Альтернативная сделка с недвижимостью. Альтернативная сделка с ипотекой сбербанка


плюсы и минусы, риски, этапы

Альтернативная сделка – это гражданско-правовая процедура приобретения недвижимости, обусловленная созданием цепочки имущественных действий. Характеризуется привязанностью приобретения одного объекта к сбыту другого.

Проводится за счёт финансовых вложений, полученных с продажи – в покупку недвижимости. Вовлекает в процедуру нескольких участников, предлагая варианты имущественной созависимости. Не противоречит условиям, предъявляемым Гражданским кодексом (гл.9) РФ.

Аналоги подобных гражданско-правовых действий уходят корнями в законодательство советских времён, когда единственно допустимыми процессами работы с недвижимостью оказывались варианты непосредственного обмена квартирами, совершающиеся их правообладателями.

В настоящее время используются в виду дефицита финансовых возможностей субъектов, для приобретения квартиры или иной недвижимости.

Современный рынок недвижимости допускает проведение мены. Но её эффективность снижена в сравнении с возможностями, получаемыми от приобретения. Число клиентов при покупке и продаже жилья существенно увеличивается в сравнении с обменом. Одновременная продажа становится гарантом проведения взаиморасчётов, компенсируя недостающую для покупки объекта сумму средств.

Регистрация правообладания в Росреестре предусматривает одновременную постановку на учёт, после которой проводятся взаиморасчёты между контрагентами, не затрагивающие альтернативщика.

Купля продажа квартиры

Приобретение квартиры обозначенным способом отражает универсальные характеристики этой процедуры.

Покупатели занимаются поиском подходящего жилья, одновременно выставляя на торги старую квартиру. Им требуется скоординировать по времени моменты нахождения готовых вариантов приоритетных для приобретения квартир, с наличием клиента на покупку собственной квартиры.

Возникают отношения купли продажи, по типу обмена квартирами. Они отличаются от процесса мены, который требует предоставления большего пакета документации и представляется наиболее хлопотным. А в случае неравноценности объектов – дополнительных действий с денежной компенсацией.

Альтернативная форма передачи прав состоит из двух совмещённых процедур для каждого владельца, участвующего в ней.

При этом цепочка допускает прерывания на контрагентах, совершающих имущественную сделку с ним.

Такое возможно, если покупатель старой квартиры заплатит наличными или получит кредит в банке, а продавец помещения, в которое вселяются участники указанных правоотношений, положит вырученные деньги на депозитный счёт или распорядится иным образом, не вкладывая их в приобретение недвижимости. Такие случаи считаются наиболее приемлемыми с точки зрения агентов рынка недвижимости.

Если правовая цепочка складывается из двух или трёх альтернативных сделок – процедура усложняется. Каждому участнику процесса требуется набор вариантов. Заинтересованным лицам следует держать обратную связь друг с другом практически постоянно, обговорив условия возврата аванса, оплаченного в виде гарантии за удержание объекта до момента сделки.

Созависимость данной ситуации приводит к тому, что каждое из звеньев имущественной операции требует полноценного функционирования. Участник, выпавший из процесса, приводит к разрыву всей правовой цепочки.

Так же дополнительные организационные действия предстоят альтернативщикам, меняющим населённый пункт или регион проживания.

В этом случае предусматриваются уступки по фактическому вступлению в права на жилплощадь, с целью допустимости проживания на момент оформления документации в Росреестре.

Ипотека

По преимуществу, такие операции совершают с целью улучшения жилищных условий. Это означает, что приобретаемое помещение потребует дополнительных вложений, после продажи старого жилья.

До момента совершения купли приобретателю нужно согласовать с банком вопрос об инвестировании его покупки (см. Квартира в ипотеку). Кредитору так же потребуется время для проведения мониторинга эффективности вложений и кредитоспособности клиента.

Подписание договора об ипотечном кредитовании следует уложить во временной промежуток проведения сделки с недвижимостью.

Получается симбиоз не двойной, а тройной гражданской ответственности перед различными субъектами правовых отношений. После одобрения банком кредита, доступ к банковскому продукту сохраняется на протяжении четырёх месяцев.

Если в течение этого времени альтернатива не представится, заинтересованное лицо попадёт в условия форс-мажора. Это повлечёт разрыв в уже сложившихся договорённостях между участниками.

Если стороны одновременно оформляют кредит на приобретение нового жилья, следует воспользоваться одним и тем же банком. Это связано с местом оформления договора купли ипотечной квартиры, которой является банк.

Риски альтернативной сделки с недвижимостью

При одновременном проведении процедуры приобретения жилья, с продажей старого жилого помещения, требуется тщательно подготовить пакет документации для продажи и подобрать для приобретения объект, укомплектованный документацией полностью.

Иначе переданные (полученные) в качестве залога деньги утратятся безвозвратно (ст. 381 ГК РФ), если купчая не пройдёт регистрацию в Росреестре. Альтернативщик подвергается опасности попасть в данную ситуацию с двух сторон.

Риски усиливаются усложнённостью организации данной процедуры, если не удастся свести заключение обоих договоров по времени.

Срыв процедуры покупки повлечёт отсутствие регистрации по месту жительства, в момент снятия с регистрации по старому адресу.

Для контрагента появляется риск отказа продавцов от выписки, если сделка по покупке, предусматривающая прописку с одновременной выпиской, будет признана оспоримой (см. Как принудительно выписать человека из квартиры).

Иногда альтернативную куплю продажу разрывают по времени. Срыв покупки квартиры после запланированной продажи старой, допускает риск остаться без жилья. Альтернативщику придётся оплачивать съёмное жильё до момента нахождения нового варианта покупки, расходуя вырученные денежные средства. Особенно остро риски скажутся на финансовой благонадёжности семьи при переезде в другой город.

Если приобретение жилья признается судом оспоримой сделкой в силу титульных прецедентов или по иным причинам, альтернативная процедура правопреемства приобретёт вид стандартной продажи квартиры, получая её недостатки, но лишаясь таких преимуществ, как более свободный выбор из максимального числа доступных вариантов.

Этапы альтернативной сделки с недвижимостью

Заинтересованному лицу следует определиться с причинами притязаний на альтернативный вариант покупки. Взвесить преимущества, которые планируется получить. Попытаться предусмотреть риски, которые могут выявиться в случае незапланированных и не зависящих от воли инициатора, обстоятельств.

Проработав план, целесообразно провести мониторинг путём сверки стоимости продаваемой квартиры и той, которая планируется в итоге.

Подготовив пакет документации, требующийся для сбыта объекта, можно выставить квартиру на торги. Иногда целесообразно обратиться в компанию по торговле недвижимостью или риэлтору. При желании – заняться поиском вариантов самостоятельно.

Если владелец проводит сбыт собственными усилиями, стоимость жилья определяется по аналогии с равнозначными объектами, выставленными на торги в районе расположения дома собственника.

Главная задача – найти покупателя, готового рассчитаться деньгами, а не посредством аналогично проводимой сделки. Допустимо вступить в контакт с альтернативщиком, при условии наличия покупателя на его квартиру.

Договорившись о продаже жилья, следует составить предварительный договор и получить аванс, положенный с учётом гарантий сохранения права продажи претенденту (ст.380 ГК РФ). После чего следует, не затягивая по срокам, подбирать вариант приобретения жилья.

С контрагентами сделки следует заключить договор о снятии с регистрационного учёта после прописки в новом жилье.

Если в помещении прописаны дети, целесообразно подобрать промежуточный вариант прописки, выписавшись к родителям, родственникам или знакомым, во избежание действия статьи 292 ГК РФ.

Найдя недвижимость для приобретения, требуется проверить её чистоту. Это можно сделать:

После проведения экспертизы, заключается гражданско-правовой договор. Альтернатива предусматривает одновременное подписание договоров сторонами.

Если договор определяет сделку равноценной – контрагенты проводят взаиморасчёты, исключая из финансовой схемы заинтересованное лицо. По преимуществу используется банковская ячейка, куда покупатель старой квартиры кладёт деньги, а продавец нового жилья забирает их после регистрации.

Если новая недвижимость стоит дороже, деньги доплачиваются в требующейся сумме переводом, передачей в присутствии свидетелей или кладутся в другую банковскую ячейку.

После подписания договоров и проведения взаиморасчётов, объекты передаются актом приёма-передачи. Возникает фактическое владение объектами.

Начисление и оплата налога

Если проданная недвижимость находилась в собственности менее трёх лет, а её стоимость превышает один миллион, продажа облагается налогом (ст.567 ГК РФ, 217 НК РФ). Он составляет 13% с суммы, превышающей миллион.

Если владелец пользовался объектом в течение трёх лет, НДФЛ не предусматривается.

За приобретённую недвижимость заинтересованное лицо вправе затребовать имущественный вычет. Для этого требуются условия:

Имущественный вычет предусматривает возврат 13% стоимости приобретённого жилья. Выдаётся по распоряжению УФНС РФ, после подачи заявления и выдачи разрешения на возврат. Начисляться может за предшествующие и последующие налоговые периоды, из размера уплачиваемого государству налога.

Если проданная недвижимость находилась во владении менее трёх лет, допускается проведение налоговых взаиморасчётов.

Заявитель запрашивает в отделении ФНС разрешение на покрытие взимаемого за сбыт жилья НДФЛ, за счёт предусмотренного имущественного вычета.

Преимущества и недостатки альтернативной сделки с недвижимостью

В число преимуществ проведения альтернативной сделки входят:

  • Короткий по времени срок организации переезда в новое жильё.
  • Сохранение финансового ресурса семьи за счёт аналога мены объектами недвижимости, допускающими непосредственное вступление в фактическое владение.
  • Гарантии приобретения жилья, предоставленные договором сторон.
  • Допустимость использования кредитных средств.
  • Гарантия проведения взаиморасчётов между контрагентами сделок.

В качестве недостатков можно выделить:

  • Сложность организации процедуры, взаимная зависимость участников друг от друга.
  • Зависимость договорённостей от ситуаций, складывающихся у контрагентов.
  • Повышенная степень рисков при вмешательстве объективных обстоятельств.

В силу обстоятельств, способствующих форс-мажору и требующих повышенного внимания при организации альтернативной сделки, покупка таких квартир может представляться привлекательной за счёт снижения стоимости жилья приблизительно на 10% в сравнении со стандартными видами продаж.

myestate.club

Порядок действий для проведения альтернативной сделки с ипотекой

Если есть необходимость улучшить жилищные условия и купить квартиру побольше, но не хватает денег, можно воспользоваться кредитными средствами. При этом порядок проведения альтернативной сделки с недвижимостью немного отличается от стандартного.

Итак, рассмотрим пошаговый план:

  1. В первую очередь, необходимо обратиться в банк с заявкой на получение ипотечного кредита и получить одобрение. Стоит сразу указать недостающую сумму, поэтому предварительно необходимо изучить цены на рынке жилья. Если одобрение кредитной заявки получено, помните, что положительное решение будет оставаться актуальным не более 4 месяцев.
  2. Второй этап – поиск потенциального покупателя на имеющуюся квартиру. Для этого можно использовать полный арсенал стандартных возможностей. Главное, сразу оповещать владельцев квартир, что покупка планируется с привлечением ипотечных средств. Как только он будет найден, необходимо взять с него подтверждение намерений в виде залога.
  3. Если покупатель планирует также использовать возможности ипотеки, крайне желательно, чтобы он пользовался услугами того же банка-кредитора.
  4. Следующий этап – выбор подходящего варианта недвижимости для покупки и внесения задатка. Оптимальный вариант, если сумма полученной предоплаты за жилье и сумма задатка будут идентичны. Крайне желательно также синхронизировать обе сделки по суммам, срокам и условиям.
  5. Как только все детали будут согласованы, необходимо назначить дату совершения сделки. Расчет также стоит производить при помощи банковских депозитных ячеек. Возможность забрать деньги из ячеек стоит предусмотреть только после того, как будут оформлены все документы купли-продажи и проведена процедура регистрации прав собственности.

Совершение альтернативной сделки с недвижимостью при условии привлечения средств ипотеки – возможно и вполне реально. Для того чтобы совершить все быстро и без лишних сложностей, необходимо ответственно подойти к реализации всех подготовительных мероприятий и тщательно выбирать партнеров. Кроме того, начиная этот процесс, крайне важно убедиться, что у продавца, заинтересованного в улучшении существующих жилищных условий, есть реальная возможность получить в банке одобрение кредитной заявки на требуемую сумму и с учетом всех необходимых условий.

Подробнее об обмене квартир через агентство.

favoritehome.ru

Пять тонкостей ипотеки

ТОРГОВЫЙ ДОМ НЕДВИЖИМОСТИПРОДАЖА КВАРТИР В г.ВЛАДИМИР

ФОРУМ о недвижимости во Владимире

 

 

АЛЬТЕРНАТИВНАЯ СДЕЛКА И ИПОТЕЧНЫЙ КРЕДИТ

 

 

Средства массовой информации пестрят рекламой ипотечных программ. Процентные ставки банков систематически пересматриваются в сторону понижения. Казалось бы, бери ипотеку и покупай жилье. Но в самом деле не так все просто. Чаще всего взамен продаваемой квартиры люди хотят приобрести другое жилье. Тот, кто улучшает свои жилищные условия, нередко прибегает к услугам банков.

Как проходят альтернативные сделки с участием банков, в чем их особенности, к чему в этом случае нужно быть готовыми продавцам и покупателям мы спросили у опытных специалистов нижегородских агентств недвижимости.

Татьяна Любимова, заместитель директора агентства недвижимости «Виват-Риэлти»

Дополнительная работа с ипотекой в случаях «чистых» продаж никаких трудностей не представляет. Процесс несколько усложняется, если ипотечный кредит является частью оплаты за квартиру, находящуюся в «цепочке» альтернативных продаж. Это сложно не столько технически, сколько психологически.

Дело в том, что деньги по ипотечному кредиту банк перечислит клиенту только при условии регистрации сделки в ГУФРС НО. Все Договоры купли/продажи в том числе ипотечный договор сдаются на регистрацию одновременно. Срок регистрации договора купли/продажи альтернативного варианта – 1 месяц, ипотечного договора – 7 рабочих дней. Таким образом, продавец подписывает договор о продаже, получает от покупателя часть денег и две недели ждет окончательного расчета. Квартиру он, считайте, уже продал, а деньги за нее полностью еще не получил. Не каждый человек готов к такому испытанию. Значит, задача агентства недвижимости не только разъяснить этот момент и психологически подготовить продавца, но и закрепить обязательства сторон сделки документально.

В работе нашего агентства недвижимости практикуются следующие варианты:

- первый – при взаимном согласии клиентов по всей квартирной цепочке составляются договоры с рассрочкой платежа. Обязательно указывается, что окончательный расчет должен быть произведен не позднее конкретного числа. Сделка регистрируется месяц, ипотечный договор – 7 рабочих дней, значит, есть временной резерв для выполнения взаиморасчетов всех звеньев «цепочки». Главное, чтобы к моменту регистрации последней квартиры в «цепочке» был произведен окончательный расчет.

- второй – принятие агентством недвижимости денег от граждан на хранение, и своевременный полный расчет с «чистым» продавцом, которому нужны только деньги и больше ничего. В этом случае между агентствами недвижимости – посредниками в сделке – заключаются договоры о сотрудничестве, между клиентами оформляются предварительные договоры о намерениях.

Но в любом случае, если составляются квартирные цепочки с участием ипотеки, цены на квартиры в договорах купли/продажи фиксируются.

Кроме ипотеки, можно воспользоваться целевыми банковскими кредитами на покупку жилья. Например, Сбербанк РФ выдает такие кредиты гражданам при наличии требуемого пакета документов и двух поручителей. Квартира покупается на наличные деньги и в банк приносятся документы о целевом использовании кредита. Купленная квартира переходит в залог банка до полного погашения кредита, и поручители освобождаются от обязанностей.

Для агентств недвижимости такой кредит приятней ипотеки, но мы всегда работаем так, как удобно клиенту. При необходимости, помогаем собрать пакет документов в банк. Дополнительные справки, расходы на услуги оценщика, страховщика оплачивает тот, кто берет кредит.

Сейчас от банков поступает много предложений. Мы работаем с любым банком, который выбирает наш клиент.

Таким образом, сложность альтернативных сделок с участием ипотеки заключается в большой разъяснительной работе со стороны агентства недвижимости. Мы стараемся довести до сознания клиентов, что окончательный расчет все они получат к моменту регистрации сделки в ГУФРС НО, что цены на квартиры, зафиксированные в договоре купли/продажи, не изменятся, и, что рассрочка платежа никак не отразится на покупке следующей в «цепочке» квартиры.

Ирина Рахчеева, директор агентства недвижимости «Надежда»

Конечно, удобно и спокойно продавать свою квартиру и покупать другую в один день. Если квартирная «цепочка» дополняется ипотекой, то у продавца может возникнуть некий психологический барьер. Продавец в этом случае получит деньги от покупателя в рассрочку. Окончательный расчет произойдет после перечисления банком денег по ипотечному кредиту на счет покупателя, а оттуда – на счет продавца. Как правило, это происходит практически одновременно.

В нашем агентстве недвижимости в альтернативных сделках с участием ипотеки сначала составляется предварительный договор о намерениях – нотариальный или безнотариальный. В нем четко определяются цена на квартиру и сроки, в которые она должна быть продана. Такие договоры заключают все «звенья цепочки».

Главное, что и в таких случаях, каждый клиент, в результате, получит именно то, что ему было необходимо. И цены не вырастут. Как это выглядит на практике, приведу прошлогодний пример. В нашем агентстве недвижимости была сложная «цепочка» с участием семи квартир, три из которых были с ипотекой. Эта история длилась почти четыре месяца. На конце «цепочки» находилась однокомнатная квартира. Ее очень легко продать. Такое жилье всегда востребовано. Продавец этой квартиры срочно хотел денег, не желал ждать. Его квартиру купили на деньги «верхнего» продавца. Тот улучшал жилищные условия и для этого брал кредит в банке. Казалось бы, больше не должно быть никаких осложнений. Вот только с банком нам не совсем повезло. Из-за допущенных банкирами ошибок в документах дважды приостанавливалось перечисление денег. И все же, несмотря на независящие от агентства недвижимости препятствия, мы смогли решить задачу каждого клиента в этой альтернативной сделке с участием ипотеки, при этом стоимость квартир в «цепочке» не увеличилась ни на рубль.

Сейчас стало все гораздо проще. Многие банки практикуют перечисление денег на счет продавца в день подачи документов на регистрацию в Управление федеральной регистрационной службы. Для этого достаточно предоставить в банк справку от инспектора ГУФРС, который принял документы. Это очень удобно для всех участников сделки с недвижимостью.

Специалисты нашего агентства предлагают также клиентам воспользоваться выгодной, с нашей точки зрения, услугой Сбербанка. Суть ее в следующем: клиент берет деньги в банке под поручительство двух лиц. Покупается квартира с привлечением банковских средств и оформляется в собственность покупателя. Затем на эту недвижимость накладывается обременение в виде залога Сбербанку, а поручители от ответственности за выплату кредита заемщиком освобождаются.

Маклеру с такими проблемами, точно, не справиться. А агентство недвижимости поможет каждому клиенту. Приходите. Ждем.

Сергей Сорочан, менеджер агентства недвижимости «Монолит»

У покупателя с ипотекой в альтернативной сделке могут возникнуть, как минимум, две проблемы.

Первая: банк не сразу переведет деньги на счет продавца. Чаще всего они перечисляются либо после регистрации (хотя в случаях с ипотекой регистрация договора купли-продажи в ГУФРС ускоренная), либо по договоренности с банком. Таким образом, деньги на счет продавца могут поступить как в течение двух дней, так и в течение двух недель. Продавец при этом может закапризничать, встать в позу Наполеона и ждать покупателя с «живыми» деньгами.

Вторая: ограничения в выборе квартиры. Известно, что с продажи недвижимости, которая находилась в собственности менее трех лет, придется уплатить налог. А для получения ипотеки в договоре, чаще всего, необходимо указывать полную стоимость квартиры. Не каждый продавец идет на это.

Вот с такими проблемами может столкнуться ипотечный покупатель. Если он самостоятельно бродит по рынку недвижимости, стресс неминуем. Такие покупатели в нашем агентстве недвижимости не редкость: походили-походили и пришли к риэлторам.

Чем мы можем помочь? Подбираем лишь варианты, которые могли бы подойти покупателю. Квартиры, полную стоимость которых нельзя указать, либо не предлагаем, либо заручаемся согласием банкиров или продавцов, готовых несколько дней подождать деньги, переводимые из банка на их счет.

В нашем агентстве недвижимости есть центр ипотечных программ, работающий по договорам с банками, среди которых есть и такие, которые готовы предоставить деньги в день сделки. Специалисты помогут покупателю выбрать оптимальную ипотечную программу. Услуги брокеров при этом могут быть даже дешевле услуг банка по сбору и проверке документов.

А продавцам стоит помнить, что покупателей с миллионными состояниями, готовыми хоть сейчас расплатиться за покупку недвижимости, крайне мало.

NERS.ruОб авторе

Кустова Ольга

 

--------------------------------------------------------------------------------

На Главную

moyterem.narod.ru