Риски покупки квартиры с обременением в 2018 году – все за и против. Покупка квартиры с обременением ипотекой сбербанка

Покупка квартиры с обременением по ипотеке – основные риски покупателя

Жилье, находящееся под обременением, не может быть продано или подарено по закону.

Этот постулат известен как продавцам, так и покупателям. Именно поэтому, выбирая помещение, покупатели избегают таких вариантов. Однако обремененная жилплощадь имеет один несомненный плюс – оценивается дешевле, чем аналогичные объекты, не находящиеся в залоге. Именно этот фактор и толкает людей проходить многоэтапную, а иногда и довольно рисковую процедуру покупки обремененной собственности.

Покупка квартиры с обременением по ипотеке возможна, несмотря на то, что она будет находиться под залогом вплоть до полной выплаты кредита. У заемщика могут возникнуть обстоятельства, которые не позволят ему продолжать выплачивать взятый заём и принудят расстаться с недвижимостью. Такие сделки сегодня не редкость, и прежде чем что-то покупать, стоит уточнить, какие трудности ожидают, а главное, сколько времени придется потратить на оформление сделки.

Сущность обременения

Движимое и недвижимое имущество, которое находится в личной собственности, может быть предметом залога. Чаще всего данная процедура производится по отношению к недвижимости, потому что она имеет более высокую ликвидность. При оформлении жилплощади в залог собственник получает денежные средства на свои нужды, которые обязуется выплатить в установленный срок. Возврат долга сопровождается неизменным начислением процентов за пользование ими. При этом право на пользование заложенным имуществом остается за владельцем. На заложенное имущество накладывается обременение.

Обременением называется ограничение прав на распоряжение тем или иным имуществом. Оно возникает на основании заключенного договора либо в силу соблюдения принятого законодательства. Оно может стать следствием добровольного участия в какой-нибудь сделке или производится без согласия владельца, как в случае с арестом имущества. Если подытожить сказанное, то сущность этого понятия сводится к значительному ограничению прав собственника по отношению к его имуществу.

Приобретение ипотечной квартиры

Ипотечная жилплощадь находится под обременением до того момента, пока заемщик не выплатит взятый кредит полностью. Данные о том, что квартира под залогом, фиксируются в Росреестре, поэтому продать такое помещение не представляется возможным без согласия кредитора. Купить ипотечную жилплощадь можно, но стоит быть готов к сложностям процедуры. Они выражаются в сборе дополнительных документов, участии банка в виде третьей стороны сделки, а также сроке заключения договора и вступления в права владения.

Купить обремененную недвижимость можно несколькими способами:

Дать продавцу недостающую часть денежных средств для погашения кредита в банке и только после снятия обременения оформить ее на себя доплатив оставшуюся сумму. Такой порядок считается не то чтобы незаконным, но довольно рискованным.
Оформить сделку через банк, внеся наличные средства за всю квартиру. Стоимость помещения делится на две суммы – кредитору и заемщику.
Переоформить ипотечный заём на покупателя. Этот вариант наиболее сложный, так как банк может не одобрить новую кандидатуру.

Любой вид купли-продажи сопряжен с трудностями и рисками, но имеет бонус в виде экономии денежных средств за счет сниженной стоимости ипотечной недвижимости.

Условия для совершения сделки

Главным условием для проведенияя сделки по обремененной недвижимости является получение согласие той стороны, которая является держателем залога. При покупке ипотечной квартиры кредитор должен быть поставлен в известность в первую очередь. Конечно, делать это обязан заемщик, так как продавцу важен конечный результат.

Кредитная организация, поставленная в известность о том, что заемщик желает продать обремененную жилплощадь, принимает решение о том, каким образом будет произведена процедура. Есть два стандартных варианта:

Заемщик сам ищет покупателя, при этом он может провести сделку по более выгодной стоимости.
Кредитор берет функцию реализатора на себя. Такой вид невыгоден собственнику, потому что банк может серьезно занизить стоимость квартиры, стремясь найти покупателя как можно скорее.

Первый вариант возможен только в том случае, если заемщик обратился в банк до того, как накопил серьезную просрочку и дело его было передано в судебную инстанцию.

При продаже обремененного жилья в ипотеку кредитная организация обязывает нового заемщика вносить большой первоначальный взнос. Часто речь идет о половине стоимости квартиры, а оставшаяся часть разбивается на ежемесячные платежи.

Основные риски покупателя

Основные риски при приобретении квартиры, находящейся в залоге, ложатся на покупателя. Сама сделка может оформляться различными путями, а потому и разновидности рисков в каждом случае свои.

Покупателю стоит избегать ситуаций, когда продавец предлагает внести аванс для погашения ипотечного займа.

В этом случае высока вероятность того, что деньги будут потрачены не по назначению или продающая сторона вообще откажется от заключения сделки. Конечно, задаток можно вернуть через суд, но процесс это длительный, а сам возврат может производиться частями, что невыгодно обманутой стороне.

При переоформлении ипотечного кредита покупатель защищен со всех сторон, но риски подстерегают его совсем в другом месте. Банк может просто не одобрить кандидатуру и не согласиться на заключение с ним кредитного договора. Деньги покупатель не потеряет, но потратит время.

Необходимо учитывать и иные риски:

Квартира, приобретенная по договору долевого строительства, может находиться в двойном залоге – у кредитора и в банке, который финансировал возведение, при условии, что застройщик будет признан банкротом.
Продавец может умолчать о том, что в очередь на арест его жилья стоят иные учреждения.
Жилье было куплено с использованием материнского капитала. По закону дети имеют в нем свою долю, и продать его можно только при письменном согласии опеки.

Чтобы минимизировать риски, необходимо максимально серьезно отнестись к ситуации, а лучше обратиться к опытному специалисту, который поможет проверить сделку на чистоту.

Процедура

Процесс покупки обремененной недвижимости состоит из нескольких этапов. Для того чтобы защитить себя от необоснованных рисков и максимально отстоять свои интересы, необходимо соблюдать такую последовательность:

Производим самостоятельную оценку ситуации. Для этого требуем от продавца документы правоустанавливающего характера, технические бумаги и выписку из ЕГРН, сделанную недавно.

Знакомимся с кредитным договором. Важно обратить пристальное внимание на условия предоставления займа, суммы выплат, процентную ставку, особые условия и т.д.
Интересуемся, существуют ли особые критерии, которые способны серьезно усложнить ситуацию, как-то наличие созаемщиков, несовершеннолетних детей, зарегистрированных на жилплощади лиц.
Выбираем оптимальную схему купли-продажи.
Составляем и подписываем предварительный договор. Для покупателя будет лучше, если соглашение оформиться с участием нотариуса, хотя для данного бланка это не является обязательным условием.
Передаем документы в банк для одобрения дальнейших действий.
Подписываем основной договор купли-продажи и вносим денежные средства за помещение.
Проходим регистрацию прав собственности в Росреестре.

Процесс даже на бумаге выглядит трудоемко, а уж на деле он и вовсе отнимает немало сил и времени. Но итогом усилий может стать довольно выгодный по цене объект недвижимости.

Получение согласия банка

Только кредитная организация может дать разрешение на проведение сделки, она же имеет полномочия отказать в ней. В общем, для кредитора не столь важно, кто будет владельцем квартиры, но для нее имеет решающее значение, получит ли она прибыль по итогу сделки. Если банк видит, что заемщик больше не справляется со своими обязательствами, то ему выгодно переложить обязательства на другое лицо. Но новый заемщик должен не просто соответствовать стандартным требованиям кредитования, а значительно превышать их. Таким образом, финансовые учреждения страхуются от повторения ситуации.

Если покупатель платит всю сумму стоимости, то особых проблем не возникнет. А в случае с переоформлением кредитных обязательств понадобится внести серьезный первоначальный взнос и иметь высокий уровень доходов для погашения последующих ежемесячных выплат.

Внесение денег

Сделка, совершаемая открыто через банк, подразумевают особую процедуру передачи денежных средств.

Продавец, выставляя свою квартиру на продажу, желает не только снять с себя бремя платежей по кредиту, но и вернуть вложенные им ранее средства. Конечно, рассчитывать на полный возврат уплаченных банку средств не приходится. Большой удачей будет, если вернется хотя бы половина денег. Все финансовые вопросы урегулируются до подписания основного договора. В частности, стороны определяются, какие суммы будут перечислены продавцу, а какие банку.

Покупатель обязан внести оговоренную сумму денежных средств в ячейку или открыть два депозитных счета:

Один на имя продавца.
Второй на счет банка.

После подписания основного договора счета разблокируют, и получатель может снимать с них деньги.

Снятие обременения

При единовременном выкупе ипотечного жилья покупателю необходимо провести процедуру снятия обременения с квартиры. Для этого банк должен дать письменное разрешение, обычно получить его можно в течение 30 дней после погашения займа. Кредитор отдает погашенную закладную и ставит подпись на заявлении в Росреестр, где излагается просьба о снятии обременения.

А вот при переоформлении кредита с одного лица на другое о снятии обременения речь не идет. Закладная переписывается на имя нового владельца и будет считаться погашенной только после того, как заемщик внесет последний взнос.

Снять обременение можно в Росреестре. Для этого собирается пакет документов и заполняется стандартный бланк заявления.

Регистрация права собственности

Регистрация права собственности производится вне зависимости от того куплена жилплощадь по полному расчету или оформлена в новый заём. Внести свои данные в государственный реестр недвижимости обязан каждый покупатель после завершения сделки.

Переоформление владения производится на основании поданных документов. В их список входит:

Договор купли-продажи.
Кредитное соглашение.
Кадастровый и технический паспорт. Выписка из ЕГРН.
Паспорт нового собственника.

Документация может быть подана как напрямую в Росреестр, так и через отделение МФЦ.

Особенности сделки с участием Сбербанка

Квартира, купленная в ипотеку через Сбербанк, также может быть продана, но следует учитывать некоторые особенности таких сделок. Для покупателя участие Сбербанка является дополнительной гарантией успешной и прозрачной купли-продажи. В этом финансовом учреждении работает целая команда высоких специалистов, которые досконально выверяют сделки, определяя их чистоту. Сбербанк заинтересован в том, чтобы при проведении таких операций не было никаких накладок.

Переоформляя ипотеку с одного заемщика на другого, необходимо учитывать, что обязательным условием новых кредитных отношений будет внесение 50% стоимости жилья в качестве первоначального взноса.

Документы для оформления

Покупатель обремененного жилья, который желает стать не только новым владельцем квартиры, но и заемщиком банка под залог помещения, должен предоставить в банк следующий пакет документов:

Паспорт гражданина РФ.
Свидетельство о браке/разводе.
Свидетельства о рождении детей.
Согласие супруги на покупку обремененной квартиры.
Справку о доходах по форме 2-НДФЛ за последние шесть месяцев.
Выписку из трудовой книжки.
Выписку из банка о наличии средств для первоначального взноса.

Кроме прочего, банк проверит кредитную историю покупателя и при обнаружении негативных моментов в займе будет отказано.

pravo.estate

Покупка квартиры с обременением по ипотеке: риски

Юристы отмечают в 2016 году большой процент тех, кто изъявляет желание выкупить квадратные метры с обременением. Сделка достаточно распространенная, поэтому немаловажно правильно составить договор и изучить дополнительные документы.

Обременением называются условия, ограничивающие владельца в отношении полного распоряжения жилой площадью. По закону обременение, приходящее на объект недвижимости, требует обязательного внесения информации в ЕГРП. Соответствующая запись фиксируется в свидетельстве о праве владения.

Почему покупки квартиры с обременением иногда сторонятся? Это связано с лишней волокитой по регистрации в ряде организаций. Если не пройти все этапы оформления, в будущем специалисты предупреждают о возникновении вопросов к новому собственнику жилья.

Какие бывают обременения

Юристы отмечают несколько видов обременений квартиры:

Ипотека. Она означает, что жилье ранее было взято нынешним продавцом в кредит, однако должник не смог справиться со своими долговыми обязательствами по ряду причин. Поэтому единственно возможным решением тяжелой финансовой ситуации стало продать квартиру с обременением другому физлицу. При этом за банком остается право предоставить условия совершения сделки, без выполнения которых покупка квартиры не состоится. Чаще всего кредитное заведение обращается к оплате сразу 50%-ного ипотечного займа первоначальным собственником.

Рента – предполагает невозможность рентоплательщика распоряжаться недвижимостью, где сейчас живет рентополучатель. Чтобы это стало реальным, необходимо получить от последнего письменное согласие.
Арестованная квартира. Если квартира куплена, это еще не означает, что собственнику не нужно выполнять обязательства в отношении уплаты коммунальных платежей. Если долг накоплен в особо крупном размере, чтобы снять недвижимость с ареста, придется оплатить деньги или хотя бы договориться с коммунальным предприятием о ежемесячном внесении платежей, которые помогут со временем закрыть долг.
Жилье в найме. Владелец может продать квадратные метры, и наниматели не вправе помешать сделке, однако если в договоре аренды, заключенном между 2-мя сторонами операции указан конкретный срок, к примеру, 2 года, выселить арендующих раньше невозможно. Покупателю нужно быть бдительным, иначе придется делить жилье вместе с неожиданно появившимися соседями.

Покупка квартиры возможна, если в ней зарегистрирован человек, не являющийся продавцом. Чтобы избавить нового собственника от лишних хлопот, гражданину достаточно явиться в территориальное отделение паспортного стола, но если он отказывается это сделать, тогда владелец вправе обратиться в суд. Покупая квартиру с обременением в качестве зарегистрированного физлица, следует сначала определить, не относится ли прописанный к категории населения, обладающей льготой, когда выписать его невозможно по закону.
Квартира считается с обременением, если дом признан аварийным. Продажа недвижимости в таком строении незаконна.
Сервитут на землю – право третьих лиц на использование земельного надела, не принадлежащего на праве владения.

Читайте также: Как списывается ипотека при рождении ребенка в Сбербанке

Как выглядит покупка квартиры в ипотеке

Первое о чем следует помнить покупателю – так это получение разрешения от банка о последующей продаже квадратных метров. Финансовое заведение является одной из сторон, которая заключила договор по ипотечному займу, поэтому имеет определенные права, тем более когда другой участник (первичный должник) не справляется со своими обязательствами.

Загоревшись идеей купить жилье с обременением по ипотеке, нужно сразу узнать, сумму какого размера необходимо еще внести в банк по кредиту. Если эта сумма устраивает нового собственника, следует обговорить дополнительные условия, выдвигаемые кредитным учреждением. Это может быть оплата денег в 50%-ной сумме первичным владельцем.

Если у физлица, задолжавшего банку, нет такой суммы, стоит договориться и предоставить деньги ему в руки, в счет покупки недвижимости. Но это решение и договор касаются только продавца и покупателя, банк не регулирует и не устанавливает их отношения, поэтому при подобных договоренностях часто страдает правовой аспект. Чтобы этого не случилось, желательно заключить сделку документально.

После того как все условия выполнены, представителю банка и покупателю остается составить и подписать новое соглашение, где прописаны основные пункты уплаты оставшейся части кредита. Договор вступает в силу, как только удостоверяется нотариусом. Также заключается соглашение купли-продажи, после чего банк передает документы на квартиру новому владельцу. Затем сделка по реализации жилья проходит в привычном режиме.

Немаловажный нюанс – стоимость квадратных метров должна быть больше суммы по ипотеке. Разница выплачивается продавцу после регистрационных мероприятий. В некоторых случаях покупатель договаривается с банком о переоформлении уже действующего договора на новое имя, однако не все финансовые учреждения идут на такие уступки, особенно если у нового собственника плохая кредитная история или нестабильный заработок.

Риски покупателя при приобретении квартиры в ипотеке

Операция по покупке квартиры в ипотеке трудоемкая, этапов много, времени затрачивается немало, поэтому риски покупателя нешуточные:

Продавец может скрыться или скоропостижно скончаться. В этом случае, когда долговые обязательства погашены, но избавиться от обременения уже невозможно. Деньги, отданные в качестве задатка, теряются навсегда, банк их не возвращает, а истребовать средства со скрывшегося продавца становится очень проблематично.
Продавец может заявить, что не хочет проводить операцию, и это после того, как он уже получил задаток. Даже если передача денег задокументирована, впору обратиться в суд и постараться взыскать их, но на деле неплатежеспособный должник возвращает всю сумму не сразу.

С какими еще проблемами может столкнуться покупатель

Покупка квартиры с обременением по ипотеке имеет ряд особенностей, которые могут поставить покупателя в затруднительное положение:

Двойной залог. Чудесно, если вам попался порядочный кредитор, но, если должник не чист на руку, недвижимость может быть отдана сразу в двойной залог, то есть махинации по получению задатка включают переговоры сразу с несколькими собственниками квартиры. Также жилье порой находится под залогом в другом кредитном учреждении, а значит, обременение останется, что бы вы ни делали.
Если продавец не в силах погасить кредит, жилье, скорее всего, будет арестовано. Поэтому покупателю рекомендуется сначала узнать точную информацию в отношении положения квадратных метров.
Не только сумму долга придется заплатить покупателю, но и штрафные санкции, причем о них вы узнаете в день заключения сделки, когда делать шаг назад уже невыгодно новому собственнику. Случается и так, что средства просто списываются со счета нового владельца квартиры. Если долг не погашался длительное время, пени достигают огромных размеров.
Многое зависит от реакции продавца: отказывается от сделки в скором времени или после заключения сделки обращается в суд – убытки все равно возлагаются на плечи покупателя.

Риски продавца при погашении долга кредитными средствами

Покупатель может предложить продавцу оплатить приобретение кредитными деньгами – чтобы совершить покупку взять у другого банка в долг. Тогда продавец сталкивается с такими рисками:

Покупатель может дать отказ на передачу средств. Чтобы обезопасить себя, необходимо заключить договор, где будет прописан срок, за который сумма будет получена, к примеру, 90 дней.
Не доверяйте незнакомцу оригиналы документов на недвижимость, иначе скоро узнаете, что на квартиру оформлены ряд сделок.

В рамках нашего сайта действует специальное предложение - вы можете быстро получить консультацию профессионального юриста совершенно бесплатно, просто заполнив форму ниже.

molodsemja.ru

Покупка квартиры с обременением в 2018 году

При наличии обременений на жилье процесс приобретения может значительно затянуться, а многие покупатели в таких случаях отказываются от приобретения.

Рассмотрим особенности покупки квартиры с обременением в 2018 году, как устранить препятствия и ускорить процедуру оформления.

Основные моменты

Рассмотрим основные понятия, кто выступает участниками соглашения, что собой представляет обременение на недвижимости, а также нормативную базу данного вопроса.

Определения

Ипотечное кредитование	Предоставление займа от банковского учреждения на определенный срок под указанный процент с целевым назначением в виде приобретения жилья на первичном или вторичном рынке. При этом жилье остается в залоге у банка до окончательной выплаты кредита
Материнский капитал	Вид государственной поддержки многодетным семьям, подразумевающий выдачу сертификата на денежную сумму, которую можно направить на улучшение жилищных условий или обучение детей
Обременение	Ограничения права владельца жилья касательно распоряжения и проведения сделок с недвижимостью

Стороны соглашения

Сторонами соглашения купли-продажи недвижимости выступают продавец (собственник жилья или его официальный представитель на основании нотариальной доверенности) и покупатель.

В процессе оформления сделки следует учитывать все нюансы и проверять все данные, прежде чем подписывать договор и передавать деньги за жилье.

Наиболее безопасными сделками на рынке недвижимости является покупка квартир непосредственно у компании-застройщика.

Ведь в таком случае риски наличия обременений минимизированы, поскольку с данным имуществом еще не успели совершить какие-либо сделки. На вторичном рынке рыски повышены.

Ведь начиная исследовать историю сделок, часто можно выявить нечистых продавцов и мошенников, которые маскируют сделки по квартирам. А затем выясняется, что на приобретенной квартире числится обременение.

В случае выявления мошеннических действий или обмана со стороны продавца это становится веским основанием для законного расторжения соглашения. Однако в большинстве случаев данный вопрос решается в судебном порядке.

Может быть также другая ситуация, когда добросовестный продавец разъясняет и предупреждает потенциального покупателя о нюансах и обременениях, при этом снижает стоимость.

Покупатель должен быть осведомлен, что при покупке квартиры с обременением он не сможет совершать сделки с жильем.

Такие ограничения подразумевают права третьих лиц на данную жилплощадь. Третьими лицами могут выступать другие граждане, учреждения или государственные органы.

Наличие обременения в обязательном порядке фиксируется в соответствующих органах, ведь оно принадлежит к категории юридически веских оснований.

Данные об ограничениях прав собственности на конкретный объект должны быть внесены в единый госреестр.

При отдельных типах обременения для продажи недвижимости необходимо разрешение третьего лица, которое владеет правом требования на жилье.

В иных случаях реализация жилплощади не запрещена, однако покупатель вместе с правом владения получает и существующие обременения жилья.

Нормативное регулирование

Нормативно-правовая база включает такие законодательные акты:

С января 2018 года были введены изменения в законодательных актах касательно сделок с жильем.

Законом 218-ФЗ была разработана реорганизация системы ведения государственного учета и регистрации прав собственности на объекты недвижимости.

Был учрежден ЕГРН – единый госреестр недвижимого имущества, в который заносится вся история сделок по каждому объекту, начиная от квартир и заканчивая земельными участками.

Также была изменена система налогообложения дохода, полученного гражданами от реализации любого недвижимого имущества.

Законодательно установлена обязательная государственная регистрация прав собственности на недвижимость.

С 1 января 2018 года только выписка из ЕГРН может использоваться в качестве подтверждения наличия прав на объект недвижимости.

В госреестр также в обязательном порядке должны заноситься все обременения, наложенные на жилплощадь.

Возникающие нюансы

При инициировании процесса приобретения квартиры необходимо провести ее тщательную проверку на наличие обременений (арест, залог и т.д.).

Проверку можно осуществить, получив выписку из ЕГРН, в которой содержатся все сведения о существующих обременениях.

Также в данном документе указано, кто является владельцем квартиры и на каком основании он приобрел права собственности.

Рассмотрим, как быть с квартирой, купленной за материнский капитал, а также с ипотечным обременением.

Как проверить квартиру на обременение при покупке

Федеральными нормами законодательства регламентируется порядок и правила государственной регистрации прав собственности на имущество.

Основными видами обременений являются:

В зависимости от типа обременения различаются правовые последствия. В некоторых случаях обременение проявляется исключительно в специальном статусе жилплощади, например, если жилой дом относится к памятникам архитектуры.

Рассмотрим два метода проведения проверки наличия обременений на жилье — через портал Росреестра и посредством получения выписки из ЕГРН.

Если вы желаете провести проверку на портале Росреестра, вам нужно в строке поиска указать конкретный адрес квартиры, затем вы получите всю доступную информацию, которая имеется по данному жилью.

Пошаговая инструкция выглядит так:

Ввести адрес квартиры	Затем нажать опцию «Сформировать запрос»
В списке результатов выберите адрес	Если он не отображен, это означает, что в реестр еще не внесены данные о жилье
Опция «Права и ограничения» позволяет увидеть все обременения	Если они наложены на данную квартиру. В случае их отсутствия строка будет пустой

Выписка из ЕГРН содержит законные и актуальные данные обо всех наложенных ограничениях и обременениях. Если квартира чиста, тогда будет указано, что обременения по ней не зарегистрированы.

Недвижимость за материнский капитал

Чаще всего в виде обременений на жилье можно встретить приобретение квартиры за средства материнского капитала.

Несовершеннолетние дети в таких случаях владеют долей в квартире и являются законными совладельцами.

Для продажи квартиры понадобится разрешение органа попечительства, которому нужно предоставить доказательства того, что ребенку будет предоставлено жилье не хуже текущего.

Законодательно запрещена продажа совместно приобретенного недвижимого имущества супругов без получения обоюдного согласия.

Второй супруг должен в обязательном порядке предоставить согласие на продажу квартиры, которое необходимо заверить в нотариальной конторе.

При этом не важно, на кого из супругов была оформлена квартира, если сделка купли-продажи была осуществлена во время брака.

Супруг, который не принимал участие в сделке, вправе оспорить продажу квартиры в судебном порядке или потребовать компенсации размера принадлежащей ему доли.

Согласие супруга не требуется только если жилье было куплено одним из супругов до оформления супружества или получено в дар.

Разрешение на продажу необходимо от всех членов семьи, которые владеют долями в квартире.

Ведь в процессе приобретения жилья за средства материнского капитала обязательным условием является оформление его в долевую собственность, и выделение доли каждому члену семьи.

Если в ипотеке

Обременение в форме ипотеки налагается на жилье, если оно было приобретено за средства, полученные в качестве займа от банковского учреждения.

На основании кредитного договора жилплощадь используется в качестве залогового обеспечения по соглашению.

То есть если заемщик отказывается возвращать заемные средства банку, тогда квартира реализуется, а средства используются на погашение кредита.

При покупке квартиры с обременением ипотекой Сбербанка собственник не наделяется правом полного распоряжения и осуществления сделок с залоговой квартирой без получения разрешения банка.

Обременение накладывается на базе договора залога или закладной, которая в большинстве случаев оформляется в Сбербанке.

В случае реализации квартиры, которая пребывает под ипотечным кредитованием, сделка являет собой изменение должника.

На основании переоформленного договора новый должник вносит оплату долга за жилплощадь, однако фактически такие сделки оформляются нечасто.

Покупатель ипотечной квартиры должен предоставить веские подтверждения и доказательства, что его доход и материальное положение позволят ему в полной мере гасить долг по кредиту.

В большинстве случаев ипотечные квартиры реализуются посредством полного погашения долга перед банком. При этом существует два способа:

Должник вносит сумму досрочно

Снимает обременение и реализует жилье в стандартном порядке

Долг выплачивается покупателем

И только по факту погашения задолженности происходит оформление договора купли-продажи и переход права собственности к новому владельцу. Такая сделка считается рискованной для покупателя, поэтому рекомендуется документально оформлять факт передачи продавцу финансовой суммы в размере закрываемой задолженности

Находящейся в залоге

Случаются ситуации, когда залоговые обязательства оформляются между физическими лицами. Оформление, как и в случае с банком, выполняется на базе соглашения о залоге.

До момента полного погашения долга собственник не имеет права распоряжаться недвижимостью.

Если залогодержатель дает разрешение, тогда может быть проведена продажа квартиры с обременением до момента выплаты долга.

Часто недвижимое имущество предоставляется в качестве залога для того, чтобы сохранить жилье доверенному лицу.

Так, это может случиться, если не достигший совершеннолетия ребенок оформляет жилплощадь в залог родителям (это часто бывает по настоянию родителей).

Видео: расчеты на рынке жильяТакже могут быть ситуации, когда лица пожилого возраста оформляют залог на квартиру в пользу детей или родственников.

Основной задачей залога доверенному лицу является избежание факта утраты недвижимости в собственности.

Например, если мошенники пытаются путем применения обманных схем приобрести квартиру за незначительную сумму.

Без получения письменного согласия залогодержателя такая сделка не считается законной, впоследствии она признается недействительной.

В чем опасность такой сделки (риски)

Недостатки квартиры с обременением определяются конкретными наложенными на жилье ограничениями.

Основными рисками можно считать:

Неожиданное появление другого собственника	Который является законным совладельцем, однако не предоставлял письменное согласие на продажу жилья
Необходимость выселения посторонних граждан	Которые имеют право пользования квартирой
Выявление прописанных в жилье граждан	Которые не подлежат выписке даже в судебном порядке, поскольку относятся к категориям лиц, которых нельзя выписать
Заявление требований на недвижимость	Со стороны третьего лица на базе оспаривания перехода квартиры по наследству
Требование жилья залогодержателем	По факту невыполнения прежним собственником взятых на себя долговых обязательств

Могут возникать также другие нюансы, которые могут стать основанием для предъявления претензий покупателем к прежнему владельцу.

Большинство рисков можно избежать, если тщательно проверить квартиру перед приобретением. Видом обременения, при котором невозможно провести продажу квартиры, является наличие ареста или пребывание ее в аварийном состоянии.

Итак, мы разобрались в нюансах покупки квартиры с различными обременениями, а также в законодательном регулировании вопроса.

Теперь вы знаете, какие обременения допустимы при покупке, и как разобраться с ними после оформления сделки.

Мы вам дали рекомендации и советы, какие обременения не препятствуют законному переходу права собственности к новому владельцу, поэтому вы сможете избежать большинства рисков.

jurist-protect.ru

Покупка квартиры с обременением по ипотеке

Нередко случается так, что человек имеет дело с ипотекой, не являясь прямым клиентом банка. Например, когда подразумевается покупка квартиры с обременением по ипотеке. Ипотека – это вид обременения, который может быть наложен на любую недвижимость: жилую или промышленную. Что же такое обременение? Это наложение ограничений со стороны третьего лица на финансовые операции с объектом обременения. В данной статье таким объектом автоматически будет считаться квартира. На квартиру может быть наложено несколько типов обременения. В данной статье в центре внимания находится ипотека, но есть еще несколько вариантов. Для полного понимания различий стоит перечислить их все.

Ипотека. Человек решает приобрести квартиру, но продавец за это жилье еще до конца не рассчитался с банком, поскольку брал его в ипотеку. Следовательно, любые финансовые операции с этой жилплощадью возможны только с разрешения третьего лица (банка-кредитора), имеющего на нее частичные имущественные права.
Арест. Квартира, как и любая собственность, может быть арестована по решению суда за любые долги (банковские, коммунальные, иные). Такая квартира не подлежит купле-продаже, сдаче в аренду и прочим операциям. Все это станет возможным только после снятия судом ареста.
Рента. Рентоплательщик не является полноправным собственником квартиры. Он лишь имеет право на проживание в оной за те деньги, что достаются от него рентополучателю. Финансовые операции с недвижимостью возможны только с письменного согласия рентополучателя, т. е. законного владельца квартиры.
Квартира с прописанным человеком (людьми). Бывает, что кто-то из состава семьи продавца противится продаже жилья и не выписывается. Тогда продавец, как полноценный собственник, способен выписать родственника через судебную инстанцию. Однако некоторые категории граждан в плане выписки неприкосновенны (например, инвалиды первой группы). Тогда сложнее. Продавец все равно сможет продать жилье, но «в комплекте» с прописанным человеком. Новые владельцы не будут иметь права выкинуть из квартиры этого жильца. Поскольку вряд ли для кого-то это приемлемо, таких случаев почти не бывает.
Аварийный дом. Если квартира расположена в здании, признанном аварийным, она не подлежит купле-продаже.
Наем. Полноценным обременением не является, поскольку наниматели не имеют права мешать владельцу продавать квартиру. Зато они имеют право оставаться жить в ней на весь срок найма. И новым владельцам придется все это время жить с ними. Получается этакая временная коммуналка.
Дом числится как памятник культуры и истории.
Сервитут на земельный участок. Это возможность третьих лиц пользоваться участком земли, не имея при этом на него полноценных прав собственности. Если дом с квартирой находится на таком участке, потребуется согласие этих лиц.

Выяснить, находится ли квартира в обременении, можно простым и надежным способом – сбором документов. Продавец обязан предоставить покупателю всю полноту информации о квартире, прежде чем продавать ее. Умышленное сокрытие факта обременения является деянием, которое может расцениваться как мошенничество. Продавец должен предъявить бумаги, доказывающие его право собственности на квартиру (предыдущий договор о покупке недвижимости, дарственная и прочее), выписку из домовой книги, информацию о количестве прописанных человек и договор об ипотеке (если квартира находится под этим видом обременения).

Копию договора можно достать в банке, выдавшем заем. Но главным документом в вопросе выявления любых обременений является выписка из ЕГРП (Единый государственный реестр прав), получение которой осуществляется в любом филиале Росреестра. Разумеется, что все операции с документами следует проводить под надзором нотариуса, который сможет контролировать правильность актов и осуществлять документационную заверку.

Положительные и отрицательные стороны сделки с обремененной недвижимостью, скрытая опасность

Все признают, что приобретение квартиры с ипотечным обременением имеет более высокую степень риска по сравнению со стандартной сделкой, объектом которой является «чистая» квартира. Но обремененное жилье и не покупалось бы, если бы подобная купля-продажа не имела и своих выгодных сторон.

Плюсы	Минусы
Цены на квартиры с обременением всегда более низкие. Обычно, если владелец решает продать ипотечную недвижимость, значит, гасить ипотеку до конца он не намерен и стремится поскорее избавиться от груза.	Покупателю придется либо единовременно погасить оставшуюся часть ипотеки либо переоформить эту ипотеку на себя. Так или иначе, а обременение переходит к новому владельцу. Со всеми вытекающими ограничениями на купленную квартиру.
Участие не только нотариуса, но банка повышает прозрачность и надежность сделки. Если производить все денежные расчеты через банковскую ячейку (а это крайне рекомендуется), то риски сводятся к минимуму.	Сам процесс подобных сделок более долгий, энергозатратный, требующий исключительной внимательности и аккуратности. Особенно со стороны покупателя.
	Если происходит переоформление ипотеки, тогда новый владелец будет вынужден терпеть периодический надзор банка-кредитора (звонки, иногда специалист банка может посетить квартиру). До тех пор, пока банк не получит назад все свои деньги с процентами, которые он дал в долг предыдущему собственнику.
	А бывает совсем неприятный финт. Предыдущий владелец имел другие долги (например, другим банкам). Однако эти юрлица не могли арестовать квартиру, которая уже находилась в залоге у другого банка. Но как только новый владелец погасит ипотеку, приставы по решению суда могут наложить арест на жилье. И новому собственнику придется разбираться с долгами, к которым он вообще никакого отношения не имеет. Впрочем, это повод привлечь предыдущего владельца к уголовной ответственности за сокрытие факта долгов. Но все это делается через суд. Все это весьма длительно и дорого, а расходы на время тяжб ложатся на плечи нового собственника. Дабы избежать подобного, надо тщательно проверять документацию на квартиру.

Порядок и подробности покупки квартиры с обременением, минимизация рисков

Сделка подобного рода должна начинаться с предварительного договора между покупателем и продавцом. При этом еще до заключения этого соглашения продавец обязан известить о своих намерениях банк, который и дал ему деньги в долг. Суть в том, что финансовое учреждение может и не дать «добро» на продажу квартиры. До тех пор, пока не будет выполнен ряд его требований. Чаще всего это необходимость погашения ипотеки продавцом хотя бы наполовину. Если банк согласен, тогда участники составляют предварительный договор. Сей документ обязательно заверяется у нотариуса. В договоре кроме сроков, сумм и документации касательно обременения должны быть отражены сведения из паспортов и контактные данные обеих сторон. Итак, предварительный договор заключен. О сборе всех необходимых документов уже говорилось выше. Что делать со второй половиной ипотеки?

Тут два варианта. Покупателю придется единовременно погасить долг для получения квартиры в свою полноправную собственность. Либо же покупатель может договориться с банком и переоформить ипотеку продавца на себя. Однако второй вариант не всегда реализуем, поскольку банк может отказать в переоформлении. Самая распространенная причина – новый клиент покажется банку менее платежеспособным, чем предыдущий. Ведь все тяготы обременения лягут на плечи нового владельца квартиры. А справится ли он с ними? При продаже квартиры с обременением у многих людей часто возникает вопрос: а что, собственно, с такой сделки будет иметь продавец? Тот человек, который сначала взял жилье в ипотеку, а теперь продает его, так и не достигнув полного права собственности? Для простоты можно представить себе такую схему. Банк дает человеку деньги в долг, на которые клиент покупает жилую недвижимость.

Но на старте ипотеки данную недвижимость сразу придется заложить этому же банку. То есть клиент имеет право проживать в новой квартире, но не имеет права проводить с ней какие-то финансовые операции без разрешения банка-кредитора. Строго говоря, настоящим собственником пока является кредитная организация. Однако по мере погашения ипотеки права собственности постепенно как бы перетекают от банка к клиенту. Когда ипотека оплачена на 50%, можно сказать, что половина квартиры принадлежит заемщику, а другая половина – банку. Хотя юридически банк сохраняет свои ограничительные права до самого конца оплаты жилищного кредита. Когда покупатель оплачивает вторую половину ипотеки (с учетом процентов), банк получает все причитающиеся ему средства и устраняется. Однако продавец-то до этого уже заплатил первую половину ипотеки.

Он тоже имеет право на часть денег как частичный собственник. Именно поэтому в договоре цена на квартиру с обременением всегда ощутимо выше суммы ипотеки. Эту разницу и получает продавец-заемщик в качестве компенсации за те выплаты по ипотеке, которые он успел совершить. Для минимизации рисков необходимо все финансовые операции проводить через ячейку в банке. Чтобы деньги пошли именно на нивелирование ипотеки, а не куда-то еще. Начинать сделки подобного рода рекомендуется сначала с посещения банка-кредитора для уведомления о продаже квартиры. Желательно, чтобы обе стороны (покупатель и продавец) осуществили этот визит вместе.

Наконец, покупателю необходимо посетить филиал Росреестра для полной проверки квартиры на предмет любых других обременений. Эти три момента помогут купить квартиру с обременением максимально просто, чисто и быстро. Самый оптимальный вариант, когда покупатель приобретает квартиру не напрямую у продавца, а у банка-кредитора. Это даст стопроцентную гарантию прозрачности сделки. К тому же учреждение само заинтересовано поскорее разобраться с подобным делом.

Порядок оформления

Итак, первый случай, когда покупатель работает непосредственно с банком. Единственным минусом этого варианта являются определенные финансовые затраты со стороны покупателя (госпошлины, например).

Сначала покупатель арендует в соответствующем банке две ячейки. Одну он использует для внесения денег в счет погашения остатка ипотеки, а на вторую положит ту самую разницу между стоимостью ипотеки и стоимостью квартиры по договору, предназначенную для продавца.
Когда ипотека будет аннулирована, банк должен выдать справку об этом факте и, следовательно, снятии обременения.
Только после этого покупатель и продавец скрепляют сделку письменным соглашением, в котором упоминается расчет через банковскую ячейку и четко обозначается переход прав собственности от продавца к покупателю.
С этим договором необходимо посетить филиал Росреестра для его регистрации. Понадобится полный пакет всех упоминавшихся документов, включая банковскую справку. Покупатель получает новое свидетельство о собственности, где он указан в качестве нового собственника, а пометки обременения больше нет.

Если покупатель решил все делать через банк-кредитор, то договор рекомендуется заключать только после снятия обременения. Это обезопасит от любых нежелательных сюрпризов (скрытых обременений, путаницы в передаче денег и т. п.).

Во втором случае покупатель общается с продавцом-заемщиком, но участие специалиста банка все равно неизбежно. Без разрешения финансовой организации ведь все равно никаких операций купли-продажи провести не удастся.

А вот здесь первым делом надо оформлять предварительный договор купли-продажи с нотариальной заверкой. Так покупатель поставит под контроль действия продавца, который в последующем уже не сможет изменить те условия, что прописаны в заверенном договоре.
Покупатель дает продавцу определенное количество денег, необходимое для полного погашения ипотеки.
Продавец на 100% рассчитывается с банком за ипотеку. Это, кстати, самое слабое место в таком варианте сделки. Не всегда можно проконтролировать передачу денег.
Банк выдает справку о погашении жилищного кредита и снятии обременения.
Участники сделки организуют главный договор купли-продажи и регистрируют его в Росреестре.
Когда покупатель будет иметь на руках новое свидетельство собственности, он должен передать продавцу остаток денег, т. е. разницу между суммой ипотеки и стоимостью квартиры, обговоренной в соглашении.

Для повышения надежности все факты передачи денег рекомендуется сопровождать распиской. Опять же с нотариальной заверкой. В расписке должна быть четко указана денежная сумма и на что она предназначена, паспортные данные обеих сторон сделки, дата передачи средств.

Стоит обратить повторное внимание, что Росреестр покупателю рекомендуется посетить первым делом в любом варианте сделки. Чтобы сразу проверить все возможные обременения на заинтересовавшее его жилье. Если банк согласится переоформить ипотеку на нового собственника (покупателя), то к основному договору понадобится дополнение. Речь идет о соглашении с третьей стороной – с банковским учреждением. Это дополнение необходимо зарегистрировать в Росреестре, чтобы в новом свидетельстве о собственности появились данные о новом заемщике.

В целом, если отнестись внимательно и ответственно, продажа и покупка квартиры с ипотечным обременением не представляет особой проблемы. Более того, такая сделка может оказаться чуть ли не единственным выходом для тех, кто серьезно ограничен в финансовых средствах, но хочет купить квартиру. Данная статья призвана ответить на самые распространенные вопросы, возникающие при проведении сделок подобного рода. Информационный характер текста делает его полезным для широкого круга читателей.

Помогла статья? Оцените её

kredit-blog.ru