Что значит аккредитация новостройки? Ипотека на неаккредитованную новостройку сбербанк


Аккредитованные новостройки 2018 - Сбербанк, список, что значит

Один из наиболее реальных способов приобретения жилья на отечественном рынке в 2018 году — использование ипотечного кредитования. Важно, что данная сфера с каждым годом становится все более отрегулированной на законодательном уровне, вследствие чего и заемщик, и выдающие кредиты банковские организации оказываются достаточно надежно защищенными от финансовых потерь.

Оформление ипотеки возможно, как на уже построенное, так и на пребывающее в процессе строительства жилье.

Второй вариант в плане финансов более выгоден для покупателей, однако оформление кредита в таком случае оказывается несколько более сложной процедурой, поскольку банк должен аккредитовать конкретно тот объект недвижимости, в котором заемщик планирует получить квартиру.

Что это такое?

Аккредитованные новостройки — это пребывающие в процессе возведения жилые здания многоквартирного типа, которые причисляются к объектам незавершенного строительства.

Они еще не получили правового статуса, позволяющего им становиться предметом сделки имущественного характера и не способны создавать конкуренцию иным объектам на рынке услуг. Однако такая недвижимость уже превратилась в объект инвестирования, в первую очередь со стороны банковских организаций.

Такое жилье причисляется к незавершенным объектам недвижимости, которые не обладают правовой основой для осуществления процедуры отчуждения методом заключения традиционной сделки. Они могут быть отчуждены лишь в случае переуступки прав на участие в строительстве долевого типа.

Под аккредитованной новостройкой с юридической точки зрения понимают корректный тип организации работ, отражающий номенклатурные позиции юрлица, что дает возможность формировать о нем позитивное представление, воспринимать в качестве надежного партнера, которому заинтересованные банковские учреждения могут доверить финансовые средства.

Аккредитованные новостройки

В качестве залогового покрытия ипотеки выступает жилая недвижимость, для покупки которой и осуществляется оформление кредита. На принятие решения относительно выдачи финансов банковским учреждением существенное влияние оказывает то, в каком состоянии пребывает этот объект.

В процессе оформления кредита на жилье, банк производит оценку и проверку возводимого жилья по массе различных параметров, стремясь предельно себя обезопасить.

Подобная щепетильность и осторожность обусловливается тем, что кредитное учреждение в качестве залога фактически получает не имущество, а лишь право требования на пока не существующую квартиру.

После введения здания в эксплуатацию и реализации права требования (то есть получения квартиры дольщиком) производится госрегистрация данного недвижимого имущества, при которой банковская организация внесет обременение на объект, который уже реально существует. Залог может быть снят лишь после того, как кредит будет погашен в полном объеме.

Что дает заемщику?

Наличие аккредитации у новостройки, в которой заемщик планирует приобрести в собственность квартиру, дает ему в первую очередь уверенность в том, что застройщик — надежная и заслуживающая доверия компания.

Собственными усилиями покупатель не в состоянии осуществить настолько полную и детальную проверку, которую выполняет банк перед присвоением аккредитации.

Наличие аккредитации является в некоторой степени залогом того, что объект будет достроен до конца и введен в эксплуатацию, а заемщик не потеряет свои деньги, уже выплаченные по ипотеке.

Чем рискует банк?

Пока возводимый объект пребывает на стадии строительства, и на квартиру в новостройке не может быть оформлено право собственности, банковская организация серьезно рискует. Никакая тщательная проверка не обеспечивает гарантии того, что случится какой-то форс-мажор, в результате которого стройка окажется замороженной на неопределенное время.

Даже при условии окончания работ и сдачи в эксплуатацию объекта юридически жилье не будет существовать до того момента, пока не будет произведена регистрация квартир в Росреестре.

Если прекратятся выплаты по кредиту, выданному заемщику, то банк в такой ситуации останется ни с чем, так как реализация залога будет невозможна.

Преимущества

К числу положительных моментов, которыми обладают получившие аккредитацию новостройки, можно отнести:

  • более низкую процентную ставку, позволяющую меньше переплачивать и быстрее закрывать кредит;
  • сокращение времени на одобрение кредита за счет отсутствия необходимости проверки застройщика;
  •  определенная гарантия того, что жилье будет введено в эксплуатацию в оговоренный срок.

Аккредитация в нескольких банках

В большинстве случаев аккредитованные новостройки сбербанк и иные банковские учреждения определяют самостоятельно, лично осуществляя проверку застройщиков и возводимые ими объекты в соответствии с рядом критериев.

В связи с этим наличие у строящегося жилья аккредитации одновременно от нескольких серьезных банков говорит о том, что риск покупки такой квартиры будет минимальный, ведь каждое из кредитных учреждений осуществило свою проверку и при этом каждое из них сделало вывод о высокой степени надежности новостройки.

Наличие двух и более аккредитаций способствует укреплению положительного имиджа застройщика, повышает степень доверия к нему и его объектам потенциальных покупателей.

Наличие аккредитации крайне важно для самих строительных компаний, ведь без этого продажи жилья, а соответственно, и инвестиционные вложения будут идти крайне медленно.

Если старт реализации квартир состоялся недавно, то отсутствие аккредитации еще не будет вызывать подозрений, однако, если продажи стартовали давно, а банки аккредитацию не выдали, то, вероятнее всего, они уже проводили проверки, в ходе которых выявили наличие определенных рисков.

Важно также смотреть на то, какими банками была выдана аккредитация, отдавая предпочтение тем объектами, кредитование которых взяли на себя крупнейшие финансово-банковские учреждения.

В результате анализа имеющихся сведений можно прийти к выводу, что уже один факт сотрудничества строительной компании с банковскими организациями, — это уже свидетельство его достаточного уровня надежности.

В то же время и лишь одно отсутствие аккредитации не должно становится на пути приобретения выгодного жилья. В таких случаях лучше не торопиться, а подождать некоторое время, дав возможность банковским компаниям все-таи осуществить необходимую проверку.

Самому покупателю целесообразно лично поинтересоваться у застройщика, имеются ли у него предварительные договоренности с банками относительно внедрения ипотечного кредитования на строящихся объектах.

Наличие аккредитации могут использовать даже те потенциальные покупатели, которые не интересуются никакими кредитами, а планируют сразу выплатить средства за приобретаемое жилье.

Для них это будет своего рода индикатором надежности застройщика, гарантией того, что свою квартиру они все-таки получат в оговоренные сроки. При этом им самим не придется проводить никаких проверок строительных компаний на благонадежность, ведь лучше служб безопасности банков сделать это не удастся.

На видео об аккредитации объекта недвижимости

realtyurist.ru

Банки изменили требования к аккредитации застройщиков

Сохраняющаяся на рынке неопределенность в период кризиса грозит обернуться остановкой проектов и появлением новых обманутых дольщиков. Один из главных рисков для покупателей жилья по договорам долевого участия (ДДУ) в рамках ФЗ-214 связан с вероятностью неисполнения застройщиком обязательств построить объект: в лучшем случае – в срок, в худшем – вообще.

Поэтому банки были вынуждены повышать требования к аккредитации застройщиков, на продукт которых они готовы выдавать ипотечные кредиты.

Сейчас благодаря государственной программе субсидирования ипотеки первичный рынок жилья вышел из состояния стагнации, в котором он находился с конца января до середины марта, и некоторые банки пошли на определенную либерализацию условий для партнеров-строителей. Впрочем, не все, поскольку на фоне продолжения экономического кризиса повышенный риск недостроя сохраняется.

Зачем нужна аккредитация застройщика

Для того чтобы аккредитовать строительную компанию, банк проводит анализ ее финансово-хозяйственной деятельности, а также аудит строящихся объектов, для чего у застройщика запрашивается пакет необходимых документов. Процедура занимает один – три месяца.

«Процедура проверки застройщика осталась прежней, – говорит руководитель направления центра ипотечного кредитования филиала «Петровский» банка «Открытие» Светлана Зеленина. – Анализируется его финансовое состояние, отслеживается наличие негативной информации в открытых источниках, в том числе на сайтах дольщиков, учитываются различные рейтинги строительных компаний и т. д.».

Основным требованием при аккредитации в Сбербанке является строительство объекта в рамках 214-ФЗ. Остальные зависят от строительного опыта застройщика (количество построенных жилых объектов) и его зрелости (количества лет работы на рынке строительства жилья).

Выдача аккредитации означает, что кредитное учреждение уверено в надежном вложении инвестиций. Для покупателя, в свою очередь, это является одной из главных гарантий надежности застройщика и критерием для выбора покупки.

Если застройщик аккредитован в нескольких разных кредитных учреждениях, то шансы его клиентов не оказаться в числе обманутых дольщиков повышаются. Чем шире спектр сети банков-контрагентов компании-застройщика, тем надежнее застройщик. При этом увеличивается линейка предложений по приобретению жилья.

Кроме того, ипотечный кредит на покупку квартиры в конкретном доме значительно легче получить в том банке, который аккредитовал застройщика этого дома.

Как повысились требования

Банки стали вести себя значительно осторожнее, говорят в банке «Открытие». Некоторые банки изменили требования к степени готовности дома. Если раньше аккредитация предоставлялась для объектов на этапе готовности – «первый этаж и перекрытие между первым и вторым», то теперь достаточный для аккредитации уровень повышен до 30%-ной готовности.

Стать партнером банка «Открытие» на таких основаниях сейчас может компания, которая за последние пять лет построила не менее 50 тыс. кв. м жилой площади. Чтобы получить аккредитацию на этапе котлована, застройщик должен сдать за последнюю пятилетку не менее 100 тыс кв. м.

В пресс-службе Сбербанка корреспонденту «РБК-Недвижимости» рассказали, что перестали аккредитовывать объекты на начальной стадии нулевого цикла – когда есть только площадка для строительства и не начаты строительные работы. «Сейчас необходимый для аккредитации минимальный уровень строительной готовности – это наличие фундамента, то есть когда все готово к началу строительства первого этажа. Более детальные требования к застройщикам и объектам мы не раскрываем, так как они относятся к внутренним методикам банка», – объяснили в Сбербанке.

Впрочем, на оживление рынка ипотеки после запуска государственной программы субсидирования ставки по кредитам некоторые банки отреагировали либерализацией критериев.

Так, ВТБ24, который, по словам вице-президента, начальника управления разработки и сопровождения кредитных продуктов департамента ипотечного кредитования ВТБ24 Нины Крючковой, в декабре 2014 года повысил требования к застройщикам и приобретаемым объектам недвижимости (о деталях в банке не рассказали), в марте их частично ослабил. Это касается тех застройщиков, которые приняли участие в государственной программе субсидирования кредитов.

По словам начальника отдела развития бизнеса банка «ДельтаКредит» Дмитрия Полякова специальные условия действовали только с конца декабря 2014 года по февраль 2015-го. «Когда в условиях экономической турбулентности значительно выросли риски банкротства застройщиков и переносы сроков сдачи объектов в эксплуатацию, требования по степени готовности объекта были подняты до 70%", - говорит он.

Однако, по словам Дмитрия Полякова, с марта 2015 года аккредитационные требования вернулись к докризисным: для объектов выше четырех этажей стадия строительства должна быть не менее 20%, для малоэтажных объектов – начат монтаж первого этажа. В целом подход к аккредитации застройщиков и объектов не претерпел существенных изменений.

Заместитель директора департамента риск-менеджмента Связь-Банка Даниил Ткач признал, что банк повысил требования к застройщикам в части предоставлению финансовой отчетности, но подробности не сообщил.

ipoteka.realty.rbc.ru

Зачем нужны застройщики, аккредитованные Сбербанком? | NeBankir.Ru

Рухнувшее во время кризиса ипотечное кредитование по чуть-чуть восстанавливается. Конечно, теперешним объемам еще очень далеко до докризисных (кстати, говорят, что прежнего уровня кредитования в мире уже не будет никогда), однако положительная динамика явно просматривается: статистика покупок квартир в новостройках Москвы через ипотеку в 2011 году.

Начал расти спрос и на ипотеку в новостройках. Причем, квартирами в строящемся жилье интересуются не только будущие новоселы, но и инвесторы, которые рассматривают такое приобретение лишь в качестве надежного вложения денег.

Средний срок ипотечного кредитования на рынке «первички» составляет одиннадцать лет при размере первоначального взноса 35-40%. Самыми популярными объектами недвижимости по-прежнему остаются трех- и двухкомнатные квартиры.

В крупных банках доля ипотеки на жилье в строящихся домах составляет около 20-30%. Например, в Сбербанке каждый четвертый ипотечный заемщик оформляет кредит именно на новострой. Причем, большая часть таких кредитов выдается на недвижимость от застройщиков, аккредитованных Сбербанком (подробнее об условиях получения ипотечного кредита в Сбербанке).

Зачем нужна аккредитация?

Партнерские отношения между застройщиками и банками выгодны и тем, и другим.

Застройщики получают еще один способ привлечения клиентов (доля ипотечных кредитов в реализуемых застройщиками новостройках составляет в среднем около 40%).

Банки расширяют собственную клиентскую базу, так как кредитование недвижимости от аккредитованных застройщиков предполагает льготные условия для заемщиков.

Как банки аккредитуют застройщиков?

Требования к застройщикам со стороны банков могут отличаться, и весьма существенно.

Некоторые финансово-кредитные учреждения проверяют застройщиков лишь на наличие разрешения на строительство и соответствие 214-ФЗ.

Другие изучают профиль строительной компании вдоль и поперек: с обязательным учетом опыта компании, ее репутации на рынке, количества успешно завершенных проектов, случаев невыполнения сроков строительства и так далее.

Особенно придирчивым отношением к застройщикам отличается Сбербанк. Поэтому в надежности застройщиков, аккредитованных Сбербанком, можно уже наверняка не сомневаться!

Самые выгодные условия по ипотеке Сбербанк предлагает на те объекты, которые строились с привлечением кредитных средств самого банка. А некоторые банки вообще соглашаются на сотрудничество со строительными компаниями только при условии, что застройщик будет использовать при строительстве 50-60% заемных средств этого банка.

Кстати, небольшим компаниям банки вообще могут отказать в аккредитации, если застройщик кредитовался не у них.

По каким параметрам застройщики выбирают свой банк?

По сути, строительные компании выбирают банк для своей аккредитации по тем же параметрам, что и будущий заемщик. Ведь если условия в банке будут выгодны заемщикам, то есть шанс реализовать большую часть квартир в самые кратчайшие сроки.

Так что застройщики оценивают ипотечные программы конкретного банка по следующим критериям: годовая процентная ставка, необходимый пакет документов и размер первоначального взноса.

От чего зависят условия ипотеки на жилье от застройщиков, аккредитованных Сбербанком?

Во-первых, от конкретных условий сотрудничества между банком и застройщиком.

Во-вторых, от степени готовности объекта. Если строительство еще находится на начальной стадии, от заемщика потребуется дополнительный залог. А вот если в эксплуатацию сдано уже более 40% этажей, такая «подстраховка» не понадобится.

Иногда банки совместно с застройщиками проводят акции, условия которых распространяются лишь на определенные объекты. Кредит на такое жилье можно оформить с существенной скидкой в течение ограниченного периода времени. Такая тактика гарантирует и банкам, и строительным компаниям дополнительный приток клиентов.

Например, годовая процентная ставка по ипотеке снижается на 0,5% при условии, что кредит будет оформлен с 01.06 по 01.08 на квартиру в конкретном доме.

Выдает ли Сбербанк кредиты на строящиеся объекты от неаккредитованных им застройщиков?

Любой банк заинтересован в аккредитации застройщиков не меньше заемщиков. Ведь в случае невыполнения строительной компанией сроков и других условий строительства, банк «попадает» на огромные суммы неплатежей по кредитам.

По сути, пока дом строится, кредит остается фактически необеспеченным. Банк пытается компенсировать свой риск повышенными процентными ставками и привлечением дополнительного залога, поручителей и созаемщиков, но если дом так и не будет сдан в эксплуатацию, выбить задолженность из заемщика будет весьма проблематично.

Одно дело – выставить на аукцион готовую двухкомнатную квартиру на окраине Москвы,  и совсем другое – пытать спихнуть кому-нибудь мифические права на собственность квартиры в доме, который не могут достроить на протяжении несколько лет.

Если желающие на такую покупку и найдутся, права придется переуступать за символические деньги, а на это добровольно не пойдет ни один нормальный банк.

Поэтому «первичку» Сбербанк старается кредитовать только «свою», проверенную и аккредитованную.

А как быть, если Вы подобрали просто идеальный вариант квартиры, а строительная компания пока еще Сбербанком не аккредитована?

В принципе, ничего страшного. Оформляете кредит как обычно, только еще один пакет документов готовится по застройщику: правоустанавливающие документы, разрешение на строительство и так далее.

Процесс проверки банком застройщика может занять продолжительное время, зато в случае положительного решения Вы получите реальную возможность оформить ипотеку именно на ту квартиру, которую выбрали сами, а не на ту, которую Вам навязал банк вместе с аккредитованными им  застройщиками.

И на десерт — возможно ли снижение процентов по ипотеке в Сбербанке в ближайшее время?

Ангелина Уханова,

специально для NeBankir.Ru

nebankir.ru