Рефинансирование ипотеки: откладывать нет смысла. Проблемы при рефинансировании ипотеки


Проблемы при рефинансировании ипотеки | novosti.netlify.com

Ассоциация российских банков (АРБ) направила письмо мэру Москвы Сергею Собянину с просьбой разрешить проблему рефинансирования ипотеки, взятой с использованием средств материнского капитала, пишет "Коммерсант". На фоне снижения ЦБ ключевой ставки банки уменьшают проценты по ипотеке, что позволяет заемщикам рефинансировать действующие кредиты на более привлекательных условиях. Однако на практике сократить расходы удается далеко не всем.

Дело в том, что при оформлении ипотеки приобретенное жилье всегда передается банку в залог.

Если на обслуживание долга направляются средства маткапитала, у заемщика возникает обязанность после погашения кредита, в том числе за счет его рефинансирования, наделить супруга и детей долями в квартире. После этого начинается оформление ипотеки по новому кредиту. Однако залог квартиры, доля в которой принадлежит несовершеннолетнему, может быть оформлен только с согласия органа опеки и попечительства.

"На практике отдельные органы опеки и попечительства указанного разрешения не дают, так как формально ипотека ухудшает имущественное положение несовершеннолетних, - отмечается в письме АРБ.- Взаимосвязанность первоначального и второго кредитных договоров, а также улучшение положения заемщика по новому кредитному договору органами опеки и попечительства не учитываются".

При этом, поскольку банк, выдавший новый кредит, остается без обеспечения, он вынужден увеличивать процентную ставку, которая в итоге превышает ставку по первоначальному кредиту.

В связи с этим ассоциация просит дать поручение выработать единые критерии, рекомендованные при рассмотрении органами опеки обращения заемщиков за получением разрешения на заключение договора ипотеки при рефинансировании кредита с использованным маткапиталом.

Банкиры подтверждают наличие подобной проблемы. А в неофициальных беседах банкиры признают, что подтверждение использования материнского капитала и разрешение органов опеки на залог квартиры запрашиваются не всеми кредитными организациями.

Решить проблему могут законодательные изменения либо определение критериев, при наличии которых органы опеки должны будут давать разрешения на залог недвижимости. По словам партнера юридического бюро "Замоскворечье" Дмитрия Шевченко, центральные органы опеки города Москвы "могут четко обозначить, что, если при использовании материнского капитала на покупку жилья произошло досрочное погашение кредита с последующим его рефинансированием по более низкой ставке, это является улучшением имущественного положения детей, и на такие сделки нужно давать согласие".

"В действующем законодательстве можно предусмотреть, что в случае, если предполагается рефинансирование такой ипотеки, возможно оформление последующего залога", - считает партнер МКА "Ионцев, Ляховский и партнеры" Игорь Дубов.

Электронная регистрация квартиры в собственность

novosti.netlify.com

Маткапитал создает проблемы при рефинансировании ипотеки

6 июля. FINMARKET.RU — Использование материнского капитала для погашения части ипотеки обернулось неожиданными проблемами для заемщиков при попытке рефинансировать кредиты — вместо снижения финансовой нагрузки семьи вынуждены переплачивать за кредит.

Ассоциация российских банков (АРБ) направила письмо мэру Москвы Сергею Собянину с просьбой разрешить проблему рефинансирования ипотеки, взятой с использованием средств материнского капитала, пишет «Коммерсант». На фоне снижения ЦБ ключевой ставки банки уменьшают проценты по ипотеке, что позволяет заемщикам рефинансировать действующие кредиты на более привлекательных условиях. Однако на практике сократить расходы удается далеко не всем.

Дело в том, что при оформлении ипотеки приобретенное жилье всегда передается банку в залог. Если на обслуживание долга направляются средства маткапитала, у заемщика возникает обязанность после погашения кредита, в том числе за счет его рефинансирования, наделить супруга и детей долями в квартире. После этого начинается оформление ипотеки по новому кредиту. Однако залог квартиры, доля в которой принадлежит несовершеннолетнему, может быть оформлен только с согласия органа опеки и попечительства.

«На практике отдельные органы опеки и попечительства указанного разрешения не дают, так как формально ипотека ухудшает имущественное положение несовершеннолетних, — отмечается в письме АРБ.- Взаимосвязанность первоначального и второго кредитных договоров, а также улучшение положения заемщика по новому кредитному договору органами опеки и попечительства не учитываются».

При этом, поскольку банк, выдавший новый кредит, остается без обеспечения, он вынужден увеличивать процентную ставку, которая в итоге превышает ставку по первоначальному кредиту.

В связи с этим ассоциация просит дать поручение выработать единые критерии, рекомендованные при рассмотрении органами опеки обращения заемщиков за получением разрешения на заключение договора ипотеки при рефинансировании кредита с использованным маткапиталом.

Банкиры подтверждают наличие подобной проблемы. А в неофициальных беседах банкиры признают, что подтверждение использования материнского капитала и разрешение органов опеки на залог квартиры запрашиваются не всеми кредитными организациями.

Решить проблему могут законодательные изменения либо определение критериев, при наличии которых органы опеки должны будут давать разрешения на залог недвижимости. По словам партнера юридического бюро «Замоскворечье» Дмитрия Шевченко, центральные органы опеки города Москвы «могут четко обозначить, что, если при использовании материнского капитала на покупку жилья произошло досрочное погашение кредита с последующим его рефинансированием по более низкой ставке, это является улучшением имущественного положения детей, и на такие сделки нужно давать согласие».

«В действующем законодательстве можно предусмотреть, что в случае, если предполагается рефинансирование такой ипотеки, возможно оформление последующего залога», — считает партнер МКА «Ионцев, Ляховский и партнеры» Игорь Дубов.

Источник: finmarket.ru

skrohoi.ru

Проблемы при рефинансировании ипотеки

Например, часто приходится определять целесообразность тех или иных параметров ипотечного кредитования: Некоторые заемщики, пытаясь снизить полную стоимость ипотеки, рефинансируют ее с уменьшением процентной ставки и увеличением срока кредита. Однако в таком случае почти всегда происходит еще большая переплата, чем в обратной ситуации.

Визуально кажущаяся экономия может оказаться нереальной. Также не следует поддаваться на разнообразные уловки кредитных организаций, привлекающих клиентов заниженными процентными ставками.

При какой разнице в ставке рефинансирование будет выгодно?

Ни один банк не пойдет на сознательный риск, не стабилизируя его. Снижение ставки может сопровождаться другими изменениями параметров кредитования: Если в первом договоре об ипотеке не предусмотрено досрочное погашение без штрафов, добиться его будет довольно трудно. Особенно неохотно банки расстаются с добросовестными заемщиками, которые безупречно исполняют свои обязательства. Выгодно ли рефинансирование ипотеки в ВТБ 24? Узнайте из нашей статьи. На каких условиях производится рефинансирование ипотечного кредита в Газпромбанке?

Возможно ли рефинансирование ипотеки в Райффайзенбанке? На что заемщику нужно обратить особое внимание?

Посчитаем выгоду на конкретных примерах

Подавая заявку на получение нового кредита, заемщику следует знать, что в случае недобросовестного погашения уже имеющейся задолженности банк может ответить отказом. Поэтому у тех лиц, которые не в состоянии погашать обязательства по действующему кредитному договору, нет шансов на рефинансирование.

Также для получения нового кредита по сниженной процентной ставке заемщик должен обеспокоиться содержанием своей кредитной истории. Если финансовое досье имеет негативную информацию, ставка может быть существенно повышена. Таким образом банк минимизирует свои риски. Изучая договор о рефинансировании ипотеки, нужно обратить внимание на то, оставляет ли банк за собой право на изменение процентной ставки в форс-мажорных обстоятельствах. Понятие таковых довольно расплывчато, и кредитная организация при первой возможности может увеличить стоимость кредита.

Некоторые предложения о рефинансировании содержат условие о более низкой ставке в течение, например, десяти лет, а затем ставка существенно возрастает. Хотя большинство заемщиков, получая кредит, планирует его досрочное погашение, на практике это удается не всегда. Необходимо учесть все возможные варианты развития событий.

Удивительно, но факт! Закладная, если она была предусмотрена ипотечным договором всегда находится в банке, у вас на руках её нет.

Также не стоит забывать о том, что рефинансирование требует довольно много времени и денег на оформление, ведь заемщик будет вынужден заново собирать весь пакет документов, оценивать стоимость залоговой квартиры. Многие документы должны быть заверены нотариально, а такие услуги сейчас недешевы. Поэтому перед посещением банка следует подсчитать сумму этих затрат и сравнить их выгодой в перспективе. Осуществляя рефинансирование ипотеки, не следует бросаться от одного кредитора к другому. Практика показывает, что в целом условия банком по ипотечному кредитованию в настоящее время одинаковы.

Разница лишь в том, что одни банки делают акцент на низкой процентной ставке, другие — на отсутствии дополнительных комиссий и льготном страховании.

Основные причины

В связи с этим есть реальный риск потратить значительные ресурсы на оформление нового кредита, не получив при этом существенной выгоды. Кроме того, получать заемные средства стоит только в проверенной кредитной организации, услугами которой заемщик уже пользовался. Это серьезно сокращает риск возникновения конфликтных ситуаций между банком и его дебитором. Кому может помочь перекредитование?

Читайте также:

  • Бесплатные консультации юристов по военной ипотеке
  • Развод с женой есть ребенок и раздел имущества
  • Каких врачей проходят дети при подачи документов на внж
  • Минимальная сумма алименты на 2 детей
  • artpolyakov.ru

    Рефинансирование ипотеки: откладывать нет смысла

    Откладывать рефинансирование ипотеки теперь бессмысленно, все равно снижение ипотечных ставок остановилось на несколько месяцев. Если только Кремль не потребует от Германа Грефа запустить новую волну снижения. Но это маловероятно.

    Угроза роста инфляции

    Санкции США сыграли с российским ипотечным рынком, а точнее – с сегментом рефинансирования, злую шутку. Многие граждане, выплачивающие жилищные кредиты, ранее отложили рефинансирование своих займов на потом, когда процентные ставки еще снизятся. Однако снижение остановилось и, скорее всего, продолжится нескоро.

    Последнее введение санкций и сопровождавший его скачок курсов валют с большой вероятностью заставят Центробанк РФ на какое-то время прекратить поступательно снижать ключевую ставку. Ведь санкции создали угрозу роста инфляции.

    «Инфляция способна ускориться до 4,0-4,5% к концу года (наш предыдущий прогноз – 3,5%). Ослабление рубля может также привести к приостановке ожиданий снижения инфляции у населения, – рассуждает экономист Нордеа Банка Татьяна Евдокимова. – На этом фоне ЦБ, вероятно, возьмет паузу в цикле снижения ключевой ставки, оставив ее на текущем уровне 7,25% несколько месяцев».

    Между тем ряд игроков на рефинансирование делает серьезную ставку. «Доля рефинансирования в объеме всех выдач ипотечных кредитов у нас составляет более 50%, и уже сейчас можно сказать, что она будет сохранена, – поясняет начальник отдела ипотечного кредитования Альфа-Банка Наталья Кузьменцова. – Данная программа востребована нашими клиентами, это подтверждается нарастающим количеством заявок».

    И ранее многие эксперты поясняли БН, что локомотивом продаж среди ипотечных продуктов в 2018 году будет именно рефинансирование. Эти прогнозы не теряют актуальность до сих пор. «С учетом тенденции к снижению процентных ставок, крайне востребованным в нынешнем году будет рефинансирование ипотеки, – говорит начальник управления развития залоговых продуктов банка “Открытие” Анна Юдина. – Именно в этом сегменте рынка между лидерами развернется основная борьба».

    Собственно бум ипотечного рефинансирования в стране идет с начала весны и, по прежним прогнозам, должен был продлиться до сентября-октября. Во всяком случае, ожидалось, что к концу года подавляющее большинство готовых воспользоваться услугой граждан найдут на это время и далее сегмент сузится до стабильных 3-5% ипотечного рынка.

     

    Кредитная история в безопасности

    Американские же санкции ведут к тому, что ипотечный бум окажется менее ярко выражен и растянется на более длительный срок (см. таблицу). При этом возрастет число заемщиков, прибегающих к сервису не единожды за период гашения займа, а несколько раз. Благо себестоимость процедуры относительно невелика, а кредитная история «все стерпит». Хотя ряд банковских менеджеров, чтобы клиент не воспользовался услугой в другом банке, взяли привычку пугать обслуживаемых заемщиков – дескать, ЦБ считает такую операцию реструктуризацией долговых обязательств, будто бы вызванной неспособностью их выполнять.

    Но, как поясняет БН генеральный директор БКИ «Эквифакс» Олег Лагуткин, хотя информация фиксируется, это на отношениях физлица с банками никак не скажется. «Рефинансирование ипотечного кредита не является фактором, снижающим качество кредитной истории, это всего лишь инструмент, с помощью которого заемщик может улучшить условия возврата заемных средств», – подчеркивает эксперт.

     

    Причины обращаться в несколько банков

    Напомним, всю вторую половину прошлого года большинство банков с помощью программ рефинансирования переманивали клиентов от конкурентов и чинили всяческие препятствия собственным заемщикам, пытающимся перекредитоваться. Вплоть до того, что по три раза умышленно теряли заявления или тянули с выдачей справок так, чтобы их срок действия кончился.

    «В качестве примерной схемы допустим, что предложение к рефинансированию равно 9%, а ставка по кредиту – 12% годовых, – поясняет руководитель аналитического центра “Русипотеки” Сергей Гордейко. – В результате один банк теряет клиента, приносящего 12%, а другой приобретает клиента, приносящего 9% годовых. И так по кругу, меняясь клиентами и теряя доходность».

    Сейчас ситуация практически нормализовалась. Тем не менее эксперты рекомендуют, как и при традиционной ипотеке, подавать заявки на рефинансирование не только в свой банк, но и в «чужие».

    «Заявку на рефинансирование ипотеки целесообразно сразу подавать в три-четыре банка, а не в один. И многие заемщики поступают именно так», – говорит генеральный директор «Центрального ипотечного агентства» Сергей Гребенюк.

    Тому есть объективные причины. Во-первых, риск получить отказ в своем банке, что бы ни сулили его пиарщики в открытых источниках, все равно остается. При этом одно дело, когда у заемщика стандартный кредит на новостройку, и другое – когда это нишевый продукт. Здесь конкурентов своему кредитору еще придется поискать.

    Например, ипотека на комнату в коммуналке или на загородный дом. Председатель правления Банка Жилищного Финансирования (преимущественно ориентированного на ломбардную ипотеку) Руслан Исеев уточняет: «Пока мы не видим существенных объемов рефинансирования именно наших портфелей. Кроме того, текущие схемы предполагают выдачу заемщикам необеспеченных кредитов до момента регистрации ипотеки на нового кредитора. Это рискованно и не всегда оправданно, с нашей точки зрения».

    Во-вторых, подсказывает глава «Ипотек.ру» Дмитрий Овсянников, в своем банке условия могут быть и хуже, чем в другом, но зато процедура – проще и легче. «У человека, допустим, ставка 12%. Можно его кредит рефинансировать в другом банке, и процентная ставка будет 9%. Он приходит в свой банк, и ему снижают ставку до 10,5-11,0%. На этом большинство и успокаивается: одно заявление, никакого сбора документов, ставка стала ниже», – резюмирует он.

    Кроме того, нужно помнить, что при рефинансировании заемщик может написать заявление на сумму большую, чем остается должен банку.

     

    Успей зарегистрироваться на конференцию «Цифровая ипотека без прикрас»Регистрация и описание по ссылке ipoteka.today

    Таблица

    Ипотечное кредитование в РФ за первые два месяца 2018 года

    № 

    Банк

    Рыночная доля без учета рефинансирования за 2 месяца, %

    Рыночная доля с учетом рефинансирования за 2 месяца, %

    1

    Сбербанк

    62,18

    58,59

    2

    ВТБ

    14,65

    14,71

    3

    Россельхозбанк

    6,37

    7,16

    4

    Совкомбанк

    3,59

    3,11

    5

    Газпромбанк

    2,59

    4,74

    6

    ДельтаКредит

    1,56

    1,90

    7

    Абсолют Банк

    1,38

    1,28

    8

    Уралсиб

    1,28

    1,22

    9

    Санкт-Петербург

    1,09

    0,96

    10

    Райффайзенбанк

    1,05

    2,00

    11

    АК БАРС

    1,01

    0,98

    12

    Центр-Инвест

    0,64

    0,55

    13

    Российский капитал

    0,52

    0,70

    14

    ФК Открытие

    0,48

    0,59

    15

    Возрождение

    0,43

    0,39

    16

    Промсвязьбанк

    0,43

    0,38

    17

    ЮниКредит Банк

    0,38

    0,46

    18

    Транскапиталбанк

    0,37

    0,45

    19

    Связь-Банк

    0,32

    0,28

    20

    Запсибкомбанк

    0,27

    0,34

    21

    Металлинвестбанк

    0,24

    0,20

    22

    Кубань кредит

    0,18

    0,15

    23

    Московский кредитный банк

    0,15

    0,13

    24

    Левобережный

    0,14

    0,22

    25

    Примсоцбанк

    0,13

    0,28

    26

    СМП Банк

    0,13

    0,12

    27

    Зенит

    0,09

    0,08

    Источник: консалтинговая компания «Русипотека»

    www.ludiipoteki.ru