Аккредитив при покупке недвижимости: 7 шагов при сделке. Ипотека через аккредитив сбербанк


Аккредитив при покупке недвижимости: минусы и плюсы, особенности

Последние изменения: Июль 2018

Покупка недвижимости связана с серьезными рисками, так как никто не может гарантировать добропорядочность второй стороны. Аккредитив при покупке недвижимости обеспечивает защитой на случай, если со сделкой возникнут проблемы. Банк гарантирует исполнение обязательств по договору при покупке собственности.

Что такое аккредитив при сделке с недвижимостью

С момента подписания купчей на недвижимость и до полного перехода прав новому собственнику проходит некоторое время, в течение которого могут произойти непредвиденные сложности. Аккредитив в банке работает как альтернатива банковской ячейки, с той разницей, что ячейка сохраняет наличные, переданные от покупателя к продавцу, а аккредитив физического лица – безналичное перечисление.

Когда нет возможности осуществлять расчеты наличными, либо стороны настаивают на передаче купюр, банковский аккредитив сохраняет средства покупателя вне доступа продавца до тех пор, пока сделка полностью не завершится.

В процессе использования услуги открывается особый аккредитивный счет (инициатива исходит от покупателя). По предоставленным реквизитам будущий собственник зачисляет средства в размере стоимости квартиры за вычетом выплаченного ранее аванса или задатка. По истечении времени деньги поступают насчет прежнего собственника. Основанием для передачи суммы является документ, подтверждающий окончание сделки.

Использование аккредитива возможно только по взаимной договоренности, достигнутой между сторонами. В дальнейшем, указание на то, что сделка обеспечена аккредитивом, упоминается в договоре (в самом названии документа).

В силу активного замещения наличных расчетов оплатой через безнал, аккредитив имеет хорошие перспективы и востребован на рынке недвижимости. Фактически, схема работы предполагает применение виртуальной банковской ячейки и доступ к депозитарию.

Средства замораживаются на аккредитивном счету в течение всего периода проведения сделки и перерегистрации недвижимого имущества. Обмануть банк, предоставивший услуги по аккредитиву, практически невозможно, а бывший собственник гарантированно получает всю сумму, указанную в договоре, при условии надлежащего исполнения своих обязанностей. Причиной срыва не всегда является намеренный обман, более часто проблемы возникают из-за:

  • неполного перечня бумаг;
  • их ненадлежащего оформления;
  • установление юридических препятствий отчуждения собственности (если жилье было приобретено в ипотеку и имеются непогашенные обязательства).

Как работает

Последовательность действий при сделке с применением аккредитива при покупке недвижимости выглядит следующим образом:

  1. Подписание договора при продаже квартиры (в тексте заранее устанавливают обязательность расчетов через аккредитив).
  2. Будущий собственник открывает счет для перечисления средств (либо использует действующий, при наличии).
  3. Оформляется заявление на аккредитив для сделок с недвижимостью.
  4. Средства принимают от покупателя и с расчетного счета переводят на особый счет.
  5. Стороны завершают процесс перерегистрации, и покупатель получает новые подтверждающие бумаги и ключи.
  6. Документы о том, что недвижимость переоформлена, передают в банк, открывший аккредитив.
  7. Средства перечисляют аппликанту по аккредитиву.

Так как ключевым моментом, дающим право доступа к деньгам, является наличие новых правоподтверждающих документов, оба участника сделки обязаны присутствовать при переоформлении.

При аккредитиве банк будет выступать в роли гаранта финансовой безопасности сделки, поэтому обман и мошенничество практически исключены. Услуга предоставляется на платной основе, поэтому, при выборе аккредитива нужно учитывать дополнительные расходы в размере стоимости аккредитива. Не всегда участники безотзывной сделки располагают дополнительными суммами, поэтому следует рассмотреть возможные последствия и оценить выгоду от его использования, прежде чем соглашаться на аккредитив.

Особенности применения в России

Есть некоторые ограничения в задействовании аккредитива при покупке российской недвижимости. Принцип гарантии не работает в отношении сделки, где владельцев, продающих жилье, несколько.

Несмотря на высокий уровень безопасности, если переоформление недвижимости сорвано, покупатель сможет вернуть деньги исключительно в судебном порядке. Дорогостоящая услуга гарантирует лишь запрет доступа продавца к средствам на счете, усложняя процедуру завершения сделки. Это вынуждает многих идти на риск, особенно, если средства нужны срочно.

Доля случаев покупки квартиры без гарантий со стороны банка гораздо выше, ведь продавцу приходится ожидать получения покупателем новой выписки, подтверждающей возникшую запись о переходе собственности в руки другого владельца. С другой стороны, аккредитив при ипотечном кредитовании происходит так же часто, как и ситуаций оформления жилищного займа в банке.

В чем плюсы аккредитива

Помимо гарантированного соблюдения условий договора, есть и другие положительные стороны:

  • Сделка считается исполненной, когда покупатель становится собственником и в отделении Росреестра выдается справка.
  • Новый собственник избавлен от волнений по поводу возможного отказа прежнего хозяина на этапе подписания соглашения.
  • Средства возвращаются также при истечении срока, отведенного для перерегистрации собственности.
  • Отсутствуют риски по покупке объектов, находящихся под обременением или с ограничением права распоряжения. Тщательную проверку выполнит банк, открывший аккредитивный счет.
  • Не нужно беспокоиться по поводу сохранности и подлинности купюр, так как процедура расчета с продавцом происходит безналичным способом.

Минусов аккредитива достаточно. Подготовка к аккредитиву лишь усложняет документооборот и добавляет время для проведения сделки. Безналичные расчеты с гарантией банка по расходам для клиентов сопоставимы с услугой банковской ячейки, однако некоторые финансовые структуры назначают чрезмерные тарифы, что отпугивает потенциальных клиентов.

Не все банки оказывают услуги по аккредитиву. Из числа наиболее известных структур подобные сделки оформляют в Сбербанке, Альфабанке, в ВТБ. Если оформляется аккредитив Сбербанка для физических лиц, тарифы следует уточнять на предварительной консультации. Так как каждая финансовая организация устанавливает свои правила предоставления услуги и стоимость, рекомендуется изучить предложения нескольких банков, прежде чем обращаться в одно из учреждений.

В процессе подготовки и переоформления собственности привлекают к работе юристов и нотариусов, гарантирующих юридическую чистоту и правильность составления документов, однако ручаться за безопасные расчеты с продавцом ни тот, ни другой не будет. Уберечь от риска принятия фальшивых купюр и кражи крупных сумм позволит применение услуги банка, гарантирующей благополучную передачу безналичного расчета.

Рекомендуем дополнительно посмотреть видео на тему: плюсы аккредитива при сделках.

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему

© 2018 zakon-dostupno.ru

Поделиться новостью в соцсетях

 

zakon-dostupno.ru

Банковский аккредитив при покупке недвижимости

Аккредитивы или кредитные письма – услуга, еще недостаточно прижившаяся на российском рынке. Такой способ оплаты используется при переводе крупных сумм за автомобиль, квартиру, медицинские и косметологические услуги и т.д. Рассмотрим далее, как использовать аккредитив при покупке недвижимости.

Что такое аккредитив

Аккредитация – форма расчетов, где посредником выступает банк. При этом в кредитном учреждении открывается аккредитивный счет, на который покупатель переводит средства. Вторая сторона может их использовать только при предъявлении особых документов.

Среди таких документов главным является договор о покупке. При этом если срок последнего истек, а деньги не были востребованы, то они возвращаются обратно покупателю. Если по договору приобретается недвижимость, то оплата безвозвратна. При получении договор должен иметь штамп регистрирующего органа.

Рассчитывать на аккредитив в банке могут только клиенты, являющиеся единоличными собственниками, поскольку и деньги получает один человек. При этом клиент должен быть гражданином России и иметь на территории страны постоянную регистрацию.

Банковский аккредитив может являться полной или частичной стоимостью имущества. Такие варианты возможны, например, при рассрочке оплаты или при ипотеке. Договор в обязательном порядке должен содержать указание о расчете. Также отмечается, что у прежнего владельца не возникает права залога на квартиру (это разрешено п. 5 ст. 488 ГК РФ).

Счет продавца и кредитного письма могут различаться. Так, аккредитив открывается в одном учреждении, а деньги востребуются в другом. При передаче средств через прочую организацию взимается комиссия в размере 1%.

Виды банковских аккредитивов

Банки предлагают клиентам множество видов аккредитива. Так, наиболее востребованными являются:

  • Отзывной и неотзывной. Первый вид может быть отозван банком или плательщиком, а второй аннулировать невозможно.
  • Покрытый. Подразумевает, что с помощью него оплачивается вся сумма сделки полностью. При этом аккредитив может состоять не только из собственных средств заемщика, но и кредитных денег.
  • Гарантированный тип. Позволяет легко списать средства, оговоренные сделкой. Даже в случае непоступления средств, они будут списаны банком-исполнителем. Иногда такой вид аккредитива именуют подтвержденным.
  • Резервный вид применяется в основном в транснациональной торговле и предполагает получение денег бенефициарами.

Существуют и некоторые другие виды, но используются они реже. Максимальный сервис по услуге предлагает Сбербанк.

Алгоритм расчетом аккредитивом

Лица, работающие друг с другом впервые, не могут полноценно доверять второй стороне, поскольку никаких договоров не было заключено. В этом случае:

  • Покупатель должен обратиться в банк с просьбой открыть кредитное письмо на конкретную сумму.
  • На втором этапе, после открытия, продавец должен предоставить соответствующе документы, оговоренные с покупателем заранее, для подтверждения намерения изъять средства с банковского счета. Документы, являющиеся гарантией сделки, должны быть отправлены продавцом в банк-эмитент.
  • Последним этапом является закрытие счета по причине изъятия средств.

Изъятие денег в кассе предполагает комиссию в размере 2-3% от суммы снятия.

Плюсы и минусы аккредитива

Способ расчета аккредитивами недостаточно распространен, хотя и имеет ряд преимуществ:

  • гарантия покупателя получить качественный товар у благонадежного продавца;
  • возможность возврата средств;
  • нет необходимости возить с собой крупную сумму денег.

В целом, основным преимуществом является гарантированная безопасность покупателя и продавца. Покупатель может контролировать доступ продавца к средствам, а продавец может рассчитывать на точное получение нужной суммы.

Среди минусов:

  • необходимо создание дополнительных документов;
  • дополнительные комиссии за открытие аккредитива, за снятие наличных в кассе;
  • ограниченный срок действия, после которого средства отправляют обратно покупателю;
  • при некоторых операциях с суммы перевода уплачивается НДФЛ.

Открывая счет, стоит помнить о необходимости оплаты дополнительной комиссии.

Сегодня аккредитив наиболее популярен при покупке квартиры. Это прерогатива российских банков и действует только при оплате российских счетов. Конечно, услуга недостаточно распространена, но она минимизирует риск потери средств.

Полезно знать:

Комментарии (0)

onlinevbank.com

Отзывы о Сбербанке России: «Аккредитив»

Вчера уже обозначила проблему на Горячей линии данного ресурса, прошли сутки, реакция - 0, только отписка, с обещанием разобраться...

Аккредитив № 17681759 от 05.02.2018, был открыт мной для удобства и безопасности произведения расчетов (я так наивно думала, тогда) между Ф-вой Марией Николаевной и Д-вой Еленой Евгеньевной в связи с оплатой по договору купли-продажи от 05.02.2018 по приобретению квартиры, заключенного между Ф-вой Марией  Николаевной и Д-вой Еленой Евгеньевной, которая действовала от имени Д-вой Анны Николаевны (своей дочери) на основании полученной от нее доверенности, заверенной нотариально.

Способ исполнения аккредитива: предъявление оригинала договора купли - продажи от 05.02.2018 с отметкой о государственной регистрации права собственности: Ф-ва Мария Николаевна или выписка из ЕГРН. При открытии аккредитива нами (Ф-вой М. Н и Д-вой Е.Е) были представлены договор купли-продажи, с которого была снята копия...в нем было прописано, что Д-ва Елена Евгеньевна, представляет интересы Д-вой Анны Николаевны.

Также была представлена сама доверенность и снята копия. В условиях аккредитива , я указывала, что оплату нужно произвести именно на счет Д-вой Елены Евгеньевны. Что собственно, и прописано в условиях выданного мне на руки документа..

Сотрудница банка, очень вежливая улыбчивая девушка, Анастасия, все быстро и оперативно оформила и разъяснила нам наши дальнейшие действия. Анастасии, респект, так как сложилось впечатление, что она одна из ОЧЕНЬ немногих, кто вообще в данном офисе знаком с этой процедурой...до этого нас постоянно переключали из одной электронной очереди в другую,пересаживали с места на место, как только слышали слово"аккредитив" и мы уже с Еленой хотели было просто уйти в Россельхозбанк (к примеру) и не связываться...понимая, что по всей видимости услуга эта еще сырая в Сбере (недоработанная) и у сотрудников мало опыта...Но появилась Анастасия и развеяла все наши сомнения. К ее работе нет никаких претензий.

А вот дальше начался ужас-ужасный..19.02.2018 мы с Еленой Д-вой снова посетили банк, дабы представить договор купли-продажи с отметкой о гос. регистрации для раскрытия аккредитива. Разумеется, как уже заведено в данном отделении, нас опять начали кидать из очереди в очередь..И сотрудники делали круглые глаза, как только мы в очередной раз присаживались за новый столик...Минут через 15 выяснилось, что "раскрытием" занимается только единственный человека во всем отделении-  и это администратор...Но он (вернее она) ушла ...или еще не пришла....или у неё был перерыв...короче было предложено ожидать...С полчаса ждали- изучали интерьер...Чего ж не подождать, за свои же деньги...Оплатили - получите полный "комплект услуг"...

В зале примерно 20 сотрудников... и половина из них свободна...а мы ждем админа..Словно самого Господина ПЖ с его  голубыми штанами из фильма "Кин -дза-дза".Невольно задумаешься: смысл вкладываться в новые интерьеры, если тараканы  по ним гуляют все те же (тут про распределение обязанностей сотрудников и излишнюю "бережливость" времени клиентов банка). Пришла администратор, приняла документы у Елены Д-вой ..пришла-ушла...потом снова пришла...запросила доверенность ..На все про все еще минут 40....Было объявлено, что проверка  документов займет около 3 дней., и только тогда деньги поступят на счет Е. Д-вой. Прощаемся..ждем 3 дня...

На следующий день мне позвонила сотрудник банка, назвавшаяся администратором (не представилась, потому я так и не поняла, та же это администратор или другая) и сообщила, что в результате проверки выявлены некие расхождения...Якобы в договоре купли - продажи, продавцом значится Анна Николаевна, а оплата по аккредитиву прописана для Елены Евгеньевны... Но обо всем этом банку было сообщено изначально и предъявлены соответствующие документы...Изучена (при чем неоднократно) и снята копия с доверенности..И поручение мной в условиях аккредитива также на Елену Д-ву ...Что за абсурд?

Администратор, единственный "рукоположенный" на эту ответственную процедуру самим банком,ознакомился также со всеми документами 19.02.2018,....что мешало ему ,главному специалисту в этом вопросе, предложить мне сразу подписать соответствующее уточнение...мы просидели больше получаса, пока она ходила и что-то там согласовывала ..все сканы у вас есть в базе...почему нельзя было проверить ..сверить и  уточнить все на месте..Что за издевательство над людьми, которых вы называете своими клиентами?

Мне пришлось на следующий день нестись и подписывать какую-то бумажку-согласие через весь город, в рабочий день, бросив работу...отделений, оформляющих аккредитив не так много..и это, на Шоссе Энтузиастов, оказалось ближайшее, куда нас в свое время услали ...и это после того как, после уточнения на горячей линии, нас ошибочно отправили в офис  на Таганке; где вообще, не знают, что такое аккредитив...На горячей линий некоторые сотрудники пребывают в уверенности, что аккредитив открывают в каждом офисе банка и просто отправляют в ближайший с пожеланиями удачи...

Итак все бросаю-еду подписывать бумажку... добираться  до  Шоссе Энтузиастов 14, с моей работы  40 минут ..а потом еще столько же обратно..отнюдь не ближний свет ...приехала, подписала согласие, под заголовком читаю: участники аккредитива (капсом) Ф-ВА МАРИЯ НИКОЛАЕВНА и Д-ВА ЕЛЕНА ЕВГЕНЬЕВНА...внизу также капсом :плательщик Ф-ВА МАРИЯ НИКОЛАЕВНА...где указывает сотрудник банка, ставлю подпись: Ф-ВА Мария Николаевна...расписываюсь, получаю копию документа...делают скан моего паспорта...предъявляю также выписку из ЕГРН....хотя договора купли-продажи с отметкой о переходе права собственности, по вашим же условиям аккредитива, вполне  достаточно...сотрудница "обнадеживает", что должны перевести оплату завтра, то есть 22 февраля прощаюсь... уезжаю.

С субботы звонит продавец по доверенности, Елена Д-ва...на календаре 26 февраля...деньги так и не поступили...У продавца истерика... звонят из банка, который дает мне ссуду (часть денег беру в ипотеку), они ждут, когда продавец подтвердит поступление первоначального взноса от покупателя (то есть меня), чтобы банк-кредитор мог выполнить свои обязательства...Уже процентики тикают по ипотеке...только в Сбере никто не торопится...

На горячей линии 900 ничем помочь мне не могут...как и всегда...чем вообще там могут помочь: разве только процитировать инфу сайта самого банка с монитора компьютера...а дальше:поезжайте в банк...узнавайте сами(((( На дворе 21 век...почему никто не может решить вопрос дистанционно? Где обратная связь с банком? Почему не позвонили сами и не сообщили, что опять появилась причина для заминки?

На сайте СБЕРбанка, АНОНС: Аккредитив - безопасно и надежно. в любом отделении страны!!!..Так" надежно", что теперь и концов не найти...связалась на свою голову-доверилась "надежному" банку((( НИКОМУ не советую повторять мой опыт... Читаю сегодня копию" Заключения о проверке документов по аккредитиву", который мне выдали 21 февраля, и глазам своим не верю:

Где-то в середине курсивом формулировка, дословно:

ПЕРЕЧЕНЬ РАСХОЖДЕНИЙ:

Договор купли-продажи от 05.02.2018

-Стороны договора не соответствуют условиям аккредитива (Договор заключен между "Д-ва Анна Николаевна, от имени которой действует Д-ва Елена Евгеньевна и Ф-ва МариНА Николаевна"вместо "Д-ва Елена Евгеньевна и Ф-ва МариНА Николаевна".

Но я Мария, а не Марина! Ошибку допустил сотрудник, выявивший несоответствие..Это ваша ошибка, при чем грубейшая, для сотрудника, в компетенции которого и  выявлять такие расхождения...Лично к нему вопрос: Вы с какой Мариной в паре выявляли эти расхождения? Также не заметила ошибку сотрудник, которая давала документ на подпись 21 февраля. С себя тоже вины не снимаю, не прочитала весь текст,...отвлеклась на капс своего имени (там все верно), и времени особо не было изучать эту филькину-грамоту..капсом мое полное имя, как  плательщика, было написано верно... под ним и подписалась...

И если по этой причине, банк до сих пор не исполнил свои обязательства, то начинаю думать,что ошибка в написании моего имени, была допущена не случайно, а для того, чтобы оттянуть срок выплаты-не иначе...учитывая, что сумма к оплате с шестью нулями...Прошла НЕДЕЛЯ...

www.banki.ru