Рефинансирование ипотечных кредитов. Секьюритизация ипотечных кредитов. Определение ставки рефинансирования ипотека денежная эмиссия


Рефинансирование ипотечных кредитов. Секьюритизация ипотечных кредитов.

Основные способы рефинансирования кредитов сводятся либо к полной уступке прав по выданному банком ипотечному кредиту специализированной организации (получается два уровня: банк — специализированная организация), либо к выпуску ценных бумаг самим банком, выдавшим кредит.

Когда права требования по кредитам (закладные) уступаются специализированной организации, она объединяет однообразные закладные в пулы и уже под залог пулов выпускает собственные ценные бумаги.

Рефинансирующие организации -специализированные компании, которые занимаются покупкой пулов ипотечных кредитов или закладных с последующим рефинансированием. Самой крупной рефинансирующей компаний в нашей стране является Агентство по ипотечному жилищному кредитованию.

Классификация ипотечных кредитов по способу рефинансирования:

- Выпуск ипотечных облигаций (Ипотечные банки)

- Предварительные накопления заемщиков, гос субсидии (Стройсберкассы)

- Собственные, привлеченные и заемные средства (Универсальные банки)

- Продажа закладных ипотечному агентству или крупному ипотечному банку (Кредитные учреждения, занимающиеся ипотечным кредитованием и заключившие договор с ипотечным агентством или крупным ипотечным банком)

Секьюритизация– форма привлечения финансирования путем выпуска ценных бумаг, обеспеченных портфелем ипотечных кредитов. Секьюритизация трансформирует неликвидные активы в ликвидные ценные бумаги, преобразует активы банка в ценные бумаги, которые впоследствии покупают инвесторы.

В РФ допускается эмиссия двух основных видов ипотечных ценных бумаг:

1.Облигации с ипотечным покрытием – обеспеченные покрытием эмиссионные ценные бумаги, владелец которых имеет право на получение от эмитента в предусмотренные им сроки номинальной стоимости по этим бумагам с процентами.

2.Ипотечные сертификаты участия – дают право одновременно быть участниками общей собственности на имущество, которое составляет покрытие выпуска сертификатов участия, и учредителями и выгодоприобретателями по договору доверительного управления имуществом, составляющим покрытие.

 

Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования в РФ.

Ипотека начала набирать обороты в нашей стране довольно недавно.

Ситуация, сложившаяся на рынке недвижимости, свидетельствует о существовании постоянно возрастающей потребности со стороны населения в жилье. Тем самым ипотека приобретает всё большее значение. С другой стороны, она может привести к кризисным явлениям. Яркий пример тому мировой финансовый кризис, начавшийся с ипотечного кредитования.

Общую тенденцию увеличения объемов выдаваемых ипотечных кредитов. Ипотечный шок, который испытал рынок в 2008 году, привел к сокращению объемов жилищного кредитования в 2009 г. Одни банки вовсе отказались выдавать ипотечные кредиты, а другие взвинтили ставки до заоблачных высот – 35,6 % годовых, сделав тем самым кредиты просто недоступными. Исключением стали разве что госбанки, которые постарались удержать ставки на приемлемом уровне – 13–19 %, который, однако, тоже считается слишком высоким. Таким образом, в 2009 г. по сравнению с 2008 г. происходит резкое снижение как объема выданных ипотечных кредитов. Причиной этого стало общее снижение доходов населения и высокие ставки на ипотечные кредиты. В последующие года наблюдается некоторое замедление темпов роста.

2010 год считается годом восстановления и оздоровления рынка ипотечного кредитования.

Сегодня развитие жилищной ипотеки в РФ сдерживается следующими основными факторами:

1.Относительная слабость отечественной банковской системы, ее заинтересованность в работе с населением, отсутствие опыта долгосрочного кредитования

2.Невысокий финансовый потенциал отечественных страховых, риэлтерских и оценочных компаний, отсутствие у них необходимого опыта по страхованию рисков, возникающих в связи с предоставлением ипотечного кредита

3.Несовершенство нормативно-правовой базы

4.Высокая стоимость ссуд при низкой платежеспособности населения

5.Проблема привлечения долгосрочных ресурсов в ипотечную жилищную систему

6.Психологические факторы, нежелания жить в долг

Новые тенденции

Сегодня на ипотечном рынке работают более 20 кредитных организаций. За последний год произошло несколько существенных изменения. Теперь стало реальным получение кредита не только на покупку первичного жилья, но и приобретения гаража, дачи или участка под застройку.

Гос программа по развитию ипотеки

Совершенствование ипотечного кредитования является одной из приоритетных задач внутренней политики. Подтверждением сему факту могут служить значительные денежные средства, выделенные на развитие этого сектора экономики с начала года. Уже не единожды понижалась ставка рефинансирования Банка РФ, АИЖК сейчас предлагает ипотеки на максимально выгодных условиях.

Самая выгодная ипотека

На сегодняшний день самой востребованной является ипотека с первоначальным взносом в 10-20 %, с процентной ставкой не выше 13-15 % годовых и сроком от 15 до 20 лет. При этом очень популярны альтернативные сделки, когда одновременно с покупкой нового жилья происходит реализация старого. Большинство сделок приходится на покупку вторичного жилья или квартир в новостройках.

 

44.Особенности определения понятий слияний и поглощений в российском и зарубежном законодательстве.

Слияние и поглощение (M&A) — общее наименование сделок, характеризующихся передачей корпоративного контроля в различных формах, включая покупку и обмен активами.

К ним относят слияния (соединение компаний в одну), поглощения, приобретение компаний, LBO, MBO, «takeover», изменение структуры собственности, «обратное слияние» (создание публичной компании без IPO), «spin-off» (выделение и продажа бизнес-единиц).

Международная практика

Слияние —любое объединение хозяйствующих субъектов, в результате которого образуется единая экономическая единица из существовавших ранее двух или более структур.Включает вариант, когда один из субъектов сохраняется, а остальные утрачивают свою самостоятельность и прекращают существование.

Российское законодательство

Слияние — реорганизация юридических лиц, при которой права и обязанности каждого из них переходят ко вновь возникшему юридическому лицу в соответствии с передаточным актом. В российском законодательстве этот случай попадает под термин “присоединение”

Поглощение — взятие одной компанией другой под свой контроль (приобретение абсолютного/частичного права собственности), при этом она продолжает функционировать. Присоединение — соединение компаний, при котором одна компания прекращает свое существование, «растворяясь» в наследующей компании.

 

Методы оценки компаний при слияниях и поглощениях. Преимущества и недостатки отдельных методов.

1. Метод коэффициентов (сравнительный подход). Суть заключается в определении стоимости предприятия при сопоставлении с аналогичными фирмами. Плюсы: Полученные мультипликаторы позволяют оценить стоимость объекта. Минусы: Не позволяет выявить потенциальные источники синергии; невозможно применить данный подход к непубличным компаниям.

2.Метод дисконтированных денежных потоков (доходный подход).В основе подхода лежит определение двух показателей: величины прогнозных (будущих) денежных потоков и ставки дисконта. Плюсы: Учитываются предполагаемые риски. Минусы: Заложена значительная доля неопределенности, носит вероятностный характер.

Методы расчёта платежей и погашения ипотечных кредитов.

Постоянный ипотечный кредит

Предусматривает выплаты на аннуитетной основеравными регулярными платежами, состоящими из процентного платежа и платежа по основной сумме кредита и позволяющими погасить кредит по истечении установленного срока (самоамортизирующийся кредит).

Кредитор устанавливает:

Ø максимальную величину основной суммы кредита в процентах от стоимости недвижимости:

 

 

Кз– коэффициент ипотечной задолженности

СК– сумма ипотечного кредита

СН– стоимость объекта недвижимости.

 

Чем выше значение данного коэффициента, тем выше доля заемных средств и ниже доля собственных средств инвестора в финансировании сделки с недвижимостью. Обычно Кз составляет 75–80%, так как чем он выше, тем больше риск нарушения заемщиком своих обязательств.

Ø срок кредита

Ø процентную ставку исходя из преобладающих на рынке условий

Аннуитетные платежи рассчитываются по формуле:

 

При ежемесячной периодичности платежей формула принимает следующий вид:

 

ЕПА – ежемесячный аннуитетный платеж

СК– сумма кредита

ПС – годовая процентная ставка в долях от единицы

М– количество месяцев кредитования



infopedia.su

42. Рефинансирование ипотечных кредитов. Секьюритизация ипотечных кредитов

Обычно операции на ипотечном рынке осуществляются в два этапа:

На первом этапе, называемом первичным рынком, происходит предоставление кредитов под залог недвижимости. Поскольку банки предоставляют кредиты на длительный срок и под относительно невысокий процент, у них снижается объем доступных денежных ресурсов, которые необходимы для осуществления повседневной деятельности. Вопрос, как в кратчайшие сроки вернуть себе отданные на длительный срок деньги, называется проблемой рефинансирования выданных кредитов. Для решения этой проблемы возникает вторичный рынок ипотечного кредитования.

Основные способы рефинансирования кредитов сводятся либо к полной уступке прав по выданному банком ипотечному кредиту специализированной организации (получается два уровня: банк — специализированная организация), либо к выпуску ценных бумаг самим банком, выдавшим кредит. При оставлении требований по этому кредиту на своем балансе (один уровень — банк).

Когда права требования по кредитам (закладные) уступаются специализированной организации, она объединяет однообразные закладные в пулы и уже под залог пулов выпускает собственные ценные бумаги.

Секьюритизация – форма привлечения финансирования путем выпуска ценных бумаг, обеспеченных портфелем ипотечных кредитов.

В России допускается эмиссия двух основных видов ипотечных ценных бумаг:

  • Облигации с ипотечным покрытием – обеспеченные покрытием эмиссионные ценные бумаги, владелец которых имеет право на получение от эмитента в предусмотренные им сроки номинальной стоимости по этим бумагам с процентами.

  • Ипотечные сертификаты участия – дают право одновременно быть участниками общей собственности на имущество, которое составляет покрытие выпуска сертификатов участия, и учредителями и выгодоприобретателями по договору доверительного управления имуществом, составляющим покрытие.

43. Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования в рф

Преимущества ипотеки достаточно зримы и понятны. Заемщик в достаточно короткие сроки приобретает квартиру, оплачиваемую с долговременной рассрочкой, и имеет льготы по подоходному налогу. Таким образом, теоретически может быть резко увеличено количество семей, способных приобрести жилье, что является мощным стимулом для развития жилищного строительства. Однако на практике не все так гладко, как в теории. Заемщик несет значительные расходы и фактически платит двойную цену за квартиру. Очень велик риск оказаться неплатежеспособным, который еще более отягчается высокими штрафами и пенями, начисляемыми банком за просрочку платежа. Получение ипотечного жилищного кредита доступно далеко не всем гражданам России, так как банки проводят достаточно жесткий отбор потенциальных заемщиков. Эксперты полагают, что жесткий удар по системе ипотечного кредитования был нанесен финансовым кризисом. Ипотечное кредитование сопряжено в российских условиях с повышенным риском как для заемщиков, так и для кредиторов.

Наиболее серьезными и объективными препятствиями для успешного и быстрого развития системы ипотечного кредитования в России является экономическая нестабильность, проблемы формирования среднего класса, низкий уровень жизни населения.

С апреля 2009 г. Центральный Банк России начал снижать ставку рефинансирования - до 8,00% годовых. Во многом под влиянием этого с начала года наблюдается планомерное снижение процентных ставок по ипотечным кредитам. Чтобы ипотека развивалась, только снижения ставок Центробанка недостаточно. Рефинансирование АИЖК позволило мелким и средним банкам удержаться на рынке и/или вернуться на него, что, в свою очередь, обеспечило сохранение инфраструктуры рынка в регионах. Одновременно партнеры АИЖК поддерживали доступность ипотечных кредитов за счет предоставления кредитов, ставки по которым были одними из самых низких на рынке.

Чтобы смягчить требования банков к потенциальным заемщикам, необходимы три условия.

  • стабильная экономическая ситуация в стране и динамично развивающийся рынок труда.

  • ипотека должна быть доступной: низкие ставки и невысокий первоначальный взнос, длительный (до 50 лет) срок.

  • строительство нового доступного жилья. Увы, на сегодняшний день строительный комплекс не может восполнить даже естественную убыль ветхого и аварийного фонда.

Главная роль в быстром восстановлении рынка кредитования жилья, безусловно, принадлежит государству. Именно оно через госбанки и АИЖК контролирует по разным подсчетам от 80 до 90% ипотечных сделок.

Органами исполнительной власти и ЦБ РФ принята стратегия развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года. Важными задачами названы создание фондов маневренного жилья в стране, содействие сокращению срока обращения взыскания на предмет залога по ипотечному кредиту. Согласно стратегии ипотечный кредит должен стать основным механизмом приобретения жилья в собственность для среднего класса. Повышение доступности ипотечных кредитов должно осуществляться за счет создания условий для объективного повышения доходов населения, стабилизации цен на жилье, снижения процентных ставок по кредитам, а не за счет искусственного улучшения условий кредита в надежде на непрерывный рост рынка. Ипотечное страхование должно перераспределить риски в ипотечном кредитовании, позволяя снизить размер первоначального взноса и процентной ставки по кредиту, за счет чего повысится доступность ипотеки.

studfiles.net

Ставка рефинансирования — что это такое?

Итак, небольшая заметка о том, что такое ставка рефинансирования. Для того, что бы это понять, важно знать, как устроена банковская система России в самых общих чертах. Итак, есть так называемый центральный банк (ЦБ). Этот банк, по идее, должен подчиняться государству и заведует он монетарной политикой. По его же заказу гознак производит эмиссию денег. Эмиссия — это выпуск, увеличиние денежной массы. Так вот центральный банк, после того как напечатал деньги, должен их пустить в оборот. То есть, раздать населению и компаниям в стране — иначе зачем печатать, если деньги не будут работать? Но раздает он их не напрямую, а опосредованно, через банковскую систему. ЦБ выдает кредит банкам этими деньгами под определенный процент. Вот этот процент и называется ставкой рефинансирования. А банки потом уже кредитуют население (ипотеки, потребительсике кредиты и т.д.) и, таким образом, деньги вливаются в экономику. 

Как ставка рефинансирования влияет на экономику?

  Есть два пути влияния ставки рефинансирования на экономику. Во-первых, ставка рефинансирования оперделяет в большей части стоимость кредитов. То есть приходите вы в банк за кредитом. Какой кредит вам дадут — дорогой или дешевый? ЗАвисит в том числе и от текущей ставки рефинансирования. Если она порядка 8%, например, то кредит вам будет стоить не меньше этого порога. Ведь банку нужно отбить тот процент, который он должен будет заплать центробанку за пользование деньгами, которые он дал вам и ещё что-то заработать и покрыть свои риски. И говорит банк, что готов дать вам кредит под 12% условно. А если бы ставка была 2% или меньше, как в Японии, например, то и кредит, по законам рынка при отсутсвии ценового сговора между банками, должен был бы стоить 5-6%. К сожалению, российские реалии далеки от идеальных и стоимость кредитов доходит до 50% годовых, что считается дикостью в любой нормальной стране. И только наши банкиры, не моргнув глазом, обдирают свой народ. Но это так, лирика. Второй канал влияния ставки рефинансирования на экономику заключается в регуляции инфляционных показателей. Так, высокая ставка провоцирует дорогие кредиты, а дорогие кредиты, соответсвенно, опосредованно ведут к обесцениванию денег. Хотя прямой и обязательной зависимости тут нет — все зависит от монетарной политики центробанка. 

Что делать?

  Рекомендуется следить за ставкой центробанка. резкое повышение этого показателя может свидетельствовать о том, что ожидается удорожание кредитов и резкий инфляционный скачек. В этом случае имеет смысл обращать кеш в недвижимость, по возможности, или в более стабильную валюту. Если кеша недостаточно, то имеет смысл задуматься о том, что бы взять кредит с низкой (пока ещё) фиксированной процентной ставкой. Однако риски довольно велики. Важно помнить, что ставка рефинансирвоания пересматривается центробанком относительно редко — примерно раз в 2 года. Поэтому на основе этого показателя можно строить довольно долгосрочные прогнозы.

www.money-talks.ru