществляется в стороннем банке. Если же заемщик обращается к своему кредитору и тот готов пойти навстречу, то процедура намного проще. Такую процедуру обычно называют реструктуризацией долга, поскольку новых средств банк не привлекает. В этом случае могут быть изменены срок, процентная ставка и размер ежемесячного платежа.

Проводите рефинансирование грамотно

В данный момент рефинансирование ипотечных кредитов можно назвать «темной лошадкой» рынка ипотечного кредитования. Все ведущие банки заявляют его среди своих программ. Но следует признать, что на фоне по-прежнему достаточно высоких процентных ставок и в целом спада темпов роста ипотечного кредитования рефинансирование уже не выглядит таким актуальным, как в 2011-2014 годах.

Если проанализировать представленные предложения рефинансирования, то в среднем ставка по ним находится в районе 13-14%. Это означает, что для того, чтобы программа окупилась, необходимо было изначально взять кредит под как минимум 16% – но именно такая ставка была реальностью еще несколько месяцев назад.

Таким образом, сегодня программа рефинансирования может быть актуальна для немногих заемщиков, взявших ипотеку по повышенной ставке начала 2015 года, а также для тех, кто попал в сложную ситуацию и не может потянуть ежемесячный платеж. В последнем случае клиенту прежде всего следует решать вопрос о реструктуризации долга в своем банке, потому что проблемные заемщики новому кредитору будут, как правило, не нужны.

Эксперты Капитал-Кредит говорят, что для среднестатистического клиента, который в свое время взял ипотеку по приемлемым ставкам 2011-2014 годов и продолжает выплачивать ее в комфортном для себя режиме, рефинансирование по большому счету не актуально. Однако не стоит становиться заложником ипотеки. Условия кредитования постоянно меняются, в том числе и в лучшую сторону. Поэтому тот, кто находится в курсе событий, рано или поздно получит возможность воспользоваться привлекательным предложением.

Рекомендуем не искать сомнительных предложений перекредитования действующего кредита на Московском рынке недвижимости, а сразу обратиться к профессионалам - экспертам кредитного рынка инвестиционной компании Капитал-Кредит. По крайней мере грамотная и бесплатная консультация Вам гарантирована.

capcredit.ru

Рефинансирование ипотеки: выход или ловушка?

Мировая экономика основана на кредитных отношениях - таковы уж современные реалии. Кредит стал главным компонентом экономической жизни и к нему приковано повышенное внимание. Кредит и невозврат кредита стали настолько тесно связанными понятиями, что почти что превратились в синонимы. Для решения этой проблемы пытаются найти различные варианты, и самый простой из них - перекредитование или рефинансирование. Особое значение рефинансирование имеет для такого особого вида кредита, как ипотека.

Рефинансирование: чтобы заплатить долг, нужно его переоформить

Обыденным языком рефинансирование ипотечного и любого иного кредита представляет собой переоформление займа с изменением его первоначальных, условий, выполнение которых по тем или иным причинам затруднено. Если же выражаться более наукоёмко, рефинансирование (перекредитование) это операция с получением кредита, имеющего более низкую процентную ставку, нежели изначальный кредит. Эта разница в процентах по кредитам, которая может составлять от десятых долей процента до 5%, и даёт заёмщику ту свободу финансового манёвра, с помощью которой он может мобилизовать средства и всё-таки выплатить первоначальный кредит.

При этом второй кредит берётся в другом финансовом учреждении, которое погашает кредит должника в первом банке и заключает новее кредитное соглашение на более мягких условиях. Таким образом, в теории рефинансирование ипотеки представляет собой реальный механизм, выгодный всем сторонам: испытывающему потребность в смягчении условий кредитования должнику, первому банку, который может столкнуться с угрозой невозврата кредита, и второму банку, который получает нового клиента, пусть и с меньшей процентной ставкой.

Чем полезно рефинансирование…

Таким образом, рефинансирование ипотеки это вовсе не влезание в новые долги, чтобы погасить старые, как многие и расшифровывают термин «перекредитование». Это стремление клиента использовать свои возможности для собственной максимальной выгоды. Однако мотивы для рефинансирования ипотеки могут различаться. Основным мотивом является, разумеется, стремление сократить ежемесячные выплаты по ипотечному кредиту.

Если у заёмщика возникают финансовые сложности (сокращение доходов, неблагоприятная финансово-валютная конъюнктура (особенно по валютным кредитам), увеличении иных расходов, требующих отвлечения денежных ресурсов), он ищет способ сократить сумму, с которой должен регулярно расставаться. Для этого ему и нужно сократить процентную ставку. В принципе, возможна ситуация, когда в том же банке появляются новые кредитные программы с более низким процентом и клиент обращается с просьбой перевести его в эти программы. Однако чаще всего банки отвечают отказом, что понятно - зачем отказываться от указанной в заключённом договоре выгоды? Поэтому рефинансирование ипотеки в большинстве случаев предполагает обращение в новый банк.

…И чем рефинансирование опасно

Другим же случаем возникновения необходимости в рефинансировании ипотечного кредита является стремление клиента увеличить срок погашения ипотеки. Это случается либо в результате переоценки собственных долгосрочных финансовых перспектив, либо из-за резкого изменения ситуации на рынке недвижимости - по причине единовременного значительного увеличения стоимости выбранной жилой недвижимости. Получается, что необходима увеличение суммы займа, что чаще всего связано с необходимостью и увеличения его срока. В этой ситуации и приходит на помощь рефинансирование - более низкая процентная ставка делает эту процедуру менее болезненной. Но здесь же таится и главная ловушка рефинансирования ипотеки в новом банке.

Перекредитование выгодно лишь тогда, когда процентная ставка существенно ниже, то есть на 2-4% в российских условиях. Если снижение составляет десятые доли процента, как на Западе, то это снижение полностью перекрывается увеличившимся сроком погашения. И тогда действительно получается, что человек получает новые долги для погашения старых. К тому же рефинансирование ипотеки всегда связано с дополнительными расходами: на оформление нового соглашения, на новую оценку недвижимости. Эти расходы исчисляются тысячами долларов.

К тому же сделки перекредитования предполагают новую процедуру оценки кредитоспособности клиента и то, что было приемлемо в одном банке, в другом сочтут недостаточным для предоставления займа. Поэтому рефинансирование это не панацея от всех сложностей с выплатой ипотечного кредита, а решение, требующее тщательного анализа и оценки собственных финансовых возможностей.

Александр Бабицкий

Статьи по теме

www.luxurynet.ru

Как осуществить рефинансирование по ипотеке?

Рефинансирование ипотеки – сравнительно новое предложение от банков. С помощью рефинансирования ипотеки можно пересмотреть условия погашения займа.

Рефинансирование ипотечного кредита – сравнительно новая банковская услуга, сулящая безусловную выгоду для заемщика. Рефинансирование ипотеки предоставляет возможность пересмотреть заемщику заключенный ипотечный договор, взять необходимый займ для полного погашения и его расторжения на новых, более приемлемых условиях.

Преимущества рефинансирования ипотеки

В банковской сфере, как и на любом другом рынке, идет конкурентная борьба за платежеспособных и благонадежных клиентов. Благодаря ее воздействию, для потенциальных заемщиков разрабатываются и предлагаются все новые и более выгодные кредитные программы.

В борьбе за потенциальных заемщиков банки не забывают и о людях, уже оформивших ипотечные займы. Именно для них существуют программы рефинансирования для безболезненной смены банка и условий заключенного кредитного договора.

На чем основана выгода рефинансирования?

Цены на недвижимость неуклонно растут, вырастает и рыночная стоимость залогового жилья. Обременение не позволяет получить необходимый займ на ремонт, автомобиль, обучение, развитие бизнеса и другие актуальные нужды заемщика.

С помощью рефинансирования ипотеки можно:

  1. Не только снизить существующую процентную ставку, но и получить дополнительную сумму денежных средств из остатка залога после погашения первичной ипотеки.
  2. Разрешить проблему, связанную с изменением финансового положения семьи. Предугадать изменения в доходе, составе семьи на длительный период невозможно. Кто-то рассматривает возможность погасить ипотеку быстрее, чтобы продать жилье и сменить место проживания. Кто-то, наоборот, хочет вздохнуть свободней, уменьшив сумму ежемесячных обязательных платежей.
  3. Сменить валюту, в которой оформлялась ипотека. Как советуют эксперты, долгосрочные кредиты лучше оформлять в той валюте, в которой начисляется заработная плата. Но многие заемщики прельщаются на низкую процентную ставку по валютным займам, о чем сожалеют впоследствии.

Именно это делает привлекательной возможность рефинансирования задолженности в глазах заемщика.

Подводные камни рефинансирования ипотеки

Естественно, банки не жалуют «изменников» и по мере возможности препятствуют рефинансированию своих кредитных программ в других финансовых организациях.

Необходимость получения согласия первичного кредитора на возможность рефинансирования ипотеки – вот первый подводный камень, с которым столкнется заемщик. Если в договоре оговорено, что досрочное погашение возможно только с согласия банка, то вероятность получения такого согласия без наложения штрафных санкций, сводящих на нет всю запланированную выгоду, невысока.Вторая трудность, с которой столкнется заемщик – завоевать доверие и подтвердить документально свою платежеспособность и ликвидность рефинансируемого залога нового кредитора.

Помимо стандартного пакета документов для оформления обычной ипотеки, требуется собрать и дополнительные документы, по залоговому жилью и первичной ипотеке: кредитный договор, график погашений, справка об отсутствии просрочек по платежам в первичном банке, уведомление/разрешение о досрочном погашении.

Некоторые банки требуют и дополнительный залог, свидетельство поручителей и т.д., что может предоставить не каждый заемщик.

Альтернативы рефинансирования ипотеки

В отдельных случаях можно перезаключить ипотечный договор с уменьшением процентной ставки, не прибегая к процедуре рефинансирования посредством привлечения другого банка:

  • Если оформлялся беззалоговый ипотечный договор на строящееся жилье, то по сдаче новостройки в эксплуатацию можно перезаключить его на договор с обеспечением со сниженной ставкой на оставшийся период погашения.
  • При рождении второго ребенка можно реализовать материнский капитал в соответствии с п.7 ст.10 ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» от 29.12.2006 г. на регламентируемых условиях банка (См. Как осуществить погашение ипотеки материнским капиталом).
  • Можно воспользоваться положенными субсидиями и льготами при участии в социальных программах по оказанию помощи в приобретении жилья определенным слоям населения.
Алгоритм действий при стандартной процедуре рефинансирования по ипотеке

Шаг 1. Собирается необходимый пакет документов, включающий в себя не только документы заемщика, но и информацию о рефинансируемом кредите (справка о состоянии и сумме задолженности, выписка со счета и др.), и подается заявка в выбранный банк. Он рассматривает заявку на возможность предоставления ипотечной программы по рефинансированию.

Шаг 2. Банком принимается решение, предоставлять или нет ипотечную ссуду для погашения задолженности по первичному кредиту. В случае одобрения заявки подается дополнительный пакет документов, уже касающийся залоговой ипотечной недвижимости. Банк решает, устраивает она его в качестве обеспечения или нет.

Шаг 3. В случае положительного решения определяются сроки и условия по рефинансированию ипотеки, и составляется уведомление для первичного кредитора о досрочном погашении ипотечного займа.

Шаг 4. Заемщик подает уведомление об одобрении предоставления ипотечного займа на рефинансирование первичному кредитору. Кредитор пересматривает условия договора и устанавливает дату полного расчета по существующей задолженности. Как правило, она совпадает с датой ближайшего планового платежа.

Шаг 5. После согласования совершается процедура перечисления заемных средств для погашения первичного ипотечного кредита. Осуществляется ли она передачей наличных или безналичным переводом на расчетный счет, оговаривается дополнительно, на усмотрение банка. Каждый случай индивидуален, заемщик может внести часть собственных средств, а может и полностью воспользоваться заемными средствами для полного погашения задолженности по первичному кредиту.

Шаг 6. Оформляется процедура государственной регистрации ипотеки о переходе прав на имущество в соответствии с гл.IV и гл.VI ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» действующей редакции от 7 мая 2013 года за номером 102-Ф3.

Дополнительные расходы заемщика по процедуре рефинансирования ипотечного кредита

Данная процедура требует не только крайне утомительных и затратных по времени сборов необходимых документов и их согласования, но и выливается в существенную сумму для заемщика. Помимо требований основных банков к наличию существенного первоначального взноса для возможности рефинансирования или дополнительного залога, установлены высокие комиссии за рассмотрение заявки:

  • 1-2% от суммы займа составит комиссия за выдачу заемных средств по программе рефинансирования;
  • 1-2% составит страхование рисков, озвученных в обязательных условиях предоставления займа. Есть вероятность, что уже оформленная страховка на залоговую недвижимость по каким-то причинам не устроит нового кредитора и вам потребуется ее переоформлять;
  • придется повторно пройти и оплатить процедуру оценки независимых экспертов рыночной стоимости залоговой недвижимости;
  • процедуры снятия обременения с заложенной недвижимости и государственная перерегистрация договора на права по залогу рефинансирующего банка тоже не бесплатны. Самостоятельное оформление занимает довольно продолжительный срок, как правило, за помощью обращаются в специализирующиеся посреднические организации, что также требует дополнительных затрат.

Таким образом, резюмируя вышеописанное, стоит отметить ряд положительных и отрицательных сторон рефинансирования ипотеки.

Плюсы программы очевидны: есть возможность уменьшить процентную ставку на 2-3% годовых, увеличить срок кредитования и, тем самым, снизить финансовое бремя. При изначальном неправильном выборе валюты кредитования можно сменить ее и уменьшить дополнительные расходы, связанные с прогрессирующей инфляцией и девальвацией рубля.

Минус же только в одном: действительно удобных и простых механизмов рефинансирования ипотеки для заемщика банками не предлагается. Процесс оформления довольно сложен и дорогостоящ, способный свести на нет всю выгодность и целесообразность.

 

consultant-jur.ru