Ипотека перепланировка квартиры газпромбанк. И снова перепланировка. Практика оценки квартиры с перепланировкой

Перепланировка квартиры в оценке для ипотеки. Ипотека перепланировка квартиры газпромбанк


Перепланировка квартиры в оценке для ипотеки

 Решение человека осуществить перепланировку или переустройство в приобретенной квартире носит всегда осознанный характер, и всегда нацелено на улучшение жилищных условий. Проблема заключается в том, что идея улучшения планировки квартиры, зачастую не ограничивается изначальными планами по переносу перегородки, расширению дверного проема, установки ниши и пр. Как говорится, аппетит приходит во время еды. 

 

 На практике встречаются разные варианты перепланировок и переустройств. Обычно, ограничиваются они только количеством средств (это дополнительные расходы при ремонтных работах), смелостью и фантазией человека. Одной семье достаточно объединения раздельного санузла, другим не достаточно самовозведенного балкона, объединения балкона с кухней, или присоединения к жилью части пожарой лестницы общего пользования. 

 

 Увы, часто эти переустройства и перепланировки являются не узаконенными, не согласованными. То есть, кроме продавца, о наличии перепланировки в квартире мало кто знает. Более того, бывают случаи, когда все жители одного дома или подъезда совершают абсолютно однотипные, одинаковые перепланировки в своих квартирах. Мотивация у всех своя, на этом мы останавливаться не будем.

 

 Получается, что потенциальный покупатель, приобретая квартиру с неузаконенной перепланировкой, вместе с квартирой приобретает и необходимость ее узаконивания.

 

 Рассмотрим вопрос наличия перепланировки на объекте для разных сторон ипотечной сделки: банка, страховой и оценочной компаний.

 

Банк: наличие перепланировки выявляется залоговиком/андеррайтером из полученного от оценочной компании отчета об оценке рыночной стоимости. Если данные по перепланировке указаны, то специалисты банка обязаны обратить на этот факт свое внимание, а также на то, возможно ли узаконить данную перепланировку в установленном законом порядке. В случае, если оценочная компания указала на невозможность согласования/узаконивания такого типа перепланировки, банк будет вынужден отказать в принятии такого объекта недвижимости в залог.

 

 Случается, что банк считает возможным принять в залог объект с перепланировкой. Казалось бы, это спасение для сделки. Но, помимо андеррайтеров/залоговиков банка, этот вопрос рассматривается также страховой компанией на предмет возможности страхования конструктивных элементов объекта недвижимости (страхование имущества).

 

Страховая компания: наличие перепланировки выявляется специалистами страховой компании/андеррайтерами также из отчета об оценке. В случае, если оценщик указал на наличие переустройства/перепланировки, страховая компания выносит свое решение о возможности принятия данного объекта на страхование. Если в ходе перепланировке были затронуты несущие конструкции (несущие стены, перекрытия), то страховая компания имеет право отказать в принятии на страхование такого объекта недвижимости (слишком велики риски наступления страхового случая при возврате объекта в исходное состояние, в случае, если перепланировку согласовать нельзя). В этом случае, получив отказ от страховой компании, Банк также будет вынужден отказать в принятии объекта в залог.

 

 Таким образом, все дороги ведут риэлторов/продавцов/покупателей в оценочную компанию. И здесь начинается самое интересное.

 

 Оценочная компания: в рамках новой заявки на оценку, Заказчик предоставляет в оценочную компанию типовой комплект документов, который содержит копии правоустанавливающих документов, а также техничесткий паспорт объекта (либо поэтажный план с экспликацией БТИ). В подтверждение соответствия действительности информации, полученной оценщиком в виде документов, на объект выезжает эксперт-фотограф, который является для оценщика своеобразными «глазами». Задача квалифицированного эксперта-фотографа – максимально подробно сфотографировать оцениваемый объект со всех сторон. Ни одна деталь не должна быть упущена. Например, если на окнах не убраны красивые шторы/гардины, то квалифицированный эксперт-фотограф обязан попросить их убрать так, чтобы на фотографиях были видны полностью все конструктивные особенности оконного проема. То же касается загороженных вещами, шкафами и пр. стен, перегородок и т.д.

 

 Понимание сложности ситуации приходит к риэлтору/Заемщику/Продавцу часто именно в момент показа объекта эксперту оценочной компании. И здесь каждый дает волю своей фантазии: кто-то предлагает сфотографировать участок объекта с переустройством/перепланировкой под таким углом, чтобы из фотографии нельзя было сделать выводов о наличии перепланировки. Кто-то предлагает быстро из картона возвести временную конструкцию, заклеив ее обоями, для укрытия перепланировки. Кто-то предлагает фотографу пройти в аналогичную квартиру этажем ниже и сфотографировать ее. В общем, всякое случается.

 

 Конечно, все эти варианты предлагаются за соответствующее вознаграждение. И тут все зависит от квалификации, а также политики самой оценочной компании. Некоторые компании приватно предлагают услуги по укрытию переустройства/перепланировки за двойную и тройную стоимость отчета об оценке. И, уверяю Вас, Заказчик готов за это платить.

 

 О том, какими будут последствия такой «операции» для Банка, Заемщика и оценочной компании – в этой статье рассматривать не будем. Давайте лучше рассмотрим, а так ли страшен факт наличия на объекте неузаконенного переустройства или перепланировки?

 

  Из личного опыта, в 70% случаев наличия на объекте переустройства/перепланировки – это может быть узаконено по эскизу или проекту в Жилинспекции. Но вот кто поможет оценщику профессионально разобраться в возможности согласования этих переустройств? Ответ лежит на поверхности: либо это профессиональный оценщик с опытом работы экпертной организации по согласованию перепланировок, либо это может быть привлеченная, для консультаций по вопросам возможности согласования перепланировок, соответствующая экспертная организация. И в том, и в другом случае – специалисты по согласованию помогут обоснованно дать заключение о возможности или не возможности согласования перепланировки. На фирменном бланке, с подписью и печатью, с ссылками на все нормативные и законодательные акты и пр.

 

  Очевидно, что такое заключение должно составляться ДО принятия оценочной компанией в работу заявки на оценку объекта недвижимости. Тогда все участники ипотечной сделки будут уверены в результате возможности принятия такого объекта в залог банком, а также в обеспечении страховым покрытием предмета залога. Также это простое решение поможет избежать участникам ипотечной сделки фатальных ошибок, связанных с предоставлением в банк  заведомо ложной информации по объекту. 

 

★★★★★ Рейтинг: 4.97 Всего голосов: 8

 

www.ocenka-kvartir.net

Центр независимой оценки

Подведя приблизительный подсчет количества заказов по оценке "проблемных" квартир из общего перечня заказов компании, оказалось, что примерно 9% всех наших клиентов так или иначе готовы приобретать жилье с неузаконенной перепланировкой. 

Такой вывод озвучил наш эксперт по оценке жилой недвижимости в Москве. Что же это за "проблемные" квартиры? Почему они так классифицируются в нашем реестре заказов, а самое главное - почему их так много? Ответ на этот вопрос дал тот же эксперт:

- "Проблемным" заказом в нашем отделе называется заказ, над оценкой которого придется поломать голову, чтобы не нарушать закон и предоставить банку реальную стоимость. В 99% случаев такие заказы  от покупателей квартир на вторичном рынке, когда в планировку квартиры внесены какие-либо изменения. В большинстве случаев заказчик сам не знает является его перепланировка нарушением или нет, надеется на "авось", и немало удивляется, когда узнает что Сбербанк (или другой банк) не примет его отчет. Причем узнает он это от нашего сотрудника, вместе с отказом в проведении оценки.

Действительно, мало кто знает что перепланировка в квартире бывает двух типов - законная и незаконная. В свою очередь законная перепланировка также делится на два подвида, различающиеся между собой способом оформления. Рассмотрим каждый из них по очереди:

Перепланировка по проекту

Если были внесены изменения в несущие стены, объединен санузел, затронута зона кухни - то такую перепланировку возможно согласовать только с участием проектной организации. Владелец квартиры обязан привлечь проектировщика, разработать проект перепланировки с обоснованием безопасности внесенных изменений.

Перепланировка по эскизу

Если в результате перепланировки в вашей квартире произошел сдвиг перегородки, либо изменена форма проема в перегородки, либо демонтирован встроенный шкаф (имеющийся на плане БТИ), то такую перепланировку не требуется оформлять через проект, достаточно нарисовать эскиз новой планировки квартиры и предоставить его в БТИ. Инспектор придет в квартиру, ознакомится с реальным положением дел, подпишет факт соответствия эскиза положению стен в квартире, и через 2-3 недели Вы получите на руки новенький паспорт на квартиру с новой планировкой.

Перепланировка "потом"

Если ситуация с покупкой квартиры не позволяет проводить процедуру согласования перепланировки сейчас, то можно это сделать позже. Для этого в банк отправляется официальное письмо. заверенное нотариусом, в котором сказано что перепланировку собственник обязуется либо согласовать, либо вернуть все стены в исходный вид в срок до... числа. Как правило отсрочка составляет  месяцев.

Практика оценки квартиры с перепланировкой

Часто заказчики оценки пытаются убедить оценщика в необходимости не указывать в отчете об оценке квартиры наличие перепланировки, даже не зная что не нужно ничего скрывать от банка, если перепланировка незначительна. Правда, написанная экспертом-оценщиком в отчете, ценится банком гораздо выше чем даже обоснование всех вносимых корректировок. Мало того, нарушение правил оценки со стороны оценочной компании может привести ее к лишению аккредитации в банке, а иногда и к судебному разбирательству, с материальной ответственностью за причиненный ущерб кредитной организации. Об аккредитации оценочных компаний в Сбербанке и других банках России читайте здесь.

Хочу обратиться к нашим клиентам:

Не скрывайте перепланировку! Показывая банку картину "как есть", вы имеете гораздо больше шансов получить одобрение кредитного комитета, чем если бы перепланировка была скрыта от банка. Наши эксперты обладают опытом грамотных формулировок в отчетах об оценке, благодаря которым Ваша перепланировка не будет причиной в отказе от получения ипотечного кредита!

 

www.centr-i.ru

Банк Газпромбанк – Ипотечные программы

от 15,5%Программа "Квартира на вторичном рынке недвижимости" [Подробнее]
от 15,5%Программа "Приобретение квартир в строящемся доме" [Подробнее]
от 10,6%Программа «Приобретение квартиры / таунхауса с госсубсидией» [Подробнее]
от 12,85%Программа «Приобретение квартиры в доме, построенном с участием Банка ГПБ (АО) и Группы компаний «Газпромбанк Инвест» [Подробнее]
от 12,85%Программа «Приобретение квартиры в доме, строящемся с участием Банка ГПБ (АО) и Группы компаний «Газпромбанк Инвест» [Подробнее]
от 13,1%Программа «Приобретение коттеджа с участком / таунхауса, строящегося с участием Банка ГПБ (АО) и Группы компаний «Газпромбанк-Инвест»[Подробнее]
от 13,1%Программа «Приобретение коттеджа с участком / таунхауса, построенного с участием Банка ГПБ (АО) и Группы компаний «Газпромбанк-Инвест»» [Подробнее]
от 12,5%Программа "Военная ипотека" [Подробнее]
от 11%Программа "Военная ипотека с государственным субсидированием" [Подробнее]
от 12,35%Программа "Приобретение строящихся объектов недвижимости, находящихся в залоге у Банка" [Подробнее]
от 12,35%Программа "Приобретение объектов недвижимости на вторичном рынке, находящихся в залоге у Банка" [Подробнее]
от 13%Программа "Рефинансирование единичных ипотечных кредитов, выданных в других кредитных организациях" [Подробнее]
от 15,25%Программа "Кредит под залог имеющейся в собственности недвижимости" [Подробнее]

Газпромбанк — один из ведущих банков России по работе с физическими лицами. В общей сложности услугами Банка пользуется свыше 3 миллионов жителей России. Для физических лиц Газпромбанк предлагает комплексное финансовое обслуживание — наши клиенты могут управлять своими сбережениями и приумножать их, используя самые передовые технологии работы.

Клиенты Банка могут внести средства во вклады, получить кредит, совершать расчетные операции, пользоваться всеми преимуществами банковских карт и заниматься инвестированием на фондовом рынке.

На сегодняшний момент Газпромбанк предлагает одну из самых гибких и удобных  программ ипотечного кредитования на российском рынке. Вы можете получить кредиты на покупку уже готового и строящегося жилья, и на другие цели под залог имеющейся недвижимости.

Надежность Газпромбанка подтверждена высокими рейтингами, присвоенными Банку ведущими международными рейтинговыми агентствами. Работая с одним из лидеров российской банковской системы, вы получаете современный, надежный и удобный банковский сервис.

an-kommersant.ru

Перепланировка квартиры при ипотеке - Статьи

Перепланировка при ипотеке. Перепланировка недвижимости предполагает изменения в его конфигурации, при ней необходимы внесения сведений в технический паспорт жилья. В данной статье рассматриваются типы перепланировок и их влияние на оформление ипотеки в столице, а также информация, которую следует знать, чтобы легко оформить ипотеку.

Перепланировка жилого помещения

Имеется множество методов перепланировок, среди которых много и тех, которые не требуют официальных договоров. Обычно это мелкие изменения в конструкции, не трогающие несущие стены. К ним можно причислить смену окон, перестановку плиты и т.д. К более значительным перепланировкам, с которыми нужно получать официальное разрешение, относятся перенос мокрых точек (санузел, раковина), демонтаж несущих стен, совмещение жилой и нежилой зоны и перечень иных изменений.

Множество компаний принимают для кредитов жилье с незначительными перепланировками, которые можно согласовать и возвратить в прежнее состояние без больших расходов и за небольшой период. К подобным, обычно, причисляют передвинутые плиты, арки-проходы вместо двери, переставленная с одной стены на другую раковина.

Очень мало банков оформляют ипотеку на недвижимость со значительными изменениями, которые не узаконены. Если снесены несущие стены, батареи переставлены на балкон, кухня объединена с комнатой (если это не квартира-студия по документам БТИ). И на подобную квартиру оформить ипотеку в столице не удастся.

Неузаконенная перепланировка и ипотека

Неузаконенная перепланировка в квартире влечет за собой ряд трудностей с оформлением ипотеки. Незаконной будет считаться перепланировка, осуществленная при отсутствии документов на данную процедуру и при имеющихся нарушениях в проектном переустройстве. Подобная перепланировка ведет к законодательной ответственности. Чаще всего продавцы жилья осуществляют перепланировки и не информируют об этом надлежащие организации. Так что по документам перепланировки может не быть (в поэтажном плане), а на практике она имеется. Будьте особенно внимательны с осмотром жилья и сопоставьте его планировку с полученным поэтажным планом. Фактическая планировка должна целиком сходиться с планом, если же вы заметите разницу, в недвижимости имеются изменения. Следовательно, при осуществлении анализа эксперт оценочной фирмы обязательно укажет наличие неузаконенной перепланировки в оценочном альбоме, а это увидит банк и страховая.

Если вы заметили или узнали о наличии перепланировки в недвижимости на ипотеку раньше, чем перечислили стартовый взнос за жилье, обратитесь к менеджеру в банк для переговоров. Разрешит ли банк такие перепланировки? Если банк разрешит вам приобрести недвижимость с перепланировкой в ипотеку, то от вас до подписания договора обязательно потребуется нотариальное заявление о том, что вы должны за полгода узаконить и возвратить в прежнее состояние перепланировку в квартире. А затем передать в банк бумаги, доказывающие узаконивание перепланировки.

Как узаконить перепланировку?

Изучим последовательность шагов при узаконивании перепланировки, которая должна осуществляться с согласия местного органа самоуправления с соблюдением условий законодательства. Решившись на перепланировку, владельцу квартиры или его представителю нужно придти в орган, осуществляющий согласование. Причем представитель должен принести пакет документов на объект: анкету о перепланировке, документы, доказывающие права, план, технический паспорт, письменное согласие всех жильцов квартиры. Если жилье включено в список архитектурных памятников, еще потребуется разрешение на перепланировку подобного объекта от соответствующих органов.

По итогам анализа документов ответ выносится в течение 45 дней. Документы, доказывающие вынесенное решение, и будут являться базой для осуществления перепланировки. По окончанию перепланировки выдается акт приемочной комиссии.

Случается так, что при выборе недвижимости продавец сразу информирует, что была перепланировка, но он все делал в соответствии с законом. Официально узаконенная продавцом перепланировка недвижимости не повлияет на получение ипотеки и дает возможность приобрести недвижимость в столице без сложностей. Нужно лишь передать копии документов, которые продавец получил как разрешение.

www.incred.ru