Ипотека с долей несовершеннолетнего. Ипотека с несовершеннолетним собственником сбербанк


Отзывы о Сбербанке России: «Ипотека с опекой»

Здравствуйте! Хочу поделиться своей историей по взаимодействию с нашим "доблестным" Сбербанком! Чтобы люди знали, какие "подставы" можно ожидать от Сбера и как вы "кидаете" людей!

Дело было прошлой весной, когда мы решили купить квартиру в Подольске. Но сложность ситуации заключается в том, что для покупки квартиры нужно продать квартиру в Омске, где собственниками являются двое несовершеннолетних детей. Естественно цены на квартиры отличаются в разы. И для полного счастья нам нужно было 3 миллиона. Скажу сразу, что там у нас квартира была 72 метра и по закону, чтобы не ухудшать условия жизни детей, мы имеем право продать нашу и купить другую квартиру исключительно большей площадью. А то наша заботливая опека не даст разрешение на продажу жилья! Для начала мы подали все документы и справки в Сбер и попросили 3 заветных миллиона. Сразу получили одобрение, и даже сумму Сбер посулил в разы больше необходимой. Стали подбирать подходящий вариант, благо покупатели на омскую квартиру у нас уже были. И вот подходящий вариант в Подольске найден, наши продавцы соглашаются нас ждать в течение месяца (а именно столько по времени опека дает разрешение), когда мы урегулируем вопросы в Омске с опекой.

Едем ВСЕЙ (!!!) семьей в Омск брать разрешение в опеке на продажу жилья (потому что и папа и мама должны писать заявление). Для этого мы предоставляем кучу документов на квартиру, которую мы намерены купить, со всеми заключениями местной подольской опеки, что она пригодна для проживания несовершеннолетних детей. Опека какое-то время брыкается, потому что нужно уладить кучу нюансов, я их опущу и писать подробности не буду. Наконец-то разрешение получено. И в самый ответственный момент агент, который занимается нашим вопросом здесь на месте (мы то все в Омске) сообщает, что Сбер нам отказывает в ипотеке, так как собственниками предполагаемой квартиры будут двое несовершеннолетних детей (у нас и справочка эта смешная имеется). Банк мотивирует это тем, что есть ЗАКОННОЕ основание отказывать в ипотеке, где собственником квартиры является несовершеннолетний ребенок... И как объяснили в банке, что сейчас много случаев неуплаты ипотечного кредита, и банк никак воздействовать на должника не может, так как не может выселить несовершеннолетних на улицу. Банк, заботясь и волнуясь о своих клиентах, предложил нам единственный вариант решения нашей проблемы, чтоб опека в своем "разрешении", которое мы ждали месяц, прописала, что в случае нашей неуплаты ипотечного кредита попечительские органы не против, если детей выселят на улицу... Чувствуете абсурд ситуации?

Сказать, что у меня был нервный срыв, это ничего не сказать... Естественно опека это писать не будет никогда, поэтому Сбер отказал нам в ипотеке. Поэтому, дорогие россияне!!!! хочу чтоб все знали, да наверное и так все знают... ну или чтоб лишний раз убедились, в каком мы живем государстве, где творится такой беспредел!!! И написав отзыв на этом сайте хотелось бы услышать мнение компетентных людей по сложившейся ситуации.

Администратор: Уточните, в момент подачи заявки вы уточняли, что вам принадлежит 1/2 квартиры в Омске, и 1/2 принадлежит несовершенно летним детям? А также уточняли ли вы, что первоначальный взнос будет сделан средствами от продажи квартиры, долевыми собственниками которой являются несовершеннолетние? Где и когда производилась подобная консультация?

www.banki.ru

Можно ли оформить доли на детей в ипотечной квартире?

– Можно ли оформить доли на детей в ипотечной квартире?

AlexLipa/Depositphotos

Отвечает руководитель отдела городской недвижимости компании «НДВ – супермаркет недвижимости» Елена Мищенко:

Можно, если при покупке квартиры с помощью ипотеки Ваш банк допускает оформление недвижимости и на детей в том числе. В числе таких банков – Сбербанк, «АкБарс» и другие.

Ребенок – собственник квартиры: плюсы и минусы

Можно ли дарить ипотечную квартиру ребенку?

Отвечает эксперт по недвижимости центра оказания услуг «Новостройка» Светлана Кириллова:

Оформить доли детей собственника в праве собственности на квартиру, которая приобретена за счет ипотечного кредита, можно. Поскольку право собственности обременено ипотекой, оформление потребует согласования с органами опеки и попечительства, а также обязательно согласие банка, выдавшего кредит. Органы опеки обычно не рассматривают вопросы приобретения имущества в собственность несовершеннолетних, но в данном случае доли детей будут переданы в залог банка, а это уже требует их разрешения.

Несмотря на то что обремененная ипотекой квартира принадлежит собственнику, свободно распоряжаться ей без согласия банка он не может. А передача доли в праве собственности другим лицам, даже если это его собственные дети, является именно распоряжением имуществом. Банк вправе отказать собственнику в согласовании такой сделки без объяснения причин. Поэтому рекомендуем сначала обратиться в банк, выдавший ипотечный кредит, и получить хотя бы устное одобрение, а уже потом обращаться в органы опеки.

Хотелось бы обратить также внимание на то, что передача доли детям оформляется договором, который должен быть удостоверен нотариально.

Можно ли выделить доли детям в ипотечной квартире?

Можно ли наделить детей деньгами, а не жильем при покупке за маткапитал?

Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):

Если речь идет о покупке квартиры в ипотеку с использованием средств материнского капитала, то выделить доли детям – это не Ваше право, а обязанность в силу закона. Сделать это можно будет только после того, как ипотека будет полностью погашена.

До этого момента на любые действия с квартирой, в том числе на дарение долей детям, требуется согласие банка, в котором у Вас оформлен кредит, и в данном случае банк вряд ли даст Вам такое согласие.

Отвечает старший юрисконсульт ООО «Центр правового обслуживания» Марина Костина:

В случае приобретения квартиры с использованием ипотечных программ, жилье будет находиться в залоге у банка. Следовательно, переоформление части квартиры может происходить только с его согласия.

Родители могут оформить детям долю в ипотечной квартире, например, путем дарения, но на такую процедуру, как указывалось выше, потребуется согласие банка, а банки на это идут крайне неохотно.

В случае же, если для погашения ипотеки использовались средства материнского капитала, то доли не только можно выделить, но и обязательно нужно это сделать. Законом установлен срок, в течение которого родители должны выделить детям долю в праве собственности на такую квартиру. Этот срок равен шести месяцам с момента погашения ипотеки.

С какого возраста ребенку можно дарить недвижимость?

Какие права на квартиру у каждого члена семьи, если ипотеку гасили маткапиталом?

Отвечает юрисконсульт офиса «Сходненское» департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость» Елена Гришина:

Из вопроса не совсем понятно, что в данном случае подразумевается под ипотечной квартирой, поэтому рассмотрим два варианта.

1. Семья с детьми хочет купить квартиру с помощью ипотечного кредита. Оформить доли на детей в этом случае можно. При этом есть случай, когда по закону сделать это даже нужно – в частности, если для приобретения квартиры или внесения первоначального взноса используются средства материнского капитала.

Однако надо учесть, что сделки с привлечением средств ипотечного кредита, где несовершеннолетний ребенок становится собственником доли, требуют разрешения органов опеки и попечительства, поскольку одновременно с переходом к ребенку права собственности на долю эта доля одновременно обременяется залогом в пользу банка. В случае задолженности по кредиту банку предстоит заниматься реализацией квартиры, в число собственников которой входит несовершеннолетний ребенок, а для этого потребуется получить разрешение органов опеки и попечительства. Именно поэтому кредитные организации неохотно выдают, а на практике в 90% случаев просто отказывают в предоставлении ипотечного кредита, если в число собственников квартиры планируется включить несовершеннолетнего ребенка.

2. Родители уже купили квартиру в ипотеку и теперь желают наделить своих детей долей в праве собственности на эту квартиру. В этом случае обязательно потребуется письменное согласие банка-залогодержателя. Совершать любые сделки без согласия банка родители смогут только после выплаты кредита и прекращения залога.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Можно ли не оформлять на детей квартиру, купленную на маткапитал?

20 статей о том, как купить квартиру в ипотеку

Дети и недвижимость: 15 полезных статей

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

www.domofond.ru

Ипотека с долей несовершеннолетнего. - запись пользователя Кохэйри (fedorovy-ed) в дневнике

Нашла интересную статью. В недалеком будущем придется с этим столкнуться. И я думаю не только мне это актуально. Прошу под кат.

Ипотека с долей несовершеннолетнего

27.03.2014

Ипотека с участием несовершеннолетних: проблемы и решения

Проблема: Несовершеннолетнему ребенку принадлежит 1/3 часть квартиры. В связи с этим банк отказывает в выдаче ипотеки, ссылаясь на то, что в случае отсутствия платежей, у ребенка также нужно будет просить разрешение на продажу комнаты, что по законодательству сделать нереально. Банк не сможет эту комнату ни продать, ничего с ней сделать. Есть ли выход из данной ситуации?

Основания закона: Наш закон призван защищать права тех, кто еще не переступил порог совершеннолетия. И в сфере имущественных отношений эту роль на себя берет Гражданский кодекс. Именно им надо руководствоваться при сделках купли-продажи квартиры с несовершеннолетними гражданами - участниками сделки, а также рассматривая вопрос: ипотека и дети - это особая ниша в нашей реальности. Ну и естественно: долевая собственность, ведь покупка доли в квартире с детьми грозит особыми рисками.

Продажа квартиры, где собственник несовершеннолетний: пробелы в законе

Основная сложность всех сделок с участием детей - ограниченность закона общими фразами и возложение огромного пласта ответственности на плечи органов опеки. То есть если вы решите осуществить продажу квартиры, где собственник несовершеннолетний, вам потребуется их разрешение. А так как единой нормативной базы по этому вопросу нет, то эти органы вольны принимать решения, опираясь на свои внутренние стандарты, разобраться в которых достаточно сложно. Потребуется много сил и времени, чтобы разобраться в законах. При этом для опытного юриста, знакомого с данным вопросом, всё обстоит намного проще.

Органы опеки всегда стоят на защите интересов детей, защищая их жилищные интересы, поэтому сделать что-нибудь с этими метрами очень сложно. Банки, к примеру, крайне неохотно идут на сделки, где залог - квартира с несовершеннолетним собственником, так как в случае чего, реализовать такую недвижимость проблематично. Никто им не даст выселить ребенка или лишить его законной доли. А реализовать только лишь часть квартиры сложно и невыгодно.

Впрочем, осуществить продажу или покупку квартиры, или доли квартиры, где несовершеннолетние лишь прописаны, намного легче, тут сложностей возникнуть не должно, так как вмешиваться в подобные вопросы органы опеки не имеют право. Плюс закон ограничивает несовершеннолетних в их возможности совершать сделки с имуществом, так для осуществления покупки квартиры несовершеннолетним лицом требуется письменное согласие его законных представителей - родителей или опекунов.

Ипотека и дети: вещи несовместимые?

Вы молодая семья, и одной из приоритетных целей для вас является улучшение жилищных условий. Доступный способ - ипотека, в качестве залога - имеющееся жилье, именно с таким раскладом обычно и приходят в банк, и тут же сталкиваются с проблемой: ипотека и несовершеннолетние дети.

Рассмотрим ситуацию с точки зрения банка: ипотека - заем долгосрочный, за это время может случиться все, что угодно, как пример - развод или финансовая несостоятельность, заемщики не платят, и все, что остается банку, это получить средства с продажи залога, то есть квартиры. Но ведь собственником такой квартиры является несовершеннолетний, и лишить его этой собственности нельзя по закону, а значит, и реализовать такое имущество очень сложно. Мало кто захочет осуществить покупку доли в квартире, это связанно с целой серией рисков. Поэтому для такой ипотеки банки часто требуют отсутствия в числе собственников лиц, не достигших 18 лет.

Или другой вариант: все мы знаем, что жилье зачастую находится в долевой собственности, то есть во время раздела имущества при разводе каждый супруг и несовершеннолетний получает свою часть. У супруга есть право приоритетной покупки доли. Проще говоря, если один из супругов захочет продать свою долю, то сначала он должен предложить ее купить другому дольщику, по нашему примеру - бывшей жене. Жена может захотеть осуществить покупку доли в ипотеку и в качестве залога оставить банку свою. И с чем же у нас останется банк, если платежеспособность жены будет нарушена? Он получит долю в квартире, которую опять будет почти нереально реализовать, а значит, потерпит убытки.

Квартира с несовершеннолетним собственником: решение есть

Но, несмотря на все перечисленные сложности, найти общий язык с банками можно. Vj;tv предложить вам ряд решений, которые помогут в соответствии с законом получить ипотеку с долей несовершеннолетнего, а также урегулирует вопросы купли-продажи недвижимости, собственником которой является несовершеннолетний.

Давайте рассмотрим, как заставить банк принять в залог квартиру, где одним из собственников являться несовершеннолетний:

Вариант 1. Подумать об этом заранее, перед приватизацией. Если вы, еще не приватизировав квартиру, планируете в скором будущем сменить свои жилищные условия, то самый простой способ избежать проблем - не делать ребенка собственником квартиры, которую намерены продать или использовать в качестве залога. Сделать это достаточно просто, законодательство обязывает родителей делать собственниками своих детей, прописанных в этом (еще пока муниципальном жилье). Решение проблемы достаточно прозаично - на время приватизации выписать ребенка и прописать его у бабушки или у других родственников.

Вариант 2. Если же ребенок уже является собственником квартиры, все становится немного сложнее. Теперь за его собственностью будут следить органы опеки. Конечно, можно продумать вариант с родственниками, но тут все сложнее. Родственники должны не прописать его у себя, а подарить ему в собственность долю своей квартиры. Причем обмен должен быть равноценным, опека не позволит ухудшения жилищных условий. А они в большинстве случаев под ухудшением понимают лишь уменьшение квадратных метров. Им все равно, даже если вы меняете его долю в коммуналке с совмещенным санузлом на этаже на долю в нормальной обустроенной квартире, меньшей по площади. О проблеме в законодательстве мы уже говорили. Плюс если вы выбрали этот вариант и по-родственному договорились лишь о подарке на время, то есть свою долю ваши знакомые или родственники, по устной договоренности, подарили ребенку на время, то вам придется помучиться с возвратом. Ведь обратно вам, скорее всего, придется ее пусть и номинально, без требования денег с родственников, но продать. А ведь подоходный налог никто не отменял - это 13% с рыночной цены этой доли квартиры. Конечно, можно просто осуществить покупку доли квартиры у родственников с целью отдать ее несовершеннолетнему, но это требует немалых средств.

Вариант 3. Затратный, но действенный способ: обмен на более дешевый вариант. Можно продать трехкомнатную квартиру и купить однокомнатную, отдать ее в собственность ребенку, а разницу сделать первым платежом по ипотеке. Правда и времени, и средств вы потеряете немало, но со стороны органов опеки сложностей не будет.

Вариант 4. Ну и самый простой, а также законный способ - это найти банк, который работает с недвижимостью, находящейся в собственности у несовершеннолетних. Да, из-за рисков, связанных со сделками такого типа, процент у них может быть выше, но зато они готовы работать с этой, как мы уже разобрались, непростой ситуацией. Но растущая конкуренция заставляет искать клиентов даже с обременением. Благодаря чему отыскать банк, готовый сотрудничать на таких условиях, можно в любом регионе нашей страны.

развод если есть несовершеннолетний ребенок

www.babyblog.ru

Ипотека и несовершеннолетние дети

Права несовершеннолетних защищаются российским законодательством особо. И это вносит существенные ограничения в возможности ипотечного кредитования семей с детьми. Жилье, в котором доля собственности принадлежит не совершеннолетнему ребенку, или он там прописан. Если в качестве обеспечения по кредиту используется, жилье в котором имеется доля собственности, принадлежащая несовершеннолетнему, то такое жилье нельзя будет продать для компенсации долга заемщика пока собственник не достигнет совершеннолетия. И вполне закономерно, что такое жилье банк в залог не примет. Так же банком накладывается ограничение на прописку несовершеннолетних граждан в недвижимости служащей обеспечением по кредиту.

Если ребенок только прописан, в жилье, которое вы хотите передать в залог банку, то теоретически вы можете прописать его у родственников, и таким образом избежать отказа в принятия залога. Органы опеки достаточно строго следят, что бы ребенок не остался безвозвратно без жилья, и как следствие недвижимость, в которой обитает ребенок, не представляет никакой ценности для банка в качестве залога. Однако да же если ребенок является собственником жилья, на которое планируется наложить обременение выход есть. Вы можете обменять долю собственности вашего ребенка на долю собственности своего родственника в другой квартире, которая не является обеспечением по кредиту. Так же можно попытаться получить в органах опеки разрешение за залог квартиры с ребенком, в том случае если он получит долю собственности в приобретаемом на эти деньги жилье. В общем жилье должно принадлежать только совершеннолетним собственникам только тогда банк примет его в качестве обеспечения по кредиту. При этом нужно помнить, что если вы будете выделять ребенку долю в собственности нового жилья в обмен на долю в старом, то новая доля не может быть меньше размеров предыдущей.

И наконец, если у вас нет подходящих родственников, которые согласились бы прописать у себя ребенка, или поменяться с ним долей, то лучшим вариантом будет продать свою первую квартиру, купить какое-то дешевое жилье, к примеру комнату в общежитии, и т.п. и прописать его там. А оставшуюся разницу использовать в качестве первоначального взноса для получения ипотечного кредита.

Все эти проблемы не работают, если вы хотите зарегистрировать своего ребенка в приобретенной в ипотеку квартире, если это говорено условиями займа, и к тому же государственные программы ипотечного кредитования позволяют получить льготы по выплатам или отсрочку платежей, в случае рождения у вас ребенка.

ipoteka-piter.ru