Задаток при покупке квартиры: образец соглашения 2018 года. Задаток при ипотеке в сбербанке


Предварительный договор сбербанк составить правильно

 

Предварительный договор сбербанк — Ваш запрос поисковой системе.Здесь Вы получите подробные  разъяснения на свой запрос и шаблон/образец Предварительного договора для ПАО Сбербанк.И переход на страницу основного договора купли-продажи за счет кредитных средств ПАО Сбербанк.(внизу)

Содержание статьи подробное:

Предварительный договор Сбербанк

Предварительный договор купли-продажи квартиры — очень важный документ. И если Вы хотите предоставить в банк формальный договор, лишь бы выполнить требования кредитной организации, Вы можете попасть в ловушку собственной беспечности. Поэтому к содержанию Предварительного договора необходимо отнестись со всей серьезностью.

Ваша сделка не из простых, важно учесть в Предварительном договоре порядок проведения ипотечных сделок, чтобы не потерять переданный Продавцу задаток.

 

Предварительный договор купли продажи для Сбербанка

ПАО Сбербанк не предъявляет дополнительных или особых требований к Предварительному договору. Этот документ составляется сторонами сделки в соответствии с общими требованиями к таким документам.

Если у Вас нет навыка составления таких бумаг можете использовать Конструктор договоров,  он поможет вам учесть все особенности ипотечной сделки.

 

 

Так же можно использовать стандартный шаблон и подкорректировать под себя.

Предварительный договор купли продажи квартиры  для Сбербанка

Для того чтобы ипотечному специалисту легче было спланировать Вашу сделку:

  • просчитайте сроки подготовки Продавцом полного пакета документов для банка, нет нужды давать ему избыточное время, но необходимо учесть предстоящие выходные и праздничные дни
  • учитывайте время на подготовку независимой  оценки
  • учитывайте время на оформления страховки, ведь жизнь и здоровье необходимо застраховать до подписания Кредитного договора
  • приготовьте деньги на первоначальный взнос
  • передайте Продавцу задаток, чтобы скрепить договоренности прописанные в  Предварительном договоре
Стоит почитать статью: Задаток или аванс.

Конструктор договоров

Предварительный договор купли продажи квартиры сбербанк ипотека

Важно в Предварительном договоре купли-продажи квартиры по ипотеке Сбербанка учесть дату полного расчета. Ведь Продавец получит денежные средства только после перехода права собственности на Покупателя.

Основной договор купли-продажи за счет кредитных средств сбербанка

Подробно  о самостоятельном составлении основного договора купли-продажи смотрите в видео уроке и получите специальный шаблон здесь.

Регистрация ипотечных сделок в Росреестре происходит в  течении 5 рабочих дней, эти сроки могут увеличиться если Вы предоставите не полный пакет документов. Не забудьте в Росреестр взять Кредитный договор и закладную. И обязательно их КОПИИ. Попросите ипотечного специалиста сделать их.

Если подавать  документы через МФЦ — сроки увеличиваются на два дня, время пересылки документов туда-обратно.

Стоит почитать статью: Документы в Росреестр Как донести документы в Росреестр
Подача документов в Росреестр через интернет

Чтобы сократить сроки регистрации Сбербанк с успехом запустил подачу документов в Росреестр в электронном  виде. Удовольствие не дешевое — 7 500.0 ( на октябрь 2016 г.), но сюда входит оплата госпошлины — 2000.0  за регистрацию права собственности на Покупателей.

Почитайте об этом подробнее > > >

Юридический конструктор договоров >>>

Всегда рада разъяснить. Автор

Разъяснение других сложных моментов

exspertrieltor.ru

Прощай, аванс! или Нужна ли банкам ипотека-2

Ваш вопрос решен, вам отказано! (из фольклора бюрократов)

 

Вы собрали все документы, необходимые для того, чтобы банк поверил в вас и согласился дать некую сумму на приобретение квартиры в ипотеку. Одобрение банка вас, как  ипотечного заемщика, получено.  Вы долго ездили в поисках квартиры, звонки, просмотры, обсуждения увиденного.

Муки выбора позади, вы нашли квартиру. Квартиру Своей Мечты- или на что хватило денег. Теперь самое главное- надо сделать так, чтобы квартира досталась вам, чтобы, пока банк решает, дать вам в кредит денег для покупки именно этой квартиры или нет, пока вы будете готовить документы для ипотеки, продавец не «сдался» другому  покупателю с наличной готовой для покупки суммой денег. Для этого существует способ – внести аванс (залог, задаток- разницу и путаницу в этих понятиях я уже обсуждал в рассылке).

И вот тут начинаются сложности.

Первое.

Надо рассчитать, на какой срок вы будете «столбить» за собой квартиру.

В отличие от покупателя, который имеет всю сумму на руках для покупки и которому нужно 5-7 дней для проверки документов на квартиру и подготовки к сделке, вам предстоят еще дополнительные этапы. Сначала надо получить оценочный отчет от оценочной компании из списка, который вам дали в банке.  Как вы, возможно, догадались, оценщики не сидят сложа руки  и не ждут-дожидаются  вашего звонка. А значит, выехать на осмотр объекта-приглянувшейся вам квартиры- сотрудник сможет в течение 1-3 дней. Есть банки, например, ВТБ24, которые жестко контролируют этот процесс – оценщика из «карманной» оценочной компании  вызовете не вы, а ваш кредитный менеджер. И не сразу после вашего звонка менеджеру, когда вы  внесете аванс/задаток, а тогда, когда у него/нее будет время и настроение это сделать (как вы помните из предыдущего выпуска, надо еще дозвониться до менеджера, поведать ему радостную новость, что вами найдена квартира в ипотеку, а ему-менеджеру-еще одна головная боль. И не забудьте послать письмо по электронной почте!).  

Далее пройдет некое время, от 2 до 7 дней, пока будет подготовлен оценочный отчет для банка. Совет- узнавайте сразу, как этот отчет должен попасть в банк. На моей памяти были случаи, когда отчет 2 недели лежал в оценочной компании, так как по договору с клиентом доставка отчета в банк не входила в список оказываемых услуг. А покупатель уехал отдохнуть на недельку, уверенный, что процесс идет и он приедет уже на сделку. Деньги за оценку ипотечник платит до составления отчета, в лучшем случае при осмотре сотрудником-оценщиком квартиры.

Далее документы на квартиру, покупаемую по ипотеке, пойдут на рассмотрение юристам банка. Это займет еще 3-7 дней (вы не забыли, что юристы, как и руководство банка, "очень заняты", что у них "очень много работы"?). То есть 2 недели уйдут на то, чтобы получить одобрение банка на выдачу ипотечного кредита для покупки выбранного вами объекта. Получив одобрение банка по конкретной квартире, вам предстоит оформить страховку. В зависимости от банка, вас заставят застраховать свою жизнь, потерю трудоспособоности, риск разрушения или существенного ухудшения недвижимости, титул сделки. Довольно часто представитель страховой компании приезжает с подготовленными бумагами прямо на сделку, но и здесь возможны варианты. Тот же ВТБ24 ставит «заградительные» условия для страхования в компаниях, отличных от «ВТБ24-страхование», и вам может потребоваться 2-3 дня на решение вопроса со страховкой.

Все сказанное относится к случаю, когда продавец в ожидании покупки по ипотеке его квартиры подготовил документы для ипотеки- документы БТИ- кадастровый паспорт, поэтажный план, экспликацию. К сожалению, очень часто и продавцы, и их риелторы пребывают в неком убеждении, что они будут продавать квартиру покупателю с «живыми» деньгами,  для оформления сделки с которым документы из БТИ не нужны. А потому прибавляйте  к сроку, на который вы выдаете аванс еще 2 недели- именно столько готовятся документы БТИ обычным порядком.

Есть варианты ускорения процесса, за отдельную плату, которую платить предложат вам. Причем этих денег- в размере стоимости неплохого мобильного телефона- вам уже не вернут ни при каких условиях, ведь кто заказывает "музыку"- тот за нее и платит...

Теперь вы понимаете, почему продавцы квартир резко теряли энтузиазм, когда слышали, что вы покупаете их квартиру с привлечением ипотечных средств? (если раньше вы продавца могли заинтересовать  тем, что купля-продажа квартиры по ипотеке регистрируется 5 дней, а обычная сделка- месяц, то теперь, когда и в Москве , и в Московской области регистрация обычных сделок идет 2 недели, ваше "ипотечное" преимущество во времени стало незначительным)

Второе.

Некоторые банки, в числе которых наш любимый «народный банк» Сбербанк, требуют для выдачи кредита подписания предварительного договора между заемщиком и продавцом квартиры.  А предварительный договор очень не любят агентства недвижимости, равно как и привлеченные на сопровождение продажи квартиры риелторы из-за статьи 429 Гражданского кодекса, в которой говорится, что одна сторона может заставить  другую заключить основной договор в судебном порядке. В данном случае это отношение  понятно- получается «игра в одни ворота». Продавца по суду можно заставить продать квартиру на условиях предварительного договора, а как вы заставите заемщика, которому отказали в кредите в Сбербанке на ипотеку, эту самую квартиру за оговоренную сумму купить? Понятно, что в банке есть юристы, которые рисуют некие схемы, весьма далекие от реалий жизни. Позиция простая- мы считаем, что должен быть предварительный договор. Нет договора- нет кредита.

 

СЛУЧАЙ ИЗ ПРАКТИКИ

Мой клиент выбрал квартиру, которую продавало «народное агентство».  Надо отдать должное этим ребятам- если они на стороне продавца, то вы увидите неподдельное изумление от предложенного вами – не вами, а банком, если быть точным- подписания предварительного договора. Как будто они не делали ни одной сделки на стороне покупателя, получившего ипотечный кредит в Сбербанке. Как будто они не знают ничего про это требование крупнейшего банка страны (у которого, кстати, весьма привлекательные условия по ипотечному кредитованию, а потому Сбербанк -  ипотека и получила такое широкое распространение). И этими «специалистами» было предложено "гениальное" решение вопроса- одновременно с подписанием договора предварительного подписать соглашение о его расторжении. Чтобы в случае возникновения иска по  429 статье «отбиться» этим самым соглашением. То, что может произойти в жизни покупателя, если подобная бумага вдруг всплывет на свет Божий в банке (а пути подписанных нами бумаг, как и пути Господни,- неисповедимы), их совершенно не волновало:попадание имени заемщика в «черный» список банков, обвинения в мошенничестве в крупном размере.

Квартиру ту мы у них купили. И договор предварительный они подписали. НО! Было два раунда переговоров, по два часа каждый, мы расставались на три дня, снова встречались. Не просто, но решение нашли.

 

Третье.

Самое важное. Банк имеет право вам отказать в получении ипотечного кредита для приобретения выбранной вами квартиры. Некоторые банки комментируют отказ- некоторые нет. Причины отказа разные, но, как пути Господни, - неисповедимы.

Представьте себе ситуацию. Вы искали квартиру, ездили на показы. Вы внесли аванс. Вы заплатили за оценку. Вы подготовили документы для ипотеки. А банк вам отказал. 

И перед вами встает вопрос о возврате вашего аванса/залога/задатка.

Возможны варианты.

Вы все-таки взяли риелтора на сопровождение сделки, и ваш специалист настоял на включении в соглашение об авансе/предварительный договор пункта о том, что в  случае получения отказа банка в выдаче ипотечного кредита аванс будет возвращен (обратите внимание, именно ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТА, кредит еще может быть потребительским).

Следующим вашим шагом будет получение ПИСЬМЕННОГО отказа из банка. По личному опыту, могу сказать, что и тут приходится повоевать. Или вы забыли, что у менеджеров «очень много работы», а начальство- либо «занято», либо его «нет»?

Но что делать, если квартира, которую вы выбрали, - альтернативная? И ваш аванс пошел «по цепочке»? И продавцы квартиры не собираются вам его отдавать по причине того, что их контрагенты  передали его еще дальше, и «забыли» внести пункт в договоре о возврате аванса в случае отказа банка. Признаться, не каждый продавец свободной квартиры еще согласится связываться с цепочкой квартир, ждать месяц до сделки, которая может и не  состояться из-за отказа банка вам, человеку, которого он, продавец свободной квартиры, в глаза не видел.

Что же, спросите вы, банк ОБЯЗАН выдавать ипотечный  кредит на любую квартиру? Не имеет право отказать в выдаче кредита на откровенно «грязный» объект?

Отвечу- не обязан. И объекты проверять- необходимо.

Вопрос в другом- если банки заинтересованы в своих клиентах, в выдаче ипотечных кредитов, почему нельзя организовать что-то вроде «экспресс-проверки» юристами подобранных вариантов? Или в банке боятся, что юристы «только и будут проверять документы»? Поверьте, если продавец предоставил копии своих документов на квартиру, свои паспортные данные, или подъехал в банк с документами- это говорит о серьезности его намерений.

Особенно важна такая блиц-проверка именно в случае покупки по ипотеке квартиры с альтернативой.

Мои попытки добиться хоть какого-то ответа на «предварительной» стадии натыкались на твердый отказ что-либо рассматривать до тех пор, пока не будет предоставлен полный пакет документов. Кредитные менеджеры не хотят брать на себя хоть какую –то ответственность – попытка спросить, возможен ли отказ по данному варианту, ведь человек провел не одну ипотечную сделку купли-продажи квартиры, – терпит фиаско.

Может быть, юристы и инспектора в банках настолько далеки от жизни, что не знают, что порядка 80% сделок- альтернативные? Может, они не знают, что перед покупкой вносится аванс?

Знают. Хорошо знают. И в уведомлении заемщику, в котором сообщается радостная новость об одобрении его кандидатуры на получение ипотечного кредита, все прописано: все риски, дорогой наш,- твои. До самого последнего момента ты не будешь знать, одобрим мы квартиру или нет.  И если аванс потеряешь- твои проблемы. Цинично и просто.

Самое интересное, что и на вопрос о том, какие квартиры банк, как правило, не пропускает на получение ипотечного кредита, вы не услышите внятного ответа. Молчит ваш кредитный инспектор. Молчит, как партизан. В лучшем случае посоветует все же взять риелтора на сопровождение.

В заключение, я поделюсь собранной с помощью своих коллег –риелторов информацией об «отказных» квартирах, на которые будет сложно получить ипотечный кредит.

Чаще всего получают отказ  по «рентным» квартирам. Там требуют для одобрения (если оно в принципе возможно) собрать такое количество справок, что продавцу проще расстаться с заемщиком, чем выполнить требования банковских юристов.

Велик риск отказа при свободной продаже квартир, в которых прописаны дети.

Пристально рассматривают квартиры, приватизированные до 1993 года.

Удачных вам продаж и успешных покупок!

re77.ru

Соглашение о задатке при покупке квартиры: образец 2018 года

Покупатели оплачивают квартиру в разные моменты – в день заключения договора, передачи документов на регистрацию или через некоторое время после регистрации. Иногда не обойтись без предоплаты, которая оформляется отдельным документом. Проще всего заполнить готовое соглашение о задатке при покупке квартиры – образец 2018 года вы можете скачать ниже.

Бланк 2018 года

Бланк соглашения, актуальный для 2018 года — скачать здесь. Это типовой договор задатка при покупке квартиры. Для оформления сделки по продаже любого вида недвижимости эту форму договора можно использовать: для квартиры, комнаты, дома, гаража или долей в них. В данном бланке учтены все нюансы сегодняшнего законодательства, осталось только вписать индивидуальные особенности сделки.

Важно. Поскольку закон не предусмотрел строгий текст такого соглашения, его можно составить с нуля по рекомендациям, изложенным ниже.

Что написать в тексте

Законная сила у соглашения о задатке при покупке квартиры возникает только тогда, когда он содержит всю необходимую информацию и составлен по форме, которую диктует закон.

Содержание любого договора включает:

  1. Сведения о дате и месте подписания. Лучше не подписывать бумаги, составленные «задним числом», чтобы избежать возможных рисков и просрочек.
  2. Наименование. Наименование иногда становится ключевым фактором в ходе судебного спора, поскольку именно название платежа влияет на юридические последствия.
  3. Сведения о сторонах. Нужно указать имя, фамилию и отчество, серию, номер и дату выдачи удостоверяющего личность документа, а также прописку. Пол и дату рождения указывать не обязательно.
  4. Описание жилья, готовящегося к продаже. Здесь указывают точный адрес и характеристики жилья: этаж, количество комнат и квадратных метров, кадастровый номер.
  5. Полная стоимость жилья и сумма предоплаты вписываются цифрами и прописью. Если закрадывается ошибка, предпочтение отдают сумме, написанной прописью. Здесь же указывается правовое назначение платежа – важно указать, что предоплата является именно задатком, а не авансом или просто предоплатой.
  6. Срок внесения оплаты – можно указать конкретной датой или фразой «в момент подписания настоящего соглашения».
  7. Срок заключения основной сделки. Если срок не указан, то стороны должны заключить сделку в течение одного года.
  8. Последствия незаключения основной сделки.
  9. Иные сведения, которые стороны сочтут важными.

Соглашение составляется в виде письменного документа, подписанного обеими сторонами. Нотариальная форма для такой сделки не обязательна, но если стороны желают – они могут обратиться к любому нотариусу для удостоверения договора.

Важные нюансы

Оформление предоплаты на куплю-продажу встречается довольно часто, особенно в ситуациях, когда:

  • еще не собрана нужная сумма, а сделка очень выгодная и терять ее не хочется;
  • необходимо снять обременение с жилья или погасить долги, а у продавца не хватает денег;
  • сделка не может состояться сразу по другим причинам, но стороны заинтересованы друг в друге.

На этапе составления соглашения о предоплате важно сразу определиться, задаток это будет или аванс. Это разные правовые конструкции, которые влекут разные последствия. Разные и соглашения – договор о задатке или авансе на покупку квартиры.

Важно. Если в тексте соглашения написано, что вносится аванс, но в случае срыва сделки продавец удерживает деньги – это прямой обход закона. Здесь явно не соблюдены интересы покупателя. Такой подход может быть признан судом злоупотреблением правом.

Что такое задаток

Это обеспечительный платеж, который гарантирует, что основная сделка состоится. Подписывая договор задатка, стороны связывают себя обязательствами о том, что сделка купли-продажи будет проведена в установленный ими срок. Кроме того, переданные деньги в будущем засчитывается в оплату жилплощади.

Если основная сделка все же не совершается по вине одной из сторон, то эта сторона несет финансовые потери в размере задатка.

  • Если продавец передумал продавать квартиру – он обязан будет возвратить покупателю деньги в двойном размере.
  • Если же покупатель отказывается от сделки, то оплата ему не возвращается.

Чем выше сумма задатка, тем больше стимул у сторон заключить основную сделку и довести начатое до конца.

Важно отличать задаток от аванса. Аванс не несет обеспечительной функции, он не может принудить стороны заключить основной договор. Это значит, что если сделка не состоялась, то аванс возвращается покупателю в любом случае, независимо от того, кто отказался от купли-продажи.

Зачем это нужно

Оплата выполняет две функции:

  • предварительный платеж за жилплощадь;
  • обеспечивает заключение главной сделки.

Это очень гибкий и эффективный инструмент для тех случаев, когда стороны заинтересованы в совершении основной сделки. Например, когда продавец больше не в состоянии выплачивать ипотеку за квартиру, он может заключить договор задатка с покупателем, за счет задатка погасить кредит и снять обременение, а затем продавать квартиру.

Важно. В российском законе только задаток выполняет обе эти функции. Аванс и простая предоплата не имеют обеспечивающих функций и не гарантируют заключение сделки.

Размер задатка

Какая сумма задатка прописывается при покупке квартиры? Сумма задатка может быть любой, до 100% от цены квартиры по основному договору. Обычно стороны исходят из конкретных обстоятельств. Например, если для совершения основной сделки продавцу нужна определенная сумма – на эту сумму можно оформить договор.

Когда покупаете жилье средний размер, необходимый для обеспечения будущей сделки, составляет примерно 10% от цены недвижимости.

Правила передачи

Недостаточно просто заключить договор задатка – передачу денег также нужно документально зафиксировать. Если речь идет о банковском переводе, нужно обязательно сохранить банковские документы (выписку, квитанцию, чек) с указанием на то, что деньги переведены продавцу.

Чаще всего передаются наличные деньги. В этом случае обязательно составляется расписка при получении задатка.

Документ содержит следующие сведения:

  • наименование – «Расписка»;
  • день и место подписания;
  • имена, паспорта и адреса сторон;
  • к какому договору составлена расписка;
  • указание на внесение задатка (не аванса) и сумма задатка цифрами и прописью.

Ниже продавец ставит личную подпись и расшифровку. Документ можно составить как на компьютере, так и от руки. Оригинал расписки передается покупателю, а копию продавец может оставить себе – пригодится при оформлении налоговых вычетов в будущем.

Важно. В отсутствие документов, подтверждающих передачу денег, доказать факт внесения задатка практически невозможно.

Для удобства можно взять с собой бланк расписки на сделку, пример можно скачать здесь.

Можно ли будет вернуть

Все зависит от того, как поименован предварительный платеж в договоре. Если речь идет об авансовом соглашении, а предоплата называется авансом – то, если сделка срывается по любым причинам, деньги возвращаются покупателю.

То же правило действует и если тип предоплаты не уточнили, а в соглашении прописали просто – «предоплата».

Если же платеж прямо поименован задатком или в документе присутствуют ссылки на ст. 380 ГК РФ, то правила возврата платежа:

  • основная сделка не заключена по вине продавца (не готовы документы, передумал продавать) – деньги возвращаются покупателю в двойном размере;
  • сделку не заключили по вине покупателя (не взял кредит, передумал покупать) – деньги остаются у продавца;
  • произошел форс-мажор, который подтверждается документами или если стороны пришли к совместному решению не заключать сделку – деньги возвращаются покупателю в одинарном размере.

Когда продавец обязан возвратить предоплату, но не делает этого – необходимо сначала написать ему письменную претензию с требованием о возврате, а затем обратиться за защитой своих прав в суд.

Заключение

Задаток на сегодняшний день является самым эффективным обеспечительным средством на стадии подготовки сделки по купле-продаже недвижимости. Передача не требует особых знаний и навыков. Для правильного оформления достаточно воспользоваться бланками и рекомендациями, приведенными выше.

Подробнее о том, как продать квартиру без посредников вы узнаете далее.

Ждем ваши вопросы и напоминаем, что помощь с оформлением сделки может оказать наш юрист. Запись на бесплатную консультацию через онлайн-консультанта.

Просим оценить пост и поставить лайк.

ipotekaved.ru