Основные "засады" при рефинансировании долларового ипотечного кредита в рубли в банке ВТБ24. Рефинансирование долларовой ипотеки


Основные "засады" при рефинансировании долларового ипотечного кредита в рубли в банке ВТБ24 : ipoteka

Хочу поделиться основными моментами, которые стали для нас неожиданностью в процессе рефинансирования. Надеюсь, данная заметка будет вам полезна

1. Про выбор банка.

Долларовый кредит у нас был в банке ВТБ24. Изначально идея состояла в том, чтобы подать в несколько банков, тем болеее, что с точки зрения непосредственных затрат на сделку (нотариат и комиссия) у ВТБ были не самые привлекательные условия.

Оказалось, что в Сбербанк обращаться бесполезно. Он требует согласия ВТБ24, который его не дает. Мы нашли всего две приемлемые альтернативы – Юникредит и Райффайзен. Но в итоге условия ВТБ24 нам показались наиболее приемлемыми, потому что для погашения старого кредита не надо было ждать наступления расчетного периода (и платить %) и срок кредита у них был минимальный.

2. Список необходимых документов есть на сайте ВТБ. Рекомендуем получить выписку из ЕГРП, выписку из домовой книги и финансово-лицевой счет – до подачи документов (менеджер запросила у нас копии).

3. Затраты:

a. Комиссия банка – 29 400 р. Единственное, что туда входит – это оценка объекта недвижимости, которую банк закажет за свой счет. Оплачивается при выдаче кредита – п. 8-9b. Нотариат - у нас получилось около 20 000 р : 13 000р подача документов (как дороги нынче курьеры)+ всякие нотариально заверенные обязательства и гос пошлины. Оплачивается на сделке – п. 5-6c. Доплата старого кредита, если размера нового кредита не хватит для закрытия старого (например, скакнет курс доллара в процессе подготовки к сделке) . Оплачивается при выдаче кредита – п. 8-9d. Страховка – ее придется оплачивать на следующие 12 месяцев. Нам сделали перезачет неиспользованной суммы по действующей страховому договору, который был заключен по долларовому кредиту . Оплачивается перед выдачей кредита. – п. 8.

4. В страховую рекомендую обратиться сразу после получения одобрение банка на кредит. У них тоже есть всякие внутренние процедуры. Для выхода на сделку (п 4-5) – вам надо будет получить согласие страховой на страхование в рамках нового договора.

5. После прохождения процедур одобрения кредита (2 недели в нашем случае), одобрения залога и оценки (где-то неделя), надо будет дождаться, когда старая закладная будет доставлена в банк (еще дня 3). Потом будет назначена сделка. То есть непосредственное подписание нового кредитного договора и закладной в банке. Внимание! За день до сделки обязательно попросите менеджера прислать все документы на вычитку и проверьте все реквизиты и условия – они часто совершают ошибки! У нас выплыла снова перепланировка, которая была узаконена еще в рамках старого договора. Если вы этого не сделаете, вы проведете в банке несколько часов, ожидая, пока менеджер неторопливо будет исправлять собственные косяки.

6. На сделку надо с собой взять оригиналы правоустанавливающих документов (договор купли-продажи), оригинал кредитного договора, оригинал свидетельство о собственности, выписку из домовой книги и, желательно, документы БТИ.Выписка из домовой книги действует 30 дней со дня выдачи. Надо убедиться, что она будет все еще действовать в день, когда документы будут подаваться на регистрацию в юстицию. Это будет следующий за днем сделки рабочий день (кроме понедельника).

7. Выдача нового кредита с последующей его конвертацией в доллары и погашением старого кредита будет осуществляться примерно через неделю после сделки. В указанную неделю будет проходить регистрация нового договора ипотеки и закладной. Учтите, что если сделка (п 5-6) будет в пятницу или в понедельник с утра – нотариус подаст документы на перерегистрацию только во вторник. Получить их у нотариуса можно будет в следующий понедельник после 14.00.

8. После получения документов у нотариуса наступает ключевое событие - получение нового кредита, а также его конвертация в доллары и погашение старого кредита. Перед этим надо оплатить страховку (страховой договор и квитанцию – взять с собой на получение кредита!). Назначайте дату и время выдачи кредита заранее.

9. Окончательный размер доплат по пункту 3с станет известен только в момент выдачи нового кредита. Конвертация нового кредита в доллары для погашения старого будет происходить по безналичному курсу покупки доллара, установленному ВТБ24 (есть на сайте). Этот курс меняется 2 раза в день - в 8 утра и в 11 утра. Мы положили деньги на счет заранее

10. Общая рекомендация – обязательно все проверяйте, пересчитывайте и перечитывайте за менеджерами. Желательно всю информацию перепроверять звонком на горячую линию.

11. Всего весь процесс рефинансирования у нас занял 1 месяц и 5 дней. И пусть вашему рефинансированию сопутствует хотя бы стабильный курс, чтобы не был лишних волнений и затрат))

ipoteka.livejournal.com

Ипотека в долларах (долларовый ипотечный кредит)

Ипотечный кредит – практически единственная возможность сегодня приобрести квартиру или другую жилплощадь. Его особенностями являются большой срок и процентная ставка, существенно большая, чем во многих экономически развитых странах.

Это выливается для заемщика в большую переплату. Фактически, банку выплачивается еще одна стоимость квартиры. А иногда и не одна.

Желание хоть как-то уменьшить эту цифру, заставляет заемщиков искать различные способы снизить переплату:

  • кто-то использует для этого различные жилищные сертификаты;
  • некоторые же надеются выиграть за счет изменения курсы валют, именно они чаще всего и берут ипотеку в долларах или евро.

До тех пор, пока цены на недвижимость растут, а курсы инвалюты снижаются, выходит неплохая экономия.

Но если рынок качнется в обратную сторону, как произошло в конце 2018, а затем и в августе 2018 года, то положение валютных заемщиков становится довольно незавидным.

Впрочем, не пострадают от этого те из них, кто получает в долларах основную часть своего дохода. На них изменения курса скажутся меньше всего.

Что делать?

Более привлекательные условия, чем для займа в рублях, а также тенденция доллара к снижению курса, стали причиной того, что долларовая ипотека оказалась весьма популярной.

До тех пор, пока использовались валютные накопления или удавалось сыграть на колебаниях курса, положение таких заемщиков было, пожалуй, более выгодным.

Но когда курс за короткое время вырос почти втрое, люди забеспокоились:

  • недвижимость теряет в цене, а их долг, напротив, растет;
  • многие оказались в положении, когда сумма ежемесячного платежа стала не просто неподъемной, она превысила их доход, к тому же кризис конца 2018 года вызвал волну сокращений.

В результате банки столкнулись с увеличением количества просрочек по ипотечным кредитам. Не только по валютным, хотя именно в этом секторе процент задолженностей оказался наиболее высоким.

Люди оказались просто не в состоянии платить.

Если не платить

Что же ждет таких заемщиков?

У банков на такой случай имеются разнообразные штрафные санкции, они подробно излагаются в соответствующих разделах кредитного договора:

  1. Самой мягкой является начисление пени. То есть за каждый пропущенный день полагается уплатить банку маленький штраф. Чем дольше не получается платить, тем больше штрафная сумма.
  2. В самом крайнем случае банк лишает заемщика приобретенной по договору квартиры. Она будет реализована на специальном аукционе. Вырученная сумма пойдет на погашение долга и набежавших процентов. Остаток, если конечно он будет, возвращается заемщику. Банки нехотя идут на эту меру, но не исключают ее.

Ипотека в долларах

«Черный вторник» 16 декабря показал, что валютные кредиты – не самый подходящий инструмент для решения квартирного вопроса. Этот способ подходит больше для компаний, ведущих внешнеэкономический деятельность, чем для населения.

Единственный совет, который дают все эксперты обладателям такой ипотеки – как можно быстрее от нее избавиться.

Как избавиться?

Вариантов избавления от финансового бремени не так много. Можно, конечно, подождать, пока не стабилизируется курс, а затем погашать долг досрочно.

Но, как показывает практика стабилизация все равно происходит на более высокой отметке и дальше будет только расти.

Вторым вариантом является поиск источника валютных поступлений, например, работы.

Но в условиях экономического спада шансы на нахождение такого источника еще меньше, чем на возврат валюты к прежним курсам.

Рефинансирование

Чаще же всего заемщики прибегают к такому способу, как рефинансирование, или перекредитование.

Он предполагает получение другого займа, который позволит:

  • во-первых, рассчитаться с уже существующим кредитом;
  • во-вторых, погашать новый долг на более выгодных чем раньше условиях.

Полностью от обязательств перед банком перекредитование не освобождает, но дает возможность перевести долг в рубли, чтобы не зависеть более от изменения курса валют.

В залог по новому кредиту передается приобретенная квартира или же другая недвижимость.

Минусом этого способа является то, что банки не слишком охотно идут на рефинансирование, особенно в нестабильных условиях.

Или же тщательно проверяют платежеспособность заемщика, прежде чем дать согласие на такую операцию.

Продажа квартиры

В том случае, если банк в перекредитовании отказал и никакой возможности погашать дог не осталось, единственным вариантом избавления от валютной ипотеки является продажа квартиры.

Сделать это необходимо, не дожидаясь, пока такой мерой воспользуется банк.

Причины поступить именно так следующие:

  • до продажи банк воспользуется всеми другими штрафными санкциям, а значит долг существенно вырастет;
  • банк продаст квартиру по меньшей цене, стремясь лишь вернуть свои средства.

Самостоятельная же продажа, пусть и с разрешения банка, позволит найти покупателя, предлагающего наилучшую цену.

Это даст возможность рассчитаться с банком и, возможно, выплатить первоначальный взнос за новое жилье, но уже купленное на средства рублевого кредита.

Другие варианты выхода из ситуации

Есть и менее радикальные способы рассчитаться с банком. Но он требуют от него или от государства соответствующих встречных шагов.

Одним из них явилось письмо Центробанка, разосланное в январе 2018 года.

В нем коммерческим банкам рекомендовалось рассмотреть возможность реструктуризации долларовой ипотеки на довольно щадящих для заемщиков условиях.

Реструктуризация

Реструктуризация долга по ипотеке может осуществляться несколькими способами:

  • списанием уже начисленных пеней;
  • приостановкой применения штрафных санкций к должникам;
  • продление срока кредита, что означает уменьшение ежемесячных платежей и т. д.

Для того, чтобы произвести все эти действия, от заемщика требуется лично обратиться в банк с заявлением. Рассмотрев причины, вызвавшие необходимость реструктуризации, банк дает положительный или отрицательный ответ.

Свое несогласие с этим решением можно отстаивать в суде. Но, как правило, заинтересованность банка в возврате своих средств, приводит к положительному решению вопроса.

Здесь можно скачать образец заявления о реструктуризации ипотечного долга.

Перевод в рубли

Одной из форм реструктуризации, рекомендованных Центробанком, является перевод долга из валюты в рубли. Это убирает зависимость от колебания валютного курса, но не снимает с должника обязанности долг погасить.

В условиях резкого роста курсов доллара и евро, Банк России призвал кредиторов производить пересчет по курсу на конец октября 2018 года.

Коммерческие банки, выполняя эту рекомендацию, объявили о начале действия программ по реструктуризации долгов, которыми могли воспользоваться все заемщики.

К началу сентября большая часть программ была свернута, так как желающих воспользоваться ими больше не нашлось.

Досрочное погашение

Еще один способ избавиться от обязательств перед банком, самый надежный – досрочное погашение. Но если бы у заемщика была возможность изначально найти такую сумму, вряд ли он стал бы связываться с ипотекой.

И все же если есть возможность найти средства и закрыть кредит, это самый лучший выход, позволяющий немного сэкономить на процентах.

Тут представлен образец заявления на досрочное погашение ипотечного кредита.

Господдержка

А вот рассчитывать на господдержку в 2018 году валютным заемщикам не стоит. Единственный законопроект, касающийся реструктуризации долгов, был отклонен.

Какой-либо программы помощи заемщикам, как это произошло в 2008 году, когда было создано АИЖК, до сих пор не открыто.

Скорее всего их и не будет, так как процент валютных займов среди ипотечных кредитов невелик. К тому же все банки предоставили своим заемщикам возможность решить вопрос с долларовой ипотекой в добровольном порядке.

И сейчас начинают через суд требовать погашения долгов от тех из них, кто такой возможностью не воспользовался.

Риски

Практика показывает, что гражданам, получающим основной доход в рублях, не стоит связываться с валютными займами, особенно такими длительными как ипотека.

Даже если по ним предлагается более привлекательные условия.

Банки также оценили свои риски, поэтому практически полностью свернули ипотечные программы, предусматривающие выдачу жилищных займов в долларах.

На видео об ипотечных займах в долларах

77metrov.ru

как её получить, где выгода, Отзывы и примеры читателей с конкретикой

Рефинансировать ипотеку, то есть взять новый кредит чтобы погасить старый можно в банке, где взят первый кредит или найти новый банк. Во втором случае придётся собирать очень много документов. Цель проста — улучшить условия кредита. Общие вопросы по перекредитованию можно найти в базовой заметке про рефинансирование кредитов.

В настоящее время ипотечные ставки перестали снижаться, как это было еще несколько лет назад, теперь они поднимаются или держаться на прежнем уровне, поэтому и появилась новый вид деятельности на рынке банковских услуг — рефинансирование ипотеки или перекредитование кредита, взятого по ипотеке.

Те банки, которые, не теряя времени, проанализировали выгоду от этого процесса, перестроили свою работу и не только привлекли новых желающих взять ипотечный кредит, но и переманили часть клиентов у других ипотечных банков.

Ипотечное рефинансирование – инструмент очень удобный, дающий ряд преимуществ, по сути — заключается новый договор и условия можно пересмотреть чтобы они соответствовали вашей текущей финансовой ситуации:

  1. Ипотечный кредит можно увеличить по срокам (или уменьшить, если финансовое состояние позволяет).
  2. Вы можете выбрать такую сумму выплаты, которая больше вас устроит (увеличивай, уменьшая сроки).
  3. Можно выбрать такой кредит, в котором отдельно оговорено о досрочном погашении кредитного займа без каких-либо штрафных процентов.
  4. Новой ипотекой может быть предусмотрено более выгодное страхование жизни.
  5. Наконец смена валюты. Очень актуально: валютная ипотека в кризис + рефинансирование из долларов в рубли.

По банкам: Ак Барс.

История о том как выгодно рефинансировали Сбербанковскую ипотеку в ВТБ (с 25 тысяч до 16 — платёж в месяц)

История нашей читательницы.

Что самое главное для семьи? Верно, крыша над головой. Такой одним словом, режущий вопрос встал передо мной не так давно. Несколько лет, я собирала деньги на недвижимость, не хотела входить в круговорот ипотеки. Но все закончилось провалом.

Все же поняв всю свою ситуацию я решила обратиться в банк. Рассматривая все возможные банки в моем городе Саратове я все же остановилась на Сбербанке. Сам Сбербанк меня привлек именно тем, что он имел хорошую репутацию и многие обращались именно в этот банк. Так и я решила брать ипотеку именно там.

В целом все мои нервы ушли на собрание всевозможных документов, после всей волокиты и каждодневных походов в банк, на рассмотрение расценок на ипотеку, меня наконец- то все устроило. Ипотеку я брала на сумму 3.660.000р с процентной ставкой 8.7% на срок 20 лет, первоначальный взнос составлял 842.000 р а ежемесячная выплата 24.899р с условием что я брала ипотеку по системе аннуитетного платежа. В целом все мне подходило, ипотеку я выплачивала исправно в течении года.

Но уже на второй год решила перекридитоваться. Приехав в банк я решила обсудить все тонкости и возможные недочеты. В моем банке меня хорошо проконсультировали и распечатали мне оффер, с примерным платежом с которым я буду иметь дело. Рассмотрев все внимательно я решила не менять банк.

Но как говориться -«Знай все свои хорошие стороны», взяв верх над ленью и несколько дней выходных на работе, я решила проверить сторонний банк. Моей целью стал банк ВТБ.

Приехав в банк и проинформировав их с своем решении я попросила выдать мне оффер с примерным платежом и процентным ставками. Приятно было то, что даже не являясь клиентом этого банка, мне без всяких проблем выдали оффер. Посмотрев разницу в ВТБ и в своем банке я решила брать в ВТБ, мне подходили условия и ставки перекридитования именно в этом банке.

Много времени ушло на бюрократию, правда если бы я перекредитовалась бы в своем банке такого бы не было, но что не сделаешь ради выгоды. И в целом оформив рефинансирование я стала платить на много меньше.

Наглядно мои платежи на оставшиеся срок были такими: оставшийся долг 2млн, ежемесячный платеж — 15.949р, срок — 20 лет, ставка по процентам- 8.9%.

Отзывы о рефинансировании ипотеки

kudavlozitdengi.adne.info

Рефинансирование ипотеки, рефинансирование ипотечного кредита, банки по ипотечному рефинансированию займа

Компания «Финансовый сервис» предлагает своим клиентам рефинансирование ипотеки (перекредитование). В классическом понимании эта услуга предполагает переход из одной кредитующей организации в другую для улучшения условий кредитования. Инструмент позволяет заемщикам существенно уменьшать процентные ставки, досрочно погашать долги, увеличивать суммы кредитов или изменять их валюту.

Чаще всего к ипотечному рефинансированию прибегают в следующих ситуациях:

  • если процентная ставка по действующему кредиту выше среднерыночной;
  • банк в одностороннем порядке изменяет условия кредитования;
  • не устраивает техническое обслуживание в финансовой организации;
  • сумма ежемесячных выплат занимает большую часть семейного бюджета;
  • для валютных займов — существенное изменение курса;
  • вы хотите увеличить сумму кредита, но банк не соглашается на это.

Рефинансирование ипотечного кредита эффективно решает все вышеперечисленные проблемы. Кроме того, с помощью этого инструмента заемщик может уменьшить или увеличить период погашения кредита.

Стандартные условия для оформления ипотечного рефинансирования

Для рефинансирования ипотеки основным условием является согласие банка, который ее выдал. Этот вариант может быть предусмотрен договором и локальными актами — в таком случае у заемщика никаких проблем с перекредитованием в сторонней организации не возникает. Если в контракте не прописан этот пункт, банки обычно соглашаются на рефинансирование ипотечного займа с условием погашения долга в определенный срок.

Банки по рефинансированию ипотеки перекредитовывают заемщиков на следующих условиях:

  • наличие ликвидного залогового имущества;
  • чистая кредитная история, в частности, в отношении финансовой организации, выдавшей первый кредит.

В каких случаях ипотечное рефинансирование действительно выгодно?

Если у вас долларовая ипотека, рефинансирование кредита с изменением валюты в любом случае станет целесообразным решением, так как курс постоянно изменяется и прогнозировать его рост или падение практически нереально. Также перекредитование выгодно, если разница в процентных ставках составляет хотя бы 2 %.

Если вы уже выплатили половину или большую часть долга, то, прежде чем пойти на ипотечное рефинансирование, проведите расчеты, сопоставив сэкономленную на снижении ставки сумму с расходами на оформление нового кредита (страховая премия, комиссия, оплата регистрационных услуг).

Стандартный порядок оформления ипотечного рефинансирования

Практически все банки проводят рефинансирование ипотечного кредита по одной схеме, которая включает в себя следующие шаги:

  • Клиент представляет в финансовую организацию пакет документов (ипотечный договор, график выплат, справки о доходах, свидетельства о праве собственности на залоговую недвижимость и т. д.).
  • Банк проверяет и анализирует документы (в течение нескольких рабочих дней).
  • Если принято положительное решение, заключается договор рефинансирования ипотеки.
  • Новый кредитор погашает остаток займа, переводя нужную сумму на счет заемщика в первом банке. В некоторых случаях, если перекредитование предполагает увеличение суммы займа, клиент получает новый кредит на большую сумму.

Ипотечное рефинансирование по сути является обычным кредитом, поэтому к заемщикам предъявляются стандартные требования:

  • возраст — от 21 года;
  • наличие российского гражданства;
  • наличие постоянного места работы и залогового имущества.

Если вы хотите оформить рефинансирование на выгодных условиях, обращайтесь к нам. Специалисты компании дадут профессиональную консультацию, ответят на все вопросы и помогут принять правильное решения. Чтобы связаться с нами, позвоните по номеру контактного телефона или оставьте заявку на сайте.

finsr.ru