Особенности оценки для Сбербанка. Сбербанк ипотека оценка перепланировка


Не заметить перепланировку стало дорого.

При оформлении ипотечного договора на покупку квартиры банк практически всегда требует проведения независимой оценки квартиры в специализированной оценочной компании, специально аккредитованной при банке для того, чтобы "открывать глаза" банку на залоговое имущество. Исключением в данном случае является только квартира в новостройке, цена на которую появляется в ипотечном договоре из договора долевого участия, либо договора переуступки прав. И все бы хорошо, процедура оценки налажена, но вот возникает квартира с перепланировкой, и начинаются проблемы...

С точки зрения банка квартира с перепланировкой обладает не просто объектом с нарушением, а становится претендентом на залоговое имущество с рискованной ликвидностью. Само собой, такие объекты стараются обходить стороной риэлторы, да и сами покупатели (с опытом) не торопятся рассматривать квартиры с перепланировкой для покупки в ипотеку. Но как быть, если квартира ОЧЕНЬ НУЖНА, и ипотека - необходимость?

В этом случае включается механизм индивидуального рассмотрения объекта потенциального залога, и в самом начале этого механизма находится независимый оценщик, проводящий оценку квартиры для банка. Соблазн скрыть перепланировку для оценщика всегда обладал определенной долей риска, но вот за последние несколько месяцев этот риск вырос сразу в несколько раз. 

Внимание к квартирам с перепланировкой у банков становится все пристальней. А причина тому проста - участились случаи разрушения жилых объектов, даже на фоне постоянного ужесточения правил эксплуатации.

Чтобы минимизировать свои риски банки пытаются предъявлять к оценочным компаниям все более жесткие требования, беспощадно лишают аккредитации при выявлении нарушения. Ужесточение требований легко можно заметить на сайте Сбербанка в перечне оценочных компаний - сало много аннулированных аккредитаций.

Оценщики не заметят перепланировку? Круто. Но что дальше?

Как не попасться на проблемную квартиру и чем грозит смельчакам сговор с оценщиком?

Совет №1. Наверное это самый простой совет: в принципе не рассматривать в качестве варианта покупки квартиру с перепланировкой, даже согласованной. Не секрет что за последние 20 лет проектными организациями было выпущено огромное количество согласований перепланировок с "особенностями".

Риски: Нужны ли Вам проблемы с вашей квартиры по истечении времени, по результатам вскрытия нарушений в работе той или иной проектной организации?

Совет №2. Изучайте внимательно поэтажный план. По возможности сравните его с планом квартиры выше.

Риски: См. риски п.1

Совет №3. Ни в коем случае не соглашайтесь на рекомендации риэлтора провести сделку с оценкой в знакомой оценочной компании, которая сделает все как надо.

Риски: Во-первых такая оценочная компания может быть уже лишенной аккредитации, просто вы (а может и риэлтор) об этом еще не знаете. Закажете оценку, но отчет не примут, а саму сделку поставят на контроль в службе андеррайтинга банка. Попробуйте потом проведите сделку.

Во-вторых даже после оформления сделки Ваша перепланировка может легко вскрыться, и тогда ответственность за сокрытие ляжет уже не только на плечи оценщика, но и на Ваши. Оно Вам надо?

Еще один случай, когда закрывать глаза на перепланировку очень опасно - при оформлении закладной банка (квартира в новостройке). Будущие собственники торопятся с ремонтом в своей квартире, не получив свидетельства торопятся ломать перегородки. В итоге что происходит: оценочная компания неверно охарактеризовала перепланировку, либо вообще умолчала про ее наличие, а затем была лишена аккредитации и попала под службу безопасности банка. В итоге уже сам собственник становится виновником нарушения скрытия перепланировки. Как в такой ситуации себя поведет банк? Догадайтесь сами.

sber.msk.ru

Отзывы о Сбербанке России: «Ипотека от Сбербанка "8-8-8"»

Здравствуйте. В августе этого года мы обратились в Сбербанк (ипотечный центр в Москве на Сущевской д.20) за получением ипотечного кредита по акции 8-8-8 для улучшения жилищных условий. Сначала все было в общем неплохо - банк одобрил кредит, правда в несколько меньшем размере, чем мы предполагали, и даже удалось получить бумажку с подписью сотрудника, подтверждающую одобрение кредита на 4 месяца. При этом были трудности когда мы пытались дозвониться до сотрудника и проконсультироваться по имеющимся вопросам, иногда это удавалось только на второй-третий день. Но это все мелочи...

После начался активный поиск подходящей квартиры, который был достаточно нелегким, поскольку обладая достаточно небольшой суммой денег мы хотели найти вариант с хорошим ремонтом в более-менее современном доме. Спустя два месяца нам повезло, и мы нашли очень приличную квартиру с хорошим ремонтом, а также с продавцами, которые без проблем согласились предоставить весь объем документов, запрашиваемых банком и дождаться решения банка по квартире. Однако в квартире имеется одна небольшая проблема - несогласованная перепланировка, которая имеется в подавляющем большинстве отремонтированных квартир, а именно - убрана перегородка между туалетом и ванной, которая на самом деле объективно делает квартиру более привлекательной для приобретения и для банка в том числе.

В связи с наличием такой перепланировки я обратился к уполномоченному сотруднику банка (Наталье Владимировне Г.) с вопросом о возможности предоставления кредита для приобретения такой квартиры, которая мне сообщила, что ДА, это возможно, однако вопрос о несогласованной перепланировке будет решаться отдельной комиссией (комитетом) банка, с учетом содержания предоставленных документов и состояния квартиры.

После чего мы внесли на счет Сбербанка сумму собственных денежных средств (более 50% стоимости квартиры) и обратились в одну из оценочных компаний, аккредитованных банком, и получили отчет об оценке, в котором оценщик указал на наличие перепланировки, указав на ее незначительность, с учетом возможных расходов на ее согласование или приведение в соответствие данным БТИ, при этом сообщив, что в большинстве отделений Сбербанка, а также в большинстве других банков - такой информации оценщика достаточно для принятия положительного решения по квартире.

10.11.2011 с полным комплектом документов и указанным отчетом мы обратились к сотруднику банка, которая бегло просмотрев их сообщила, что в связи с наличием указанной перепланировки банк кредит нам не выдаст.

На наши пояснения относительно того, что мы готовы при необходимости предоставить нотариальное обязательство согласовать указанную перепланировку, что с 01 декабря 2011 года не будет необходимости вообще согласовывать такие перепланировки, что в других банках и отделениях Сбербанка это не является препятствием для получения кредита, сотрудник сообщила, что даже если кредит одобрят - денег мы не получим до предоставления документов о согласовании перепланировки.

20.12.2011 истекает срок одобрения кредита, найти аналогичную квартиру по такой же цене за оставшееся время практически нереально, также как и согласовать перепланировку. Таки образом получается, что мы бессмысленно потеряли время, т.к. не сообразили обратиться в другие банки, решив получить кредит по заявленной Сбербанком ставке, потратили СВОИ деньги на проведение оценки квартиры и получение необходимых выписок и справок, а также Сбербанк фактически бесплатно пользовался нашими деньгами в течение почти одного месяца, при том, что ставки на депозиты в настоящее время достаточно высоки.

Возникает вопрос: если Сбербанк так болезненно реагирует на наличие перепланировок в приобретаемых квартирах, может все-таки предоставлять потенциальным заемщикам подробные требования к приобретаемой недвижимости ДО того, как они начнут собирать документы и тратить СВОИ деньги, может они возьмут кредит в другом банке.

Также не понятно, выдает ли Сбербанк ипотечные кредиты в принципе, если в нашем лице Сбербанк фактически отказал в выдаче идеальным заемщикам: 2 работающих созаемщика с белой заработной платы, вносят собственными средствами более 70 % от стоимости квартиры, реальная стоимость приобретаемой квартиры ниже оценочной на 15%, при этом в квартире сделан хороший ремонт.

www.banki.ru

Особенности оценки для СБЕРБАНКА

Перечислим некоторые основные моменты, на которые следует обратить при оценке квартиры, комнаты, земельного участка для Сбербанка России:

  1. Оценка выполняется только аккредитованной в Сбербанке компанией. Данное требование подробно описано в наших статьях сайта.
  2. Оценка для Сбербанка выполняется строго после осмотра оцениваемого объекта, то есть оценка по фотографиям не допустима.
  3. Оценка выполняется строго на дату осмотра.
  4. Все обнаруженные факты перепланировки будут обязательно отражены в отчете. Не важно, является перепланировка нарушением или нет, все без исключения отличия от плана БТИ будут зафиксированы.
  5. Аналогично – относительно перемещения коммуникаций (перемещение плиты, батареи,…).
  6. В отчете должна присутствовать рыночная, а так же ликвидационная стоимость объекта недвижимости.
  7. Фотографии в отчете квартиры или участка для Сбербанка должны быть выполнены цветными.

Это лишь часть моментов, на которые стоит обратить не профессионалу в области оценки. Еще больше важных моментов оценщику следует соблюсти при подборе аналогов, при введении корректировок, при обосновании вводимых корректировок.

Относительно перепланировок в квартирах:

Перепланировка перепланировке рознь, и в ряде случаев не согласованная с мосжилинспекцией перепланировка не является нарушением, может быть достаточно быстро согласована, и по этой причине своим наличием не затрудняет выдачу ипотечного кредита в Сбербанке. Это касается перемещения встроенных шкафов, перемещения дверных проемов в перегородках жилых комнат, изменения форм и положения перегородок в жилых комнатах. Такие перепланировки согласуются путем написания заявления в мосжилинспекцию, с приложением от руки нарисованного эскиза планировки квартиры. По Постановлению Правительства с 2008 года нарушением такая перепланировка не является.

Наша компания очень внимательно относится к наличию и типу перепланировок в оцениваемых нами квартирах. Мы всегда фиксируем то, что видим, а также консультируем Заказчика, как поступить так, чтобы наличие незначительной перепланировки не являлось препятствием при получении ипотечного кредита в Сбербанке. Мы используем только честные, законные методы.

sber.msk.ru