Ипотечный калькулятор с дифференцированными платежами. Ипотека с дифференцированными платежами сбербанк


Кредит с дифференцированными платежами в сбербанке

Кредит с дифференцированными платежами в сбербанке

Каждый человек обратившейся в банк для получения кредита должен знать, по какому графику он будет выплачивать его. Как правило, банки предлагают несколько способов уплаты кредита: аннуитентными или уменшающимися (дифференцированными) платежами.

В случае, если погашение кредита осуществляется дифференцированными платежами, то при расчете общая сумма всей задолженности разделяется на равные доли соответственно сроку кредитования.

Кредит с дифференцированными платежами в сбербанке состоит из тела кредита, разделенного на весь период погашения, и переменной (убывающей) доли процентов по нему, начисление которых осуществляется на сумму остатка. И поэтому, сумма общего платежа с каждым последующим месяцем становится меньше, а погашение основной задолженности распределяется на весь срок кредита равными частями.

Заемщик должен выплачивать кредит с дифференцированными платежами в сбербанке:

  • ежемесячно на протяжении всего срока оговоренного в договоре, для погашения кредита. Выплачиваться часть основного долга, обязательно, должна в первых числах месяца или, ежеквартально с первого квартального месяца, но не позднее 10-го числа месяца или вначале квартала
  • плата процентов по кредиту производится в начале месяца не позже 10- го числа и начисляется на сумму остатка.

Основные расходы при дифференцированных платежах, заемщику припадают в начале кредитования, так как суммы ежемесячных платежей самые большие в этот период. Поэтому, с точки зрения материальной нагрузки, первый год по схеме кредитования с дифференцированными платежами самый тяжелый. Но, потом когда с каждым месяцем выплаты уменьшаются, то и платежи приобретают не такой обременительный характер.

info-credit24.ru

аннуитетный или дифференцированный? Расчет платежей

Существует  целый ряд параметров ипотечного кредита: это и его размер, срок, процентная ставка, размер первоначального взноса, санкции за досрочное погашение, комиссия и т.д. Всего насчитывается до 60 параметров ипотечного кредита. И все они далеко не равноценны.

Многие операционные сборы (за рассмотрение заявки, аренду ячейки) носят разовый характер и в общем совершенно незначительны. Другие (санкции за досрочное погашение, снятие залога с имеющейся недвижимости) действуют ограниченное время. Третьи сопровождают кредит в течение всего срока.

Например, комиссию за обслуживание счета можно смело приплюсовать к процентной ставке. Кстати, ставка кредита — наиболее яркий показатель, занимающий первые строчки в рекламных материалах — далеко не самый важный критерий стоимости кредита. Точнее не единственный. Минимальные (по сравнению с другими) проценты одного из банков сразу привлекают к себе внимание, и парализует попытки глубже разобраться в программах. В то же время от внимания заемщика часто ускользает такой важный показатель, как тип погашения ипотеки — аннуитетный (равными долями) и дифференцированный (понижающийся, или «от остатка»).

Читайте: Что такое аннуитетный и дифференцированный типы платежей?

Любой специалист по ипотечному кредитованию объяснит это тем, что «99% банков применяют аннуитентную схему», — и будет в принципе прав. Между тем не только в процентной ставке, но и  в типе платежа заключена важная суть процесса погашения долга. А значит, потенциальному заемщику следует в первую очередь разобраться с этим показателем ипотечного кредита.

Дифференцированный платеж

Итак, при дифференцированных платежах вся сумма основного долга делится на равные части и ежемесячно выплачивается эта часть плюс проценты, начисленные на остаток основного долга. Недостатки дифференцированного платежа очевидны. Две трети процентов заемщику приходится платить в первую половину срока, когда на эти деньги можно купить гораздо больше, чем через 5, 10 или 20 лет, ведь инфляция велика, и объективных признаков ее снижения в обозримом будущем нет. 

Во-вторых, кредит с дифференцированным платежом труднее получить, ведь банк оценивает максимальную сумму кредита исходя из способности клиента «потянуть» первые платежи. Однако первый недостаток со временем оборачивается большим достоинством. Благодаря «совместным усилиям» падающих процентов и инфляции (а у многих людей со временем еще и повышаются доходы) выплаты по кредиту становятся все менее обременительными, и к концу срока фактически снижаются в десяток раз. Но основное преимущество дифференцированных платежей даже не в этом. Для того, чтобы по достоинству оценить вышеуказанную схему платежей, рассмотрим, что же подразумевается под  аннуитетной схемой погашения ипотечного займа.

Аннуитетные платежи

С 2002—2003 годов почти все банки стали быстро переходить на аннуитетные платежи. При этом типе расчетов вы платите каждый месяц одинаковую сумму. При данной схеме погашения минусов гораздо больше, особенно если внимательно изучить возможные варианты развития событий. Остановимся на них подробно.

Во-первых

, формула расчета аннуитетного платежа такова, что общая сумма выплат по процентам при аннуитетном платеже будет выше, чем при дифференцированном. Например, при десятилетнем сроке кредита ставка 12% аннуитетного платежа означает для заемщика примерно ту же сумму, которую выплатит при 14% дифференцированного платежа.

Во-вторых

, при аннуитетном платеже сохраняется главный недостаток дифференцированного: почти две трети выплат по процентной ставке заемщик отдает  в первую половину срока. Синоним аннуитетного платежа — «равными долями», но это отнюдь не означает, что выплаты равномерно погашают сумму основного долга. Проблема в том, что в первые месяцы и годы вы платите почти только проценты (наперед), а тело долга остается почти нетронутым.

Представим такую ситуацию. Два заемщика взяли кредит на одинаковый срок, а по прошествии половины этого времени решили погасить кредит досрочно. С обоих заемщиков банки уже получили по три четверти процентных платежей, но первому придется вернуть своему банку половину основного долга, а второму — три четверти. То же и в обратном, несчастливом случае. Оба заемщика на середине срока объявили дефолт. Тот, который брал кредит на условиях дифференцированного платежа, отдал банку в целом на 15—18% больше, чем тот, который выплачивал по аннуитету. Однако он все же покрыл половину основного долга и, потеряв заложенную квартиру, вправе рассчитывать на другое жилье. «Аннуитетный» заемщик за половину срока перечислил банку примерно столько же процентных платежей, что и первый, а вот основного долга — только четверть.

Выгода банков при различных платежах

Можно дать и еще один ответ на вопрос, почему банки массово перешли к аннуитету. Три-четыре года назад даже отъявленные скептики поняли, что экономический рост — это надолго. На ипотечный рынок ежемесячно выходило чуть ли не по десять новых банков. Стало ясно, что процентные ставки будут падать. И тогда те, кто брал кредит под 20% годовых, зададутся вполне естественным вопросом: «Не погасить ли мне старый долг и взять новый кредит в другом банке под 14%? А потом и под 10%?» Банкам потребовалось принять меры, чтобы держать такое перекредитование под контролем, сохранить лояльность заемщиков.

Аннуитетная схема погашения – это надежный крючок для клиента! «Хотите перекредитоваться? Без проблем! — говорят в банке заемщику. — Всего вы выплатили $30 тыс., из них $5 тыс. основного долга и $25 тыс. — проценты, которые, как вы понимаете, возврату не подлежат. Ну, так как? Будете погашать досрочно или продолжим сотрудничество?» В то же время сама суть дифференцированных платежей (процентное начисление на остаток основного долга) предполагает, что досрочное погашение, сокращение тела долга, должно существенно уменьшать выплаты по процентной ставке. Да, банк предоставляет заемщику крупную сумму. Да, инфляция в стране велика. Но не забывайте, что, отдав клиенту деньги, банк кое-что взял у него. Он получил в залог квартиру — это очень хороший актив, который постоянно дорожает. Не вы один потираете руки, читая новости о быстром росте цен на рынке жилой недвижимости. Где-то на другом конце города руки потирает и банкир, причем по поводу вашей же квартиры. Боже упаси, он вовсе не мечтает о вашем дефолте. Впрочем… перечитайте еще раз пункты договора о том, при каких условиях банк может потребовать полного досрочного погашения кредита. Вот так, взять и потребовать, не интересуясь, где заемщик возьмет деньги.

Ипотечный кредит несет для банка самые низкие риски. Что вы с этой квартирой сделаете? Куда увезете, куда спрячете? А если и попортите слегка, то ведь у риэлторов термин «убитая квартира» почти вышел из употребления: при такой-то цене сделать скромный ремонт — сущий пустяк (тем более что квартира застрахована). Банк не просто получает с ипотечного заемщика свои 10—14% (кстати, перечитайте и пункты договора о том, при каких условиях банк вправе повысить процент). Он на многие годы вперед с точностью до одного дня и рубля знает о поступлении этих платежей. Значит, ему не требуется ждать 10—20 лет, и уже сейчас он может уверенно распоряжаться этими деньгами. Банк собирает кредитные обязательства в пулы, скажем, по $20—50 млн и продает их ипотечным фондам (секьюритизирует). По сути возвращает себе выданные заемщику деньги и становится лишь оператором-посредником между заемщиком и фондом.

Итак, резюме: Если при покупке квартиры в кредит заемщик хочет взять максимальный размер кредита, который позволяет его ежемесячный подход, и не собирается его досрочно погашать, ему выгоднее выбрать программу с аннуитетными платежами. В этом случае, если он решит брать кредит с дифференцированными платежами, возможная сумма кредита окажется намного меньше. Почему? Потому что в отличие от аннуитета, где все платежи равны, дифференцированный подход подразумевает, что первый платеж самый большой, а последний — самый маленький. В остальных случаях, а также с точки зрения вероятности наступления непредвиденных событий (а что Вы можете гарантировать в своей жизни через 5 – 10 лет?), выгоднее найти банк, предлагающий ипотечные программы с дифференцированными платежами. Это касается и срока кредитования - если заемщик обращается за долгосрочным кредитом (на 20—30 лет), ему лучше выбрать дифференцированный платеж Основными кредиторами, применяющими сегодня дифференцированную схему погашения, являются Сбербанк и Газпромбанк, на рынок с подобным предложением постепенно выходят и другие организации. Из недавних — банк Глобэкс, который предлагает несколько кредитных продуктов, предназначенных для покупки жилья.

В целом же лучшей схемы погашения нет, так же как не существует и лучшего банка. Каждый человек или семья должны искать свое, индивидуальное решение.

Подписывайтесь на каналы "Informatio.ru" в TamTam или присоединяйтесь в Facebook, добавляйте нас в Яндекс.Дзен или приходите в группу ВКонтакте, если хотите быть в курсе главных событий в Москве и регионах РФ.

informatio.ru

Ипотечный калькулятор с дифференцированными платежами

При оформлении ипотеки клиенту необходимо вносить ежемесячный платеж за пользование кредитными средствами. Как правило, такие платежи являются аннуитетными. Но существуют и второй тип платежей – дифференцированные. В чем же между ними разница? И какие лучше подходят для заемщика?

Описание и разница

Аннуитетные платежи – это равные суммы денежных средств, которые клиент ежемесячно выплачивают финансовой организации. При этом вначале он выплачивает проценты по основному долгу, а только потом сам займ.

Дифференцированные платежи – основная сумма гасит долг, а только потом проценты по ссуде.

Разница между двумя такими выплатами очевидна. В первом случае, клиент делает большую переплату по сравнению с дифференцированными платежами. Такой подход позаимствован из европейской банковской сферы. Считается, что аннуитетные платежи позволяют клиенту запланировать свой бюджет на весь период кредитования, поскольку само значение не меняется.

Однако, здесь стоит отметить тот факт, что в случае дифференциации банк не получает выгоду в виде процентов за кредит, так как заемщик сразу начинает уменьшать сумму основного займа. Недостатком таких платежей является увеличенная сумма в первые месяцы выплат. Однако, со временем значение будет уменьшаться.

Исходя из вышеперечисленной информации, можно сделать следующий вывод. Система аннуитетных платежей выгодна клиенту в том случае, если ссуда берется на 3-4 года максимум. При таком подходе переплата за пользование заемными средствами будет минимальной, а фиксированный платеж позволит заемщику спланировать свой бюджет.

Если же клиент заключает ипотечный договор, то на первое место сразу выходит система дифференцированных платежей. Сумма по займу для приобретения собственного жилья измеряется в миллионах, а, значит, даже 1% от такой суммы будет равняться десяткам тысяч. Соответственно, для клиента более выгодно сначала уменьшать значение основного долга, а только потом проценты за пользование заемными средствами. Немаловажный фактор – при уменьшении суммы долга, понижаются и проценты за его пользование. То есть каждый месяц, после платежа происходит перерасчет и, таким образом, ежемесячный платеж уменьшается с каждым разом.

Большинство финансовых организаций в России используют систему аннуитетных платежей, как наиболее выгодную для них. Однако, некоторые банки в виде исключения могут предложить и дифференциальные выплаты по кредиту. Такой вопрос стоит сразу уточнять у кредитных специалистов при обращении в банк.

Ипотечные калькуляторы

Для предварительного расчета ипотечного кредита клиент может обратиться в банк, к кредитному специалисту. То есть ему необходимо найти свободное время, прийти в офис банка и только после этого он сможет узнать всю интересующую его информацию. Однако, в случае, если заемщик не определился с банком, а пока что делает обзор рынка – это может занять довольно-таки продолжительное время.

Второй вариант – это звонок на «горячую линию» для общения с представителем банка. Однако, здесь тоже есть свои «подводные камни». Во-первых, возможно ожидание на линии, поскольку специалист может быть занят. А во-вторых, в таких случаях клиенту сообщается только основная информация. Для более детального диалога – его обязательно пригласят в офис, объясняя это тем, что представителю банка необходим его паспорт для более точного расчета займа.

И, третий вариант, — это сайт банк. Здесь представлена не только основная информация, но и различные мелкие уточнения, подробности и прочие детали. При необходимости пользователь может сразу подать предварительную заявку в банк, заполнив анкету в режиме онлайн.

Также финансовая организация предлагает своему клиенту воспользоваться услугой кредитного калькулятора. Это веб-приложение, которое поможет предварительно рассчитать кредит на оптимальных условиях для клиента. С учетом популярности такой услуги существует множество сторонних веб-сервисов, которые позволяют производить расчет по всем банкам, а не только по одному.

Кредитные калькуляторы при расчете используют схему аннуитетных платежей, и, что немаловажно, не всегда учитывают сумму страховки для клиента. А это дополнительное увеличение итогового значения ежемесячного платежа.

Поэтому, если заемщику необходимо рассчитать график платежей с дифференциальными платежами, то ему необходимо обратиться в банк, который готов оказать такую услугу. Кредитный специалист поможет подобрать оптимальные условия и предоставит распечатку графика платежей на весь период действия займа.

Какие трудности могут возникать при расчете ипотеки в зависимости от платежей?

В зависимости от вида ежемесячной выплаты у клиента могут появиться вопросы. Разберем более подробно оба варианта:

  1. Заемщик обратился в банк и заключил ипотечный договор. Ежемесячный платеж рассчитан по системе аннуитетных платежей. В результате клиент получает четкий график платежей с постоянной выплатой. Сумма не меняется, есть определенная финансовая стабильность и можно планировать свой бюджет. Минусом такого договора является переплата по кредиту.
  2. В случае с дифференциальными платежами возникают определенные сложности при расчете. При оформлении ипотечного договора клиенту предоставляют график платежей по займу. По нему вначале идет выплата основного долга, а только потом проценты за пользование. В результате, ежемесячный платеж постоянно меняется в меньшую сторону. Но здесь есть и обратная сторона – если у клиента несколько кредитов или сложная работа, то он может путаться в значении выплат каждый месяц. Также следует учесть, что в случае частичного досрочного погашения – ежемесячный платеж будет пересмотрен. То есть заемщик может запутаться в итоге.

Заключение

В статье была указана разница между аннуитетными и дифференциальными платежами. Описаны преимущества и недостатки каждого из типов. Кратко можно озвучить выводы так: аннуитетные платежи подходят для краткосрочных займов (2-3 года), а дифференциальные – для долгосрочных (свыше трех лет). Ипотеку лучше всего рассчитывать с дифференциальными платежами.

onedvizhke.ru